Der Gewerbeimmobilienmarkt im Jahr 2020

Im überfüllten Konferenzraum eines großen institutionellen Investors fragte Ende 2009 ein Investor den Eigentümer eines globalen Immobilienentwicklungsunternehmens, warum so viel von seinem guten Geld in offensichtlich gescheiterte Entwicklungsprojekte gesteckt worden sei. Die Antwort war: Weil wir konnten .

Diese Anekdote wirft eine Reihe von Fragen zu Checks and Balances, Ausrichtung der Interessen, aber auch zum Verständnis (oder in diesem Fall Fehlinterpretation) der Marktdynamik auf. Wir analysieren vergangene Wertentwicklungen, Marktdynamiken und -risiken sowie künftige Zielmärkte/-produkte, Renditeerwartungen und Zinssätze, private Immobilienschuldenmärkte und technologische Auswirkungen. Wir geben Investoren einige Hinweise, wie sie potenzielle gewerbliche Immobilieninvestitionen im Jahr 2020 betrachten und marktübliche Fehleinschätzungen vermeiden können.

Die Immobilienwirtschaft 10 Jahre nach dem Urknall – wie haben wir abgeschnitten?

Nach der globalen Finanzkrise im Jahr 2009 reduzierten die meisten institutionellen Anleger ihr Immobilienengagement deutlich. Gewerbeimmobilien als unverwechselbare Anlageklasse haben jedoch seitdem einen bemerkenswerten Aufschwung erlebt, mit beispiellosen Allokationsniveaus in institutionellen Anlageportfolios, wobei Institutionen, die aktiv in Immobilien investieren, von nur 72 % im Jahr 2014 auf 96 % im Jahr 2019 gestiegen sind.

Dieser Trend spiegelt sich im stetigen Anstieg der Immobilienallokationen bei den wichtigsten Marktteilnehmern sowie im Anstieg der relativen Anzahl der Marktteilnehmer wider.

Aktiv in Immobilien investieren, alle Institutionen

Dieser Trend war in erster Linie durch einen verstärkten Fokus auf das Risikomanagement, die strategische Vermögensallokation und die daraus resultierenden Diversifizierungsbemühungen nach der Finanzkrise getrieben worden. Erhebliche Liquiditätsspritzen aufgrund der QE-Politik der Zentralbanken und mehrfacher Zinssenkungen, die den Appetit auf Leverage im Immobiliensektor verstärkten, trugen erheblich zur Marktperformance bei.

Nach der relativen Performance-Analyse von 2005 bis 2018 zu urteilen, profitierten Immobilien von diesen Faktoren (QE und Zinssenkungen) besonders, da sie in drei von neun Jahren zwischen 2010 und 2018 das Performance-Ranking anführten und von drei auf den zweiten oder dritten Platz kamen andere Gelegenheiten.

Performance der Anlageklassen 2005-2018

Das ist also die Lage des Landes bis heute, wohin führt es uns von hier aus?

Marktdynamik und zukünftige Risiken

Die Aktienmärkte zeigten 2019 eine hervorragende Performance, was es für institutionelle Anleger ziemlich schwierig machte, ihre starken Immobilienallokationen aufrechtzuerhalten. Darüber hinaus treten in einigen Ecken des Marktes Anzeichen von Marktermüdung auf, die weniger durch Aufwärtsdruck auf Inflation und Zinssätze, sondern vielmehr durch geopolitische Risiken mit potenziell negativen Auswirkungen auf das Wirtschaftswachstum und damit die Nachfrage nach dem am stärksten korrelierten Teilwert getrieben werden Klassen.

Vor kurzem hat das Coronavirus dem globalisierten Leben, wie wir es kennen, ein Ende gesetzt, mit immer größer werdenden Städten, die ruhig werden, das hektische Straßenleben mit Quarantäne endet, geschäftige Einkaufszentren sich leeren und die stetig wachsende Tourismusbranche zum Erliegen kommt. Die Immobilienbranche, wie Fluggesellschaften, Fast Moving Consumer Goods (FMCG) und andere werden die daraus resultierende Nachfragelücke spüren. Dies wird voraussichtlich durch Interventionen der Regierungen und Zentralbanken abgefedert. Das volle Ausmaß wird jedoch erst mit einer branchentypischen Verzögerung von 6-12 Monaten sichtbar, wenn sich Projekte verzögern, die Finanzierung versiegt oder sich der Fokus der Investoren verschiebt. Es ist also noch nicht vorbei.

