El mercado inmobiliario comercial en 2020

En la abarrotada sala de conferencias de un importante inversionista institucional a fines de 2009, un inversionista le preguntó al propietario de una empresa global de desarrollo de bienes raíces por qué gran parte de su buen dinero se había invertido en proyectos de desarrollo que obviamente fracasaban. La respuesta fue: Porque pudimos .

Esta anécdota plantea una serie de preguntas sobre controles y equilibrios, alineación de intereses, pero también sobre la comprensión (o en este caso, una mala interpretación) del impulso del mercado. Analizamos el desempeño pasado, la dinámica y los riesgos del mercado, y los mercados/productos objetivo en el futuro, las expectativas de rendimiento y las tasas de interés, los mercados de deuda inmobiliaria privada y los impactos tecnológicos. Brindamos orientación a los inversores sobre cómo analizar posibles inversiones inmobiliarias comerciales en 2020 y cómo evitar las percepciones erróneas comunes del mercado.

La industria inmobiliaria 10 años después del Big Bang: ¿cómo lo hicimos?

Tras la crisis financiera mundial de 2009, la mayoría de los inversores institucionales redujeron significativamente su exposición inmobiliaria. Sin embargo, los bienes raíces comerciales como una clase de activo distintiva han experimentado un resurgimiento notable desde entonces con niveles de asignación sin precedentes en carteras de inversión institucional, con instituciones que invierten activamente en bienes raíces que crecen de solo el 72 % en 2014 al 96 % en 2019.

Esta tendencia se ha reflejado en el aumento constante de las asignaciones de bienes inmuebles entre los principales participantes del mercado, así como en el aumento del número relativo de participantes del mercado.

Invertir activamente en bienes raíces, todas las instituciones

Esta tendencia había sido impulsada principalmente por un mayor enfoque en la gestión de riesgos, la asignación estratégica de activos y, como resultado, los esfuerzos de diversificación después de la crisis financiera. Las importantes inyecciones de liquidez debidas a las políticas de QE de los bancos centrales y los múltiples recortes de tipos de interés que impulsaron un mayor apetito por el apalancamiento en el sector inmobiliario ayudaron bastante al rendimiento del mercado.

A juzgar por el análisis de rendimiento relativo de 2005 a 2018, estos factores (QE y recortes de tipos de interés) beneficiaron en particular al sector inmobiliario, ya que lidera la clasificación de rendimiento en tres de los nueve años entre 2010 y 2018, ocupando el segundo o tercer lugar en tres otras ocasiones.

Desempeño de clases de activos 2005-2018

Así que esa es la disposición del terreno hasta la fecha, ¿a dónde nos lleva desde aquí?

Dinámica del mercado y riesgos en el futuro

Los mercados de renta variable mostraron un rendimiento estelar en 2019, lo que dificultó a los inversores institucionales mantener sus sólidas asignaciones inmobiliarias. Además, aparecen señales de fatiga del mercado en algunos rincones del mercado, impulsadas no tanto por la presión alcista sobre la inflación y las tasas de interés, sino más bien por riesgos geopolíticos con impactos potencialmente negativos en el crecimiento económico y, por lo tanto, en la demanda de los subactivos más (correlacionados). clases

Recientemente, el coronavirus ha puesto fin a la vida globalizada tal como la conocemos, con ciudades en constante crecimiento que se vuelven tranquilas, la agitada vida callejera termina con la cuarentena, los bulliciosos centros comerciales se vacían y la industria del turismo en constante crecimiento se detiene. La industria de bienes raíces, como las aerolíneas, los bienes de consumo de rápido movimiento (FMCG) y otros, sentirán la brecha de demanda resultante. Esto probablemente será amortiguado por las intervenciones del gobierno y del banco central. Sin embargo, el alcance total solo será visible con un retraso típico de la industria de 6 a 12 meses a medida que los proyectos se retrasan, la financiación se agota o el enfoque de los inversores cambia. Entonces, aún no ha terminado.

