Pasar Real Estat Komersial pada tahun 2020

Di ruang konferensi yang ramai dari seorang investor institusional besar pada akhir 2009, seorang investor bertanya kepada pemilik perusahaan pengembangan real estat global mengapa begitu banyak uangnya yang telah dibuang ke proyek-proyek pembangunan yang jelas-jelas gagal. Jawabannya adalah: Karena kita bisa .

Anekdot ini menimbulkan sejumlah pertanyaan tentang checks and balances, penyelarasan kepentingan, tetapi juga pemahaman (atau dalam hal ini salah tafsir) tentang momentum pasar. Kami menganalisis kinerja masa lalu, dinamika dan risiko pasar, dan target pasar/produk ke depan, ekspektasi hasil dan suku bunga, pasar utang real estat swasta, dan dampak teknologi. Kami memberikan beberapa panduan kepada investor tentang cara melihat potensi investasi real estat komersial pada tahun 2020 dan bagaimana menghindari kesalahan persepsi pasar yang umum.

Industri Real Estat 10 Tahun Setelah Big Bang – Bagaimana Kami Melakukannya?

Setelah krisis keuangan global pada tahun 2009, sebagian besar investor institusional secara signifikan mengurangi eksposur real estat mereka. Namun, real estat komersial sebagai kelas aset khusus telah mengalami kebangkitan yang luar biasa sejak saat itu dengan tingkat alokasi yang belum pernah terjadi sebelumnya dalam portofolio investasi institusional, dengan institusi yang secara aktif berinvestasi di real estat tumbuh dari hanya 72% pada tahun 2014 menjadi 96% pada tahun 2019.

Tren ini telah tercermin dalam alokasi real estat yang terus meningkat di antara pelaku pasar utama serta peningkatan jumlah relatif pelaku pasar.

Aktif Berinvestasi di Real Estat, Semua Institusi

Tren ini terutama didorong oleh peningkatan fokus pada manajemen risiko, alokasi aset strategis, dan, sebagai hasilnya, upaya diversifikasi setelah krisis keuangan. Suntikan likuiditas yang signifikan karena kebijakan QE bank sentral dan beberapa pemotongan suku bunga memicu peningkatan selera leverage di real estat sedikit membantu kinerja pasar.

Dilihat dari analisis kinerja relatif dari tahun 2005 hingga 2018, faktor-faktor ini (QE dan penurunan suku bunga) khususnya menguntungkan real estat karena memimpin peringkat kinerja dalam tiga dari sembilan tahun antara 2010 dan 2018, berada di urutan kedua atau ketiga dari tiga kesempatan lain.

Pertunjukan Kelas Aset 2005-2018

Jadi itulah letak tanahnya sampai saat ini, dari mana kita dibawa dari sini?

Dinamika Pasar dan Risiko Ke Depan

Pasar ekuitas menunjukkan kinerja yang luar biasa pada tahun 2019 sehingga agak sulit bagi investor institusional untuk mempertahankan alokasi real estat mereka yang kuat. Selain itu, tanda-tanda kelelahan pasar muncul di beberapa sudut pasar, bukan didorong oleh tekanan inflasi dan suku bunga ke atas, melainkan oleh risiko geopolitik yang berpotensi berdampak negatif terhadap pertumbuhan ekonomi dan oleh karena itu permintaan untuk sebagian besar (berkorelasi) sub-aset kelas.

Baru-baru ini, virus corona telah menghentikan kehidupan global seperti yang kita ketahui, dengan kota-kota yang terus berkembang menjadi sunyi, kehidupan jalanan yang sibuk berakhir dengan karantina, pusat perbelanjaan yang ramai dikosongkan, dan industri pariwisata yang terus meningkat terhenti. Industri real estate, seperti maskapai penerbangan, fast moving consumer goods (FMCG), dan lainnya akan merasakan kesenjangan permintaan yang dihasilkan. Ini mungkin akan dilindungi oleh intervensi pemerintah dan bank sentral. Namun, keseluruhannya hanya akan terlihat dengan jeda waktu khas industri selama 6-12 bulan karena proyek tertunda, pendanaan mengering, atau fokus investor bergeser. Jadi, ini belum berakhir.

