2020'de Ticari Gayrimenkul Piyasası

2009'un sonlarında büyük bir kurumsal yatırımcının kalabalık konferans salonunda, bir yatırımcı, küresel bir gayrimenkul geliştirme şirketinin sahibine, neden bu kadar iyi parasının açıkça başarısız olan kalkınma projelerine harcandığını sordu. Cevap şuydu: Çünkü yapabiliriz .

Bu anekdot, kontroller ve dengeler, çıkarların hizalanması ve aynı zamanda piyasa momentumunun anlaşılması (veya bu durumda yanlış yorumlanması) hakkında bir dizi soruyu gündeme getiriyor. Geçmiş performansı, piyasa dinamiklerini ve riskleri ve ileriye dönük hedef pazarları/ürünleri, getiri beklentilerini ve faiz oranlarını, özel gayrimenkul borç piyasalarını ve teknolojik etkileri analiz ediyoruz. 2020'de potansiyel ticari gayrimenkul yatırımlarına nasıl bakılacağı ve yaygın piyasa yanlış algılamalarından nasıl kaçınılacağı konusunda yatırımcılara rehberlik ediyoruz.

Büyük Patlamadan 10 Yıl Sonra Emlak Sektörü - Nasıl Yaptık?

2009'daki küresel mali krizin ardından, çoğu kurumsal yatırımcı gayrimenkul risklerini önemli ölçüde azalttı. Bununla birlikte, ayırt edici bir varlık sınıfı olarak ticari gayrimenkul, kurumsal yatırım portföylerinde benzeri görülmemiş tahsis seviyeleri ile o zamandan beri kayda değer bir canlanma gördü ve aktif olarak gayrimenkule yatırım yapan kurumlar 2014'te sadece %72'den 2019'da %96'ya yükseldi.

Bu eğilim, ana piyasa katılımcıları arasındaki gayrimenkul tahsislerinin istikrarlı yükselişinin yanı sıra piyasa katılımcılarının göreli sayısındaki artışa da yansımıştır.

Aktif Gayrimenkul Yatırımı, Tüm Kurumlar

Bu eğilim, öncelikle risk yönetimine, stratejik varlık tahsisine ve bunun sonucunda finansal kriz sonrasında çeşitlendirme çabalarına daha fazla odaklanılmasından kaynaklanmıştır. Merkez bankalarının QE politikaları nedeniyle önemli likidite enjeksiyonları ve gayrimenkulde artan kaldıraç iştahını körükleyen çoklu faiz indirimleri piyasa performansına oldukça yardımcı oldu.

2005 ile 2018 arasındaki nispi performans analizine bakıldığında, bu faktörler (QE ve faiz oranı indirimleri) özellikle gayrimenkule fayda sağladı, çünkü 2010 ve 2018 arasındaki dokuz yılın üçünde performans sıralamasında lider, üçte ikinci veya üçüncü sırada yer aldı. diğer durumlar.

Varlık Sınıfı Performansları 2005-2018

Demek arazinin bugüne kadarki durumu bu, bizi buradan nereye götürüyor?

Piyasa Dinamikleri ve İleriye Yönelik Riskler

Hisse senedi piyasaları 2019'da mükemmel bir performans göstererek kurumsal yatırımcıların güçlü gayrimenkul tahsislerini sürdürmelerini oldukça zorlaştırdı. Buna ek olarak, piyasanın bazı köşelerinde, enflasyon ve faiz oranları üzerindeki yukarı yönlü baskıdan daha az, ekonomik büyüme üzerinde potansiyel olarak olumsuz etkileri olan jeopolitik risklerden ve dolayısıyla en (ilişkili) alt varlığa olan talepten kaynaklanan piyasa yorgunluğu belirtileri ortaya çıkıyor. sınıflar.

Son zamanlarda, koronavirüs, giderek büyüyen şehirlerin sessizleşmesi, karantinayla biten telaşlı sokak yaşamı, hareketli alışveriş merkezlerinin boşalması ve sürekli artan turizm endüstrisinin durma noktasına gelmesiyle küreselleşen yaşamı bildiğimiz şekliyle durdurdu. Havayolları, hızlı tüketim malları (FMCG) ve diğerleri gibi gayrimenkul sektörü, ortaya çıkan talep boşluğunu hissedecektir. Bu, muhtemelen hükümet ve merkez bankası müdahaleleriyle yumuşatılacaktır. Bununla birlikte, tam kapsam ancak projeler ertelendikçe, finansman kurudukça veya yatırımcı odağı değiştikçe sektöre özgü 6-12 aylık bir gecikmeyle görülebilir. Yani henüz bitmedi.

