2020年商業地產市場

2009 年底，在一家大型機構投資者擁擠的會議室裡，一位投資者問一家全球房地產開發公司的老闆，為什麼它的這麼多好錢都投在了明顯失敗的開發項目上。 答案是：因為我們可以。

這一軼事引發了許多關於製衡、利益一致性以及對市場動能的理解（或在這種情況下是誤解）的問題。 我們分析過去的表現、市場動態和風險、未來的目標市場/產品、收益率預期和利率、私人房地產債務市場和技術影響。 我們就如何看待 2020 年潛在的商業房地產投資以及如何避免常見的市場誤解向投資者提供一些指導。

大爆炸後 10 年的房地產行業——我們是怎麼做的？

在 2009 年全球金融危機之後，大多數機構投資者大幅減少了他們的房地產敞口。 然而，商業房地產作為一種獨特的資產類別自那時以來出現了顯著的複蘇，機構投資組合的配置水平前所未有，機構積極投資房地產的比例從 2014 年的 72% 增長到 2019 年的 96%。

這一趨勢體現在主要市場參與者的房地產配置穩步上升以及市場參與者相對數量的增加。

各機構積極投資房地產

這一趨勢的主要驅動力是對風險管理、戰略資產配置以及金融危機後多元化努力的加強關注。 由於中央銀行的量化寬鬆政策和多次降息刺激了房地產槓桿偏好的增加，大量流動性注入對市場表現有很大幫助。

從 2005 年至 2018 年的相對業績分析來看，這些因素（量化寬鬆和降息）尤其有利於房地產，因為它在 2010 年至 2018 年的 9 年中，有三年在業績排名中處於領先地位，在三年中排名第二或第三其他場合。

2005-2018 年資產類別表現

所以這就是迄今為止的情況，它將我們從這裡帶到哪裡？

未來的市場動態和風險

股票市場在 2019 年表現出色，這使得機構投資者很難維持其強勁的房地產配置。 此外，市場的某些角落出現了市場疲軟的跡象，其驅動因素不是通脹和利率的上行壓力，而是地緣政治風險可能對經濟增長產生負面影響，因此對最（相關）子資產的需求類。

最近，冠狀病毒已經停止了我們所知道的全球化生活，不斷發展的城市變得安靜，忙碌的街頭生活以隔離結束，熙熙攘攘的購物中心空無一人，不斷增長的旅遊業陷入停頓。 房地產行業，如航空公司、快速消費品 (FMCG) 等，將感受到由此產生的需求缺口。 這可能會受到政府和央行干預的緩衝。 然而，隨著項目延遲、資金枯竭或投資者關注點轉移，整個行業只有 6 到 12 個月的典型時間滯後才能看到全部範圍。 所以，還沒有結束。

當前的危機將提供機會，例如重新安排供應鏈（新的物流中心和生產設施）、分散的公司總部（用作第二總部的新辦公樓或作為風險緩解措施的備用地點），或增加醫療設施為未來的任何危機做好準備。 因此，請繼續關注，讓我們在 2021 年中期重新評估市場。

未來的目標市場和產品

在整個當前週期中，由於需要創造投資組合多樣化，但最重要的是，在危機後量化寬鬆和歐美央行的利率政策。 亞洲——尤其是中國，在某種程度上，印度和東南亞——也出現了大量資本流入。

在強勁的 GDP 增長預期之後，預計法國、西班牙、德國、澳大利亞、韓國和新加坡的房地產市場在可預見的未來仍將是投資重點。 這也適用於香港，但對最近發生的事件有一些警告。

美國、英國和其他較小的歐洲國家的市場預計將與其長期 GDP 模式相當，因此預計投資者需求將相當謹慎。

由於 GDP 增長趨於平穩，中國房地產市場可能會經歷投資活動放緩，除非政府引發的投資活動因謹慎的私人資本情緒而彌補預期的資金缺口。

預計所有房地產產品類型仍然具有吸引力，但是，個人投資者的偏好將繼續因風險偏好、當前投資組合結構、地區/家庭偏好以及可用的投資和資產管理技能組合而異。

總體而言，預計“大量資金追逐同一筆交易”的趨勢將繼續導致產品可用性降低、價格上漲以及相關的上限率收縮。

預計建設用地的稀缺將導致棕地的重新利用和舊資產的翻新，特別是在大都市地區。 近年來的大型項目，如紐約哈德遜廣場的重建，支持了這一假設。

其他市場趨勢

• 建設成本上升
• ESG意識包括：
  • 更環保、更節能的建築
  • 更新的建築規範（例如，增強消防安全和抗震性）
  • 保障社會穩定的住房負擔能力
  • 解決與氣候變化相關的問題（因海平面上升導致的城市搬遷）
• 增強的 PropTech 解決方案（智能建築）
• 房地產即服務（WeWork）
• 基礎設施更新（以適應經濟增長或更新現有基礎設施）
• 特定資產類別的風險——零售（網上購物）、住宅（租金控制）、辦公室（遠程工作）——需要評估並建模到各自的租金記錄中。

產量預期

2020 年以後的房地產收益率預期繼續保持吸引力：

• 中國每年大約 6%（包括 4% 的收入收益率）
• 歐洲約為 5%（包括 4% 的收入收益率），資本增值部分進一步放緩
• 美國市場為 5.5%（包括 4% 的租金收益率），預計 2020 年總統大選後增長將回升

