วิธีทำความเข้าใจและประเมินการลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว

บทสรุปผู้บริหาร

ในสภาพแวดล้อมของตลาดที่ยากขึ้นเรื่อยๆ ในการได้รับผลตอบแทนคุณภาพสูงในตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้ หลายคนหันไปใช้การลงทุนทางเลือก คำมั่นสัญญาของทางเลือกอื่นคือการปรับปรุงผลตอบแทนของพอร์ตโฟลิโอและเพื่อให้นักลงทุนมีโอกาสที่จะลงทุนในตลาดที่มีประสิทธิภาพน้อยกว่า ในขณะเดียวกัน การลงทุนเหล่านี้ก่อให้เกิดความท้าทายและปัญหาชุดใหม่สำหรับนักลงทุน

แม้ว่าจะมีการลงทุนทางเลือกมากมาย แต่หนึ่งในตัวเลือกที่สำคัญที่สุดในพื้นที่ทางเลือกคือการเสนออสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว ไม่ว่าจะพูดถึงการลงทุนในกองทุนหรืออสังหาริมทรัพย์เฉพาะ บทความนี้จะแนะนำประโยชน์และความท้าทายของการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว และแบ่งปันเคล็ดลับในการประเมินการลงทุนเหล่านี้

แต่ก่อนที่เราจะกระโดดเข้าไป บันทึกการเขียนโปรแกรมด่วน วิธีการทั่วไปในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2 วิธี ได้แก่ การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และการเป็นเจ้าของโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ครอบคลุมในที่นี้และจะเป็นหัวข้อของบทความในอนาคต บทความนี้จะเน้นไปที่การลงทุนที่มีขนาดเล็กกว่าและตรงเป้าหมายมากกว่า REIT ทั่วไป แต่มีความเกี่ยวข้องน้อยกว่าและใช้เวลาน้อยกว่าการเป็นเจ้าของโดยตรง นั่นคือการลงทุนในกองทุนหรือโครงการที่จัดการโดยผู้จัดการการลงทุนบุคคลที่สามมืออาชีพ

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลได้ระดมเงินในระดับที่สม่ำเสมอระหว่างช่วง 20-40 พันล้านดอลลาร์ต่อไตรมาสตามข้อมูลของ Preqin มีรูปแบบการลงทุนที่แตกต่างกันหลายแบบที่ปรับใช้ซึ่งขยายผ่านโปรไฟล์ความเสี่ยง: จาก "หลัก" (คุณสมบัติที่ปลอดภัยและได้รับรางวัล) ไปจนถึง "โอกาส" (การลงทุนที่มีเลเวอเรจสูง โดยมีกระแสเงินสดเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลย) อนึ่ง กองทุนฉวยโอกาสเป็นทางเลือกที่นิยมมากที่สุดสำหรับนักลงทุนในขณะนี้ ในแง่ของเงินทุนที่ปิดแล้วและการเพิ่มทุนโดยรวม

การลงทุนในการเสนอขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคล

สำหรับนักลงทุนเอกชนจำนวนมากที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทางเลือกที่ดีที่สุดคือการลงทุนในสินทรัพย์ที่ได้มาและจัดการโดยบุคคลที่สามซึ่งเป็นผู้จัดการการลงทุนมืออาชีพ (เรียกว่า "สปอนเซอร์") ซึ่งอาจอยู่ในรูปแบบของกองทุน สำหรับการลงทุนแบบเฉพาะเจาะจงเพียงครั้งเดียว หรือโครงสร้างแบบผสมที่รวมสินทรัพย์ที่มีอยู่กับการเข้าซื้อกิจการในอนาคต การลงทุนดังกล่าวมีข้อดีหลายประการ:

• นักลงทุนได้รับประโยชน์จากประสบการณ์ของสปอนเซอร์ ซึ่งมักจะเน้นเต็มเวลาคือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่มักจะสร้างการดำเนินงานที่ดำเนินการโดยทีมงานมืออาชีพ
• โดยทั่วไปแล้ว ต้นทุนในการลงทุนจะทราบล่วงหน้า และระบุไว้ในสัญญาในแง่ของค่าธรรมเนียมผู้จัดการ ดอกเบี้ยที่เรียกเก็บ และผลประโยชน์อื่นๆ
• การลงทุนสามารถทำได้ในหลากหลายประเภทและขนาดสินทรัพย์ และการกระจายการลงทุนที่มีประสิทธิภาพเป็นไปได้แม้กระทั่งสำหรับนักลงทุนรายย่อย นักลงทุนยังสามารถลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่มีโครงสร้าง เช่น สินเชื่ออาวุโส หนี้บนชั้นลอย หุ้นบุริมสิทธิ หรือตราสารทุน LP ซึ่งมักต้องการความเชี่ยวชาญและความสัมพันธ์เฉพาะทาง และอาจเป็นเรื่องยากที่จะลงทุนแบบครั้งเดียว
• ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดของการลงทุนของนักลงทุนที่สัมพันธ์กับกองทุนหรือโครงการโดยรวม นักลงทุนอาจมีโอกาสได้รับข้อมูลที่สำคัญในการตัดสินใจเกี่ยวกับการได้มา การจัดการ การจัดหาเงินทุน และการจำหน่ายสินทรัพย์
• ในขณะเดียวกัน การจัดการในแต่ละวันมักจะเป็นหน้าที่ของผู้สนับสนุน และไม่กลายเป็นสิ่งรบกวนกิจกรรมอื่นๆ ของนักลงทุน นี่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้จัดการที่มีความหลากหลายซึ่งอาจมีความรับผิดชอบเร่งด่วนมากกว่าการจัดการด้านปฏิบัติการของอสังหาริมทรัพย์

ประโยชน์ข้างต้นนั้นมีค่า อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องพิจารณาในการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนอีกด้วย และในขณะที่ผู้จัดการส่วนใหญ่จะให้ข้อมูลมากมายแก่นักลงทุนเพื่อประเมินโอกาสของตน (และในความเป็นจริงจำเป็นต้องทำเช่นนั้นตามกฎหมายในหลายกรณี) ให้ทบทวนข้อมูลนั้นและนำไปใช้เพื่อให้เป็นพื้นฐานที่ชัดเจนสำหรับการตัดสินใจลงทุน หรือไม่ยังคงอยู่ในมือของนักลงทุน

การลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพในการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว

ข้อเสนอด้านอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนมาในหลากหลายกลยุทธ์ เป้าหมาย และโครงสร้าง และนักลงทุนเอกชนจะต้องเข้าใจและประเมินลักษณะเฉพาะของแต่ละข้อเสนอให้มีประสิทธิภาพ ส่วนนี้จะช่วยให้คุณเริ่มพิจารณาว่าการลงทุนประเภทนี้จะเหมาะกับพอร์ตโฟลิโอของคุณอย่างไร และประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาในขณะที่คุณกำลังประเมินโอกาสใหม่ๆ

การลงทุนพื้นฐานนั้นเอง

วอร์เรน บัฟเฟตต์มีคำพูดที่ยอดเยี่ยมว่า “เมื่อผู้บริหารที่มีชื่อเสียงด้านความฉลาดจัดการกับธุรกิจที่มีชื่อเสียงด้านเศรษฐกิจไม่ดี ชื่อเสียงของธุรกิจนั้นก็จะยังคงอยู่” เช่นเดียวกับในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นคำถามแรกและสำคัญที่สุดที่ต้องถามถึงโอกาสใหม่มักจะเป็นคำถามแรกและสำคัญที่สุดคือการลงทุนคืออะไร และเหตุใดจึงคุ้มค่าที่จะทำ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในประเภทสินทรัพย์ที่มีความหลากหลายมากที่สุดสำหรับนักลงทุน และเต็มไปด้วยกลยุทธ์เฉพาะและธุรกิจที่เหมาะกับวัตถุประสงค์เฉพาะและให้ผลตอบแทนที่แน่นอน สิ่งที่น่าตื่นเต้นอย่างหนึ่งเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ก็คือ คุณสามารถหาการลงทุนที่อนุรักษ์นิยมได้เช่นเดียวกับเงินกู้ที่มีเลเวอเรจต่ำในทรัพย์สินรางวัลเมืองซึ่งมีรูปแบบคล้ายกับการลงทุนในพันธบัตรที่มีเครดิตสูง ไปจนถึงโครงการพัฒนาที่มีการเก็งกำไรสูงซึ่งสามารถให้ผลตอบแทนได้มากกว่า เช่น กองทุน VC หรือการลงทุนในหุ้นทุนขนาดเล็ก และทุกอย่างในระหว่าง