La crisis actual brindará oportunidades, como la reorganización de las cadenas de suministro (nuevos centros logísticos e instalaciones de producción), la sede de la empresa distribuida (nuevos edificios de oficinas utilizados como segunda sede o ubicaciones de respaldo como medidas de mitigación de riesgos) o instalaciones médicas adicionales para ser preparados para cualquier crisis futura. Por lo tanto, estad atentos y volvamos a evaluar el mercado a principios o mediados de 2021.

Mercados objetivo y productos en el futuro

A lo largo del ciclo actual, surgieron tremendas oportunidades en los mercados desarrollados (p. ej., EE. UU., Reino Unido a pesar del Brexit, Alemania, Francia, Japón y Australia) impulsadas por la necesidad de crear una diversificación de la cartera, pero lo más importante, por el QE posterior a la crisis y políticas de interés de los bancos centrales de Europa y América. Asia, en particular China y, en cierta medida, India y el Sudeste Asiático, también vieron importantes entradas de capital.

Tras las sólidas expectativas de crecimiento del PIB, se espera que los mercados inmobiliarios de Francia, España, Alemania, Australia, Corea del Sur y Singapur sigan siendo un foco de inversión en el futuro previsible. Esto también se aplica a Hong Kong, con algunas advertencias en torno a los eventos recientes.

Se espera que los mercados de los EE. UU., el Reino Unido y otros países europeos más pequeños se comporten a la par con su patrón de PIB a largo plazo y, como tal, se espera que la demanda de los inversores sea bastante cautelosa.

Es probable que el mercado inmobiliario chino experimente una desaceleración en la actividad de inversión debido a que el crecimiento del PIB se estancó, a menos que la actividad de inversión inducida por el gobierno reemplace la brecha de financiamiento esperada debido al sentimiento de advertencia del capital privado.

Se espera que todos los tipos de productos inmobiliarios sigan siendo atractivos, sin embargo, las preferencias de los inversores individuales seguirán variando según el apetito por el riesgo, la estructura actual de la cartera, el sesgo regional/hogar, así como los conjuntos de habilidades de inversión y gestión de activos disponibles.

En general, se espera que la tendencia de "demasiado dinero persiguiendo el mismo trato" continúe dando como resultado una menor disponibilidad de productos, aumentos de precios y una contracción de la tasa de capitalización asociada.

Se espera que la escasez de terrenos para la construcción resulte en una mayor reutilización de sitios brownfield y la renovación de activos usados, especialmente en áreas metropolitanas. Los megaproyectos de los últimos años, como la remodelación de NYC Hudson Yard, respaldan esta suposición.

Otras tendencias del mercado

• Aumento del costo de la construcción
• Conciencia ESG que incluye:
  • Edificios más ecológicos y energéticamente eficientes
  • Códigos de construcción actualizados (p. ej., mejoras de seguridad contra incendios y resistencia a terremotos)
  • Asequibilidad de la vivienda que garantiza la estabilidad social
  • Resolver problemas relacionados con el cambio climático (reubicaciones de ciudades debido al aumento del nivel del mar)
• Soluciones PropTech mejoradas (edificios inteligentes)
• Inmobiliaria como servicio (WeWork)
• Actualizaciones de infraestructura (para adaptarse al crecimiento económico o renovar la infraestructura existente)
• El riesgo para clases de activos particulares (venta minorista (compras en línea), residencial (control de alquileres), oficina (trabajo remoto)) debe evaluarse y modelarse en la lista de alquileres respectiva.

