سوق العقارات التجارية 2020

في غرفة الاجتماعات المزدحمة لمستثمر مؤسسي كبير في أواخر عام 2009 ، سأل مستثمر مالك شركة تطوير عقاري عالمية عن سبب إنفاق الكثير من أموالها الجيدة على مشاريع تنموية فاشلة بشكل واضح. كان الجواب: لأننا نستطيع .

تثير هذه الحكاية عددًا من الأسئلة حول الضوابط والتوازنات ، ومواءمة المصالح ، وأيضًا فهم (أو سوء التفسير في هذه الحالة) لزخم السوق. نقوم بتحليل الأداء السابق ، وديناميكيات السوق والمخاطر ، والأسواق / المنتجات المستهدفة في المستقبل ، وتوقعات العائد وأسعار الفائدة ، وأسواق ديون العقارات الخاصة ، والتأثيرات التكنولوجية. نقدم بعض الإرشادات للمستثمرين حول كيفية النظر إلى الاستثمارات العقارية التجارية المحتملة في عام 2020 وكيفية تجنب المفاهيم الخاطئة الشائعة في السوق.

صناعة العقارات بعد 10 سنوات من الانفجار العظيم - كيف فعلنا ذلك؟

في أعقاب الأزمة المالية العالمية في عام 2009 ، قلل معظم المستثمرين المؤسسيين من تعرضهم للعقارات بشكل كبير. ومع ذلك ، شهدت العقارات التجارية كفئة مميزة من الأصول انتعاشًا ملحوظًا منذ ذلك الحين مع مستويات تخصيص غير مسبوقة في محافظ الاستثمار المؤسسي ، مع نمو المؤسسات التي تستثمر بنشاط في العقارات من 72٪ فقط في عام 2014 إلى 96٪ في عام 2019.

وقد انعكس هذا الاتجاه في الارتفاع المطرد في مخصصات العقارات بين المشاركين الرئيسيين في السوق وكذلك الارتفاع في العدد النسبي للمشاركين في السوق.

الاستثمار النشط في العقارات ، جميع المؤسسات

كان الدافع وراء هذا الاتجاه في المقام الأول من خلال التركيز المعزز على إدارة المخاطر ، والتخصيص الاستراتيجي للأصول ، ونتيجة لذلك ، جهود التنويع في أعقاب الأزمة المالية. ساعدت عمليات ضخ السيولة الكبيرة بسبب سياسات التيسير الكمي للبنوك المركزية والتخفيضات المتعددة لأسعار الفائدة ، والتي أدت إلى زيادة الرغبة في الاستدانة في العقارات ، في تحسين أداء السوق إلى حد ما.

انطلاقا من تحليل الأداء النسبي من عام 2005 حتى عام 2018 ، استفادت هذه العوامل (التيسير الكمي وتخفيضات أسعار الفائدة) العقارات على وجه الخصوص لأنها تتصدر ترتيب الأداء في ثلاث من أصل تسع سنوات بين عامي 2010 و 2018 ، وتأتي في المرتبة الثانية أو الثالثة على ثلاثة. مناسبات أخرى.

أداء فئة الأصول 2005-2018

إذن هذا هو وضع الأرض حتى الآن ، إلى أين يأخذنا من هنا؟

ديناميكيات السوق والمخاطر المستقبلية

أظهرت أسواق الأسهم أداءً ممتازًا في عام 2019 ، مما جعل من الصعب على المستثمرين المؤسسيين الحفاظ على مخصصاتهم العقارية القوية. بالإضافة إلى ذلك ، تظهر علامات إجهاد السوق في بعض أركان السوق ، مدفوعة بشكل أقل بالضغط التصاعدي على التضخم وأسعار الفائدة ولكن بدلاً من ذلك بسبب المخاطر الجيوسياسية التي لها آثار سلبية محتملة على النمو الاقتصادي وبالتالي الطلب على الأصول الفرعية (المرتبطة) الطبقات.

