Piața imobiliară comercială în 2020

În sala de conferințe aglomerată a unui investitor instituțional important la sfârșitul anului 2009, un investitor l-a întrebat pe proprietarul unei companii globale de dezvoltare imobiliară de ce au fost aruncați atât de mult din banii săi buni în proiecte de dezvoltare evident eșuate. Răspunsul a fost: Pentru că am putea .

Această anecdotă ridică o serie de întrebări cu privire la verificări și echilibrări, alinierea intereselor, dar și înțelegerea (sau în acest caz interpretarea greșită) a impulsului pieței. Analizăm performanța trecută, dinamica și riscurile pieței și piețele/produsele vizate în viitor, așteptările de randament și ratele dobânzilor, piețele datoriilor imobiliare private și impactul tehnologic. Oferim câteva îndrumări investitorilor cu privire la modul în care să analizeze potențialele investiții imobiliare comerciale în 2020 și cum să evite percepțiile greșite comune ale pieței.

Industria imobiliară la 10 ani după Big Bang – Cum ne-am descurcat?

În urma crizei financiare globale din 2009, majoritatea investitorilor instituționali și-au redus semnificativ expunerea imobiliară. Cu toate acestea, imobilele comerciale, ca clasă de active distincte, au cunoscut o renaștere remarcabilă de atunci, cu niveluri de alocare fără precedent în portofoliile de investiții instituționale, instituțiile care investesc activ în imobiliare crescând de la doar 72% în 2014 la 96% în 2019.

Această tendință s-a reflectat în creșterea constantă a alocărilor imobiliare în rândul participanților majori pe piață, precum și în creșterea numărului relativ de participanți pe piață.

Investind activ în imobiliare, toate instituțiile

Această tendință a fost determinată în primul rând de un accent sporit pe managementul riscului, alocarea strategică a activelor și, ca urmare, eforturile de diversificare după criza financiară. Injecțiile semnificative de lichiditate datorate politicilor de QE ale băncilor centrale și reducerilor multiple ale ratelor dobânzii, care au alimentat apetitul crescut de levier în imobiliare, au ajutat destul de mult performanța pieței.

Judecând după analiza performanței relative din 2005 până în 2018, acești factori (QE și reduceri ale ratei dobânzii) au beneficiat în special de imobiliare, deoarece lideră clasamentul performanței în trei din cei nouă ani dintre 2010 și 2018, situându-se pe locul al doilea sau al treilea din trei. alte ocazii.

Performanțe ale clasei de active 2005-2018

Așadar, asta este întinderea pământului până în prezent, unde ne duce de aici?

Dinamica pieței și riscurile în viitor

Piețele de acțiuni au arătat o performanță spectaculoasă în 2019, ceea ce a făcut destul de dificil pentru investitorii instituționali să-și mențină alocările puternice imobiliare. În plus, în unele colțuri ale pieței apar semne de oboseală a pieței, determinate mai puțin de presiunea ascendentă asupra inflației și ratelor dobânzilor, ci mai degrabă de riscuri geopolitice cu impact potențial negativ asupra creșterii economice și, prin urmare, a cererii pentru cel mai (corelat) subactiv. clase.

Recent, coronavirusul a pus capăt vieții globalizate așa cum o cunoaștem noi, cu orașe în continuă creștere care devin liniștite, viața de stradă agitată care se termină cu carantină, centrele comerciale pline de golire și industria turismului în continuă creștere care se oprește. Industria imobiliară, cum ar fi companiile aeriene, bunurile de larg consum (FMCG) și altele vor simți decalajul de cerere care rezultă. Acest lucru va fi probabil amortizat de intervențiile guvernamentale și ale băncilor centrale. Cu toate acestea, întreaga amploare va fi vizibilă doar cu un decalaj de timp tipic industriei de 6-12 luni, deoarece proiectele sunt întârziate, finanțarea se epuizează sau concentrarea investitorilor se va schimba. Deci, încă nu s-a terminat.

