Il mercato immobiliare commerciale nel 2020

Nell'affollata sala conferenze di un importante investitore istituzionale alla fine del 2009, un investitore ha chiesto al proprietario di una società di sviluppo immobiliare globale perché così tanto del suo buon denaro fosse stato investito in progetti di sviluppo palesemente falliti. La risposta è stata: perché potremmo .

Questo aneddoto solleva una serie di domande su controlli e contrappesi, allineamento degli interessi, ma anche la comprensione (o in questo caso l'interpretazione errata) dello slancio del mercato. Analizziamo la performance passata, le dinamiche di mercato e i rischi e i mercati/prodotti target per il futuro, le aspettative di rendimento e i tassi di interesse, i mercati del debito immobiliare privato e gli impatti tecnologici. Forniamo alcune indicazioni agli investitori su come considerare potenziali investimenti immobiliari commerciali nel 2020 e come evitare percezioni errate del mercato comune.

Il settore immobiliare 10 anni dopo il Big Bang: come abbiamo fatto?

A seguito della crisi finanziaria globale del 2009, la maggior parte degli investitori istituzionali ha ridotto significativamente la propria esposizione immobiliare. Tuttavia, il settore immobiliare commerciale come classe di attività distintiva ha visto una notevole rinascita da allora con livelli di allocazione senza precedenti nei portafogli di investimento istituzionali, con istituzioni che investono attivamente nel settore immobiliare passando da appena il 72% nel 2014 al 96% nel 2019.

Questa tendenza si è riflessa nel costante aumento delle allocazioni immobiliari tra i principali partecipanti al mercato, nonché nell'aumento del numero relativo di partecipanti al mercato.

Investire attivamente nel settore immobiliare, tutte le istituzioni

Questa tendenza è stata guidata principalmente da una maggiore attenzione alla gestione del rischio, all'asset allocation strategica e, di conseguenza, agli sforzi di diversificazione all'indomani della crisi finanziaria. Le significative iniezioni di liquidità dovute alle politiche di QE delle banche centrali e ai molteplici tagli dei tassi di interesse che hanno alimentato una maggiore propensione alla leva finanziaria nel settore immobiliare hanno aiutato un po' la performance del mercato.

A giudicare dall'analisi della performance relativa dal 2005 al 2018, questi fattori (QE e tagli dei tassi di interesse) hanno beneficiato in particolare del settore immobiliare poiché guida la classifica della performance in tre dei nove anni tra il 2010 e il 2018, arrivando al secondo o terzo posto su tre altre occasioni.

Performance delle classi di attività 2005-2018

Quindi questa è la disposizione del terreno fino ad oggi, dove ci porta da qui?

Dinamiche di mercato e rischi per il futuro

I mercati azionari hanno mostrato una performance eccezionale nel 2019, rendendo piuttosto difficile per gli investitori istituzionali mantenere le loro solide allocazioni immobiliari. Inoltre, in alcuni angoli del mercato compaiono segnali di affaticamento del mercato, guidati meno da pressioni al rialzo sull'inflazione e sui tassi di interesse, ma piuttosto da rischi geopolitici con potenziali impatti negativi sulla crescita economica e quindi sulla domanda del sotto-asset più (correlato) classi.

Di recente, il coronavirus ha posto fine alla vita globalizzata come la conosciamo, con le città in continua crescita che diventano tranquille, la vita di strada frenetica che termina con la quarantena, i vivaci centri commerciali che si svuotano e l'industria del turismo in continua crescita che si ferma. Il settore immobiliare, come le compagnie aeree, i beni di consumo in rapido movimento (FMCG) e altri subiranno il conseguente divario di domanda. Questo sarà probabilmente attutito dagli interventi del governo e della banca centrale. Tuttavia, l'intera portata sarà visibile solo con un intervallo di tempo tipico del settore di 6-12 mesi poiché i progetti subiranno ritardi, i finanziamenti si stanno esaurendo o si sposta l'attenzione degli investitori. Quindi, non è ancora finita.