แม้ว่าการพิจารณาโอกาสต่างๆ ที่มีอยู่ในตลาดจะกว้างเกินไปที่จะกล่าวถึงในหัวข้อนี้ แต่ก็ควรค่าแก่การพิจารณาว่าความหลากหลายมหาศาลนี้มีอยู่จริง และเป็นประโยชน์ที่จะคิดเกี่ยวกับการกำหนดกรอบคำถามที่สามารถระบุ "อะไร" ของการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นได้ มันพอดีกับสเปกตรัมของโอกาสที่ไหน?

เริ่มต้นด้วย ROC

บ่อยครั้ง จุดเริ่มต้นที่ดีคือการมีผู้สนับสนุนให้สมมติฐานของตนเองและการคาดการณ์ทางการเงินตามรูปแบบที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนหรือกองทุน สปอนเซอร์คุณภาพสูงจะเตรียมข้อมูลทางการเงินเสมือนไว้สำหรับการตรวจสอบ และสามารถตอบคำถามโดยละเอียดเกี่ยวกับกลยุทธ์ สมมติฐาน และผลลัพธ์ ตลอดจนอธิบายวิธีการและเหตุผลในการสร้างโครงสร้างที่พวกเขากำลังสร้าง แม้ว่าสิ่งนี้อาจดูเหมือนชัดเจน แต่มีนักลงทุนจำนวนนับไม่ถ้วนที่จะทำการลงทุนโดยไม่มีข้อมูลนี้ โดยอิงจากความต้องการที่จะเปิดเผยต่อผู้จัดการหรือกลุ่มสินทรัพย์ และไม่มีคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับธุรกิจ

เมื่อคุณมีข้อมูลทางการเงินแล้ว การตรวจสอบอย่างละเอียดจะช่วยให้คุณสามารถพัฒนาชุดคำถามเพื่อประเมินโอกาสต่อไปได้ มีวิธีการมากมายในการประเมินการเงินเสมือน และการประเมินรูปแบบธุรกิจ และมีหลายวิธีที่จะกล่าวถึงในรายละเอียดที่นี่ แต่ฉันจะพูดถึงสิ่งหนึ่งที่มีประโยชน์อย่างยิ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่นี่—ผลตอบแทนจากต้นทุน (ROC)

ฉันนิยาม ROC ว่าคุณจะได้รับหากคุณแบ่งรายได้คงที่ของทรัพย์สิน (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ) ด้วยต้นทุนรวมทั้งหมด ซึ่งรวมถึงต้นทุนในการซื้อ ปรับปรุง พัฒนา ให้เช่า จัดหาเงินทุน และอื่นๆ ( รวมค่าธรรมเนียมทั้งหมด) นี่คือสูตร:

ผลตอบแทนจากต้นทุน = ([ค่าเช่ารวมที่มีศักยภาพ] - [ค่าใช้จ่ายว่างและหนี้เสีย] - [ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน]) / ([ทรัพย์สินและต้นทุนโครงการ] + [ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับโครงการ] + [ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ])

มาดูตัวอย่างง่ายๆ กัน: คุณซื้อที่ดินผืนหนึ่งราคา $700,000 และลงทุน $300,000 เพื่อพัฒนาที่ดินนั้นและเช่าให้กับผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่า $70,000 และครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด ROC ของคุณคือ 7.0% = $70,000 / ($700,000 + $300,000) วิธีคิดง่ายๆ เกี่ยวกับตัวเลขนี้คือผลตอบแทนที่คาดหวังของทรัพย์สินในขณะที่คงที่

