Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году

В конце 2009 года в переполненном конференц-зале крупного институционального инвестора инвестор спросил владельца глобальной девелоперской компании, почему так много ее хороших денег было брошено на заведомо провальные девелоперские проекты. Ответ был: Потому что мы могли .

Этот анекдот поднимает ряд вопросов о системе сдержек и противовесов, выравнивании интересов, а также о понимании (или, в данном случае, неправильном толковании) импульса рынка. Мы анализируем прошлые показатели, рыночную динамику и риски, а также целевые рынки/продукты в будущем, ожидаемую доходность и процентные ставки, частные долговые рынки недвижимости и влияние технологий. Мы даем инвесторам некоторые рекомендации о том, как рассматривать потенциальные инвестиции в коммерческую недвижимость в 2020 году и как избежать распространенных заблуждений на рынке.

Индустрия недвижимости через 10 лет после Большого Взрыва – как у нас дела?

После мирового финансового кризиса 2009 года большинство институциональных инвесторов значительно сократили свои вложения в недвижимость. Тем не менее, с тех пор коммерческая недвижимость как особый класс активов значительно возродилась с беспрецедентным уровнем распределения в портфелях институциональных инвестиций, при этом доля организаций, активно инвестирующих в недвижимость, выросла с 72% в 2014 году до 96% в 2019 году.

Эта тенденция нашла свое отражение в неуклонном росте доли недвижимого имущества среди основных участников рынка, а также в увеличении относительного числа участников рынка.

Активно инвестировать в недвижимость, все учреждения

Эта тенденция была обусловлена ​​главным образом усилением внимания к управлению рисками, стратегическому распределению активов и, как следствие, усилиям по диверсификации после финансового кризиса. Значительные вливания ликвидности из-за политики количественного смягчения центральных банков и многократного снижения процентных ставок, подпитывающих повышенный аппетит к левериджу в сфере недвижимости, немного помогли рыночным показателям.

Судя по сравнительному анализу эффективности с 2005 по 2018 год, эти факторы (количественное смягчение и снижение процентных ставок) принесли пользу, в частности, недвижимости, поскольку она лидирует в рейтинге эффективности в течение трех из девяти лет между 2010 и 2018 годами, занимая второе или третье место по трем показателям. другие случаи.

Показатели класса активов, 2005–2018 гг.

Итак, это положение дел на сегодняшний день, куда оно нас приведет?

Динамика рынка и риски в будущем

Рынки акций продемонстрировали блестящие результаты в 2019 году, из-за чего институциональным инвесторам было довольно сложно поддерживать свои сильные вложения в недвижимость. Кроме того, в некоторых сегментах рынка появляются признаки усталости рынка, вызванные не столько повышательным давлением на инфляцию и процентные ставки, сколько геополитическими рисками с потенциально негативным воздействием на экономический рост и, следовательно, спрос на наиболее (коррелированный) подактив. классы.

В последнее время коронавирус положил конец глобализированной жизни, какой мы ее знаем: постоянно растущие города затихают, лихорадочная уличная жизнь заканчивается карантином, шумные торговые центры пустеют, а постоянно растущая туристическая индустрия останавливается. Отрасль недвижимости, такая как авиалинии, товары повседневного спроса (FMCG) и другие, почувствуют возникающий в результате дефицит спроса. Это, вероятно, будет смягчено интервенциями правительства и центрального банка. Тем не менее, полный масштаб будет виден только с типичной для отрасли временной задержкой в ​​6–12 месяцев, поскольку проекты задерживаются, финансирование иссякает или внимание инвесторов смещается. Значит, это еще не конец.

Нынешний кризис предоставит такие возможности, как реорганизация цепочек поставок (новые логистические центры и производственные мощности), распределенная штаб-квартира компании (новые офисные здания, используемые в качестве второй штаб-квартиры или резервных мест в качестве мер по снижению риска), или дополнительные медицинские учреждения, которые будут готовы к любому будущему кризису. Итак, следите за обновлениями и давайте переоценим рынок в начале-середине 2021 года.

Целевые рынки и продукты в будущем

На протяжении текущего цикла на развитых рынках (например, США, Великобритании, несмотря на Brexit, Германии, Франции, Японии и Австралии) открывались огромные возможности, обусловленные необходимостью диверсификации портфеля, но, что наиболее важно, посткризисным QE и процентная политика центральных банков Европы и Америки. Азия, в частности Китай и в некоторой степени Индия и Юго-Восточная Азия, также испытали значительный приток капитала.

Ожидается, что после сильных ожиданий роста ВВП рынки недвижимости во Франции, Испании, Германии, Австралии, Южной Корее и Сингапуре останутся в центре внимания инвестиций в обозримом будущем. Это также относится к Гонконгу, с некоторыми оговорками, связанными с недавними событиями.

Ожидается, что рынки в США, Великобритании и других небольших европейских странах будут работать наравне с их долгосрочной динамикой ВВП, и поэтому ожидается довольно осторожный спрос со стороны инвесторов.