في الآونة الأخيرة ، وضع فيروس كورونا حدًا للحياة المعولمة كما نعرفها ، مع هدوء المدن المتنامية باستمرار ، وتنتهي حياة الشوارع المحمومة بالحجر الصحي ، وتفريغ مراكز التسوق الصاخبة ، وتوقف صناعة السياحة المتزايدة باستمرار. ستشعر صناعة العقارات ، مثل شركات الطيران ، والسلع الاستهلاكية سريعة الحركة (FMCG) ، وغيرها بفجوة الطلب الناتجة. من المحتمل أن يتم دعم ذلك من خلال تدخلات الحكومة والبنوك المركزية. ومع ذلك ، لن يكون النطاق الكامل مرئيًا إلا مع تأخر زمني نموذجي للصناعة يتراوح من 6 إلى 12 شهرًا حيث تتأخر المشاريع أو ينضب التمويل أو يتحول تركيز المستثمر. لذلك ، لم ينته الأمر بعد.

ستوفر الأزمة الحالية فرصًا ، مثل إعادة ترتيب سلاسل التوريد (مراكز لوجستية جديدة ومنشآت إنتاج) ، أو مقار الشركة الموزعة (مباني المكاتب الجديدة المستخدمة كمقر ثانٍ أو مواقع احتياطية كإجراءات لتخفيف المخاطر) ، أو مرافق طبية إضافية لتكون على استعداد لأية أزمة في المستقبل. لذا ، ترقبوا ودعونا نعيد تقييم السوق في أوائل منتصف عام 2021.

الأسواق والمنتجات المستهدفة تمضي قدمًا

خلال الدورة الحالية ، تم توفير فرصة هائلة في الأسواق المتقدمة (على سبيل المثال ، الولايات المتحدة والمملكة المتحدة على الرغم من خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي وألمانيا وفرنسا واليابان وأستراليا) مدفوعة بالحاجة إلى خلق تنويع في المحفظة ، ولكن الأهم من ذلك ، من خلال التيسير الكمي بعد الأزمة سياسات الفائدة للبنوك المركزية في أوروبا وأمريكا. شهدت آسيا - ولا سيما الصين وإلى حد ما الهند وجنوب شرق آسيا - تدفقات كبيرة لرأس المال أيضًا.

بعد توقعات نمو الناتج المحلي الإجمالي القوية ، من المتوقع أن تظل أسواق العقارات في فرنسا وإسبانيا وألمانيا وأستراليا وكوريا الجنوبية وسنغافورة محورًا للاستثمار في المستقبل المنظور. ينطبق هذا أيضًا على هونغ كونغ ، مع بعض المحاذير المحيطة بالأحداث الأخيرة.

من المتوقع أن تعمل الأسواق في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة ودول أوروبية أخرى أصغر على قدم المساواة مع نمط الناتج المحلي الإجمالي طويل الأجل ، وبالتالي من المتوقع أن تشهد طلبًا حذرًا إلى حد ما من المستثمرين.

من المرجح أن يشهد سوق العقارات الصيني تباطؤًا في النشاط الاستثماري بسبب وصول نمو الناتج المحلي الإجمالي إلى مرحلة ما لم يستبدل النشاط الاستثماري الذي تقوده الحكومة فجوة التمويل المتوقعة بسبب معنويات رأس المال الخاص المحذرة.

من المتوقع أن تظل جميع أنواع المنتجات العقارية جذابة ، ومع ذلك ، ستستمر تفضيلات المستثمرين الفرديين في الاختلاف اعتمادًا على مدى قابلية المخاطرة ، وهيكل المحفظة الحالي ، والتحيز الإقليمي / المنزل ، بالإضافة إلى مجموعات مهارات الاستثمار وإدارة الأصول المتاحة.

بشكل عام ، من المتوقع أن يستمر الاتجاه المتمثل في "الكثير من الأموال التي تطارد نفس الصفقة" في انخفاض توافر المنتج ، وزيادة الأسعار ، وتقلص معدل الحد الأقصى المصاحب.

