Le marché de l'immobilier commercial en 2020

Fin 2009, dans la salle de conférence bondée d'un grand investisseur institutionnel, un investisseur a demandé au propriétaire d'une société mondiale de développement immobilier pourquoi une si grande partie de son argent avait été investie dans des projets de développement manifestement défaillants. La réponse était : Parce que nous pouvions .

Cette anecdote soulève un certain nombre de questions sur les freins et contrepoids, l'alignement des intérêts, mais aussi la compréhension (ou dans ce cas la mauvaise interprétation) de la dynamique du marché. Nous analysons les performances passées, la dynamique du marché et les risques, et les marchés/produits cibles à l'avenir, les attentes de rendement et les taux d'intérêt, les marchés de la dette immobilière privée et les impacts technologiques. Nous fournissons des conseils aux investisseurs sur la manière d'examiner les investissements immobiliers commerciaux potentiels en 2020 et sur la manière d'éviter les perceptions erronées courantes du marché.

L'industrie immobilière 10 ans après le Big Bang - Comment en avons-nous fait ?

Suite à la crise financière mondiale de 2009, la plupart des investisseurs institutionnels ont considérablement réduit leur exposition à l'immobilier. Cependant, l'immobilier commercial en tant que classe d'actifs distincte a connu une résurgence remarquable depuis lors avec des niveaux d'allocation sans précédent dans les portefeuilles d'investissement institutionnels, les institutions investissant activement dans l'immobilier passant de seulement 72 % en 2014 à 96 % en 2019.

Cette tendance s'est reflétée dans l'augmentation constante des allocations immobilières parmi les principaux acteurs du marché ainsi que dans l'augmentation du nombre relatif d'acteurs du marché.

Investir activement dans l'immobilier, toutes institutions

Cette tendance s'explique principalement par une concentration accrue sur la gestion des risques, la répartition stratégique des actifs et, par conséquent, les efforts de diversification au lendemain de la crise financière. D'importantes injections de liquidités dues aux politiques d'assouplissement quantitatif des banques centrales et de multiples baisses de taux d'intérêt alimentant un appétit accru pour l'effet de levier dans l'immobilier ont considérablement soutenu la performance du marché.

À en juger par l'analyse des performances relatives de 2005 à 2018, ces facteurs (QE et baisse des taux d'intérêt) ont particulièrement profité à l'immobilier puisqu'il est en tête du classement des performances sur trois des neuf années entre 2010 et 2018, se classant deuxième ou troisième sur trois d'autres occasions.

Performances des classes d'actifs 2005-2018

Voilà donc la configuration du terrain à ce jour, où cela nous mène-t-il à partir d'ici ?

Dynamique du marché et risques futurs

Les marchés boursiers ont affiché une performance exceptionnelle en 2019, ce qui rend plutôt difficile pour les investisseurs institutionnels de maintenir leurs fortes allocations immobilières. De plus, des signes de fatigue du marché apparaissent dans certains coins du marché, moins poussés par des pressions à la hausse sur l'inflation et les taux d'intérêt que par des risques géopolitiques avec des impacts potentiellement négatifs sur la croissance économique et donc sur la demande du sous-actif le plus (corrélé) Des classes.

Récemment, le coronavirus a mis un terme à la vie mondialisée telle que nous la connaissons, avec des villes de plus en plus calmes, une vie de rue trépidante se terminant par la quarantaine, des centres commerciaux animés qui se vident et l'industrie du tourisme en constante augmentation qui s'arrête. Le secteur de l'immobilier, comme les compagnies aériennes, les biens de consommation à rotation rapide (FMCG) et d'autres ressentira l'écart de demande qui en résulte. Cela sera probablement amorti par les interventions du gouvernement et de la banque centrale. Cependant, toute l'étendue ne sera visible qu'avec un décalage typique de l'industrie de 6 à 12 mois, à mesure que les projets sont retardés, que le financement se tarit ou que l'attention des investisseurs change. Donc, ce n'est pas encore fini.