Die aktuelle Krise wird Chancen bieten, wie die Neuordnung von Lieferketten (neue Logistikzentren und Produktionsstätten), verteilte Firmenzentralen (neue Bürogebäude, die als zweite Zentrale oder Backup-Standorte als Maßnahmen zur Risikominderung genutzt werden) oder zusätzliche medizinische Einrichtungen für jede zukünftige Krise gerüstet. Bleiben Sie also dran und lassen Sie uns den Markt Anfang/Mitte 2021 neu bewerten.

Zielmärkte und Produkte für die Zukunft

Während des gesamten aktuellen Zyklus boten sich in entwickelten Märkten (z. B. USA, Großbritannien trotz Brexit, Deutschland, Frankreich, Japan und Australien) enorme Chancen, angetrieben von der Notwendigkeit, eine Portfoliodiversifizierung zu schaffen, aber vor allem durch die QE nach der Krise und Zinspolitik der Zentralbanken in Europa und Amerika. Auch Asien – insbesondere China und teilweise Indien und Südostasien – verzeichnete erhebliche Kapitalzuflüsse.

Nach den Erwartungen für ein starkes BIP-Wachstum dürften die Immobilienmärkte in Frankreich, Spanien, Deutschland, Australien, Südkorea und Singapur auf absehbare Zeit ein Anlageschwerpunkt bleiben. Dies gilt auch für Hongkong, mit einigen Vorbehalten in Bezug auf die jüngsten Ereignisse.

Es wird erwartet, dass die Märkte in den USA, Großbritannien und anderen kleineren europäischen Ländern ihrem langfristigen BIP-Muster entsprechen und daher eine eher zurückhaltende Investorennachfrage erfahren werden.

Der chinesische Immobilienmarkt wird wahrscheinlich eine Verlangsamung der Investitionstätigkeit erfahren, da das BIP-Wachstum ein Plateau erreicht, es sei denn, die staatlich induzierte Investitionstätigkeit ersetzt die erwartete Finanzierungslücke aufgrund der zurückhaltenden Stimmung bei Privatkapital.

Es wird erwartet, dass alle Arten von Immobilienprodukten attraktiv bleiben, die individuellen Anlegerpräferenzen werden jedoch weiterhin je nach Risikobereitschaft, aktueller Portfoliostruktur, regionaler/heimatlicher Ausrichtung sowie verfügbaren Anlage- und Vermögensverwaltungskompetenzen variieren.

Im Allgemeinen wird erwartet, dass der Trend, dass „zu viel Geld dem gleichen Geschäft nachjagt“, weiterhin zu einer geringeren Produktverfügbarkeit, Preiserhöhungen und der damit verbundenen Verringerung der Kapitalisierungsrate führen wird.

Die Verknappung von Bauland wird voraussichtlich zu einer verstärkten Umnutzung von Brachflächen und der Sanierung von Altlasten führen, insbesondere in Ballungsgebieten. Megaprojekte der letzten Jahre wie die Sanierung des NYC Hudson Yard stützen diese Annahme.

Andere Markttrends

• Steigende Baukosten
• ESG-Bewusstsein einschließlich:
  • Grünere, energieeffizientere Gebäude
  • Aktualisierte Bauvorschriften (z. B. Verbesserungen des Brandschutzes und der Erdbebensicherheit)
  • Bezahlbarer Wohnraum gewährleistet soziale Stabilität
  • Lösung von Problemen im Zusammenhang mit dem Klimawandel (Stadtumzüge aufgrund des steigenden Meeresspiegels)
• Verbesserte PropTech-Lösungen (intelligente Gebäude)
• Immobilien als Dienstleistung (WeWork)
• Infrastrukturaktualisierungen (um dem Wirtschaftswachstum Rechnung zu tragen oder die bestehende Infrastruktur zu erneuern)
• Das Risiko für bestimmte Anlageklassen – Einzelhandel (Online-Shopping), Wohnen (Mietpreisbindung), Büro (Remote-Arbeit) – muss bewertet und in die jeweilige Miete modelliert werden.

