Rynek nieruchomości komercyjnych w 2020 roku

W zatłoczonej sali konferencyjnej dużego inwestora instytucjonalnego pod koniec 2009 r. inwestor zapytał właściciela globalnej firmy deweloperskiej, dlaczego tak dużo jej dobrych pieniędzy zostało wydanych na oczywiście nieudane projekty deweloperskie. Odpowiedź brzmiała: Ponieważ mogliśmy .

Ta anegdota rodzi szereg pytań dotyczących kontroli i równowagi, wyrównania interesów, ale także zrozumienia (lub w tym przypadku błędnej interpretacji) dynamiki rynku. Analizujemy wyniki w przeszłości, dynamikę rynku i ryzyko, a także przyszłe rynki/produkty docelowe, oczekiwania dotyczące rentowności i stopy procentowe, rynki prywatnych papierów dłużnych na rynku nieruchomości oraz wpływ technologiczny. Zapewniamy inwestorom wskazówki, jak patrzeć na potencjalne inwestycje w nieruchomości komercyjne w 2020 roku i jak unikać błędnych wyobrażeń na rynku.

Branża nieruchomości 10 lat po Wielkim Wybuchu – jak nam poszło?

Po globalnym kryzysie finansowym w 2009 r. większość inwestorów instytucjonalnych znacznie zmniejszyła swoją ekspozycję na nieruchomości. Jednak od tego czasu nieruchomości komercyjne jako wyróżniająca się klasa aktywów odnotowały znaczące odrodzenie dzięki bezprecedensowym poziomom alokacji w instytucjonalnych portfelach inwestycyjnych, przy czym instytucje aktywnie inwestujące w nieruchomości wzrosły z zaledwie 72% w 2014 r. do 96% w 2019 r.

Tendencja ta znalazła odzwierciedlenie w stałym wzroście alokacji nieruchomości wśród głównych uczestników rynku oraz wzroście względnej liczby uczestników rynku.

Aktywnie inwestuje w nieruchomości, wszystkie instytucje

Tendencja ta wynikała przede wszystkim ze zwiększonej koncentracji na zarządzaniu ryzykiem, strategicznej alokacji aktywów, a co za tym idzie, wysiłków na rzecz dywersyfikacji w następstwie kryzysu finansowego. Znaczące zastrzyki płynności z powodu polityki QE banków centralnych i wielokrotnych obniżek stóp procentowych, które napędzały zwiększony apetyt na lewarowanie na rynku nieruchomości, pomogły dość rynkowi.

Sądząc po względnej analizie wyników w latach 2005-2018, czynniki te (QE i obniżki stóp procentowych) przyniosły korzyści w szczególności nieruchomościom, ponieważ w trzech z dziewięciu lat między 2010 a 2018 r. zajmuje drugie lub trzecie miejsce w rankingu wyników w trzech z dziewięciu lat między 2010 a 2018 r. inne okazje.

Wyniki klas aktywów 2005-2018

Więc to jest dotychczasowe ukształtowanie terenu, dokąd nas stąd zaprowadzi?

Dynamika rynku i przyszłe ryzyko

Rynki akcji wykazały znakomite wyniki w 2019 r., co utrudnia inwestorom instytucjonalnym utrzymanie silnej alokacji nieruchomości. Ponadto w niektórych zakątkach rynku pojawiają się oznaki zmęczenia rynku, spowodowane nie tyle presją na wzrost inflacji i stóp procentowych, ile raczej ryzykiem geopolitycznym o potencjalnie negatywnym wpływie na wzrost gospodarczy, a zatem popytem na najbardziej (skorelowane) pod-aktywa. zajęcia.

Niedawno koronawirus położył kres zglobalizowanemu życiu, jakie znamy, z coraz większymi miastami, które są ciche, gorączkowe życie uliczne kończy się kwarantanną, tętniące życiem centra handlowe opróżniają się, a stale rozwijający się przemysł turystyczny zatrzymuje się. Branża nieruchomości, jak linie lotnicze, towary szybkozbywalne (FMCG) i inne, odczują powstałą lukę popytową. Będzie to prawdopodobnie tłumione przez interwencje rządu i banku centralnego. Jednak pełny zakres będzie widoczny dopiero przy typowym dla branży opóźnieniu wynoszącym 6-12 miesięcy, gdy projekty się opóźnią, finansowanie wyczerpie się lub zmieni się koncentracja inwestorów. Więc to jeszcze nie koniec.