La crise actuelle offrira des opportunités, comme le réaménagement des chaînes d'approvisionnement (nouveaux centres logistiques et installations de production), des sièges sociaux distribués (nouveaux immeubles de bureaux utilisés comme deuxième siège social ou lieux de secours comme mesures d'atténuation des risques), ou des installations médicales supplémentaires à préparé à toute crise future. Alors, restez à l'écoute et réévaluons le marché au début de la mi-2021.

Marchés cibles et produits à venir

Tout au long du cycle actuel, d'énormes opportunités se sont présentées sur les marchés développés (par exemple, les États-Unis, le Royaume-Uni malgré le Brexit, l'Allemagne, la France, le Japon et l'Australie) motivées par la nécessité de créer une diversification du portefeuille, mais surtout, par le QE post-crise et politiques d'intérêt des banques centrales en Europe et en Amérique. L'Asie, en particulier la Chine et, dans une certaine mesure, l'Inde et l'Asie du Sud-Est, a également enregistré d'importantes entrées de capitaux.

Suite aux fortes attentes de croissance du PIB, les marchés immobiliers en France, en Espagne, en Allemagne, en Australie, en Corée du Sud et à Singapour devraient rester une priorité d'investissement dans un avenir prévisible. Cela s'applique également à Hong Kong, avec quelques mises en garde concernant les événements récents.

Les marchés aux États-Unis, au Royaume-Uni et dans d'autres petits pays européens devraient évoluer au même niveau que leur modèle de PIB à long terme et, en tant que tels, devraient voir une demande plutôt prudente des investisseurs.

Le marché immobilier chinois devrait connaître un ralentissement de l'activité d'investissement en raison de la croissance du PIB atteignant un plateau, à moins que l'activité d'investissement induite par le gouvernement ne remplace le déficit de financement attendu en raison d'un sentiment de capital privé prudent.

On s'attend à ce que tous les types de produits immobiliers restent attractifs, cependant, les préférences des investisseurs individuels continueront de varier en fonction de l'appétit pour le risque, de la structure actuelle du portefeuille, de l'orientation régionale/nationale, ainsi que des compétences disponibles en matière d'investissement et de gestion d'actifs.

En général, on s'attend à ce que la tendance à "trop ​​d'argent pour le même accord" continue d'entraîner une baisse de la disponibilité des produits, des augmentations de prix et une contraction du taux de capitalisation associée.

La rareté des terrains constructibles devrait entraîner une réaffectation accrue des friches industrielles et la rénovation des actifs préutilisés, en particulier dans les zones métropolitaines. Les mégaprojets de ces dernières années, comme le réaménagement de NYC Hudson Yard, soutiennent cette hypothèse.

Autres tendances du marché

• Coût de construction en hausse
• Conscience ESG incluant :
  • Des bâtiments plus verts et plus économes en énergie
  • Codes du bâtiment mis à jour (p. ex., amélioration de la sécurité incendie et de la résistance aux tremblements de terre)
  • L'abordabilité du logement assurant la stabilité sociale
  • Résoudre les problèmes liés au changement climatique (déplacements de villes en raison de la montée du niveau de la mer)
• Solutions PropTech améliorées (bâtiments intelligents)
• L'immobilier en tant que service (WeWork)
• Mises à jour de l'infrastructure (pour s'adapter à la croissance économique ou renouveler l'infrastructure existante)
• Le risque pour des classes d'actifs particulières - commerce de détail (achats en ligne), résidentiel (contrôle des loyers), bureaux (travail à distance) - doit être évalué et modélisé dans les loyers respectifs.

Attentes de rendement

Les attentes de rendement immobilier à partir de 2020 restent attrayantes à :

• Environ 6 % par an (dont 4 % de rendement) pour la Chine
• Environ 5 % (dont 4 % de rendement du revenu) pour l'Europe, avec un nouveau ralentissement de la part d'appréciation du capital
• 5,5 % (dont 4 % de rendement locatif) pour les marchés américains, avec une croissance attendue après l'élection présidentielle de 2020

Marchés privés de la dette immobilière commerciale

Les marchés de l'immobilier commercial pour la dette ont connu des changements structurels importants au cours du cycle actuel, le plus important étant l'émergence de prêteurs non traditionnels ainsi qu'un tourbillon de collecte de fonds pour les fonds de dette.