Китайский рынок недвижимости, вероятно, испытает замедление инвестиционной активности из-за того, что рост ВВП выйдет на плато, если только вызванная государством инвестиционная активность не заменит ожидаемый дефицит финансирования из-за осторожного отношения к частному капиталу.

Ожидается, что все типы продуктов в сфере недвижимости останутся привлекательными, однако индивидуальные предпочтения инвесторов будут по-прежнему варьироваться в зависимости от склонности к риску, текущей структуры портфеля, региональных/домашних предпочтений, а также имеющихся навыков инвестирования и управления активами.

В целом ожидается, что тенденция «слишком много денег в погоне за одной и той же сделкой» будет продолжать приводить к снижению доступности продуктов, повышению цен и связанному с этим снижению ставок капитализации.

Ожидается, что нехватка земли под строительство приведет к увеличению перепрофилирования старых участков и реконструкции бывших в употреблении активов, особенно в городских районах. Мегапроекты последних лет, такие как реконструкция Hudson Yard в Нью-Йорке, подтверждают это предположение.

Другие тенденции рынка

• Рост стоимости строительства
• Сознание ESG, включая:
  • Более экологичные и энергоэффективные здания
  • Обновленные строительные нормы и правила (например, повышение пожарной безопасности и сейсмостойкости)
  • Доступность жилья как залог социальной стабильности
  • Решение вопросов, связанных с изменением климата (переселение городов в связи с повышением уровня моря)
• Решения Enhanced PropTech (умные здания)
• Недвижимость как услуга (WeWork)
• Обновления инфраструктуры (для обеспечения экономического роста или обновления существующей инфраструктуры)
• Риск для конкретных классов активов — розничная торговля (интернет-магазины), жилье (контроль арендной платы), офис (удаленная работа) — необходимо оценивать и моделировать в соответствующей ставке арендной платы.

Ожидаемая доходность

Ожидания доходности недвижимости на 2020 год и далее остаются привлекательными:

• Около 6% в год (включая доходность 4%) для Китая
• Около 5% (включая доходность 4%) для Европы с дальнейшим замедлением доли прироста капитала
• 5,5% (включая доход от аренды 4%) для рынков США, при этом рост, как ожидается, ускорится после президентских выборов 2020 г.

Рынки долга частной коммерческой недвижимости

Рынки коммерческой недвижимости для долговых обязательств претерпели значительные структурные изменения в течение текущего цикла, наиболее заметными из которых являются появление нетрадиционных кредиторов, а также ураганный сбор средств для заемных средств.

Крутой спуск: общий объем капитала, привлеченного для заемных средств, резко упал в прошлом году после рекордного 2017 года.

Первоначально задуманные как заполнение пробелов для снижения кредитной активности коммерческих банков после финансового кризиса 2009 года, долговые фонды в настоящее время предоставляют интересную возможность для получения дохода институциональными инвесторами. Учитывая базовое обеспечение, а также постоянную осмотрительность в отношении применяемых коэффициентов кредита к стоимости (LTV), риск убытков для инвесторов, как правило, значительно ниже, чем в случае вложений в акционерный капитал через фонды или прямые инвестиции. В некоторых случаях это позволяет внутреннюю диверсификацию риска/доходности для инвесторов в определенные активы, предоставляя финансирование по всей структуре капитала.

Учитывая сочетание специализированного ценообразования, управления долгом и необходимых навыков в сфере недвижимости, институциональные инвесторы и семейные офисы в основном стремятся получить доступ к долговым обязательствам через инструменты фондов и/или специальные мандаты для специализированных управляющих активами (например, вспомогательные фонды).

Процентные ставки и отношение кредита к стоимости (LTV)

Процентные ставки на коммерческую недвижимость остаются конкурентоспособными на большинстве развитых рынков. Основными драйверами, как и в недавнем прошлом, являются минимальные ставки центральных банков. В то время как 10-летняя ставка ФРС прочно колеблется в диапазоне 1,5-1,75%, базовая ставка еврозоны остается твердо на отрицательной территории (в настоящее время на уровне -0,50%) с небольшим изменением на горизонте для последней.

Обилие поставщиков долговых обязательств (традиционных и нетрадиционных, таких как страховщики или долговые фонды) оказывает дополнительное давление на маржу кредиторов с оговоркой, что ценовая дифференциация в связи с повышенным экономическим и политическим риском на определенных рынках остается неизменной. Соответственно, маржа кредитора в Европе в настоящее время составляет 100 базисных пунктов (Франция/Германия), 175 базисных пунктов (Италия) и 170 базисных пунктов (Великобритания). Это приводит к довольно привлекательным и повышающим доходность ставкам финансирования.

Тем не менее, учитывая, что оценки на некоторых европейских субрынках уже заоблачные, реалистичные оценки и процедуры должной осмотрительности являются ключевыми факторами в предотвращении того, чтобы сделки оказались чрезмерно затянутыми по мере того, как цикл поворачивается.

