Come capire e valutare gli investimenti in fondi immobiliari privati

Sintesi

In un contesto di mercato in cui è diventato sempre più difficile ottenere rendimenti di alta qualità sui mercati azionari e obbligazionari, molti si stanno rivolgendo a investimenti alternativi. La promessa di alternative è migliorare i rendimenti del portafoglio e offrire agli investitori opportunità uniche e non sfruttate per investire in mercati meno efficienti; allo stesso tempo, questi investimenti pongono una nuova serie di sfide e problemi per gli investitori.

Sebbene siano disponibili una varietà di investimenti alternativi, una delle opzioni più importanti nello spazio delle alternative sono le offerte immobiliari private, sia che si parli di investire in fondi o in una proprietà specifica. Questo articolo introdurrà i vantaggi e le sfide dell'investimento in offerte immobiliari private e condividerà alcuni suggerimenti per valutare questi investimenti.

Ma prima di entrare, una breve nota di programmazione. Due dei mezzi più comuni per investire nel settore immobiliare, i fondi di investimento immobiliare (REIT) e la proprietà diretta di immobili, non saranno trattati qui e saranno l'argomento di un prossimo articolo. Questo articolo si concentrerà su investimenti più piccoli e più mirati rispetto al tipico REIT, ma meno impegnativi e che richiedono molto tempo rispetto alla proprietà diretta. Vale a dire, investire in un fondo o progetto gestito da un gestore degli investimenti di terze parti professionale.

Negli ultimi anni, i fondi immobiliari privati ​​hanno raccolto fondi a livelli coerenti tra i 20 ei 40 miliardi di dollari al trimestre secondo Preqin. Esistono diversi temi di investimento implementati che scalano attraverso determinati profili di rischio: da "core" (proprietà trofeo sicure) a "opportunistico" (investimenti ad alta leva finanziaria, con flussi di cassa minimi o nulli). Per inciso, i fondi opportunistici sono la scelta più popolare per gli investitori in questo momento, in termini di fondi chiusi e capitale aggregato raccolto.

Investimenti in offerte di fondi immobiliari privati

Per molti investitori privati ​​che cercano di investire nel settore immobiliare, l'opzione migliore è investire in asset acquisiti e gestiti da un gestore degli investimenti professionista di terze parti (denominato "sponsor"). Questo può assumere la forma di un fondo, per un singolo investimento specifico, o una struttura ibrida che combina asset esistenti con acquisizioni future. Tali investimenti hanno molti vantaggi:

• L'investitore beneficia dell'esperienza dello sponsor, il cui focus a tempo pieno è tipicamente l'investimento immobiliare, e che spesso ha stabilito operazioni gestite da un team di professionisti.
• Il costo dell'investimento è generalmente noto in anticipo ed esplicitato nel contratto in termini di commissioni di gestione, interessi riportati e altri vantaggi.
• Gli investimenti possono essere effettuati in una varietà di tipi e dimensioni di attività ed è possibile un'efficace diversificazione anche per un investitore più piccolo; gli investitori possono anche effettuare investimenti in prodotti strutturati come prestiti senior, debito mezzanine, azioni privilegiate o azioni LP, ciascuno dei quali di solito richiede competenze e relazioni specializzate e può essere difficile investire su base una tantum.
• A seconda dell'entità dell'investimento dell'investitore rispetto al fondo o al progetto complessivo, l'investitore può avere l'opportunità di dare un contributo significativo alle decisioni in merito ad acquisizioni, gestione, finanziamento e dismissione di attività.
• Allo stesso tempo, la gestione quotidiana è in genere un dovere dello sponsor e non diventa una distrazione per le altre attività di un investitore. Ciò è particolarmente importante per un manager diversificato, che può avere responsabilità più urgenti oltre alla gestione operativa degli immobili.