私人商業房地產債務市場

商業地產債務市場在當前週期經歷了重大的結構性變化，最突出的是非傳統貸方的出現以及債務基金的融資旋風。

急劇下降：在 2017 年創紀錄之後，去年為債務基金籌集的總資金急劇下降

債務基金最初被認為是 2009 年金融危機後商業銀行放貸活動減少的填補空白，如今為機構投資者提供了一個有趣的創收投資機會。 鑑於基礎抵押品以及對所應用的貸款價值 (LTV) 比率的持續審慎，投資者的下行風險往往顯著低於通過基金工具或直接投資進行股權投資的情況。 在某些情況下，它通過為整個資本結構提供資金，允許特定資產的投資者實現內部風險/回報多樣化。

鑑於所需的專業定價、債務管理和房地產技能相結合，機構投資者和家族辦公室大多通過基金工具和/或專業資產管理人的專門授權（例如，基金邊車）尋求債務敞口。

利率和貸款價值比 (LTV)

在大多數發達市場，商業房地產的利率仍然具有競爭力。 與最近一樣，主要驅動因素是央行最低利率。 儘管 10 年期美聯儲利率穩定地徘徊在 1.5-1.75% 的範圍內，但歐元區的基準利率仍穩定地處於負值區域（目前為 -0.50%），後者幾乎沒有變化。

大量的債務提供者（傳統的和非傳統的，如保險公司或債務基金）給貸方的利潤帶來了額外的壓力，但需要注意的是，特定市場中經濟和政治風險加劇的價格差異保持不變。 因此，歐洲的貸方保證金格局目前為 100 個基點（法國/德國）、175 個基點（意大利）、170 個基點（英國）。 這導致了相當有吸引力和提高回報的融資利率。

然而，由於一些歐洲子市場的估值已經很高，現實的估值和盡職調查程序是防止交易隨著周期轉變而過度延長的關鍵。

儘管貸方競爭加劇，但承銷仍然謹慎，LTV 比率（60-70%）和債務契約保持穩定。

美國的貸方利潤率反映了更為謹慎的 GDP 增長預期，約為 150-200 個基點。 基準利率為 1.5-1.75%，這導致平均融資利率在 3-3.75% 左右，與歐洲的 LTV 預期相似。

建設成本

在市場需求以及可用於各種房地產投資的大量流動性的推動下，全球建築市場炙手可熱。

根據全球主要房地產諮詢公司之一 Turner & Townsend 發布的最新建築成本調查，35 個市場被認為是溫暖/過熱/過熱，其中 23 個市場升溫，只有 5 個市場降溫。 建築價格上漲主要在北美可以觀察到，舊金山市場科技行業驅動的建築價格在 2019 年至 2020 年間同比上漲 6%，緊隨其後的是溫哥華（+ 5%）和印第安納波利斯（+4%）。 阿姆斯特丹 (+9% y/y) 和法蘭克福 (+4% y/y) 的成本增幅在歐洲最大。

展望未來，北美的舊金山和休斯頓，歐洲的阿姆斯特丹、法蘭克福和巴黎，中國的上海，中東的利雅得和馬斯喀特，坦桑尼亞的達累斯薩拉姆，以及澳大利亞的布里斯班和珀斯，增加建設成本的最大潛力。

可投資的市場擴張

本週期內，可投資商業地產市場規模顯著擴大。 這主要是由倉庫和數據中心形式的科技行業的實體需求推動的。 房地產和基礎設施市場的另一個主要驅動力是機構投資者進入先前分散的行業，單手規模不足以吸收有意義的資本。 例子包括學生宿舍、醫院和養老院。 其中一些甚至不是某些市場的可投資領域的一部分，但由於放鬆管制和政府職能專業化的需要而提供。

鑑於不少發達市場和最重要的新興市場面臨的預算挑戰，預計這一趨勢將會增長。 其中一些資產類別持續且相對穩定的收入流增強了投資組合的吸引力，尤其是對養老基金等注重收益的投資者而言。

但是，請記住舊的經驗法則：“資產越專業，流動性越低”，應特別注意潛在的替代用途、適銷性和合同下行保護。

數字化和技術影響

房地產領域的最新發展以廣泛的技術驅動創新為特徵，通常稱為 PropTech。 僅在 2019 年，VC PropTech 的總投資就達到了 160 億美元，數字化——尤其是 PropTech——將對未來的房地產行業產生深遠的影響。

因此，根據普華永道的 2020 年房地產新興趨勢，歐洲 87% 的市場參與者預計未來 3-5 年 PropTech 支出將增加。

未來 3-5 年 PropTech 投資/使用情況

影響商業房地產行業的主要趨勢

在過去的 10 年中，商業地產行業在市場吸引力方面已經轉向主流，並且在很大程度上滿足了投資者對整體投資組合表現的多樣化和收益提升的預期。

然而，由於價格已經天價，未來的地緣政治和宏觀經濟將面臨重大挑戰，未來 10 年將面臨重大挑戰。 因此，相當多的市場參與者應該關注他們在相當暴風雨中管理投資組合和資產所需的內部能力。

鑑於自 2009 年以來“建立制度信心”的時間很長，可能需要劇烈的市場影響才能看到誰吸取了教訓，或者引用沃倫·巴菲特的話： “只有當潮水退去時，你才會發現誰在裸泳。 ”

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