เปิดเผยกลยุทธ์ที่แท้จริง

เหตุผลที่ผลตอบแทนจากต้นทุนมีประโยชน์มากเพราะเป็นข้อมูลพื้นฐานในการถามคำถาม หาก ROC ที่วางแผนไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับในกองทุนคือ 7.0% แต่ผู้จัดการกองทุนสัญญาว่าจะให้ผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุน 12.0% แสดงว่ามีการตัดการเชื่อมต่ออย่างชัดเจน และคำถามที่อาจถูกถามก็คือความแตกต่างนั้นคืออะไร - แผนการจัดหาเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในอัตราที่ต่ำกว่านี้คืออะไร? เป็นการขายทรัพย์สินที่พรีเมี่ยมหรือไม่? ผู้จัดการคาดว่าค่าเช่าในตลาดจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปหรือไม่? การรวมกันของสิ่งเหล่านั้น? อื่น ๆ อีก?

คำตอบสำหรับคำถามนั้น (การตัดการเชื่อมต่อคืออะไร) มักจะบอกคุณว่ากลยุทธ์ "ที่แท้จริง" ของผู้จัดการคืออะไร และความเสี่ยงโดยธรรมชาติที่พวกเขาขอให้คุณทำคืออะไร ในทางกลับกัน การรู้กลยุทธ์จะช่วยให้คุณมีข้อมูลมากขึ้นในการตัดสินใจเกี่ยวกับการลงทุน—ตัวอย่างเช่น หากการตัดการเชื่อมต่อคือการเติบโตของค่าเช่าในอนาคต คุณเชื่อวิทยานิพนธ์หรือไม่? หากเป็นการขายทรัพย์สินที่พรีเมี่ยมภายในเวลาไม่กี่ปี มีหลักฐานว่าสามารถขายได้ในราคาที่เสนอหรือไม่? เป็นต้น.

ข้อกำหนดทางกฎหมายสอดคล้องกับกลยุทธ์หรือไม่?

นอกเหนือจากการพัฒนาความเข้าใจในกลยุทธ์การลงทุนแล้ว สิ่งสำคัญ (โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนในกองทุน) คือการทำความเข้าใจภาระผูกพันตามสัญญาของผู้สนับสนุนในส่วนที่เกี่ยวกับกลยุทธ์ ในหลายกรณี ผู้สนับสนุนอาจมีแผนธุรกิจเฉพาะที่แบ่งปันกับนักลงทุน แต่มีตัวเลือกที่กว้างขึ้นเมื่อกล่าวถึงข้อกำหนดทางกฎหมายที่กำหนดโดยข้อตกลงในการดำเนินงานกองทุน ความยืดหยุ่นบางอย่างจะได้รับการประกัน แต่ถ้าคุณไม่ระวัง คุณอาจจะจบลงด้วยชุดของการลงทุนที่แตกต่างจากที่ตั้งใจไว้แต่แรก อย่างน้อยที่สุด สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าสปอนเซอร์มีความยืดหยุ่นแค่ไหน และควรคำนึงถึงความยืดหยุ่นที่คุณยินดีมอบให้โดยคำนึงถึงคุณภาพของสปอนเซอร์ด้วย

เห็นได้ชัดว่าองค์ประกอบนี้ง่ายกว่าเมื่อโอกาสเป็นทรัพย์สินเฉพาะ (แทนที่จะเป็นกองทุน) แต่ถึงแม้จะอยู่ที่นั่น สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่ากองทุนหรือผู้สนับสนุนมีตัวเลือกใดบ้างตามกฎหมายเนื่องจากการลงทุนทั้งหมดมีวิวัฒนาการเมื่อเวลาผ่านไป