I vantaggi di cui sopra sono preziosi; tuttavia, ci sono anche questioni da considerare quando si effettuano investimenti in offerte immobiliari private. E mentre la maggior parte dei gestori fornirà una grande quantità di informazioni agli investitori valutando la loro opportunità (e di fatto sono tenuti a farlo per legge in molti casi), rivedendo tali informazioni e utilizzandole per giungere a una chiara base per la decisione di investire, o meno, rimane nelle mani dell'investitore.

Investire efficacemente in offerte immobiliari private

Le offerte immobiliari private sono disponibili in una varietà di strategie, obiettivi e strutture e un investitore privato deve diventare bravo a comprendere e valutare le specifiche di ciascuna offerta per essere efficace. Questa sezione ti aiuterà a iniziare a considerare come questo tipo di investimento potrebbe adattarsi al tuo portafoglio e le aree chiave da considerare mentre stai valutando nuove opportunità.

L'investimento sottostante stesso

Warren Buffett ha un grande detto: "Quando un management con una reputazione di brillantezza affronta un'azienda con una reputazione di cattiva economia, è la reputazione dell'azienda che rimane intatta". Lo stesso vale nel settore immobiliare, e quindi spesso la prima e più importante domanda da porsi in merito a una nuova opportunità, è qual è esattamente l'investimento e perché vale la pena realizzarlo. Il settore immobiliare è una delle classi di attività più diversificate a disposizione degli investitori ed è piena di strategie e attività di nicchia che si adattano a uno scopo specifico e offrono un certo rendimento. Una delle cose interessanti del settore immobiliare è che puoi trovare investimenti prudenti come prestiti a bassa leva finanziaria su asset urbani che hanno un profilo simile agli investimenti in obbligazioni ad alto credito, fino a progetti di sviluppo altamente speculativi che possono avere rendimenti maggiori come un fondo VC o un investimento azionario a bassa capitalizzazione. E tutto il resto.

Sebbene l'analisi di ogni opportunità disponibile sul mercato sia un argomento troppo ampio per essere trattato qui, vale la pena tenere a mente che esiste questa enorme varietà. Ed è utile pensare a come inquadrare una serie di domande che possano far emergere il “cosa” di un potenziale investimento. Dove si inserisce nello spettro delle opportunità?

Inizia con il ROC

Spesso, un buon punto di partenza è che lo sponsor fornisca le proprie ipotesi e previsioni finanziarie pro-forma relative all'investimento o al fondo. Uno sponsor di alta qualità farà preparare i propri dati finanziari pro-forma per la revisione e sarà in grado di rispondere a domande dettagliate sulla propria strategia, ipotesi e risultati e di spiegare come e perché la struttura che stanno costruendo funziona. Anche se questo può sembrare ovvio, ci sono innumerevoli investitori che effettueranno investimenti senza queste informazioni, sulla base del desiderio di esposizione a un gestore o a una classe di attività e senza una spiegazione dettagliata dell'attività.

Una volta che hai i dati finanziari, una revisione dettagliata dovrebbe consentirti di sviluppare una serie di domande per valutare ulteriormente l'opportunità. Esistono innumerevoli approcci alla valutazione dei dati finanziari pro forma e alla valutazione di un modello di business, e troppi per essere trattati in dettaglio qui. Ma qui ne citerò uno particolarmente utile nel settore immobiliare: il Return on Cost (ROC).

Definisco ROC come ciò che si ottiene se si divide il reddito stabilizzato di una proprietà (reddito operativo netto) per il suo costo totale complessivo, compreso il costo di acquisto, miglioramento, sviluppo, locazione, finanziamento e così via ( comprese tutte le tasse). Ecco la formula:

Ritorno sul costo = ([Affitto potenziale lordo] - [Spese per posti vacanti e crediti inesigibili] - [Spese operative]) / ([Costi di proprietà e progetto] + [Commissioni e costi relativi al progetto] + [Altri costi])

Facciamo un semplice esempio: acquisti un pezzo di terra per $ 700.000 e investi $ 300.000 per svilupparlo e affittarlo a un inquilino che paga $ 70.000 di affitto e copre tutti i costi operativi. Il tuo ROC è quindi 7,0% = $ 70.000 / ($ 700.000 + $ 300.000) . Un modo semplice per pensare a questo numero è come il rendimento atteso della proprietà nel momento in cui è stabile.