Criza actuală va oferi oportunități, cum ar fi rearanjarea lanțurilor de aprovizionare (noi centre logistice și facilități de producție), sedii distribuite ale companiilor (cladiri noi de birouri utilizate ca al doilea sediu sau locații de rezervă ca măsuri de atenuare a riscurilor) sau facilități medicale suplimentare care urmează să fie pregătit pentru orice criză viitoare. Așadar, rămâneți pe fază și haideți să reevaluăm piața la începutul mijlocului anului 2021.

Piețele țintă și produsele care merg înainte

De-a lungul ciclului actual, s-au oferit oportunități extraordinare pe piețele dezvoltate (de exemplu, SUA, Marea Britanie, în ciuda Brexit-ului, Germania, Franța, Japonia și Australia) determinate de nevoia de a crea diversificare a portofoliului, dar, cel mai important, de QE post-criză și politicile de dobândă ale băncilor centrale din Europa și America. Asia – în special China și într-o oarecare măsură India și Asia de Sud-Est – au înregistrat, de asemenea, intrări semnificative de capital.

Ca urmare a așteptărilor puternice de creștere a PIB-ului, piețele imobiliare din Franța, Spania, Germania, Australia, Coreea de Sud și Singapore sunt de așteptat să rămână un focus de investiții în viitorul previzibil. Acest lucru este valabil și pentru Hong Kong, cu unele avertismente în jurul evenimentelor recente.

Se așteaptă ca piețele din SUA, Marea Britanie și alte țări europene mai mici să aibă rezultate similare cu modelul lor de PIB pe termen lung și, ca atare, se așteaptă să înregistreze o cerere destul de prudentă a investitorilor.

Piața imobiliară chineză va experimenta probabil o încetinire a activității investiționale din cauza creșterii PIB care atinge un platou, cu excepția cazului în care activitatea investițională indusă de guvern înlocuiește deficitul de finanțare așteptat din cauza sentimentului avertizat de capitalul privat.

Este de așteptat ca toate tipurile de produse imobiliare să rămână atractive, cu toate acestea, preferințele individuale ale investitorilor vor continua să varieze în funcție de apetitul pentru risc, structura actuală a portofoliului, părtinirea regională/locală, precum și seturile de abilități disponibile pentru investiții și managementul activelor.

În general, este de așteptat ca tendința de „prea mulți bani urmărind aceeași afacere” va continua să aibă ca rezultat o disponibilitate mai scăzută a produselor, creșteri ale prețurilor și contracția ratei plafonului asociată.

Se preconizează că deficitul de terenuri pentru construcții va avea ca rezultat o reutilizare sporită a zonelor dezafectate și renovarea activelor pre-utilizate, în special în zonele metropolitane. Megaproiectele din ultimii ani, cum ar fi reamenajarea NYC Hudson Yard, susțin această ipoteză.

Alte tendințe ale pieței

• Costul de construcție în creștere
• Conștiința ESG, inclusiv:
  • Clădiri mai ecologice, mai eficiente din punct de vedere energetic
  • Codurile de construcție actualizate (de exemplu, îmbunătățirea siguranței la incendiu și a rezistenței la cutremur)
  • Accesibilitatea locuințelor care asigură stabilitatea socială
  • Rezolvarea problemelor legate de schimbările climatice (relocarea orașelor din cauza creșterii nivelului mării)
• Soluții PropTech îmbunătățite (cladiri inteligente)
• Imobiliare ca serviciu (WeWork)
• Actualizări ale infrastructurii (pentru a se adapta creșterii economice sau a reînnoi infrastructura existentă)
• Riscul pentru anumite clase de active – comerțul cu amănuntul (cumpărături online), rezidențiale (controlul chiriei), birouri (lucrare la distanță) – trebuie să fie evaluat și modelat în raportul chiriei respectiv.

Așteptări de randament

Așteptările privind randamentul imobiliar pentru anul 2020 continuă să rămână atractive la:

• Aproximativ 6% anual (inclusiv 4% randament al venitului) pentru China
• Aproximativ 5% (inclusiv 4% randament al venitului) pentru Europa, cu o nouă încetinire a părții de apreciere a capitalului
• 5,5% (inclusiv 4% randament de închiriere) pentru piețele din SUA, creșterea estimată a crește după alegerile prezidențiale din 2020

Piețe private de datorii imobiliare comerciale

Piețele imobiliare comerciale pentru datorii au cunoscut schimbări structurale semnificative în timpul ciclului actual, cele mai proeminente fiind apariția creditorilor netradiționali, precum și un vârtej de strângere de fonduri pentru fonduri de datorii.

