2020年商业地产市场

2009 年底，在一家大型机构投资者拥挤的会议室里，一位投资者问一家全球房地产开发公司的老板，为什么它的这么多好钱都投在了明显失败的开发项目上。 答案是：因为我们可以。

这一轶事引发了许多关于制衡、利益一致性以及对市场动能的理解（或在这种情况下是误解）的问题。 我们分析过去的表现、市场动态和风险、未来的目标市场/产品、收益率预期和利率、私人房地产债务市场和技术影响。 我们就如何看待 2020 年潜在的商业房地产投资以及如何避免常见的市场误解向投资者提供一些指导。

大爆炸后 10 年的房地产行业——我们是怎么做的？

在 2009 年全球金融危机之后，大多数机构投资者大幅减少了他们的房地产敞口。 然而，商业房地产作为一种独特的资产类别自那时以来出现了显着的复苏，机构投资组合的配置水平前所未有，机构积极投资房地产的比例从 2014 年的 72% 增长到 2019 年的 96%。

这一趋势体现在主要市场参与者的房地产配置稳步上升以及市场参与者相对数量的增加。

各机构积极投资房地产

这一趋势的主要驱动力是对风险管理、战略资产配置以及金融危机后多元化努力的加强关注。 由于中央银行的量化宽松政策和多次降息刺激了房地产杠杆偏好的增加，大量流动性注入对市场表现有很大帮助。

从 2005 年至 2018 年的相对业绩分析来看，这些因素（量化宽松和降息）尤其有利于房地产，因为它在 2010 年至 2018 年的 9 年中，有三年在业绩排名中处于领先地位，在三年中排名第二或第三其他场合。

2005-2018 年资产类别表现

所以这就是迄今为止的情况，它将我们从这里带到哪里？

未来的市场动态和风险

股票市场在 2019 年表现出色，这使得机构投资者很难维持其强劲的房地产配置。 此外，市场的某些角落出现了市场疲软的迹象，其驱动因素不是通胀和利率的上行压力，而是地缘政治风险可能对经济增长产生负面影响，因此对最（相关）子资产的需求类。

最近，冠状病毒已经停止了我们所知道的全球化生活，不断发展的城市变得安静，忙碌的街头生活以隔离结束，熙熙攘攘的购物中心空无一人，不断增长的旅游业陷入停顿。 房地产行业，如航空公司、快速消费品 (FMCG) 等，将感受到由此产生的需求缺口。 这可能会受到政府和央行干预的缓冲。 然而，随着项目延迟、资金枯竭或投资者关注点转移，整个行业只有 6 到 12 个月的典型时间滞后才能看到全部范围。 所以，还没有结束。

当前的危机将提供机会，例如重新安排供应链（新的物流中心和生产设施）、分散的公司总部（用作第二总部的新办公楼或作为风险缓解措施的备用地点），或增加医疗设施为未来的任何危机做好准备。 因此，请继续关注，让我们在 2021 年中期重新评估市场。

未来的目标市场和产品

在整个当前周期中，由于需要创造投资组合多样化，但最重要的是，在危机后量化宽松和欧美央行的利率政策。 亚洲——尤其是中国，在某种程度上，印度和东南亚——也出现了大量资本流入。

在强劲的 GDP 增长预期之后，预计法国、西班牙、德国、澳大利亚、韩国和新加坡的房地产市场在可预见的未来仍将是投资重点。 这也适用于香港，但对最近发生的事件有一些警告。

美国、英国和其他较小的欧洲国家的市场预计将与其长期 GDP 模式相当，因此预计投资者需求将相当谨慎。

由于 GDP 增长趋于平稳，中国房地产市场可能会经历投资活动放缓，除非政府引发的投资活动因谨慎的私人资本情绪而弥补预期的资金缺口。

预计所有房地产产品类型仍然具有吸引力，但是，个人投资者的偏好将继续因风险偏好、当前投资组合结构、地区/家庭偏好以及可用的投资和资产管理技能组合而异。

总体而言，预计“大量资金追逐同一笔交易”的趋势将继续导致产品可用性降低、价格上涨以及相关的上限率收缩。

预计建设用地的稀缺将导致棕地的重新利用和旧资产的翻新，特别是在大都市地区。 近年来的大型项目，如纽约哈德逊广场的重建，支持了这一假设。

其他市场趋势

• 建设成本上升
• ESG意识包括：
  • 更环保、更节能的建筑
  • 更新的建筑规范（例如，增强消防安全和抗震性）
  • 保障社会稳定的住房负担能力
  • 解决与气候变化相关的问题（因海平面上升导致的城市搬迁）
• 增强的 PropTech 解决方案（智能建筑）
• 房地产即服务（WeWork）
• 基础设施更新（以适应经济增长或更新现有基础设施）
• 特定资产类别的风险——零售（网上购物）、住宅（租金控制）、办公室（远程工作）——需要评估并建模到各自的租金记录中。

产量预期

2020 年以后的房地产收益率预期继续保持吸引力：

• 中国每年大约 6%（包括 4% 的收入收益率）
• 欧洲约为 5%（包括 4% 的收入收益率），资本增值部分进一步放缓
• 美国市场为 5.5%（包括 4% 的租金收益率），预计 2020 年总统大选后增长将回升