Scopri la vera strategia

Il motivo per cui il ritorno sul costo è così utile è che ti fornisce una base per porre domande. Se il ROC pianificato per le proprietà da acquisire in un fondo è del 7,0%, ma il gestore del fondo promette un rendimento del 12,0% agli investitori, allora ovviamente c'è una disconnessione. E la domanda che potrebbe essere posta è qual è questa differenza: il piano è per finanziare le proprietà a un tasso inferiore? È vendere le proprietà a un premio? Il gestore si aspetta che gli affitti di mercato crescano nel tempo? Una combinazione di queste cose? qualcos'altro?

La risposta a questa domanda (qual è la disconnessione?) Di solito ti dirà qual è la strategia "reale" del manager e qual è il rischio intrinseco che ti stanno chiedendo di correre. Conoscere la strategia, a sua volta, ti aiuterà a prendere una decisione più informata sull'investimento, ad esempio, se la disconnessione è la crescita futura degli affitti, credi a questa tesi? Se si tratta di una vendita dell'immobile a sovrapprezzo tra qualche anno, ci sono prove che possa essere venduto al prezzo proposto? E così via.

I termini legali sono in linea con la strategia?

Oltre a sviluppare una comprensione della strategia di investimento, è importante (soprattutto per gli investimenti in fondi) comprendere gli obblighi contrattuali dello sponsor rispetto alla strategia. In molti casi, uno sponsor può avere un piano aziendale specifico condiviso con gli investitori, ma un insieme più ampio di opzioni quando si tratta dei requisiti legali stabiliti dal contratto operativo del fondo. Sarà necessaria una certa flessibilità, ma se non stai attento, potresti ritrovarti con una serie di investimenti molto diversi da quelli originariamente previsti. Come minimo, è importante capire quale flessibilità può avere uno sponsor, e di solito è saggio avere in mente un certo senso della flessibilità che sei disposto a fornire data la qualità dello sponsor.

Ovviamente, questo elemento è più semplice quando l'opportunità è una proprietà specifica (piuttosto che un fondo), ma anche lì è importante capire quali opzioni sono legalmente disponibili per il fondo o lo sponsor poiché tutti gli investimenti evolvono nel tempo.

Problemi di sponsorizzazione

Quando si effettua un investimento in un'offerta immobiliare privata (e soprattutto quando si considera un fondo), la componente più importante al di fuori dell'investimento stesso è la sponsorizzazione. In larga misura, il servizio che si “acquista” quando si investe in un'offerta privata è l'esperienza, il know-how, le relazioni e l'affidabilità dello sponsor. Valutare questi elementi in anticipo è la chiave per investire con successo. Quella persona o organizzazione sarà responsabile di prendere le decisioni giuste con il tuo capitale in termini di quali investimenti acquisire, quali decisioni di gestione prendere e come trattarti come investitore.

Questo elemento è spesso la parte più complicata della sottoscrizione di offerte private. È in contrasto con la valutazione dell'investimento stesso, in cui la maggior parte delle considerazioni si basa su fatti, prove e numeri. La scelta di un grande sponsor è soprattutto un esercizio qualitativo.

Molti gruppi hanno cercato, con risultati contrastanti, di "quantificare" il processo di valutazione degli sponsor con un'attenta revisione dei track record, controlli dei precedenti, lunghi questionari e basandosi su una varietà di indicatori quasi scientifici.

Altri si sono stabiliti regole generali per gestire questo problema, che vanno dal non investire con nessuno che non sia stato indirizzato personalmente all'investimento inizialmente più piccolo e poi in importi maggiori quando l'investimento iniziale si è dimostrato efficace, e tutta una serie di regole decisionali più idiosincratiche e metodi di valutazione.