Expectativas de rendimiento

Las expectativas de rendimiento inmobiliario a partir de 2020 siguen siendo atractivas en:

• Alrededor del 6 % anual (incluido el 4 % de rendimiento de los ingresos) para China
• Alrededor del 5 % (incluido el 4 % de rendimiento de los ingresos) para Europa, con una mayor desaceleración de la porción de revalorización del capital
• 5,5% (incl. 4% de rendimiento de alquiler) para los mercados de EE. UU., y se espera que el crecimiento se recupere después de las elecciones presidenciales de 2020

Mercados de Deuda de Bienes Raíces Comerciales Privados

Los mercados inmobiliarios comerciales de deuda han experimentado cambios estructurales significativos durante el ciclo actual, siendo el más destacado el surgimiento de prestamistas no tradicionales, así como un torbellino de recaudación de fondos para fondos de deuda.

Descenso pronunciado: el capital total recaudado para fondos de deuda cayó drásticamente el año pasado después de un 2017 récord

Inicialmente pensados ​​como soluciones para la reducción de la actividad crediticia de los bancos comerciales a raíz de la crisis financiera de 2009, los fondos de deuda en la actualidad brindan una interesante oportunidad de inversión generadora de ingresos para los inversores institucionales. Dada la garantía subyacente, así como la prudencia continua con respecto a las relaciones préstamo-valor (LTV) aplicadas, el riesgo a la baja para los inversores tiende a ser significativamente menor que en el caso de las inversiones de capital a través de vehículos de fondos o inversiones directas. En algunos casos, permite una diversificación interna de riesgo/rendimiento para los inversores en activos particulares proporcionando financiación a lo largo de toda la estructura de capital.

Dada la combinación de precios especializados, gestión de deuda y habilidades inmobiliarias requeridas, los inversionistas institucionales y las oficinas familiares buscan principalmente exposición a la deuda a través de vehículos de fondos y/o mandatos dedicados para administradores de activos especializados (por ejemplo, sidecars de fondos).

Tasas de interés y ratios préstamo-valor (LTV)

Las tasas de interés para bienes raíces comerciales siguen siendo competitivas en la mayoría de los mercados desarrollados. Los principales impulsores, como en el pasado reciente, son las tasas del banco central bajísimas. Mientras que el tipo de interés federal a 10 años se sitúa firmemente en el rango de 1,5-1,75 %, el tipo de interés básico de la zona euro se mantiene firmemente en territorio negativo (actualmente en -0,50 %) con pocos cambios en el horizonte para este último.

La abundancia de proveedores de deuda (tradicionales y no tradicionales, como aseguradoras o fondos de deuda) ejerce una presión adicional en los márgenes de los prestamistas, con la salvedad de que la diferenciación de precios para el mayor riesgo económico y político en mercados particulares permanece intacta. En consecuencia, el panorama del margen del prestamista en Europa se sitúa actualmente en 100 pb (Francia/Alemania), 175 pb (Italia), 170 pb (Reino Unido). Esto da como resultado tasas de financiamiento bastante atractivas y que mejoran los rendimientos.

Sin embargo, dado que las valoraciones ya están por las nubes en algunos submercados europeos, las valoraciones realistas y los procedimientos de diligencia debida son clave para evitar que las transacciones se extiendan demasiado a medida que cambia el ciclo.

A pesar de la mayor competencia de los prestamistas, la suscripción sigue siendo prudente, con índices LTV (60-70%) y convenios de deuda estables.

Los márgenes de los prestamistas en los EE. UU. reflejan las expectativas de crecimiento del PIB más cautelosas y están alrededor de 150-200 pb. Con una tasa base de 1.5-1.75%, esto da como resultado tasas de financiamiento promedio alrededor de la marca de 3-3.75%, con una expectativa de LTV similar a la de Europa.

Costos de construcción

Impulsados ​​tanto por la demanda del mercado como por la gran cantidad de liquidez disponible para todo tipo de inversiones inmobiliarias, los mercados mundiales de la construcción están al rojo vivo.

