O mercado imobiliário comercial em 2020

Na sala de conferências lotada de um grande investidor institucional no final de 2009, um investidor perguntou ao proprietário de uma empresa global de desenvolvimento imobiliário por que tanto de seu bom dinheiro havia sido investido em projetos de desenvolvimento obviamente fracassados. A resposta foi: porque nós podíamos .

Esta anedota levanta uma série de questões sobre freios e contrapesos, alinhamento de interesses, mas também a compreensão (ou, neste caso, má interpretação) do impulso do mercado. Analisamos o desempenho passado, a dinâmica e os riscos do mercado e os mercados/produtos-alvo no futuro, expectativas de rendimento e taxas de juros, mercados de dívida imobiliária privada e impactos tecnológicos. Fornecemos algumas orientações aos investidores sobre como analisar potenciais investimentos imobiliários comerciais em 2020 e como evitar percepções errôneas comuns do mercado.

A Indústria Imobiliária 10 Anos Após o Big Bang – Como Fizemos?

Após a crise financeira global de 2009, a maioria dos investidores institucionais reduziu significativamente sua exposição imobiliária. No entanto, o setor imobiliário comercial como uma classe de ativos distinta teve um ressurgimento notável desde então, com níveis de alocação sem precedentes em carteiras de investimento institucional, com instituições investindo ativamente em imóveis crescendo de apenas 72% em 2014 para 96% em 2019.

Essa tendência se refletiu no aumento constante das alocações de imóveis entre os principais participantes do mercado, bem como no aumento do número relativo de participantes do mercado.

Investindo Ativamente em Imóveis, Todas as Instituições

Essa tendência foi impulsionada principalmente por um foco aprimorado na gestão de risco, alocação estratégica de ativos e, como resultado, esforços de diversificação após a crise financeira. Injeções significativas de liquidez devido às políticas de QE dos bancos centrais e vários cortes nas taxas de juros, alimentando o aumento do apetite por alavancagem no setor imobiliário, ajudaram bastante o desempenho do mercado.

A julgar pela análise de desempenho relativo de 2005 a 2018, esses fatores (QE e redução das taxas de juros) beneficiaram principalmente o setor imobiliário, que lidera o ranking de desempenho em três dos nove anos entre 2010 e 2018, ficando em segundo ou terceiro em três outras ocasiões.

Desempenhos de Classe de Ativos 2005-2018

Então essa é a configuração da terra até hoje, onde isso nos leva a partir daqui?

Dinâmica de mercado e riscos futuros

Os mercados de ações mostraram um desempenho estelar em 2019, tornando bastante difícil para os investidores institucionais manter suas fortes alocações imobiliárias. Além disso, sinais de fadiga do mercado aparecem em alguns cantos do mercado, impulsionados menos pela pressão ascendente sobre a inflação e as taxas de juros, mas sim por riscos geopolíticos com impactos potencialmente negativos sobre o crescimento econômico e, portanto, a demanda pelo subativo mais (correlacionado) Aulas.

Recentemente, o coronavírus interrompeu a vida globalizada como a conhecemos, com cidades cada vez maiores ficando quietas, vida agitada nas ruas terminando com quarentena, shoppings movimentados esvaziando e a crescente indústria do turismo parando. O setor imobiliário, como companhias aéreas, bens de consumo rápido (FMCG) e outros, sentirá a lacuna de demanda resultante. Isso provavelmente será amortecido por intervenções do governo e do banco central. No entanto, a extensão total só será visível com um intervalo de tempo típico do setor de 6 a 12 meses, à medida que os projetos são atrasados, o financiamento está diminuindo ou o foco do investidor muda. Então, ainda não acabou.

A crise atual oferecerá oportunidades, como o rearranjo das cadeias de suprimentos (novos centros logísticos e instalações de produção), sedes de empresas distribuídas (novos prédios de escritórios usados ​​como segunda sede ou locais de backup como medidas de mitigação de risco) ou instalações médicas adicionais a serem preparado para qualquer crise futura. Portanto, fique atento e vamos reavaliar o mercado no início de meados de 2021.

Mercados-alvo e produtos futuros

Ao longo do ciclo atual, uma tremenda oportunidade se abriu em mercados desenvolvidos (por exemplo, EUA, Reino Unido apesar do Brexit, Alemanha, França, Japão e Austrália) impulsionados pela necessidade de criar diversificação de portfólio, mas o mais importante, pelo QE pós-crise e políticas de juros dos bancos centrais na Europa e na América. A Ásia – em particular a China e, até certo ponto, a Índia e o Sudeste Asiático – também viram entradas de capital significativas.

Após fortes expectativas de crescimento do PIB, espera-se que os mercados imobiliários na França, Espanha, Alemanha, Austrália, Coreia do Sul e Cingapura continuem sendo um foco de investimento no futuro próximo. Isso também se aplica a Hong Kong, com algumas ressalvas em torno de eventos recentes.