Sebbene questi approcci abbiano spesso un fascino di buon senso, non ho visto nessuno dei due ripagare completamente nel modo in cui sono destinati a garantire i rendimenti di un investitore. La sfida è che dopo che le revisioni sono state fatte e le relazioni archiviate, alla fine della giornata, gli investitori in genere si ritrovano nello stesso punto in cui hanno iniziato, dovendo prendere una decisione qualitativa se si fidano di una persona o di un gruppo di manager di portare a termine con successo il programma di investimento proposto.

Sfortunatamente, non c'è un proiettile d'argento per fare questo giudizio, ma ci sono tre strategie utili da considerare per fare la valutazione.

Cerca la storia, non il punteggio

Innanzitutto, nel completare la valutazione dello sponsor, cerca di costruire una storia piuttosto che una partitura. L'obiettivo è capire quali esperienze ha avuto quella persona, cosa dicono quelle esperienze su di loro e come quella narrazione si svilupperà nel futuro. Spesso è difficile e dispendioso in termini di tempo apprendere la storia di qualcuno (che in parte è il motivo per cui si fa tanto affidamento su fatti stilizzati e track record), ma così facendo ti metterai nella posizione migliore per capire cosa potrebbe accadere dopo e come quella persona può reagire in circostanze diverse.

Abilità e risorse abbinate

Una seconda strategia consiste nel concentrarsi da vicino su quali competenze sono necessarie per il successo dell'investimento e su come il gestore porta in tavola quegli elementi specifici. Se la tesi di investimento si basa sulla capacità di uno sponsor di costruire un edificio, ha questa capacità? O l'hanno affittato a un gruppo competente? Se il successo di un fondo richiede un'analisi statistica di alto livello, lo sponsor è a conoscenza di quell'area? Qual è l'insieme di competenze chiave che lo sponsor sta portando sul tavolo e si adattano bene agli investimenti fatti? Il puzzle è completo o c'è un buco stridente nel mezzo? Troppo spesso gli investitori si concentrano su generalizzazioni ampie che potrebbero non essere rilevanti nella situazione attuale. Uno sponsor potrebbe aver avuto un enorme successo nella gestione di un portafoglio di condomini esistenti, ma queste competenze saranno ora applicabili quando acquisiranno terreni per la vendita al dettaglio per costruire centri commerciali? O investire in progetti industriali a valore aggiunto? O qualsiasi altra cosa?

Strettamente correlato a quali competenze sono necessarie è quali altre risorse sono necessarie. Ad esempio, se lo sponsor è tenuto a firmare prestiti, ha la capacità di farlo? Se può essere richiesto loro di versare contanti in ogni transazione, hanno i contanti (o almeno un mezzo per ottenerli)? Se gli investimenti richiedono un team di professionisti per operare, quel team è a posto?

Allineamento incentivi

Infine, è importante valutare gli incentivi di uno sponsor (e non dimenticare quelli non finanziari). Gli incentivi non determineranno del tutto le scelte dello sponsor, ma hanno sicuramente un voto importante. Gli incentivi finanziari possono variare sostanzialmente in base alla struttura di investimento proposta e all'attività complessiva dello sponsor. Gli incentivi non finanziari varieranno in base all'attività dello sponsor, alle sue priorità e alle circostanze che dovrà affrontare. Saranno anche ampiamente influenzati dalla personalità, dal carattere e dalla storia dello sponsor. La prossima sezione si concentrerà sugli incentivi finanziari.

Compensazione dello sponsor negli investimenti immobiliari privati

Commissioni e Interessi Portati

Con l'avvento degli ETF a basso costo e l'ampio successo delle moderne idee di gestione degli investimenti, è difficile discutere di qualsiasi investimento in questi giorni senza una discussione sulle commissioni e sugli interessi portati. Questo è un argomento difficile quando si tratta di investimenti immobiliari, poiché il settore rimane in qualche modo un Far West per quanto riguarda il modo in cui vengono pagati gli sponsor. La maggior parte delle altre classi di investimento ha, se non una perfetta aderenza a uno standard, almeno un'ortodossia di base stabilita su ciò che dovrebbe essere addebitato e su come dovrebbero essere strutturate le cose. Non così nei fondi immobiliari.