Obecny kryzys zapewni możliwości, takie jak reorganizacja łańcuchów dostaw (nowe centra logistyczne i zakłady produkcyjne), rozproszone siedziby firmy (nowe biurowce wykorzystywane jako druga siedziba lub lokalizacje zapasowe jako środki ograniczające ryzyko) lub dodatkowe placówki medyczne, które należy przygotowany na każdy przyszły kryzys. Bądźcie więc na bieżąco i ponownie oceńmy rynek na początku połowy 2021 r.

Rynki docelowe i produkty w przyszłości

W bieżącym cyklu na rozwiniętych rynkach (np. USA, Wielka Brytania pomimo Brexitu, Niemcy, Francja, Japonia i Australia) pojawiły się ogromne możliwości, napędzane potrzebą dywersyfikacji portfela, ale przede wszystkim pokryzysowym QE i polityka odsetkowa banków centralnych w Europie i Ameryce. Azja – w szczególności Chiny i do pewnego stopnia Indie oraz Azja Południowo-Wschodnia – również odnotowały znaczny napływ kapitału.

Oczekuje się, że zgodnie z oczekiwaniami dotyczącymi silnego wzrostu PKB rynki nieruchomości we Francji, Hiszpanii, Niemczech, Australii, Korei Południowej i Singapurze pozostaną w przewidywalnej przyszłości głównym celem inwestycyjnym. Dotyczy to również Hongkongu, z pewnymi zastrzeżeniami dotyczącymi ostatnich wydarzeń.

Oczekuje się, że rynki w USA, Wielkiej Brytanii i innych mniejszych krajach europejskich będą osiągać wyniki na poziomie ich długoterminowego wzorca PKB i jako takie oczekuje się, że popyt ze strony inwestorów będzie dość ostrożny.

Chiński rynek nieruchomości prawdopodobnie odczuje spowolnienie aktywności inwestycyjnej ze względu na osiągnięcie stabilnego wzrostu PKB, chyba że aktywność inwestycyjna indukowana przez rząd zastąpi oczekiwaną lukę w finansowaniu z powodu ostrzeżonych nastrojów kapitału prywatnego.

Oczekuje się, że wszystkie rodzaje produktów związanych z nieruchomościami pozostaną atrakcyjne, jednak indywidualne preferencje inwestorów będą nadal różnić się w zależności od apetytu na ryzyko, aktualnej struktury portfela, nastawienia regionalnego/krajowego, a także dostępnych umiejętności w zakresie inwestycji i zarządzania aktywami.

Ogólnie rzecz biorąc, oczekuje się, że trend „zbyt dużo pieniędzy w pogoni za tą samą transakcją” będzie nadal skutkować niższą dostępnością produktów, wzrostem cen i związanym z tym spadkiem stawki kapitalizacji.

Oczekuje się, że niedobór gruntów budowlanych spowoduje zwiększenie ponownego przeznaczenia terenów poprzemysłowych i renowację wcześniej używanych aktywów, zwłaszcza w obszarach metropolitalnych. Megaprojekty z ostatnich lat, takie jak przebudowa nowojorskiego Hudson Yard, potwierdzają to założenie.

Inne trendy rynkowe

• Rosnące koszty budowy
• Świadomość ESG obejmująca:
  • Bardziej ekologiczne, bardziej energooszczędne budynki
  • Zaktualizowane przepisy budowlane (np. poprawa bezpieczeństwa przeciwpożarowego i odporności na trzęsienia ziemi)
  • Przystępność mieszkań zapewniająca stabilność społeczną
  • Rozwiązywanie problemów związanych ze zmianą klimatu (przeprowadzki miast w związku z podnoszeniem się poziomu mórz)
• Ulepszone rozwiązania PropTech (inteligentne budynki)
• Nieruchomości jako usługa (WeWork)
• Aktualizacje infrastruktury (w celu dostosowania do wzrostu gospodarczego lub odnowienia istniejącej infrastruktury)
• Ryzyko dla poszczególnych klas aktywów — handel detaliczny (zakupy online), mieszkania (kontrola czynszu), biuro (praca zdalna) — należy ocenić i modelować w odpowiednich czynszach.

Oczekiwania dotyczące wydajności

Oczekiwania dotyczące rentowności nieruchomości na rok 2020 nadal pozostają atrakcyjne i wynoszą:

• Około 6% rocznie (w tym 4% przychodu) dla Chin
• Około 5% (w tym 4% dochód dochodowy) dla Europy, z dalszym spowolnieniem aprecjacji kapitału
• 5,5% (w tym 4% rentowność najmu) dla rynków amerykańskich, przy czym oczekuje się, że wzrost wzrośnie po wyborach prezydenckich w 2020 r.