L'attuale crisi offrirà opportunità, come la riorganizzazione delle catene di approvvigionamento (nuovi centri logistici e impianti di produzione), sedi aziendali distribuite (nuovi edifici per uffici utilizzati come sedi secondarie o sedi di riserva come misure di mitigazione del rischio) o ulteriori strutture mediche da preparati a qualsiasi crisi futura. Quindi, resta sintonizzato e rivaluta il mercato all'inizio della metà del 2021.

Mercati target e prodotti in futuro

Durante l'attuale ciclo, si sono presentate enormi opportunità nei mercati sviluppati (ad es. Stati Uniti, Regno Unito nonostante la Brexit, Germania, Francia, Giappone e Australia) spinti dalla necessità di creare una diversificazione del portafoglio, ma soprattutto dal QE post-crisi e politiche di interesse delle banche centrali in Europa e in America. Anche l'Asia, in particolare la Cina e in una certa misura l'India e il sud-est asiatico, ha registrato significativi afflussi di capitali.

A seguito delle forti aspettative di crescita del PIL, si prevede che i mercati immobiliari in Francia, Spagna, Germania, Australia, Corea del Sud e Singapore rimarranno al centro degli investimenti nel prossimo futuro. Questo vale anche per Hong Kong, con alcuni avvertimenti sui recenti eventi.

Si prevede che i mercati negli Stati Uniti, nel Regno Unito e in altri paesi europei minori andranno alla pari con il loro andamento del PIL a lungo termine e, di conseguenza, ci si aspetta che la domanda degli investitori sia piuttosto cauta.

È probabile che il mercato immobiliare cinese subirà un rallentamento dell'attività di investimento a causa del raggiungimento di un plateau della crescita del PIL, a meno che l'attività di investimento indotta dal governo non sostituisca il divario di finanziamento previsto a causa del sentiment del capitale privato messo in guardia.

Si prevede che tutti i tipi di prodotti immobiliari rimangano attraenti, tuttavia, le preferenze dei singoli investitori continueranno a variare a seconda della propensione al rischio, dell'attuale struttura del portafoglio, del pregiudizio regionale/domestico, nonché delle competenze di investimento e di gestione patrimoniale disponibili.

In generale, si prevede che la tendenza a "troppi soldi inseguendo lo stesso affare" continuerà a comportare una minore disponibilità del prodotto, aumenti di prezzo e una contrazione del cap rate associato.

Si prevede che la scarsità di terreni edificabili si tradurrà in un maggiore riutilizzo dei siti dismessi e nella ristrutturazione dei beni preutilizzati, soprattutto nelle aree metropolitane. I megaprogetti degli ultimi anni come la riqualificazione dell'Hudson Yard di New York supportano questa ipotesi.

Altre tendenze di mercato

• Aumento dei costi di costruzione
• Coscienza ESG tra cui:
  • Edifici più ecologici e più efficienti dal punto di vista energetico
  • Norme edilizie aggiornate (ad esempio, miglioramenti della sicurezza antincendio e della resistenza ai terremoti)
  • L'accessibilità degli alloggi assicura la stabilità sociale
  • Risoluzione dei problemi legati al cambiamento climatico (trasferimenti di città dovuti all'innalzamento del livello del mare)
• Soluzioni PropTech avanzate (edifici intelligenti)
• Immobiliare come servizio (WeWork)
• Aggiornamenti delle infrastrutture (per accogliere la crescita economica o rinnovare le infrastrutture esistenti)
• Il rischio per particolari classi di attività - vendita al dettaglio (acquisti online), residenziale (controllo degli affitti), ufficio (lavoro a distanza) - deve essere valutato e modellato nel rispettivo canone di locazione.