Il fattore trainante alla base di ciò è che, in primo luogo, un fondo di investimento immobiliare richiede diversi livelli di tempo e impegno di gestione e, in secondo luogo, è altamente strutturato e ad alta intensità di capitale, e quindi ha un'ampia varietà di potenziali opzioni di capitale e alternative che sono considerate quando un investimento è effettuato da uno sponsor (di cui la raccolta di fondi attraverso un'offerta privata è solo uno).

Sulla base di quanto sopra, ad esempio, un compenso abbastanza elevato può essere del tutto appropriato per un progetto di sviluppo che richiede a uno sponsor di assumere personale a tempo pieno per gestire e concentrarsi sul progetto, o per un investimento specializzato nel debito che richiede una grande quantità di tempo di sviluppo del business per identificare e negoziare nuove opportunità. Quelle stesse commissioni possono essere del tutto inadeguate per un fondo buy-and-hold a lungo termine che non fa altro che acquisire proprietà e sedercisi sopra.

Le opzioni alternative disponibili per lo sponsor influenzeranno anche quali sono le giuste condizioni economiche. Ad esempio, mentre un investitore potrebbe preferire avere un basso interesse riportato in un fondo, se lo sponsor è in grado di completare le sue transazioni in modo competitivo utilizzando un debito ad alto rendimento (o un'altra alternativa), potrebbe non essere possibile negoziare il prezzo desiderato dall'investitore non importa cosa possa essere percepito come giusto.

Ciò che è importante nel settore immobiliare è sviluppare una comprensione su ogni transazione degli elementi di rischio e sforzo intrapresi da ciascuna parte, e il livello di rendimento in discussione, e cercare di arrivare a un accordo in cui queste cose siano allineate. Se lo sono, è probabile che la struttura sia appropriata, ma in caso contrario l'investitore dovrebbe riflettere attentamente sulle ragioni per cui ha effettuato l'investimento.

Problemi relativi a termini specifici

Ci sono una varietà di termini relativi agli investimenti immobiliari privati ​​che è importante considerare. Un set parziale è incluso qui ma non trattato in modo approfondito. Spesso, i consulenti e gli avvocati di un investitore saranno ben posizionati per valutare questi elementi per un investimento specifico e fornire indicazioni su ciò che è tipico e ragionevole. Come minimo, è consigliabile conoscere i termini per ciascuno di questi elementi in un investimento proposto in modo che la decisione di investire possa essere presa con un quadro completo.

• Discrezionalità/Autorità – In che misura l'investitore ha il diritto di essere coinvolto nella valutazione di una potenziale transazione, in quali circostanze e in che modo?
• Liquidità/Esborsi – Quando l'investitore riceverà indietro l'investimento iniziale? Qual è il mezzo attraverso il quale verrà effettuato il rimborso? Cosa succede se il rimborso non avviene secondo i piani?
• Condizioni di finanziamento – In che modo i fondi degli investitori vengono messi a disposizione del fondo/società? Con quale programma e con che tipo di controlli?
• Finanziamenti aggiuntivi : cosa succede se sono necessari fondi aggiuntivi non pianificati?
• Trattamento dei fondi degli investitori – I fondi degli investitori ricevono un trattamento preferenziale rispetto ad altri fondi? In che modo?
• Rendimento dell'investitore – Come vengono calcolati i rendimenti per l'investitore? Come sono divisi con lo sponsor?
• Altri finanziamenti – Lo sponsor/società di investimento può ottenere finanziamenti oltre al capitale dell'investitore? In quali termini ea che ora?
• Altri requisiti degli investitori - L'investitore deve fornire qualcosa relativo alla transazione diverso dal proprio capitale? Soprattutto, ci sono accordi che gli investitori devono firmare o per i quali fornire garanzie?
• Predefinito : cosa succede se l'investitore o lo sponsor non rispettano i propri obblighi? Quali sono i rimedi? Qual è il processo?
• Altri costi – Ci sono costi di investimento al di fuori di quelli addebitati dallo sponsor?
• Reporting : quale report è necessario fornire agli investitori e cosa succede se non viene fornito?