Espera-se que os mercados nos EUA, Reino Unido e outros países europeus menores tenham um desempenho a par com seu padrão de PIB de longo prazo e, como tal, espera-se uma demanda de investidores bastante cautelosa.

O mercado imobiliário chinês provavelmente experimentará uma desaceleração na atividade de investimento devido ao crescimento do PIB atingir um patamar, a menos que a atividade de investimento induzida pelo governo substitua a lacuna de financiamento esperada devido ao sentimento de capital privado cauteloso.

Espera-se que todos os tipos de produtos imobiliários permaneçam atraentes, no entanto, as preferências individuais dos investidores continuarão a variar dependendo do apetite ao risco, estrutura atual do portfólio, viés regional/residencial, bem como conjuntos de habilidades de investimento e gerenciamento de ativos disponíveis.

Em geral, espera-se que a tendência de “muito dinheiro perseguindo o mesmo negócio” continue a resultar em menor disponibilidade de produtos, aumentos de preços e contração de cap rate associada.

Espera-se que a escassez de terrenos para construção resulte no aumento do reaproveitamento de terrenos abandonados e na reforma de ativos pré-utilizados, especialmente nas áreas metropolitanas. Megaprojetos nos últimos anos, como o redesenvolvimento do Hudson Yard em Nova York, apoiam essa suposição.

Outras tendências de mercado

• Custo de construção em alta
• Consciência ESG, incluindo:
  • Edifícios mais ecológicos e energeticamente mais eficientes
  • Códigos de construção atualizados (por exemplo, melhorias de segurança contra incêndio e resistência a terremotos)
  • Acessibilidade da habitação garantindo a estabilidade social
  • Resolver problemas relacionados às mudanças climáticas (deslocalizações de cidades devido ao aumento do nível do mar)
• Soluções PropTech aprimoradas (edifícios inteligentes)
• Imobiliário como serviço (WeWork)
• Atualizações de infraestrutura (para acomodar o crescimento econômico ou renovar a infraestrutura existente)
• O risco para classes de ativos particulares – varejo (compras online), residencial (controle de aluguel), escritório (trabalho remoto) – precisa ser avaliado e modelado na respectiva lista de aluguel.

Expectativas de Rendimento

As expectativas de rendimento imobiliário para 2020 em diante continuam atraentes em:

• Cerca de 6% ao ano (incluindo 4% de rendimento de renda) para a China
• Cerca de 5% (incluindo rendimento de rendimento de 4%) para a Europa, com uma nova desaceleração da parcela de valorização do capital
• 5,5% (incluindo rendimento de aluguel de 4%) para os mercados dos EUA, com crescimento esperado após as eleições presidenciais de 2020

Mercados de Dívida de Imóveis Comerciais Privados

Os mercados imobiliários comerciais de dívida passaram por mudanças estruturais significativas durante o ciclo atual, sendo a mais proeminente o surgimento de credores não tradicionais, bem como um turbilhão de captação de recursos para fundos de dívida.

Descida íngreme: o capital total levantado para fundos de dívida caiu acentuadamente no ano passado após um recorde de 2017

Inicialmente pensados ​​como preenchedores de lacunas para a redução da atividade de crédito dos bancos comerciais após a crise financeira de 2009, os fundos de dívida hoje em dia oferecem uma oportunidade interessante de investimento gerador de renda para investidores institucionais. Dada a garantia subjacente, bem como a prudência contínua em relação aos rácios de empréstimo para valor (LTV) aplicados, o risco de queda para os investidores tende a ser significativamente menor do que no caso de investimentos em ações por meio de veículos de fundos ou investimentos diretos. Em alguns casos, permite uma diversificação interna de risco/retorno para investidores em ativos específicos, fornecendo financiamento ao longo de toda a estrutura de capital.

Dada a combinação de precificação especializada, gestão de dívidas e habilidades imobiliárias exigidas, investidores institucionais e family offices buscam principalmente a exposição à dívida por meio de veículos de fundos e/ou mandatos dedicados para gestores de ativos especializados (por exemplo, sidecars de fundos).

Taxas de Juros e Razões Loan-to-value (LTV)

As taxas de juros para imóveis comerciais permanecem competitivas na maioria dos mercados desenvolvidos. Os principais impulsionadores, como no passado recente, são as taxas baixíssimas do banco central. Enquanto a taxa federal de 10 anos paira firmemente na faixa de 1,5-1,75%, a taxa básica da zona do euro permanece firmemente em território negativo (atualmente em -0,50%) com pouca mudança no horizonte para este último.

A abundância de provedores de dívida (tradicionais e não tradicionais, como seguradoras ou fundos de dívida) coloca pressão adicional nas margens dos credores, com a ressalva de que a diferenciação de preços para maior risco econômico e político em mercados específicos permanece intacta. Assim, o cenário de margem do credor na Europa está atualmente em 100bps (França/Alemanha), 175bps (Itália), 170bps (Reino Unido). Isso resulta em taxas de financiamento bastante atrativas e que aumentam os retornos.