Aspettative di rendimento

Le aspettative di rendimento degli immobili dal 2020 in poi continuano a rimanere interessanti a:

• Circa il 6% annuo (incl. 4% di rendimento del reddito) per la Cina
• Circa il 5% (incl. 4% di rendimento) per l'Europa, con un ulteriore rallentamento della quota di rivalutazione del capitale
• 5,5% (incl. 4% di rendimento da locazione) per i mercati statunitensi, con una crescita prevista in ripresa dopo le elezioni presidenziali del 2020

Mercati del debito immobiliare commerciale privato

I mercati immobiliari commerciali per il debito hanno subito cambiamenti strutturali significativi durante il ciclo in corso, il più importante dei quali è stato l'emergere di prestatori non tradizionali, nonché un vortice di raccolta di fondi per i fondi di debito.

Ripida discesa: il capitale totale raccolto per i fondi di debito è diminuito drasticamente lo scorso anno dopo un 2017 da record

Inizialmente pensati come riempitivi di gap per la ridotta attività di prestito delle banche commerciali all'indomani della crisi finanziaria del 2009, i fondi di debito offrono oggi un'interessante opportunità di investimento generatrice di reddito per gli investitori istituzionali. Data la garanzia sottostante e la continua prudenza rispetto ai rapporti prestito/valore (LTV) applicati, il rischio di ribasso per gli investitori tende ad essere significativamente inferiore rispetto al caso di investimenti azionari tramite veicoli di fondi o investimenti diretti. In alcuni casi, consente una diversificazione interna del rischio/rendimento per gli investitori in particolari asset fornendo finanziamenti lungo l'intera struttura del capitale.

Data la combinazione di prezzi specializzati, gestione del debito e competenze immobiliari richieste, gli investitori istituzionali e i family office cercano principalmente l'esposizione al debito attraverso veicoli di fondi e/o mandati dedicati per gestori patrimoniali specializzati (ad es. sidecar di fondi).

Tassi di interesse e rapporti Loan-to-value (LTV).

I tassi di interesse per gli immobili commerciali rimangono competitivi nella maggior parte dei mercati sviluppati. I principali fattori trainanti, come nel recente passato, sono i tassi bassissimi delle banche centrali. Mentre il tasso FED a 10 anni oscilla saldamente nel range 1,5-1,75%, il tasso base dell'Eurozona rimane saldamente in territorio negativo (attualmente a -0,50%) con poche variazioni all'orizzonte per quest'ultimo.

L'abbondanza di fornitori di debito (tradizionali e non, come assicuratori o fondi di debito) esercita una pressione aggiuntiva sui margini dei prestatori, con l'avvertenza che la differenziazione dei prezzi per l'aumento del rischio economico e politico in determinati mercati rimane intatta. Di conseguenza, il panorama del margine dei prestatori in Europa si attesta attualmente a 100 pb (Francia/Germania), 175 pb (Italia), 170 pb (Regno Unito). Ciò si traduce in tassi di finanziamento piuttosto interessanti e che migliorano i rendimenti.

Tuttavia, con valutazioni già alle stelle in alcuni mercati secondari europei, valutazioni realistiche e procedure di due diligence sono fondamentali per evitare che le operazioni si rivelino sovraesposte con l'inversione del ciclo.

Nonostante l'accresciuta concorrenza tra i prestatori, la sottoscrizione rimane prudente, con rapporti LTV (60-70%) e covenant sul debito che rimangono stabili.

I margini dei prestatori negli Stati Uniti riflettono le più caute aspettative di crescita del PIL e sono di circa 150-200 punti base. Con un tasso base dell'1,5-1,75%, ciò si traduce in tassi di finanziamento medi intorno al 3-3,75%, con aspettative LTV simili a quelle dell'Europa.

Costi di costruzione

Spinti dalla domanda del mercato ma anche dall'enorme quantità di liquidità disponibile per tutti i tipi di investimenti immobiliari, i mercati edilizi globali sono roventi.