Krisis saat ini akan memberikan peluang, seperti penataan ulang rantai pasokan (pusat logistik dan fasilitas produksi baru), kantor pusat perusahaan yang terdistribusi (gedung perkantoran baru yang digunakan sebagai markas kedua atau lokasi cadangan sebagai langkah mitigasi risiko), atau fasilitas medis tambahan yang akan dibangun. siap menghadapi krisis di masa depan. Jadi, pantau terus dan mari evaluasi kembali pasar di awal-pertengahan 2021.

Target Pasar dan Produk Ke Depan

Sepanjang siklus saat ini, peluang luar biasa tersedia dengan sendirinya di pasar maju (misalnya, AS, Inggris, terlepas dari Brexit, Jerman, Prancis, Jepang, dan Australia) didorong oleh kebutuhan untuk menciptakan diversifikasi portofolio, tetapi yang paling penting, oleh QE pasca-krisis dan kebijakan bunga bank sentral di Eropa dan Amerika. Asia—khususnya Cina dan sampai batas tertentu India dan Asia Tenggara—juga mengalami arus masuk modal yang signifikan.

Mengikuti ekspektasi pertumbuhan PDB yang kuat, pasar real estat di Prancis, Spanyol, Jerman, Australia, Korea Selatan, dan Singapura diperkirakan akan tetap menjadi fokus investasi di masa mendatang. Ini juga berlaku untuk Hong Kong, dengan beberapa peringatan seputar peristiwa baru-baru ini.

Pasar di AS, Inggris, dan negara-negara Eropa yang lebih kecil lainnya diperkirakan akan berkinerja setara dengan pola PDB jangka panjang mereka dan dengan demikian diharapkan untuk melihat permintaan investor yang agak hati-hati.

Pasar real estat China kemungkinan akan mengalami perlambatan dalam aktivitas investasi karena pertumbuhan PDB mencapai dataran tinggi kecuali jika aktivitas investasi yang diinduksi pemerintah menggantikan kesenjangan pendanaan yang diharapkan karena sentimen modal swasta yang berhati-hati.

Diharapkan semua jenis produk real estat tetap menarik, namun preferensi investor individu akan terus bervariasi tergantung pada selera risiko, struktur portofolio saat ini, bias regional/rumah, serta keahlian investasi dan manajemen aset yang tersedia.

Secara umum, tren "terlalu banyak uang yang mengejar kesepakatan yang sama" diperkirakan akan terus menghasilkan ketersediaan produk yang lebih rendah, kenaikan harga, dan kontraksi cap rate terkait.

Kelangkaan lahan konstruksi diperkirakan akan menghasilkan peningkatan tujuan ulang situs brownfield dan perbaikan aset pra-pakai, terutama di daerah metropolitan. Megaproyek dalam beberapa tahun terakhir seperti pembangunan kembali NYC Hudson Yard mendukung asumsi ini.

Tren Pasar Lainnya

• Naiknya biaya konstruksi
• kesadaran ESG termasuk:
  • Bangunan yang lebih hijau dan lebih hemat energi
  • Kode bangunan yang diperbarui (misalnya, peningkatan keselamatan kebakaran dan ketahanan gempa)
  • Keterjangkauan perumahan memastikan stabilitas sosial
  • Menyelesaikan masalah terkait perubahan iklim (relokasi kota karena naiknya permukaan laut)
• Solusi PropTech yang Ditingkatkan (gedung pintar)
• Real estat sebagai layanan (WeWork)
• Pembaruan infrastruktur (untuk mengakomodasi pertumbuhan ekonomi atau memperbarui infrastruktur yang ada)
• Risiko untuk kelas aset tertentu—ritel (belanja online), perumahan (pengendalian sewa), kantor (pekerjaan jarak jauh)—perlu dievaluasi dan dimodelkan ke dalam daftar sewa masing-masing.