Descente abrupte : le total des capitaux levés pour les fonds de dette a fortement chuté l'an dernier après une année 2017 record

Initialement pensés pour combler les lacunes de l'activité de prêt réduite des banques commerciales au lendemain de la crise financière de 2009, les fonds de dette offrent aujourd'hui une opportunité d'investissement génératrice de revenus intéressante pour les investisseurs institutionnels. Compte tenu de la garantie sous-jacente ainsi que de la prudence constante en ce qui concerne les ratios prêt-valeur (LTV) appliqués, le risque de baisse pour les investisseurs a tendance à être nettement inférieur à celui des investissements en actions via des véhicules de fonds ou des investissements directs. Dans certains cas, il permet une diversification interne risque/rendement pour les investisseurs dans des actifs particuliers en fournissant un financement sur l'ensemble de la structure du capital.

Compte tenu de la combinaison de compétences spécialisées en tarification, en gestion de la dette et en immobilier requises, les investisseurs institutionnels et les family offices recherchent principalement une exposition à la dette par le biais de véhicules de fonds et/ou de mandats dédiés pour des gestionnaires d'actifs spécialisés (par exemple, des side-cars de fonds).

Taux d'intérêt et ratio prêt-valeur (LTV)

Les taux d'intérêt pour l'immobilier commercial restent compétitifs sur la plupart des marchés développés. Les principaux moteurs, comme dans un passé récent, sont les taux planchers des banques centrales. Alors que le taux de la Fed à 10 ans oscille fermement dans la fourchette 1,5-1,75 %, le taux directeur de la zone euro reste fermement en territoire négatif (actuellement à -0,50 %) avec peu de changement à l'horizon pour ce dernier.

L'abondance de fournisseurs de dette (traditionnels et non traditionnels, comme les assureurs ou les fonds de dette) exerce une pression supplémentaire sur les marges des prêteurs, avec la mise en garde que la différenciation des prix pour un risque économique et politique accru sur des marchés particuliers reste intacte. En conséquence, le paysage de la marge des prêteurs en Europe se situe actuellement à 100 points de base (France/Allemagne), 175 points de base (Italie), 170 points de base (Royaume-Uni). Il en résulte des taux de financement plutôt attractifs et qui améliorent les rendements.

Cependant, avec des valorisations déjà vertigineuses sur certains sous-marchés européens, des valorisations réalistes et des procédures de diligence raisonnable sont essentielles pour éviter que les transactions ne se prolongent à mesure que le cycle tourne.

Malgré la concurrence accrue des prêteurs, la souscription reste prudente, les ratios LTV (60-70%) et le covenant de la dette restant stables.

Les marges des prêteurs aux États-Unis reflètent les attentes de croissance du PIB plus prudentes et se situent autour de 150-200 points de base. Avec un taux de base de 1,5-1,75 %, cela se traduit par des taux de financement moyens autour de la barre des 3-3,75 %, avec une espérance de LTV similaire à celle de l'Europe.

Les coûts de construction

Poussés à la fois par la demande du marché mais aussi par l'énorme quantité de liquidités disponibles pour toutes sortes d'investissements immobiliers, les marchés mondiaux de la construction sont brûlants.

Selon la dernière enquête sur les coûts de construction publiée par Turner & Townsend, l'un des principaux cabinets de conseil immobilier mondiaux, 35 marchés sont considérés comme chauds/chauds/surchauffés, avec 23 autres en train de chauffer et seulement cinq en train de se refroidir. Les augmentations des prix de la construction sont principalement observables en Amérique du Nord, la construction axée sur l'industrie technologique sur le marché de San Francisco étant en tête du peloton avec une hausse des prix de 6 % d'une année sur l'autre (a/a) entre 2019 et 2020, suivie de Vancouver (+ 5%) et Indianapolis (+4%). Amsterdam (+9 % a/a) et Francfort (+4 % a/a) ont enregistré les plus fortes augmentations de coûts en Europe.