Rynki dłużne prywatnych nieruchomości komercyjnych

Rynki nieruchomości komercyjnych na rynku dłużnym doświadczyły w bieżącym cyklu znaczących zmian strukturalnych, z których najbardziej widoczne to pojawienie się nietradycyjnych pożyczkodawców, a także wir pozyskiwania funduszy na fundusze dłużne.

Strome zejście: Całkowity kapitał pozyskany dla funduszy dłużnych gwałtownie spadł w zeszłym roku po rekordowym 2017 roku

Początkowo uważane za wypełniacze luk w ograniczaniu akcji kredytowej banków komercyjnych w następstwie kryzysu finansowego z 2009 r., fundusze dłużne stanowią obecnie interesującą możliwość inwestycji generujących dochody dla inwestorów instytucjonalnych. Biorąc pod uwagę zabezpieczenie bazowe, a także dalszą ostrożność w odniesieniu do stosowanych wskaźników wartości kredytu do wartości (LTV), ryzyko spadku dla inwestorów jest zwykle znacznie niższe niż w przypadku inwestycji kapitałowych za pośrednictwem instrumentów funduszy lub inwestycji bezpośrednich. W niektórych przypadkach pozwala na wewnętrzną dywersyfikację ryzyka/zwrotu dla inwestorów w poszczególnych aktywach poprzez zapewnienie finansowania w całej strukturze kapitałowej.

Biorąc pod uwagę kombinację specjalistycznych cen, zarządzania długiem i wymaganych umiejętności w zakresie nieruchomości, inwestorzy instytucjonalni i biura rodzinne poszukują głównie ekspozycji na dług za pośrednictwem instrumentów funduszy i/lub dedykowanych mandatów dla wyspecjalizowanych zarządzających aktywami (np. sidecary funduszu).

Stopy procentowe i wskaźniki wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV)

Oprocentowanie nieruchomości komercyjnych pozostaje konkurencyjne na większości rynków rozwiniętych. Głównymi czynnikami napędzającymi, podobnie jak w niedawnej przeszłości, są najniższe stopy banku centralnego. Podczas gdy 10-letnia stopa Fed mocno waha się w przedziale 1,5-1,75%, stopa bazowa strefy euro pozostaje zdecydowanie ujemna (obecnie na poziomie -0,50%), z niewielką zmianą w horyzoncie dla tej ostatniej.

Duża liczba dostawców długu (tradycyjnych i nietradycyjnych, takich jak ubezpieczyciele lub fundusze dłużne) wywiera dodatkową presję na marże kredytodawców, z zastrzeżeniem, że zróżnicowanie cen w przypadku podwyższonego ryzyka gospodarczego i politycznego na poszczególnych rynkach pozostaje nienaruszone. W związku z tym krajobraz marży pożyczkodawcy w Europie wynosi obecnie 100 punktów bazowych (Francja/Niemcy), 175 punktów bazowych (Włochy), 170 punktów bazowych (Wielka Brytania). Skutkuje to dość atrakcyjnymi i zwiększającymi zwroty stopami finansowania.

Jednak przy wycenach już niebotycznie wysokich na niektórych europejskich podrynkach, realistyczne wyceny i procedury należytej staranności mają kluczowe znaczenie w zapobieganiu, aby transakcje okazały się przeciągnięte w miarę zmiany cyklu.

Pomimo zwiększonej konkurencji ze strony pożyczkodawców, subemisja pozostaje ostrożna, przy stabilnych wskaźnikach LTV (60-70%) i kowencie zadłużenia.

Marże kredytodawców w USA odzwierciedlają ostrożniejsze oczekiwania wzrostu PKB i wynoszą około 150-200 pb. Przy stopie bazowej 1,5-1,75% daje to średnie stopy finansowania na poziomie około 3-3,75%, przy podobnych oczekiwanych wskaźnikach LTV jak w Europie.

Koszty budowy

Kierując się zarówno popytem na rynku, jak i samą ilością płynności dostępnej dla wszelkiego rodzaju inwestycji w nieruchomości, światowe rynki budowlane są rozpalone do czerwoności.