Harapan Hasil

Ekspektasi hasil real estat untuk tahun 2020 dan seterusnya tetap menarik di:

• Sekitar 6% per tahun (termasuk hasil pendapatan 4%) untuk China
• Sekitar 5% (termasuk hasil pendapatan 4%) untuk Eropa, dengan perlambatan lebih lanjut dari porsi apresiasi modal
• 5,5% (termasuk 4% hasil sewa) untuk pasar AS, dengan pertumbuhan diperkirakan akan meningkat setelah pemilihan presiden 2020

Pasar Utang Real Estat Komersial Swasta

Pasar real estat komersial untuk utang telah mengalami perubahan struktural yang signifikan selama siklus saat ini, yang paling menonjol adalah munculnya pemberi pinjaman nontradisional serta angin puyuh penggalangan dana untuk dana utang.

Curam Descent: Total modal yang dikumpulkan untuk dana utang turun tajam tahun lalu setelah memecahkan rekor 2017

Awalnya dianggap sebagai pengisi celah untuk mengurangi aktivitas pinjaman bank umum setelah krisis keuangan 2009, dana utang saat ini memberikan peluang investasi yang menghasilkan pendapatan yang menarik bagi investor institusi. Mengingat agunan yang mendasari serta kehati-hatian yang berkelanjutan sehubungan dengan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) yang diterapkan, risiko penurunan bagi investor cenderung secara signifikan lebih rendah daripada dalam kasus investasi ekuitas melalui kendaraan dana atau investasi langsung. Dalam beberapa kasus, ini memungkinkan diversifikasi risiko/pengembalian internal bagi investor dalam aset tertentu dengan menyediakan pendanaan di sepanjang struktur modal secara keseluruhan.

Mengingat kombinasi penetapan harga khusus, manajemen utang, dan keterampilan real estat yang diperlukan, investor institusional dan kantor keluarga sebagian besar mencari eksposur utang melalui kendaraan dana dan/atau mandat khusus untuk manajer aset khusus (misalnya, dana sampingan).

Suku Bunga dan Rasio Loan-to-value (LTV)

Suku bunga untuk real estat komersial tetap kompetitif di sebagian besar pasar maju. Penggerak utama, seperti di masa lalu, adalah suku bunga bank sentral yang sangat rendah. Sementara suku bunga Fed 10-tahun melayang kuat di kisaran 1,5-1,75%, suku bunga dasar zona Euro tetap kuat di wilayah negatif (saat ini di -0,50%) dengan sedikit perubahan di cakrawala untuk yang terakhir.

Banyaknya penyedia utang (tradisional dan nontradisional, seperti asuransi atau dana utang) memberikan tekanan tambahan pada margin pemberi pinjaman, dengan peringatan bahwa diferensiasi harga untuk risiko ekonomi dan politik yang meningkat di pasar tertentu tetap utuh. Dengan demikian, lanskap margin pemberi pinjaman di Eropa saat ini berada pada 100bps (Prancis/Jerman), 175bps (Italia), 170bps (Inggris). Hal ini menghasilkan tingkat pembiayaan yang cukup menarik dan meningkatkan pengembalian.

Namun, dengan valuasi yang sudah setinggi langit di beberapa sub-pasar Eropa, valuasi realistis dan prosedur uji tuntas adalah kunci dalam mencegah kesepakatan berubah menjadi terlalu panjang saat siklus berputar.

Meskipun persaingan pemberi pinjaman meningkat, penjaminan emisi tetap berhati-hati, dengan rasio LTV (60-70%) dan perjanjian utang tetap stabil.

Margin pemberi pinjaman di AS mencerminkan ekspektasi pertumbuhan PDB yang lebih hati-hati dan sekitar 150-200bps. Dengan tingkat dasar 1,5-1,75%, ini menghasilkan tingkat pembiayaan rata-rata di sekitar angka 3-3,75%, dengan ekspektasi LTV yang sama seperti di Eropa.

Biaya Konstruksi

Didorong oleh permintaan pasar tetapi juga jumlah likuiditas yang tersedia untuk semua jenis investasi real estat, pasar konstruksi global sedang panas-panasnya.

Menurut survei biaya konstruksi terbaru yang diterbitkan oleh Turner & Townsend, salah satu konsultan properti global utama, 35 pasar dianggap hangat/panas/kepanasan, dengan 23 lebih memanas dan hanya lima yang mendingin. Kenaikan harga konstruksi terutama dapat diamati di Amerika Utara, dengan konstruksi berbasis industri teknologi di pasar San Francisco memimpin paket dengan kenaikan harga 6% tahun-ke-tahun (y/y) antara 2019 dan 2020, diikuti oleh Vancouver (+ 5%) dan Indianapolis (+4%). Amsterdam (+9% y/y) dan Frankfurt (+4% y/y) mengalami kenaikan biaya terbesar di Eropa.