No entanto, com as avaliações já muito altas em alguns submercados europeus, avaliações realistas e procedimentos de due diligence são fundamentais para evitar que os negócios sejam estendidos demais à medida que o ciclo vira.

Apesar do aumento da concorrência dos credores, a subscrição permanece prudente, com índices LTV (60-70%) e compromisso de dívida permanecendo estáveis.

As margens dos credores nos EUA refletem as expectativas mais cautelosas de crescimento do PIB e estão em torno de 150-200bps. Com uma taxa básica de 1,5-1,75%, isso resulta em taxas médias de financiamento em torno da marca de 3-3,75%, com expectativa de LTV semelhante à da Europa.

Custos de construção

Impulsionados pela demanda do mercado, mas também pela enorme quantidade de liquidez disponível para todos os tipos de investimentos imobiliários, os mercados globais de construção estão em alta.

De acordo com a mais recente pesquisa de custos de construção publicada pela Turner & Townsend, uma das principais consultorias imobiliárias globais, 35 mercados são considerados quentes/quentes/superaquecidos, com mais 23 aquecendo e apenas cinco resfriando. Os aumentos de preços de construção são principalmente observáveis ​​na América do Norte, com a construção impulsionada pela indústria de tecnologia no mercado de São Francisco liderando o pacote com um aumento de preço de 6% ano a ano (a/a) entre 2019 e 2020, seguido por Vancouver (+ 5%) e Indianápolis (+4%). Amsterdã (+9% a/a) e Frankfurt (+4% a/a) tiveram os maiores aumentos de custo na Europa.

No futuro, São Francisco e Houston na América do Norte, Amsterdã, Frankfurt e Paris na Europa, Xangai na China, Riad e Mascate no Oriente Médio, Dar es Salaam na Tanzânia, bem como Brisbane e Perth na Austrália são considerados o maior potencial de aumento do custo de construção.

Expansão do mercado investível

Durante o ciclo atual, o mercado imobiliário comercial para investimento expandiu-se significativamente. Isso foi impulsionado principalmente pelos requisitos físicos do setor de tecnologia na forma de armazéns e data centers. Outro fator importante nos mercados imobiliário e de infraestrutura foi a entrada no mercado de investidores institucionais em setores anteriormente fragmentados com tamanhos de lote único insuficientes para absorver capital significativo. Exemplos incluem moradia estudantil, hospitais e lares de idosos. Alguns deles nem faziam parte do universo investível em alguns mercados, mas foram disponibilizados devido à desregulamentação e à necessidade de profissionalização das funções governamentais.

Tendo em conta os desafios orçamentais enfrentados por alguns mercados desenvolvidos e, sobretudo, emergentes, espera-se que esta tendência cresça. O fluxo de renda constante e relativamente estável de algumas dessas categorias de ativos aumenta a atratividade do portfólio, especialmente para investidores com foco em rendimento de renda, como fundos de pensão.

No entanto, tendo em mente a velha regra geral: “Quanto mais especializado um ativo, menos líquido ele é”, atenção especial deve ser dada aos possíveis usos alternativos, comercialização e proteção contratual contra desvantagens.

Digitalização e impacto tecnológico

Os desenvolvimentos recentes no espaço imobiliário são caracterizados por inovações baseadas em tecnologia de base ampla, comumente referidas como PropTech. Com investimentos totais da VC PropTech de US$ 16 bilhões somente em 2019, a digitalização – e a PropTech em particular – terá um impacto profundo no setor imobiliário daqui para frente.

Assim, 87% dos participantes do mercado na Europa esperam um aumento nos gastos com PropTech nos próximos 3-5 anos, de acordo com as tendências emergentes em imóveis de 2020 da PwC.

Investimento/uso da PropTech nos próximos 3-5 anos

Principais tendências que afetam o setor imobiliário comercial

Ao longo dos últimos 10 anos, o setor imobiliário comercial mudou para a rua principal em termos de apelo de mercado e, em grande parte, atendeu às expectativas de diversificação dos investidores e aumento de rendimento em relação ao desempenho geral do portfólio.

No entanto, com preços já altíssimos e importantes desafios geopolíticos e macroeconômicos pela frente, os próximos 10 anos apresentarão desafios significativos. Portanto, alguns participantes do mercado devem examinar suas capacidades internas necessárias para gerenciar portfólios e ativos em águas bastante turbulentas.

Dado o período prolongado de “construção de confiança institucional” desde 2009, pode ser necessário um violento colapso do mercado para ver quem aprendeu a lição, ou para citar Warren Buffett: “Somente quando a maré baixa você descobre quem está nadando nu. ”

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Leitura Imobiliária Adicional no Blog Toptal Finance:

• Complexo, mas integral: uma visão geral das cachoeiras imobiliárias
• Como entender e avaliar o investimento em fundos imobiliários privados
• Avaliação de Imóveis Usando Análise de Regressão – Um Tutorial