Mevcut kriz, tedarik zincirlerinin yeniden düzenlenmesi (yeni lojistik merkezler ve üretim tesisleri), dağıtılmış şirket genel merkezleri (risk azaltma önlemleri olarak ikinci merkez veya yedek konumlar olarak kullanılan yeni ofis binaları) veya ek tıbbi tesisler gibi fırsatlar sağlayacaktır. gelecekteki herhangi bir krize hazır. Bu nedenle, bizi izlemeye devam edin ve 2021'in ortalarında piyasayı yeniden değerlendirelim.

Hedef Pazarlar ve İleriye Yönelik Ürünler

Mevcut döngü boyunca, portföy çeşitlendirmesi yaratma ihtiyacından, ancak en önemlisi, kriz sonrası QE ve Avrupa ve Amerika'daki merkez bankalarının faiz politikaları. Asya, özellikle Çin ve bir dereceye kadar Hindistan ve Güneydoğu Asya da önemli sermaye girişleri gördü.

Güçlü GSYİH büyüme beklentilerinin ardından, Fransa, İspanya, Almanya, Avustralya, Güney Kore ve Singapur'daki emlak piyasalarının yakın gelecekte bir yatırım odağı olmaya devam etmesi bekleniyor. Bu, son olayları çevreleyen bazı uyarılarla birlikte Hong Kong için de geçerlidir.

ABD, Birleşik Krallık ve diğer küçük Avrupa ülkelerindeki piyasaların, uzun vadeli GSYİH modelleriyle eşit performans göstermesi ve dolayısıyla oldukça temkinli yatırımcı talebi görmesi bekleniyor.

Çin emlak piyasası, hükümet kaynaklı yatırım faaliyeti, uyarılmış özel sermaye duyarlılığı nedeniyle beklenen fon açığının yerini almadıkça, GSYİH büyümesinin bir platoya ulaşması nedeniyle yatırım faaliyetlerinde yavaşlama yaşayacak.

Tüm gayrimenkul ürün türlerinin çekici kalmaya devam etmesi beklenmektedir, ancak bireysel yatırımcı tercihleri ​​risk iştahına, mevcut portföy yapısına, bölgesel/yerel önyargıya ve ayrıca mevcut yatırım ve varlık yönetimi becerilerine bağlı olarak değişmeye devam edecektir.

Genel olarak, "aynı anlaşmayı kovalayan çok fazla para" eğiliminin daha düşük ürün bulunabilirliği, fiyat artışları ve buna bağlı olarak kapora oranı daralması ile sonuçlanmaya devam etmesi bekleniyor.

İnşaat arazisinin kıtlığının, özellikle metropol alanlarda, kahverengi alanların yeniden kullanım amaçlarının artması ve önceden kullanılmış varlıkların yenilenmesiyle sonuçlanması bekleniyor. NYC Hudson Yard'ın yeniden geliştirilmesi gibi son yıllardaki mega projeler bu varsayımı desteklemektedir.

Diğer Pazar Trendleri

• Artan inşaat maliyeti
• Aşağıdakileri içeren ESG bilinci:
  • Daha yeşil, daha enerji verimli binalar
  • Güncellenmiş bina kodları (örneğin, yangın güvenliği ve depreme dayanıklılık geliştirmeleri)
  • Sosyal istikrarı sağlayan konut satın alınabilirliği
  • İklim değişikliği ile ilgili sorunların çözülmesi (yükselen deniz seviyeleri nedeniyle şehirlerin yer değiştirmesi)
• Gelişmiş PropTech çözümleri (akıllı binalar)
• Hizmet olarak gayrimenkul (WeWork)
• Altyapı güncellemeleri (ekonomik büyümeye uyum sağlamak veya mevcut altyapıyı yenilemek için)
• Belirli varlık sınıfları (perakende (çevrimiçi alışveriş), konut (kira kontrolü), ofis (uzaktan çalışma)) için riskin değerlendirilmesi ve ilgili kira getirisine göre modellenmesi gerekir.

Getiri Beklentileri

2020'den sonraki gayrimenkul getiri beklentileri şu noktalarda çekici kalmaya devam ediyor:

• Çin için yıllık yaklaşık %6 (%4 gelir getirisi dahil)
• Avrupa için yaklaşık %5 (%4 gelir getirisi dahil), sermaye değer artış kısmının daha da yavaşlaması
• ABD pazarları için %5,5 (%4 kira getirisi dahil) ve 2020 başkanlık seçimlerinin ardından büyümenin artması bekleniyor

Özel Ticari Gayrimenkul Borç Piyasaları

Borç için ticari gayrimenkul piyasaları, mevcut döngü sırasında önemli yapısal değişiklikler yaşadı; en belirgin olanı, geleneksel olmayan borç verenlerin ortaya çıkması ve borç fonları için bir fon yaratma kasırgasıdır.