私人商业房地产债务市场

商业地产债务市场在当前周期经历了重大的结构性变化，最突出的是非传统贷方的出现以及债务基金的融资旋风。

急剧下降：在 2017 年创纪录之后，去年为债务基金筹集的总资金急剧下降

债务基金最初被认为是 2009 年金融危机后商业银行放贷活动减少的填补空白，如今为机构投资者提供了一个有趣的创收投资机会。 鉴于基础抵押品以及对所应用的贷款价值 (LTV) 比率的持续审慎，投资者的下行风险往往显着低于通过基金工具或直接投资进行股权投资的情况。 在某些情况下，它通过为整个资本结构提供资金，允许特定资产的投资者实现内部风险/回报多样化。

鉴于所需的专业定价、债务管理和房地产技能相结合，机构投资者和家族办公室大多通过基金工具和/或专业资产管理人的专门授权（例如，基金边车）寻求债务敞口。

利率和贷款价值比 (LTV)

在大多数发达市场，商业房地产的利率仍然具有竞争力。 与最近一样，主要驱动因素是央行最低利率。 尽管 10 年期美联储利率稳定地徘徊在 1.5-1.75% 的范围内，但欧元区的基准利率仍稳定地处于负值区域（目前为 -0.50%），后者几乎没有变化。

大量的债务提供者（传统的和非传统的，如保险公司或债务基金）给贷方的利润带来了额外的压力，但需要注意的是，特定市场中经济和政治风险加剧的价格差异保持不变。 因此，欧洲的贷方保证金格局目前为 100 个基点（法国/德国）、175 个基点（意大利）、170 个基点（英国）。 这导致了相当有吸引力和提高回报的融资利率。

然而，由于一些欧洲子市场的估值已经很高，现实的估值和尽职调查程序是防止交易随着周期转变而过度延长的关键。

尽管贷方竞争加剧，但承销仍然谨慎，LTV 比率（60-70%）和债务契约保持稳定。

美国的贷方利润率反映了更为谨慎的 GDP 增长预期，约为 150-200 个基点。 基准利率为 1.5-1.75%，这导致平均融资利率在 3-3.75% 左右，与欧洲的 LTV 预期相似。

建设成本

在市场需求以及可用于各种房地产投资的大量流动性的推动下，全球建筑市场炙手可热。

根据全球主要房地产咨询公司之一 Turner & Townsend 发布的最新建筑成本调查，35 个市场被认为是温暖/过热/过热，其中 23 个市场升温，只有 5 个市场降温。 建筑价格上涨主要在北美可以观察到，旧金山市场科技行业驱动的建筑价格在 2019 年至 2020 年间同比上涨 6%，紧随其后的是温哥华（+ 5%）和印第安纳波利斯（+4%）。 阿姆斯特丹 (+9% y/y) 和法兰克福 (+4% y/y) 的成本增幅在欧洲最大。

展望未来，北美的旧金山和休斯顿，欧洲的阿姆斯特丹、法兰克福和巴黎，中国的上海，中东的利雅得和马斯喀特，坦桑尼亚的达累斯萨拉姆，以及澳大利亚的布里斯班和珀斯，增加建设成本的最大潜力。

可投资的市场扩张

本周期内，可投资商业地产市场规模显着扩大。 这主要是由仓库和数据中心形式的科技行业的实体需求推动的。 房地产和基础设施市场的另一个主要驱动力是机构投资者进入先前分散的行业，单手规模不足以吸收有意义的资本。 例子包括学生宿舍、医院和养老院。 其中一些甚至不是某些市场的可投资领域的一部分，但由于放松管制和政府职能专业化的需要而提供。

鉴于不少发达市场和最重要的新兴市场面临的预算挑战，预计这一趋势将会增长。 其中一些资产类别持续且相对稳定的收入流增强了投资组合的吸引力，尤其是对养老基金等注重收益的投资者而言。

但是，请记住旧的经验法则：“资产越专业，流动性越低”，应特别注意潜在的替代用途、适销性和合同下行保护。

数字化和技术影响

房地产领域的最新发展以广泛的技术驱动创新为特征，通常称为 PropTech。 仅在 2019 年，VC PropTech 的总投资就达到了 160 亿美元，数字化——尤其是 PropTech——将对未来的房地产行业产生深远的影响。

因此，根据普华永道的 2020 年房地产新兴趋势，欧洲 87% 的市场参与者预计未来 3-5 年 PropTech 支出将增加。

未来 3-5 年 PropTech 投资/使用情况

影响商业房地产行业的主要趋势

在过去的 10 年中，商业地产行业在市场吸引力方面已经转向主流，并且在很大程度上满足了投资者对整体投资组合表现的多样化和收益提升的预期。

然而，由于价格已经天价，未来的地缘政治和宏观经济将面临重大挑战，未来 10 年将面临重大挑战。 因此，相当多的市场参与者应该关注他们在相当暴风雨中管理投资组合和资产所需的内部能力。

鉴于自 2009 年以来“建立制度信心”的时间很长，可能需要剧烈的市场影响才能看到谁吸取了教训，或者引用沃伦·巴菲特的话： “只有当潮水退去时，你才会发现谁在裸泳。 ”

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