Według najnowszego badania kosztów budowy opublikowanego przez Turner & Townsend, jedną z największych światowych firm konsultingowych w zakresie nieruchomości, 35 rynków uważa się za ciepłe/gorące/przegrzewające się, przy czym 23 więcej się nagrzewa, a tylko pięć schładza się. Wzrosty cen budowlanych można zaobserwować przede wszystkim w Ameryce Północnej, przy czym na rynku w San Francisco przoduje budownictwo oparte na przemyśle technologicznym, z 6% wzrostem cen rok do roku (r/r) w latach 2019-2020, a następnie w Vancouver (+ 5%) i Indianapolis (+4%). Największy wzrost kosztów w Europie odnotowały Amsterdam (+9% r/r) i Frankfurt (+4% r/r).

Uważa się, że w przyszłości San Francisco i Houston w Ameryce Północnej, Amsterdam, Frankfurt i Paryż w Europie, Szanghaj w Chinach, Rijad i Maskat na Bliskim Wschodzie, Dar es Salaam w Tanzanii, a także Brisbane i Perth w Australii największy potencjał wzrostu kosztów budowy.

Inwestycyjna ekspansja rynku

W bieżącym cyklu rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych znacznie się rozwinął. Wynikało to przede wszystkim z tradycyjnych wymagań branży technologicznej w postaci magazynów i centrów danych. Inną ważną siłą napędową zarówno na rynku nieruchomości, jak i infrastruktury było wejście na rynek inwestorów instytucjonalnych w branżach wcześniej rozdrobnionych, w których wielkość pojedynczych partii była niewystarczająca do wchłonięcia znaczącego kapitału. Przykłady obejmują domy studenckie, szpitale i domy spokojnej starości. Niektóre z nich nie były nawet częścią uniwersum inwestowania na niektórych rynkach, ale zostały udostępnione ze względu na deregulację i potrzebę profesjonalizacji funkcji rządowych.

Biorąc pod uwagę wyzwania budżetowe, z jakimi boryka się wiele rozwiniętych i przede wszystkim wschodzących rynków, oczekuje się, że tendencja ta będzie rosnąć. Stały i względnie stabilny strumień dochodów z niektórych z tych kategorii aktywów zwiększa atrakcyjność portfela, zwłaszcza dla inwestorów nastawionych na dochód, takich jak fundusze emerytalne.

Mając jednak na uwadze starą praktyczną zasadę: „Im bardziej wyspecjalizowany składnik aktywów, tym mniej jest płynny”, należy zwrócić szczególną uwagę na potencjalne alternatywne zastosowania, zbywalność i umowną ochronę przed spadkiem.

Cyfryzacja i wpływ technologii

Ostatnie zmiany w obszarze nieruchomości charakteryzują się szeroko zakrojonymi innowacjami opartymi na technologii, powszechnie określanymi jako PropTech. Przy całkowitych inwestycjach VC PropTech na poziomie 16 miliardów dolarów w samym tylko 2019 r. cyfryzacja – a w szczególności PropTech – będzie miała ogromny wpływ na branżę nieruchomości w przyszłości.

W związku z tym, według raportu PwC 2020 Emerging Trends in Real Estate, 87% uczestników rynku w Europie spodziewa się wzrostu wydatków na PropTech w ciągu najbliższych 3-5 lat.

Inwestycja/wykorzystanie PropTech w ciągu najbliższych 3-5 lat

Główne trendy wpływające na branżę nieruchomości komercyjnych

W ciągu ostatnich 10 lat branża nieruchomości komercyjnych przesunęła się na główną ulicę pod względem atrakcyjności rynkowej iw większości spełniła oczekiwania inwestorów w zakresie dywersyfikacji i wzrostu rentowności w odniesieniu do ogólnych wyników portfela.

Jednak przy już niebotycznie wysokich cenach i znaczących wyzwaniach geopolitycznych i makroekonomicznych, następne 10 lat przyniesie znaczące wyzwania. W związku z tym wielu uczestników rynku powinno przyjrzeć się swoim wewnętrznym zdolnościom niezbędnym do zarządzania portfelami i aktywami na dość wzburzonych wodach.

Biorąc pod uwagę długi okres „budowania zaufania instytucjonalnego” od 2009 r., może być potrzebny gwałtowny spadek rynku, aby zobaczyć, kto wyciągnął lekcję, lub zacytować Warrena Buffetta: „Dopiero po ustaniu przypływu można odkryć, kto pływał nago. ”

• • •

Dodatkowe informacje o nieruchomościach na blogu Toptal Finance:

• Złożone, ale integralne: przegląd wodospadów nieruchomości
• Jak zrozumieć i wycenić inwestowanie w prywatne fundusze nieruchomości?
• Wycena nieruchomości za pomocą analizy regresji – samouczek