Dik İniş: Borç fonları için toplanan toplam sermaye, rekor kıran bir 2017'nin ardından geçen yıl keskin bir şekilde düştü

Başlangıçta, 2009 mali krizinin ardından ticari bankaların azalan borç verme faaliyetleri için boşluk doldurucu olarak düşünülen borç fonları, günümüzde kurumsal yatırımcılar için ilginç bir gelir getirici yatırım fırsatı sunmaktadır. Altta yatan teminat ve uygulanan kredi-değer (LTV) oranlarına ilişkin sürekli ihtiyatlılık göz önüne alındığında, yatırımcılar için aşağı yönlü risk, fon araçları yoluyla öz sermaye yatırımları veya doğrudan yatırımlar durumunda olduğundan önemli ölçüde daha düşük olma eğilimindedir. Bazı durumlarda, tüm sermaye yapısı boyunca fon sağlayarak yatırımcılar için belirli varlıklarda içsel bir risk/getiri çeşitlendirmesine izin verir.

Özel fiyatlandırma, borç yönetimi ve gerekli gayrimenkul becerilerinin kombinasyonu göz önüne alındığında, kurumsal yatırımcılar ve aile ofisleri çoğunlukla fon araçları ve/veya özel varlık yöneticileri için özel yetkiler (örneğin, fon sepetleri) aracılığıyla borç maruziyeti ararlar.

Faiz Oranları ve Kredi-Değer (LTV) Oranları

Ticari gayrimenkul için faiz oranları, çoğu gelişmiş pazarda rekabetçi olmaya devam etmektedir. Ana itici güç, yakın geçmişte olduğu gibi, en düşük merkez bankası oranlarıdır. 10 yıllık federal faiz oranı %1,5-1,75 aralığında sıkı bir şekilde gezinirken, Euro bölgesinin taban oranı, ikincisinin ufkunda çok az değişiklikle birlikte sıkı bir şekilde negatif bölgede (şu anda -%0,50'de) kalmaya devam ediyor.

Borç sağlayıcıların bolluğu (sigortacılar veya borç fonları gibi geleneksel ve geleneksel olmayan), belirli piyasalarda artan ekonomik ve politik risk için fiyat farklılaşmasının bozulmadan kaldığı uyarısıyla birlikte, borç verenlerin marjlarında ek baskı oluşturuyor. Buna göre, Avrupa'daki borç veren marjı manzarası şu anda 100bps (Fransa/Almanya), 175bps (İtalya), 170bps (İngiltere) seviyesinde bulunuyor. Bu, oldukça cazip ve getiri artırıcı finansman oranlarıyla sonuçlanır.

Bununla birlikte, bazı Avrupa alt pazarlarında değerlemeler zaten çok yüksek olduğundan, döngü değiştikçe anlaşmaların gereğinden fazla uzamasını önlemede gerçekçi değerlemeler ve durum tespiti prosedürleri kilit öneme sahiptir.

Artan borç veren rekabetine rağmen, LTV oranları (%60-70) ve borç sözleşmesi sabit kalırken, yüklenim ihtiyatlı olmaya devam ediyor.

ABD'deki borç veren marjları, daha temkinli GSYİH büyüme beklentilerini yansıtıyor ve 150-200bps civarında. %1,5-1,75'lik bir taban oranı ile bu, Avrupa'dakine benzer LTV beklentisiyle %3-3,75 civarında ortalama finansman oranlarıyla sonuçlanır.

İnşaat Maliyetleri

Hem piyasa talebi hem de her türlü gayrimenkul yatırımı için mevcut olan yüksek miktarda likidite ile hareket eden küresel inşaat piyasaları alev alev.

Dünyanın önde gelen emlak danışmanlarından biri olan Turner & Townsend tarafından yayınlanan en son inşaat maliyet anketine göre, 23'ü daha fazla ısınma ve sadece beşi soğuma ile 35 pazar sıcak/sıcak/aşırı ısınma olarak değerlendiriliyor. İnşaat fiyatlarındaki artışlar öncelikle Kuzey Amerika'da gözlemlenebilir; San Francisco pazarındaki teknoloji endüstrisi odaklı inşaat, 2019 ve 2020 yılları arasında yıllık %6'lık (y/y) fiyat artışıyla pakete liderlik ederken, ardından Vancouver (+ %5) ve Indianapolis (+4%). Amsterdam (yıllık +%9) ve Frankfurt (yıllık +%4 yıllık) Avrupa'daki en büyük maliyet artışlarını gördü.