Coborâre abruptă: Capitalul total strâns pentru fonduri de datorie a scăzut brusc anul trecut, după un 2017 record

Considerate inițial ca umplerea decalajelor pentru reducerea activității de creditare a băncilor comerciale, după criza financiară din 2009, fondurile de datorii oferă în prezent o oportunitate interesantă de investiții generatoare de venituri pentru investitorii instituționali. Având în vedere garanția subiacentă, precum și prudența continuă cu privire la ratele împrumut-valoare (LTV) aplicate, riscul de scădere pentru investitori tinde să fie semnificativ mai mic decât în ​​cazul investițiilor în capitaluri proprii prin vehicule de fond sau investiții directe. În unele cazuri, permite o diversificare internă a riscului/randamentului pentru investitori în anumite active prin furnizarea de finanțare de-a lungul întregii structuri de capital.

Având în vedere combinația de prețuri specializate, gestionarea datoriilor și abilitățile imobiliare necesare, investitorii instituționali și birourile de familie caută în cea mai mare parte expunerea la datorii prin vehicule de fond și/sau mandate dedicate pentru administratorii de active specializați (de exemplu, sidecar-uri de fonduri).

Ratele dobânzilor și raportul împrumut-valoare (LTV).

Ratele dobânzilor pentru bunurile imobiliare comerciale rămân competitive pe majoritatea piețelor dezvoltate. Principalii factori, ca și în trecutul recent, sunt ratele scăzute ale băncilor centrale. În timp ce rata pe 10 ani se situează ferm în intervalul 1,5-1,75%, rata de bază a zonei euro rămâne ferm în teritoriu negativ (în prezent la -0,50%), cu puține schimbări la orizont pentru aceasta din urmă.

Abundența furnizorilor de datorii (tradiționali și netradiționali, cum ar fi asigurătorii sau fondurile de datorii) pune o presiune suplimentară asupra marjelor creditorilor, cu avertismentul că diferențierea prețurilor pentru riscul economic și politic sporit pe anumite piețe rămâne intactă. În consecință, peisajul marjei creditorilor din Europa este în prezent de 100 bps (Franța/Germania), 175 bps (Italia), 170 bps (Marea Britanie). Acest lucru are ca rezultat rate de finanțare destul de atractive și care sporesc randamentele.

Cu toate acestea, având în vedere că evaluările sunt deja vertiginoase pe unele sub-piețe europene, evaluările realiste și procedurile de due diligence sunt esențiale pentru a împiedica tranzacțiile să se dovedească a fi supraextinse pe măsură ce ciclul se transformă.

În ciuda concurenței crescute ale creditorilor, subscrierea rămâne prudentă, ratele LTV (60-70%) și acordul de datorie rămânând stabil.

Marjele creditorilor din SUA reflectă așteptările mai prudente de creștere a PIB-ului și sunt în jur de 150-200 pb. Cu o rată de bază de 1,5-1,75%, aceasta duce la rate medii de finanțare în jurul valorii de 3-3,75%, cu așteptări LTV similare ca în Europa.

Costuri de construcție

Impulsat atât de cererea de pe piață, cât și de cantitatea imensă de lichiditate disponibilă pentru tot felul de investiții imobiliare, piețele globale de construcții sunt fierbinți.

Conform celui mai recent studiu privind costurile de construcție publicat de Turner & Townsend, una dintre cele mai importante consultanțe imobiliare globale, 35 de piețe sunt considerate a fi calde/calzi/supraîncălzite, cu încă 23 de încălzire și doar cinci de răcire. Creșterile prețurilor în construcții sunt observabile în principal în America de Nord, construcțiile bazate pe industria tehnologică de pe piața San Francisco conducând pachetul cu o creștere a prețurilor de 6% de la an la an (a/a) între 2019 și 2020, urmată de Vancouver (+ 5%) și Indianapolis (+4%). Amsterdam (+9% a/a) și Frankfurt (+4% a/a) au înregistrat cele mai mari creșteri ale costurilor din Europa.