Secondo la più recente indagine sui costi di costruzione pubblicata da Turner & Townsend, una delle principali società di consulenza immobiliare a livello mondiale, 35 mercati sono considerati caldi/caldi/surriscaldati, con altri 23 in fase di riscaldamento e solo cinque in fase di raffreddamento. Gli aumenti dei prezzi delle costruzioni sono osservabili principalmente in Nord America, con le costruzioni guidate dal settore tecnologico nel mercato di San Francisco in testa con un aumento dei prezzi del 6% anno su anno (a/a) tra il 2019 e il 2020, seguito da Vancouver (+ 5%) e Indianapolis (+4%). Amsterdam (+9% a/a) e Francoforte (+4% a/a) hanno registrato i maggiori aumenti dei costi in Europa.

In futuro, si ritiene che San Francisco e Houston in Nord America, Amsterdam, Francoforte e Parigi in Europa, Shanghai in Cina, Riyadh e Muscat in Medio Oriente, Dar es Salaam in Tanzania, nonché Brisbane e Perth in Australia abbiano il più grande potenziale di aumento dei costi di costruzione.

Espansione del mercato investibile

Durante il ciclo in corso, il mercato degli immobili commerciali investibili si è notevolmente ampliato. Ciò è stato determinato principalmente dai requisiti fisici dell'industria tecnologica sotto forma di magazzini e data center. Un altro importante fattore trainante sia nel mercato immobiliare che in quello delle infrastrutture è stato l'ingresso nel mercato di investitori istituzionali in settori precedentemente frammentati con dimensioni dei singoli lotti insufficienti ad assorbire un capitale significativo. Gli esempi includono alloggi per studenti, ospedali e case di riposo. Alcuni di questi non facevano nemmeno parte dell'universo investibile in alcuni mercati, ma sono stati resi disponibili a causa della deregolamentazione e della necessità di professionalizzare le funzioni di governo.

Date le sfide di bilancio affrontate da numerosi mercati sviluppati e soprattutto emergenti, questa tendenza dovrebbe crescere. Il flusso di reddito costante e relativamente stabile di alcune di queste categorie di attività accresce l'attrattiva del portafoglio, soprattutto per gli investitori orientati al rendimento, come i fondi pensione.

Tuttavia, tenendo presente la vecchia regola empirica: "Più un asset è specializzato, meno è liquido", occorre prestare particolare attenzione ai potenziali usi alternativi, alla commerciabilità e alla protezione contrattuale dai ribassi.

Digitalizzazione e impatto tecnologico

I recenti sviluppi nel settore immobiliare sono caratterizzati da innovazioni basate sulla tecnologia ad ampia base comunemente denominate PropTech. Con investimenti totali in VC PropTech di $ 16 miliardi nel solo 2019, la digitalizzazione, e in particolare PropTech, avranno un profondo impatto sul settore immobiliare in futuro.

Di conseguenza, l'87% dei partecipanti al mercato in Europa prevede un aumento della spesa PropTech nei prossimi 3-5 anni secondo le tendenze emergenti nel settore immobiliare 2020 di PwC.

Investimento/utilizzo PropTech nei prossimi 3-5 anni

Principali tendenze che incidono sul settore immobiliare commerciale

Negli ultimi 10 anni, il settore immobiliare commerciale si è spostato sulla via principale in termini di attrattiva del mercato e, per la maggior parte, ha soddisfatto le aspettative di diversificazione degli investitori e miglioramento del rendimento rispetto alla performance complessiva del portafoglio.

Tuttavia, con prezzi già altissimi e significative sfide geopolitiche e macroeconomiche in vista, i prossimi 10 anni presenteranno sfide significative. Pertanto, molti partecipanti al mercato dovrebbero esaminare le proprie capacità interne necessarie per gestire portafogli e attività in acque piuttosto tempestose.

Dato il lungo periodo di "costruzione della fiducia istituzionale" dal 2009, potrebbe essere necessaria una violenta ricaduta del mercato per vedere chi ha imparato la lezione, o per citare Warren Buffett: "Solo quando la marea si abbassa scopri chi ha nuotato nudo. "

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