İleriye dönük olarak, Kuzey Amerika'da San Francisco ve Houston, Avrupa'da Amsterdam, Frankfurt ve Paris, Çin'de Şanghay, Orta Doğu'da Riyad ve Muscat, Tanzanya'da Darüsselam ve Avustralya'da Brisbane ve Perth'in sahip olduğu kabul ediliyor. artan inşaat maliyeti için en büyük potansiyel.

Yatırım Yapılabilir Pazar Genişlemesi

Mevcut döngü sırasında, yatırım yapılabilir ticari gayrimenkul piyasası önemli ölçüde genişledi. Bu, öncelikle teknoloji endüstrisinin depolar ve veri merkezleri biçimindeki tuğla-harç gereksinimleri tarafından yönlendirildi. Hem gayrimenkul hem de altyapı piyasalarındaki bir diğer önemli itici güç, kurumsal yatırımcıların, anlamlı sermayeyi emmek için tek parti büyüklükleri yetersiz olan, daha önce parçalanmış sektörlerdeki pazara girişiydi. Örnekler arasında öğrenci konutları, hastaneler ve huzurevleri sayılabilir. Bunlardan bazıları, bazı piyasalarda yatırım yapılabilir evrenin bir parçası bile değildi, ancak kuralsızlaştırma ve hükümet işlevlerini profesyonelleştirme ihtiyacı nedeniyle kullanıma sunuldu.

Oldukça az sayıda gelişmiş ve en önemlisi yükselen piyasaların karşılaştığı bütçe zorlukları göz önüne alındığında, bu eğilimin büyümesi bekleniyor. Bu varlık kategorilerinin bazılarından elde edilen sabit ve nispeten istikrarlı gelir akışı, özellikle emeklilik fonları gibi getiri odaklı yatırımcılar için portföyün çekiciliğini artırıyor.

Bununla birlikte, eski temel kuralı akılda tutarak: "Bir varlık ne kadar uzmanlaşmışsa, o kadar az likittir", potansiyel alternatif kullanımlara, pazarlanabilirliğe ve sözleşmeye bağlı aşağı yönlü korumaya özel dikkat gösterilmelidir.

Dijitalleşme ve Teknoloji Etkisi

Gayrimenkul alanındaki son gelişmeler, yaygın olarak PropTech olarak adlandırılan geniş tabanlı teknoloji odaklı yeniliklerle karakterize edilir. Yalnızca 2019'da 16 milyar dolarlık toplam VC PropTech yatırımlarıyla, dijitalleşme ve özellikle PropTech, ileriye dönük emlak endüstrisi üzerinde derin bir etkiye sahip olacak.

Buna göre, Avrupa'daki piyasa katılımcılarının %87'si, PwC'nin Gayrimenkulde Gelişen 2020 Trendleri'ne göre önümüzdeki 3-5 yıl içinde PropTech harcamalarının artmasını bekliyor.

Önümüzdeki 3-5 Yılda PropTech Yatırımı/Kullanımı

Ticari Gayrimenkul Sektörünü Etkileyen Başlıca Eğilimler

Son 10 yılda ticari gayrimenkul sektörü, pazar çekiciliği açısından ana caddeye taşınmış ve genel portföy performansı açısından yatırımcıların çeşitlendirme ve getiri artırma beklentilerini büyük ölçüde karşılamıştır.

Bununla birlikte, zaten çok yüksek fiyatlar ve önümüzde önemli jeopolitik ve makroekonomik zorluklarla birlikte, önümüzdeki 10 yıl önemli zorluklar sağlayacaktır. Bu nedenle, oldukça az sayıda piyasa katılımcısı, portföyleri ve varlıkları oldukça fırtınalı sularda yönetmek için gereken şirket içi yeteneklerine bakmalıdır.

2009'dan bu yana uzun süren “kurumsal güven oluşturma” dönemi göz önüne alındığında, kimin dersini aldığını görmek veya Warren Buffett'tan alıntı yapmak için şiddetli bir piyasa serpintisi gerektirebilir: “Yalnızca gelgit söndüğünde kimin çıplak yüzdüğünü keşfedebilirsiniz. ”

• • •

Toptal Finance Blogunda Ek Gayrimenkul Okuması:

• Karmaşık Ama İntegral: Emlak Şelalelerine Genel Bir Bakış
• Özel Gayrimenkul Fonu Yatırımını Nasıl Anlayın ve Değerlendirin
• Regresyon Analizi Kullanarak Gayrimenkul Değerlemesi - Bir Eğitim