În viitor, San Francisco și Houston în America de Nord, Amsterdam, Frankfurt și Paris în Europa, Shanghai în China, Riad și Muscat în Orientul Mijlociu, Dar es Salaam în Tanzania, precum și Brisbane și Perth în Australia sunt considerate a avea cel mai mare potențial de creștere a costurilor de construcție.

Expansiunea pieței investibile

Pe parcursul ciclului actual, piața imobiliară comercială investibilă s-a extins semnificativ. Acest lucru a fost determinat în principal de cerințele concrete ale industriei tehnologice sub formă de depozite și centre de date. Un alt factor important atât pe piețele imobiliare, cât și pe cele de infrastructură a fost intrarea pe piață a investitorilor instituționali în industrii fragmentate anterior, cu dimensiunile loturilor unice insuficiente pentru a absorbi capital semnificativ. Exemplele includ locuințe pentru studenți, spitale și case de bătrâni. Unele dintre acestea nici măcar nu făceau parte din universul investibil pe unele piețe, dar au fost puse la dispoziție din cauza dereglementării și a necesității de profesionalizare a funcțiilor guvernamentale.

Având în vedere provocările bugetare cu care se confruntă destul de multe piețe dezvoltate și, cel mai important, în curs de dezvoltare, această tendință este de așteptat să crească. Fluxul de venit constant și relativ stabil din unele dintre aceste categorii de active sporește atractivitatea portofoliului, în special pentru investitorii axați pe randamentul veniturilor, cum ar fi fondurile de pensii.

Cu toate acestea, ținând cont de vechea regulă generală: „Cu cât un activ este mai specializat, cu atât este mai puțin lichid”, ar trebui să se acorde o atenție deosebită utilizărilor alternative potențiale, posibilităților de comercializare și protecției contractuale de dezavantaj.

Digitalizarea și impactul tehnologiei

Evoluțiile recente din spațiul imobiliar sunt caracterizate de inovații bazate pe tehnologie de bază, denumite în mod obișnuit PropTech. Cu investiții totale în VC PropTech de 16 miliarde de dolari doar în 2019, digitizarea – și în special PropTech – va avea un impact profund asupra industriei imobiliare în viitor.

În consecință, 87% dintre participanții de pe piață din Europa se așteaptă la o creștere a cheltuielilor PropTech în următorii 3-5 ani, conform Tendințelor emergente 2020 de la PwC în domeniul imobiliar.

Investiție/Utilizare PropTech în următorii 3-5 ani

Tendințe majore care afectează industria imobiliară comercială

În ultimii 10 ani, industria imobiliară comercială s-a mutat pe strada principală în ceea ce privește atractivitatea pieței și, în cea mai mare parte, a îndeplinit așteptările investitorilor privind diversificarea și creșterea randamentului în ceea ce privește performanța globală a portofoliului.

Cu toate acestea, având în vedere prețuri deja vertiginoase și provocări geopolitice și macroeconomice semnificative pe viitor, următorii 10 ani vor oferi provocări semnificative. Prin urmare, mulți participanți pe piață ar trebui să se uite la capacitățile lor interne necesare pentru a gestiona portofoliile și activele în ape destul de furtunoase.

Având în vedere perioada prelungită de „consolidare a încrederii instituționale” din 2009, ar putea fi nevoie de o piață violentă pentru a vedea cine și-a învățat lecția sau pentru a-l cita pe Warren Buffett: „Numai când valul se stinge descoperi cine a înotat gol. ”

• • •

Lectură suplimentară imobiliară pe blogul Toptal Finance:

• Complex, dar integral: o privire de ansamblu asupra cascadelor imobiliare
• Cum să înțelegeți și să evaluați investițiile în fonduri imobiliare private
• Evaluarea imobiliară folosind analiza de regresie – Un tutorial