Ke depan, San Francisco dan Houston di Amerika Utara, Amsterdam, Frankfurt, dan Paris di Eropa, Shanghai di China, Riyadh dan Muscat di Timur Tengah, Dar es Salaam di Tanzania, serta Brisbane dan Perth di Australia dianggap memiliki potensi terbesar untuk peningkatan biaya konstruksi.

Ekspansi Pasar yang Dapat Diinvestasikan

Selama siklus saat ini, pasar real estat komersial yang dapat diinvestasikan berkembang secara signifikan. Ini terutama didorong oleh persyaratan fisik industri teknologi dalam bentuk gudang dan pusat data. Penggerak utama lainnya baik di pasar real estat maupun infrastruktur adalah masuknya investor institusi ke pasar dalam industri yang sebelumnya terfragmentasi dengan ukuran lot tunggal yang tidak cukup untuk menyerap modal yang berarti. Contohnya termasuk perumahan siswa, rumah sakit, dan panti jompo. Beberapa di antaranya bahkan bukan bagian dari alam semesta yang dapat diinvestasikan di beberapa pasar tetapi telah tersedia karena deregulasi dan kebutuhan untuk memprofesionalkan fungsi pemerintah.

Mengingat tantangan anggaran yang dihadapi oleh beberapa pasar maju dan yang paling penting pasar negara berkembang, tren ini diperkirakan akan tumbuh. Aliran pendapatan yang konstan dan relatif stabil dari beberapa kategori aset ini meningkatkan daya tarik portofolio, terutama bagi investor yang berfokus pada hasil pendapatan seperti dana pensiun.

Namun, dengan mengingat aturan praktis lama: “Semakin terspesialisasi suatu aset, semakin tidak likuid aset tersebut,” perhatian khusus harus diberikan pada potensi penggunaan alternatif, daya jual, dan perlindungan kerugian kontraktual.

Digitalisasi dan Dampak Teknologi

Perkembangan terkini di bidang real estat ditandai dengan inovasi berbasis teknologi yang luas yang biasa disebut sebagai PropTech. Dengan total investasi VC PropTech sebesar $16 miliar pada tahun 2019 saja, digitalisasi—dan khususnya PropTech—akan berdampak besar pada industri real estat di masa mendatang.

Dengan demikian, 87% pelaku pasar di Eropa mengharapkan peningkatan pengeluaran PropTech selama 3-5 tahun ke depan menurut Tren Real Estat 2020 PwC.

Investasi/Penggunaan PropTech dalam 3-5 Tahun Kedepan

Tren Utama yang Berdampak pada Industri Real Estat Komersial

Selama 10 tahun terakhir, industri real estat komersial telah pindah ke jalan utama dalam hal daya tarik pasar dan, sebagian besar, memenuhi diversifikasi investor dan ekspektasi peningkatan hasil sehubungan dengan kinerja portofolio secara keseluruhan.

Namun, dengan harga yang sudah melambung tinggi dan tantangan geopolitik dan makroekonomi yang signifikan ke depan, 10 tahun ke depan akan memberikan tantangan yang signifikan. Oleh karena itu, beberapa pelaku pasar harus melihat kemampuan internal mereka yang diperlukan untuk mengelola portofolio dan aset di perairan yang agak badai.

Mengingat periode "pembangunan kepercayaan institusional" yang berkepanjangan sejak 2009, mungkin diperlukan kejatuhan pasar yang keras untuk melihat siapa yang telah mempelajari pelajaran mereka, atau mengutip Warren Buffett: “Hanya ketika air pasang surut, Anda akan menemukan siapa yang berenang telanjang. ”

• • •

Bacaan Real Estat Tambahan di Blog Toptal Finance:

• Kompleks Tapi Integral: Tinjauan Air Terjun Real Estat
• Bagaimana Memahami dan Menilai Investasi Dana Real Estat Swasta
• Penilaian Real Estat Menggunakan Analisis Regresi – Sebuah Tutorial