Ertragserwartungen

Die Renditeerwartungen für Immobilien ab 2020 bleiben weiterhin attraktiv bei:

• Rund 6 % jährlich (inkl. 4 % Ertragsrendite) für China
• Etwa 5 % (inkl. 4 % Einkommensrendite) für Europa, mit einer weiteren Verlangsamung des Kapitalzuwachsanteils
• 5,5 % (inkl. 4 % Mietrendite) für die US-Märkte, wobei das Wachstum nach den Präsidentschaftswahlen 2020 voraussichtlich anziehen wird

Märkte für private gewerbliche Immobilienschulden

Die gewerblichen Immobilienmärkte für Fremdkapital haben während des aktuellen Zyklus erhebliche strukturelle Veränderungen erfahren, wobei die auffälligsten das Auftauchen nicht-traditioneller Kreditgeber sowie ein Wirbelsturm der Mittelbeschaffung für Fremdkapitalfonds sind.

Steiler Abstieg: Das für Fremdkapitalfonds aufgenommene Gesamtkapital ist im vergangenen Jahr nach einem Rekordjahr 2017 stark zurückgegangen

Ursprünglich als Lückenfüller für die reduzierte Kreditvergabetätigkeit der Geschäftsbanken nach der Finanzkrise von 2009 gedacht, bieten Kreditfonds heute eine interessante ertragsgenerierende Anlagemöglichkeit für institutionelle Anleger. Aufgrund der zugrunde liegenden Sicherheiten sowie der weiterhin vorsichtigen Anwendung der Loan-to-Value (LTV)-Verhältnisse ist das Verlustrisiko für Anleger tendenziell deutlich geringer als bei Aktieninvestitionen über Fondsvehikel oder Direktinvestitionen. In einigen Fällen ermöglicht es eine interne Risiko-Rendite-Diversifizierung für Anleger in bestimmten Vermögenswerten, indem es eine Finanzierung entlang der gesamten Kapitalstruktur bereitstellt.

Angesichts der erforderlichen Kombination aus spezialisierter Preisgestaltung, Schuldenmanagement und Immobilienkompetenz streben institutionelle Anleger und Family Offices meist ein Fremdkapitalengagement über Fondsvehikel und/oder spezielle Mandate für spezialisierte Vermögensverwalter (z. B. Fonds-Sidecars) an.

Zinssätze und Beleihungsquoten (LTV).

Die Zinssätze für Gewerbeimmobilien bleiben in den meisten entwickelten Märkten wettbewerbsfähig. Haupttreiber sind, wie schon in der jüngeren Vergangenheit, die extrem niedrigen Zentralbankzinsen. Während der 10-jährige Fed-Zins fest im Bereich von 1,5-1,75 % schwebt, bleibt der Leitzins der Eurozone fest im negativen Bereich (derzeit bei -0,50 %), wobei sich für letztere wenig ändern wird.

Die Fülle an Kreditgebern (traditionelle und nicht-traditionelle, wie Versicherer oder Kreditfonds) übt zusätzlichen Druck auf die Margen der Kreditgeber aus, mit dem Vorbehalt, dass die Preisdifferenzierung für erhöhte wirtschaftliche und politische Risiken in bestimmten Märkten intakt bleibt. Dementsprechend liegt die Margenlandschaft für Kreditgeber in Europa derzeit bei 100 Basispunkten (Frankreich/Deutschland), 175 Basispunkten (Italien) und 170 Basispunkten (Großbritannien). Dadurch ergeben sich recht attraktive und renditesteigernde Finanzierungskonditionen.

Da die Bewertungen in einigen europäischen Teilmärkten jedoch bereits himmelhoch sind, sind realistische Bewertungen und Due-Diligence-Verfahren entscheidend, um zu verhindern, dass sich Geschäfte im Laufe des Zyklus als überzogen herausstellen.

Trotz des zunehmenden Wettbewerbs durch die Kreditgeber bleibt das Underwriting vorsichtig, wobei die LTV-Verhältnisse (60-70 %) und die Schuldenquote stabil bleiben.

Die Margen der Kreditgeber in den USA spiegeln die vorsichtigeren BIP-Wachstumserwartungen wider und liegen bei etwa 150-200 Basispunkten. Bei einem Basiszinssatz von 1,5-1,75 % ergeben sich durchschnittliche Finanzierungszinsen um die 3-3,75 %-Marke, bei ähnlicher LTV-Erwartung wie in Europa.

Baukosten

Angetrieben sowohl von der Marktnachfrage als auch von der schieren Menge an Liquidität, die für alle Arten von Immobilieninvestitionen zur Verfügung steht, sind die globalen Baumärkte brandaktuell.