من المتوقع أن تؤدي ندرة أراضي البناء إلى زيادة إعادة تعيين مواقع الحقول البنيوية وتجديد الأصول المستخدمة مسبقًا ، لا سيما في المناطق الحضرية. تدعم المشاريع العملاقة في السنوات الأخيرة مثل إعادة تطوير مدينة نيويورك هدسون يارد هذا الافتراض.

اتجاهات السوق الأخرى

• ارتفاع تكلفة البناء
• وعي ESG بما في ذلك:
  • مباني أكثر اخضرارًا وكفاءة في استخدام الطاقة
  • قوانين البناء المحدثة (على سبيل المثال ، تحسينات السلامة من الحرائق ومقاومة الزلازل)
  • القدرة على تحمل تكاليف السكن وضمان الاستقرار الاجتماعي
  • حل القضايا المتعلقة بتغير المناخ (إعادة توطين المدن بسبب ارتفاع مستوى سطح البحر)
• حلول PropTech المحسّنة (المباني الذكية)
• العقارات كخدمة (WeWork)
• تحديثات البنية التحتية (لاستيعاب النمو الاقتصادي أو تجديد البنية التحتية الحالية)
• يجب تقييم مخاطر فئات الأصول المعينة - البيع بالتجزئة (التسوق عبر الإنترنت) والسكنية (التحكم في الإيجار) والمكتب (العمل عن بُعد) - ونمذجتها في قائمة الإيجار ذات الصلة.

توقعات العائد

تستمر توقعات عائد العقارات لعام 2020 فصاعدًا في الحفاظ على جاذبيتها في:

• حوالي 6٪ سنويا (بما في ذلك 4٪ عائد الدخل) للصين
• حوالي 5٪ (بما في ذلك 4٪ عائد الدخل) لأوروبا ، مع مزيد من التباطؤ في جزء زيادة رأس المال
• 5.5٪ (بما في ذلك 4٪ عائد الإيجارات) للأسواق الأمريكية ، مع توقع انتعاش النمو بعد الانتخابات الرئاسية لعام 2020

أسواق الديون العقارية التجارية الخاصة

شهدت أسواق العقارات التجارية للديون تغيرات هيكلية كبيرة خلال الدورة الحالية ، وكان أبرزها ظهور مقرضين غير تقليديين بالإضافة إلى زوبعة جمع الأموال لصناديق الديون.

هبوط حاد: انخفض إجمالي رأس المال المُجمع لصناديق الديون انخفاضًا حادًا العام الماضي بعد أن حطم الرقم القياسي في عام 2017

في البداية ، كان يُنظر إلى صناديق الديون على أنها سد فجوات لنشاط الإقراض المنخفض للبنوك التجارية في أعقاب الأزمة المالية لعام 2009 ، وتوفر في الوقت الحاضر فرصة استثمارية مدرة للدخل مثيرة للاهتمام للمستثمرين المؤسسيين. بالنظر إلى الضمانات الأساسية بالإضافة إلى الحيطة المستمرة فيما يتعلق بنسب القرض إلى القيمة المطبقة ، تميل مخاطر الجانب السلبي للمستثمرين إلى أن تكون أقل بكثير مما في حالة استثمارات الأسهم عبر أدوات الصناديق أو الاستثمارات المباشرة. في بعض الحالات ، يسمح بتنويع المخاطر / العوائد الداخلية للمستثمرين في أصول معينة من خلال توفير التمويل على طول هيكل رأس المال بأكمله.

نظرًا للجمع بين التسعير المتخصص وإدارة الديون والمهارات العقارية المطلوبة ، يسعى المستثمرون المؤسسيون والمكاتب العائلية في الغالب إلى التعرض للديون من خلال أدوات الصندوق و / أو التفويضات المخصصة لمديري الأصول المتخصصين (على سبيل المثال ، الصناديق الجانبية).