À l'avenir, San Francisco et Houston en Amérique du Nord, Amsterdam, Francfort et Paris en Europe, Shanghai en Chine, Riyad et Mascate au Moyen-Orient, Dar es Salaam en Tanzanie, ainsi que Brisbane et Perth en Australie sont considérés comme ayant le plus grand potentiel d'augmentation des coûts de construction.

Expansion du marché investissable

Au cours du cycle actuel, le marché de l'immobilier commercial investissable s'est considérablement développé. Cela a été principalement motivé par les exigences de brique et de mortier de l'industrie technologique sous la forme d'entrepôts et de centres de données. Un autre moteur majeur sur les marchés de l'immobilier et des infrastructures a été l'entrée sur le marché d'investisseurs institutionnels dans des secteurs auparavant fragmentés avec des tailles de lots uniques insuffisantes pour absorber des capitaux significatifs. Les exemples incluent les logements étudiants, les hôpitaux et les maisons de retraite. Certains d'entre eux ne faisaient même pas partie de l'univers d'investissement sur certains marchés, mais ont été rendus disponibles en raison de la déréglementation et de la nécessité de professionnaliser les fonctions gouvernementales.

Compte tenu des défis budgétaires auxquels sont confrontés un certain nombre de marchés développés et surtout émergents, cette tendance devrait s'accentuer. Le flux de revenu constant et relativement stable de certaines de ces catégories d'actifs améliore l'attrait du portefeuille, en particulier pour les investisseurs axés sur le rendement, tels que les fonds de pension.

Cependant, en gardant à l'esprit la vieille règle empirique : "Plus un actif est spécialisé, moins il est liquide", une attention particulière doit être accordée aux utilisations alternatives potentielles, à la commercialisation et à la protection contractuelle contre les baisses.

Numérisation et impact technologique

Les développements récents dans le domaine de l'immobilier se caractérisent par des innovations technologiques à grande échelle communément appelées PropTech. Avec des investissements totaux de VC PropTech de 16 milliards de dollars rien qu'en 2019, la numérisation - et la PropTech en particulier - aura un impact profond sur le secteur immobilier à l'avenir.

En conséquence, 87 % des acteurs du marché en Europe s'attendent à une augmentation des dépenses de PropTech au cours des 3 à 5 prochaines années selon les tendances émergentes de l'immobilier 2020 de PwC.

Investissement/utilisation de PropTech dans les 3 à 5 prochaines années

Principales tendances ayant une incidence sur le secteur de l'immobilier commercial

Au cours des 10 dernières années, le secteur de l'immobilier commercial s'est déplacé vers la rue principale en termes d'attrait du marché et, dans l'ensemble, a répondu aux attentes des investisseurs en matière de diversification et d'amélioration du rendement en ce qui concerne la performance globale du portefeuille.

Cependant, avec des prix déjà exorbitants et d'importants défis géopolitiques et macroéconomiques à venir, les 10 prochaines années apporteront des défis importants. Par conséquent, un certain nombre d'acteurs du marché devraient examiner leurs capacités internes nécessaires pour gérer des portefeuilles et des actifs dans des eaux plutôt houleuses.

Compte tenu de la longue période de "renforcement de la confiance institutionnelle" depuis 2009, il faudra peut-être une violente retombée du marché pour voir qui a retenu la leçon, ou pour citer Warren Buffett : "Ce n'est que lorsque la marée se retire que vous découvrez qui a nagé nu. ”

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Lecture immobilière supplémentaire sur le blog Toptal Finance :

• Complexe mais intégral : un aperçu des cascades de l'immobilier
• Comment comprendre et évaluer l'investissement dans un fonds immobilier privé
• Évaluation immobilière à l'aide de l'analyse de régression - Un tutoriel