Según la encuesta de costos de construcción más reciente publicada por Turner & Townsend, una de las principales consultoras inmobiliarias del mundo, se considera que 35 mercados están tibios/calientes/sobrecalentados, con 23 más calentándose y solo cinco enfriándose. Los aumentos de precios de la construcción se observan principalmente en América del Norte, con la construcción impulsada por la industria tecnológica en el mercado de San Francisco a la cabeza con un aumento de precios interanual (a/a) del 6 % entre 2019 y 2020, seguido de Vancouver (+ 5%) e Indianápolis (+4%). Amsterdam (+9% a/a) y Frankfurt (+4% a/a) experimentaron los mayores aumentos de costos en Europa.

En el futuro, se considera que San Francisco y Houston en América del Norte, Amsterdam, Frankfurt y París en Europa, Shanghái en China, Riyadh y Muscat en el Medio Oriente, Dar es Salaam en Tanzania, así como Brisbane y Perth en Australia tienen el mayor potencial para aumentar los costos de construcción.

Expansión del mercado invertible

Durante el ciclo actual, el mercado inmobiliario comercial invertible se expandió significativamente. Esto ha sido impulsado principalmente por los requisitos físicos de la industria tecnológica en forma de almacenes y centros de datos. Otro impulsor importante tanto en el mercado inmobiliario como en el de infraestructura fue la entrada en el mercado de inversionistas institucionales en industrias previamente fragmentadas con tamaños de lotes individuales insuficientes para absorber capital significativo. Los ejemplos incluyen viviendas para estudiantes, hospitales y casas de retiro. Algunos de estos ni siquiera formaban parte del universo invertible en algunos mercados, pero se han puesto a disposición debido a la desregulación y la necesidad de profesionalizar las funciones gubernamentales.

Dados los desafíos presupuestarios que enfrentan bastantes mercados desarrollados y, lo que es más importante, emergentes, se espera que esta tendencia crezca. El flujo de ingresos constante y relativamente estable de algunas de estas categorías de activos mejora el atractivo de la cartera, especialmente para los inversores centrados en el rendimiento de los ingresos, como los fondos de pensiones.

Sin embargo, teniendo en cuenta la antigua regla empírica: "Cuanto más especializado es un activo, menos líquido es", se debe prestar especial atención a los posibles usos alternativos, la comerciabilidad y la protección contra pérdidas contractuales.

Impacto de la digitalización y la tecnología

Los desarrollos recientes en el espacio inmobiliario se caracterizan por innovaciones impulsadas por la tecnología de base amplia, comúnmente conocidas como PropTech. Con inversiones totales de VC PropTech de $ 16 mil millones solo en 2019, la digitalización, y PropTech en particular, tendrá un profundo impacto en la industria de bienes raíces en el futuro.

En consecuencia, el 87% de los participantes del mercado en Europa esperan un aumento del gasto en PropTech durante los próximos 3 a 5 años según las Tendencias emergentes en bienes raíces de 2020 de PwC.

Inversión/uso de PropTech en los próximos 3 a 5 años

Principales tendencias que afectan la industria de bienes raíces comerciales

En los últimos 10 años, la industria de bienes raíces comerciales se ha movido a la calle principal en términos de atractivo del mercado y, en su mayor parte, cumplió con las expectativas de diversificación de los inversores y mejora del rendimiento con respecto al rendimiento general de la cartera.

Sin embargo, con precios ya altísimos y desafíos geopolíticos y macroeconómicos significativos por delante, los próximos 10 años presentarán desafíos significativos. Por lo tanto, bastantes participantes del mercado deberían considerar sus capacidades internas necesarias para administrar carteras y activos en aguas bastante tormentosas.

Dado el período prolongado de “construcción de la confianza institucional” desde 2009, es posible que se requiera una violenta caída del mercado para ver quién ha aprendido la lección, o para citar a Warren Buffett: “Solo cuando baja la marea descubres quién ha estado nadando desnudo. ”

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Lectura adicional sobre bienes raíces en el blog de Toptal Finance:

• Complejo pero integral: una descripción general de las cascadas inmobiliarias
• Cómo entender y evaluar la inversión en fondos inmobiliarios privados
• Valoración de Bienes Raíces Usando Análisis de Regresión – Un Tutorial