معدلات الفائدة ونسب القرض إلى القيمة (LTV)

تظل أسعار الفائدة على العقارات التجارية تنافسية في معظم الأسواق المتقدمة. الدوافع الرئيسية ، كما في الماضي القريب ، هي أسعار البنوك المركزية المتدنية للغاية. في حين أن سعر الفائدة الفيدرالية لمدة 10 سنوات يحوم بثبات في نطاق 1.5-1.75٪ ، يظل سعر الفائدة الأساسي في منطقة اليورو ثابتًا في المنطقة السلبية (حاليًا عند -0.50٪) مع تغيير طفيف في الأفق بالنسبة للأخير.

تشكل وفرة مزودي الديون (التقليديين وغير التقليديين ، مثل شركات التأمين أو صناديق الديون) ضغوطًا إضافية على هوامش المقرضين ، مع التحذير من أن تمايز الأسعار بسبب المخاطر الاقتصادية والسياسية المتزايدة في أسواق معينة لا يزال كما هو. وفقًا لذلك ، يبلغ حجم هامش المقرض في أوروبا حاليًا 100 نقطة أساس (فرنسا / ألمانيا) ، و 175 نقطة أساس (إيطاليا) ، و 170 نقطة في الثانية (المملكة المتحدة). ينتج عن هذا معدلات تمويل جذابة إلى حد ما وتعزز العوائد.

ومع ذلك ، مع ارتفاع التقييمات بالفعل في بعض الأسواق الفرعية الأوروبية ، فإن التقييمات الواقعية وإجراءات العناية الواجبة هي المفتاح في منع الصفقات من أن تصبح أكثر من اللازم مع تحول الدورة.

على الرغم من المنافسة المتزايدة بين المقرضين ، إلا أن الاكتتاب لا يزال حذرًا ، مع بقاء نسب القيمة الدائمة (60-70٪) وعهد الدين مستقرًا.

تعكس هوامش المقرض في الولايات المتحدة توقعات نمو الناتج المحلي الإجمالي الأكثر حذراً وتتراوح بين 150 و 200 نقطة أساس. مع معدل أساسي يبلغ 1.5-1.75٪ ، ينتج عن هذا متوسط ​​معدلات تمويل حول علامة 3-3.75٪ ، مع توقعات LTV مماثلة كما هو الحال في أوروبا.

تكاليف البناء

مدفوعة بالطلب في السوق وكذلك الكمية الهائلة من السيولة المتاحة لجميع أنواع الاستثمارات العقارية ، أصبحت أسواق البناء العالمية محفوفة بالمخاطر.

وفقًا لأحدث مسح لتكلفة البناء نشرته شركة Turner & Townsend ، أحد أكبر شركات الاستشارات العقارية العالمية ، فإن 35 سوقًا تعتبر دافئة / ساخنة / شديدة الحرارة ، مع 23 تسخينًا إضافيًا وخمسة تبريد فقط. يمكن ملاحظة الزيادات في أسعار البناء بشكل أساسي في أمريكا الشمالية ، حيث يتصدر البناء المدفوع بالتكنولوجيا في سوق سان فرانسيسكو المجموعة مع ارتفاع في الأسعار بنسبة 6٪ على أساس سنوي (سنوي) بين عامي 2019 و 2020 ، تليها فانكوفر (+ 5٪) وإنديانابوليس (+ 4٪). شهدت أمستردام (+ 9٪ على أساس سنوي) وفرانكفورت (+ 4٪ على أساس سنوي) أكبر زيادة في التكلفة في أوروبا.

للمضي قدمًا ، تعتبر سان فرانسيسكو وهيوستن في أمريكا الشمالية ، وأمستردام ، وفرانكفورت ، وباريس في أوروبا ، وشنغهاي في الصين ، والرياض ومسقط في الشرق الأوسط ، ودار السلام في تنزانيا ، وكذلك بريسبان وبيرث في أستراليا. أكبر احتمال لزيادة تكلفة البناء.