Несмотря на возросшую конкуренцию кредиторов, андеррайтинг остается разумным, а коэффициенты LTV (60-70%) и ковенанты по долгу остаются стабильными.

Кредитная маржа в США отражает более осторожные ожидания роста ВВП и составляет около 150-200 б.п. При базовой ставке 1,5-1,75% это приводит к средним ставкам финансирования около отметки 3-3,75% с таким же ожиданием LTV, как и в Европе.

Затраты на строительство

Глобальные строительные рынки находятся на пике популярности благодаря как рыночному спросу, так и огромному количеству ликвидности, доступной для всех видов инвестиций в недвижимость.

Согласно последнему обзору стоимости строительства, опубликованному Turner & Townsend, одной из крупнейших мировых консалтинговых компаний в сфере недвижимости, 35 рынков считаются теплыми/горячими/перегревающимися, при этом еще 23 рынка нагреваются и только пять остывают. Рост цен на строительство в основном наблюдается в Северной Америке, при этом строительство, ориентированное на технологическую отрасль, на рынке Сан-Франциско лидирует с ростом цен на 6% в годовом исчислении в период с 2019 по 2020 год, за которым следует Ванкувер (+ 5%) и Индианаполис (+4%). В Амстердаме (+9% г/г) и Франкфурте (+4% г/г) произошло самое большое увеличение затрат в Европе.

В будущем Сан-Франциско и Хьюстон в Северной Америке, Амстердам, Франкфурт и Париж в Европе, Шанхай в Китае, Эр-Рияд и Маскат на Ближнем Востоке, Дар-эс-Салам в Танзании, а также Брисбен и Перт в Австралии самый большой потенциал для увеличения стоимости строительства.

Инвестиционное расширение рынка

В течение текущего цикла рынок инвестиционной коммерческой недвижимости значительно расширился. В первую очередь это было вызвано физическими требованиями технологической отрасли в виде складов и центров обработки данных. Еще одним важным фактором как на рынках недвижимости, так и на рынках инфраструктуры был выход на рынок институциональных инвесторов в ранее фрагментированных отраслях с размерами отдельных лотов, недостаточными для поглощения значимого капитала. Примеры включают студенческие общежития, больницы и дома престарелых. Некоторые из них даже не были частью инвестиционной вселенной на некоторых рынках, но стали доступными в связи с дерегулированием и необходимостью сделать государственные функции профессиональнее.

Учитывая бюджетные проблемы, с которыми сталкиваются довольно многие развитые и, что наиболее важно, развивающиеся рынки, ожидается, что эта тенденция будет усиливаться. Постоянный и относительно стабильный поток доходов от некоторых из этих категорий активов повышает привлекательность портфеля, особенно для инвесторов, ориентированных на получение дохода, таких как пенсионные фонды.

Однако, помня о старом практическом правиле: «Чем более специализирован актив, тем он менее ликвиден», особое внимание следует уделять потенциальным альтернативным видам использования, конкурентоспособности и договорной защите от убытков.

Цифровизация и влияние технологий

Недавние разработки в сфере недвижимости характеризуются широкомасштабными технологическими инновациями, обычно называемыми PropTech. С учетом того, что только в 2019 году общий объем инвестиций венчурного капитала в PropTech составил 16 млрд долларов, оцифровка — и в частности PropTech — окажет глубокое влияние на отрасль недвижимости в будущем.

Соответственно, 87% участников рынка в Европе ожидают увеличения расходов на PropTech в течение следующих 3–5 лет согласно исследованию PwC «Новые тенденции в сфере недвижимости за 2020 год».

Инвестиции/использование PropTech в следующие 3-5 лет

Основные тенденции, влияющие на отрасль коммерческой недвижимости

За последние 10 лет индустрия коммерческой недвижимости вышла на главную улицу с точки зрения рыночной привлекательности и, по большей части, оправдала ожидания инвесторов в отношении диверсификации и повышения доходности в отношении общей эффективности портфеля.

Однако, учитывая уже заоблачные цены и серьезные геополитические и макроэкономические проблемы, в ближайшие 10 лет возникнут серьезные проблемы. Следовательно, довольно многим участникам рынка следует обратить внимание на свои внутренние возможности, необходимые для управления портфелями и активами в довольно бурных водах.

Учитывая затянувшийся период «институционального укрепления доверия» с 2009 года, может потребоваться резкое падение рынка, чтобы увидеть, кто усвоил их урок, или, цитируя Уоррена Баффета: «Только когда отлив утихнет, вы обнаружите, кто плавал голышом. ”

• • •

Дополнительная информация о недвижимости в блоге Toptal Finance:

• Сложный, но цельный: обзор водопадов в сфере недвижимости
• Как понять и оценить инвестиции частного фонда недвижимости
• Оценка недвижимости с использованием регрессионного анализа - Учебное пособие