Laut der jüngsten Baukostenstudie, die von Turner & Townsend, einem der größten globalen Immobilienberatungsunternehmen, veröffentlicht wurde, gelten 35 Märkte als warm/heiß/überhitzt, 23 weitere heizen auf und nur fünf kühlen ab. Preiserhöhungen im Baugewerbe sind vor allem in Nordamerika zu beobachten, wobei die von der Technologieindustrie angetriebene Bautätigkeit auf dem Markt von San Francisco zwischen 2019 und 2020 mit einem Preisanstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr (J/J) an der Spitze steht, gefolgt von Vancouver (+). 5 %) und Indianapolis (+4 %). Amsterdam (+9 % J/J) und Frankfurt (+4 % J/J) verzeichneten die größten Kostensteigerungen in Europa.

Für die Zukunft gelten San Francisco und Houston in Nordamerika, Amsterdam, Frankfurt und Paris in Europa, Shanghai in China, Riad und Maskat im Nahen Osten, Daressalam in Tansania sowie Brisbane und Perth in Australien das größte Potenzial für erhöhte Baukosten.

Investierbare Markterweiterung

Während des aktuellen Zyklus ist der Markt für investierbare Gewerbeimmobilien deutlich gewachsen. Dies wurde in erster Linie durch die stationären Anforderungen der Technologiebranche in Form von Lagern und Rechenzentren vorangetrieben. Ein weiterer wichtiger Treiber sowohl auf den Immobilien- als auch auf den Infrastrukturmärkten war der Markteintritt institutioneller Anleger in zuvor fragmentierte Branchen mit Einzellosgrößen, die nicht ausreichten, um bedeutendes Kapital aufzunehmen. Beispiele sind Studentenwohnheime, Krankenhäuser und Altersheime. Einige davon waren in einigen Märkten nicht einmal Teil des investierbaren Universums, sondern wurden aufgrund der Deregulierung und der Notwendigkeit, Regierungsfunktionen zu professionalisieren, verfügbar gemacht.

Angesichts der budgetären Herausforderungen, mit denen einige entwickelte und vor allem aufstrebende Märkte konfrontiert sind, wird dieser Trend voraussichtlich zunehmen. Die konstanten und relativ stabilen Erträge aus einigen dieser Anlagekategorien erhöhen die Attraktivität des Portfolios, insbesondere für ertragsorientierte Anleger wie Pensionsfonds.

Unter Berücksichtigung der alten Faustregel: „Je spezialisierter ein Vermögenswert, desto weniger liquide ist er“, sollte jedoch besonderes Augenmerk auf mögliche alternative Verwendungen, die Marktfähigkeit und den vertraglichen Verlustschutz gelegt werden.

Digitalisierung und technologische Auswirkungen

Die jüngsten Entwicklungen im Immobilienbereich sind durch breit angelegte technologiegetriebene Innovationen gekennzeichnet, die gemeinhin als PropTech bezeichnet werden. Mit Gesamtinvestitionen von VC PropTech in Höhe von 16 Milliarden US-Dollar allein im Jahr 2019 wird die Digitalisierung – und insbesondere PropTech – einen tiefgreifenden Einfluss auf die Immobilienbranche haben.

Dementsprechend erwarten 87 % der Marktteilnehmer in Europa laut PwCs 2020 Emerging Trends in Real Estate steigende PropTech-Ausgaben in den nächsten 3-5 Jahren.

PropTech-Investition/Nutzung in den nächsten 3-5 Jahren

Wichtige Trends, die sich auf die gewerbliche Immobilienbranche auswirken

In den letzten 10 Jahren hat sich die gewerbliche Immobilienbranche in Bezug auf die Attraktivität des Marktes auf die Hauptstraße verlagert und die Erwartungen der Anleger an Diversifizierung und Renditesteigerung in Bezug auf die Gesamtperformance des Portfolios größtenteils erfüllt.

Angesichts der bereits himmelhohen Preise und der bevorstehenden erheblichen geopolitischen und makroökonomischen Herausforderungen werden die nächsten 10 Jahre jedoch erhebliche Herausforderungen mit sich bringen. Daher sollten sich nicht wenige Marktteilnehmer ihre internen Fähigkeiten ansehen, die für die Verwaltung von Portfolios und Vermögenswerten in ziemlich stürmischen Gewässern erforderlich sind.

Angesichts der langen Zeit der „institutionellen Vertrauensbildung“ seit 2009 kann es eines heftigen Markteinbruchs bedürfen, um zu sehen, wer seine Lektion gelernt hat, oder um Warren Buffett zu zitieren: „Nur wenn die Flut zurückgeht, entdeckt man, wer nackt geschwommen ist. ”

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