التوسع في السوق المستثمر

خلال الدورة الحالية ، توسع سوق العقارات التجارية القابلة للاستثمار بشكل كبير. كان هذا مدفوعًا بشكل أساسي بمتطلبات الطوب وقذائف الهاون لصناعة التكنولوجيا في شكل مستودعات ومراكز بيانات. كان المحرك الرئيسي الآخر في أسواق العقارات والبنية التحتية هو دخول المستثمرين المؤسسيين إلى السوق في صناعات مجزأة سابقًا بأحجام من قطعة واحدة غير كافية لاستيعاب رأس مال ذي مغزى. تشمل الأمثلة مساكن الطلاب والمستشفيات ودور المسنين. لم يكن بعضها جزءًا من عالم الاستثمار في بعض الأسواق ولكن تم إتاحته بسبب تحرير القيود والحاجة إلى إضفاء الطابع المهني على الوظائف الحكومية.

بالنظر إلى تحديات الميزانية التي يواجهها عدد غير قليل من الأسواق المتقدمة والأهم الأسواق الناشئة ، من المتوقع أن ينمو هذا الاتجاه. يعزز تدفق الدخل الثابت والمستقر نسبيًا من بعض فئات الأصول هذه جاذبية المحفظة ، خاصة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل مثل صناديق التقاعد.

ومع ذلك ، مع الأخذ في الاعتبار القاعدة القديمة: "كلما كان أحد الأصول أكثر تخصصًا ، قلت سيولة" ، ينبغي إيلاء اهتمام خاص للاستخدامات البديلة المحتملة ، وإمكانية التسويق ، والحماية التعاقدية للجانب السلبي.

الرقمنة وتأثير التكنولوجيا

تتميز التطورات الأخيرة في مجال العقارات بالابتكارات واسعة النطاق القائمة على التكنولوجيا والتي يشار إليها عادةً باسم PropTech. مع إجمالي استثمارات VC PropTech البالغة 16 مليار دولار في عام 2019 وحده ، سيكون للرقمنة - و PropTech على وجه الخصوص - تأثير عميق على صناعة العقارات في المستقبل.

وفقًا لذلك ، يتوقع 87 ٪ من المشاركين في السوق في أوروبا زيادة إنفاق PropTech على مدى 3-5 سنوات القادمة وفقًا لاتجاهات PwC's الناشئة في العقارات لعام 2020.

PropTech الاستثمار / الاستخدام في 3-5 سنوات القادمة

الاتجاهات الرئيسية التي تؤثر على صناعة العقارات التجارية

على مدى السنوات العشر الماضية ، انتقلت صناعة العقارات التجارية إلى الشارع الرئيسي من حيث جاذبية السوق ، وفي الغالب ، استوفت تنويع المستثمرين وتوقعات تعزيز العائد فيما يتعلق بأداء المحفظة بشكل عام.

ومع ذلك ، مع ارتفاع الأسعار بالفعل ، والتحديات الجيوسياسية والاقتصاد الكلي الكبيرة المقبلة ، ستشكل السنوات العشر القادمة تحديات كبيرة. ومن ثم ، ينبغي أن ينظر عدد غير قليل من المشاركين في السوق إلى قدراتهم الداخلية اللازمة لإدارة المحافظ والأصول في المياه العاصفة إلى حد ما.

بالنظر إلى الفترة الطويلة من "بناء الثقة المؤسسية" منذ عام 2009 ، فقد يتطلب الأمر تداعيات عنيفة في السوق لمعرفة من تعلم الدرس ، أو اقتباس من وارن بافيت: "فقط عندما ينحسر المد ، يمكنك اكتشاف من كان يسبح عاريًا. "

• • •

قراءة إضافية عن العقارات في مدونة Toptal Finance:

• معقدة ولكنها متكاملة: نظرة عامة على شلالات العقارات
• كيفية فهم وتقييم الاستثمار العقاري الخاص
• تثمين العقارات باستخدام تحليل الانحدار - درس