Naturalmente, questo è solo un elenco parziale e ci sono una serie di questioni che saranno specifiche per determinati tipi di investimenti, sponsor o strutture. In definitiva, è la visione olistica dell'investimento che deve avere un senso.

Mettere tutto insieme

Mentre le sezioni finora espongono le questioni principali da considerare nell'effettuare un investimento in un'offerta immobiliare privata, nessun investimento selezionerà tutte le caselle. In un certo senso, questo è di progettazione. Esiste un mercato per questi tipi di investimenti e il prezzo che un investitore può addebitare per il proprio capitale è spesso inversamente correlato alla domanda di investimento sul mercato. Ad esempio, uno sponsor molto esperto che investe in un settore molto richiesto richiederà spesso commissioni favorevoli agli sponsor, interessi riportati e condizioni e potrebbe limitare il grado in cui gli investitori sono in grado di esercitare il controllo dopo essersi impegnati a investire. In alternativa, un nuovo gestore può fornire una serie migliore di termini e diritti dell'investitore e molto accesso diretto, ma potrebbe non avere lo stesso tipo di track record o potrebbe operare in un settore meno noto.

A causa di questo equilibrio, è importante avere il quadro completo di un'opportunità di investimento e una valutazione completa prima della decisione di (o meno) investire. Uno strumento che può essere utile agli investitori è un documento scorecard che consente la valutazione di ogni elemento di un'opportunità isolatamente, e quindi la possibilità di visualizzare e pensare all'investimento nel suo insieme piuttosto che concentrarsi sulle sue parti componenti.

Ciò è utile perché, troppo spesso, gli investitori cadono nella trappola di perdere buoni investimenti a causa di uno o due problemi ricevono troppa attenzione rispetto al quadro completo o, al contrario, mancano i segnali di allarme su un cattivo investimento a causa di uno schiacciante positivo fattore. Un buon processo di investimento è quello che enfatizza un periodo di raccolta dei dati in cui non vengono prese decisioni e culmina in un periodo decisionale che viene completato quando è disponibile un quadro più completo. Ciò consente di porre le opportunità e i loro problemi nella giusta prospettiva.

Ma attenzione ai difetti fatali

Mentre la visione olistica tende a essere il posto migliore per prendere decisioni, è importante tenere d'occhio i difetti fatali in un potenziale investimento. Questi sono problemi che di per sé cambiano l'intera prospettiva di un investimento.

Un perfetto esempio di sviluppo immobiliare è un progetto che ha un'economia eccellente, una sponsorizzazione esperta, ottime condizioni contrattuali e un'eccellente posizione e locazione, ma si trova anche su una proprietà contaminata.

Non è appropriato dare un punteggio alla questione ambientale in una sezione di una recensione e dire che gli aspetti positivi superano gli aspetti negativi: questo è un problema che deve essere compreso a fondo e di per sé può (e dovrebbe) essere in grado di rimuovere un'opportunità da il corrispettivo impostato.

Questo è solo un esempio, ma il punto in generale è che una scorecard può aiutare a mantenere la prospettiva, ma non dovrebbe prevalere su ulteriori giudizi se ci sono problemi che compromettono l'investimento in sé e per sé.

Conclusione

Ci sono molte opportunità disponibili per gli investitori immobiliari privati ​​per investire capitali e le offerte private possono essere una grande fonte di investimenti interessanti che possono aumentare il portafoglio di un investitore.

Allo stesso tempo, questi investimenti richiedono attenzione da parte dell'investitore. Si spera che questo riepilogo ti metta sulla strada giusta per esplorare la classe di investimento e ti aiuti a costruire il tuo programma o portafoglio.