ปัญหาการสนับสนุน

เมื่อทำการลงทุนในการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว (และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณากองทุน) องค์ประกอบที่สำคัญที่สุดนอกการลงทุนคือการสนับสนุน ในระดับที่ดี บริการที่คุณ "ซื้อ" เมื่อลงทุนในข้อเสนอส่วนตัวคือประสบการณ์ของผู้สนับสนุน ความรู้ ความสัมพันธ์ และความน่าเชื่อถือ การประเมินองค์ประกอบเหล่านี้ล่วงหน้าเป็นกุญแจสำคัญในการลงทุนให้ประสบความสำเร็จ บุคคลหรือองค์กรนั้นจะมีหน้าที่รับผิดชอบในการตัดสินใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับเงินทุนของคุณในแง่ของการลงทุนที่จะได้รับ การตัดสินใจของฝ่ายบริหารที่ต้องทำ และวิธีปฏิบัติต่อคุณในฐานะนักลงทุน

องค์ประกอบนี้มักเป็นส่วนที่ยากที่สุดในการจัดหาข้อเสนอส่วนตัว ตรงกันข้ามกับการประเมินการลงทุน ซึ่งการพิจารณาส่วนใหญ่อิงจากข้อเท็จจริง หลักฐาน และตัวเลข การเลือกสปอนเซอร์ที่ดีส่วนใหญ่เป็นแบบฝึกหัดเชิงคุณภาพ

หลายกลุ่มพยายามด้วยผลลัพธ์ที่หลากหลายเพื่อ "หาปริมาณ" กระบวนการประเมินของผู้สนับสนุนด้วยการตรวจสอบบันทึกการติดตาม การตรวจสอบภูมิหลัง แบบสอบถามที่มีความยาว และการพึ่งพาตัวบ่งชี้กึ่งวิทยาศาสตร์อย่างถี่ถ้วน

คนอื่น ๆ ได้กำหนดกฎเกณฑ์กว้าง ๆ เพื่อจัดการกับปัญหานี้ ตั้งแต่ไม่ลงทุนกับใครก็ตามที่ไม่ได้กล่าวถึงเป็นการส่วนตัว ไปจนถึงการลงทุนขนาดเล็กในตอนแรกและจากนั้นในปริมาณที่มากขึ้นเมื่อการลงทุนครั้งแรกได้รับการพิสูจน์ว่าประสบความสำเร็จ และกฎการตัดสินใจที่แปลกประหลาดกว่าหลากหลายรูปแบบ และวิธีการประเมินผล

แม้ว่าวิธีการเหล่านี้มักมีสามัญสำนึกบางอย่าง แต่ฉันยังไม่เห็นวิธีใดที่จะให้ผลตอบแทนเต็มที่ตามที่ตั้งใจไว้ในแง่ของการรับประกันผลตอบแทนของนักลงทุน ความท้าทายคือหลังจากการตรวจสอบเสร็จสิ้นและรายงานที่ยื่น ในตอนท้ายของวัน นักลงทุนมักจะพบว่าตัวเองกลับมาอยู่ที่เดิมที่พวกเขาเริ่มต้น—ต้องตัดสินใจในเชิงคุณภาพว่าพวกเขาไว้วางใจบุคคลหรือกลุ่มของ ผู้จัดการเพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่เสนอให้สำเร็จ

น่าเสียดายที่ไม่มีสัญลักษณ์แสดงหัวข้อย่อยสีเงินสำหรับการตัดสินใจครั้งนี้ แต่มีสามกลยุทธ์ที่มีประโยชน์ที่ควรพิจารณาในการประเมิน

มองหาเรื่องราว ไม่ใช่คะแนน

อันดับแรก ในการประเมินสปอนเซอร์ให้เสร็จสิ้น พยายามสร้างเรื่องราวแทนที่จะเป็นคะแนน เป้าหมายคือการทำความเข้าใจว่าบุคคลนั้นมีประสบการณ์อะไรบ้าง ประสบการณ์เหล่านั้นพูดถึงพวกเขาอย่างไร และการเล่าเรื่องนั้นจะเติบโตในอนาคตอย่างไร มักจะเป็นเรื่องยากและใช้เวลานานในการเรียนรู้เรื่องราวของใครบางคน (ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะเหตุใดจึงต้องอาศัยข้อเท็จจริงที่มีสไตล์และบันทึกการติดตาม) แต่การทำเช่นนี้จะทำให้คุณอยู่ในตำแหน่งที่ดีที่สุดที่จะเข้าใจว่าจะเกิดอะไรขึ้นต่อไป และบุคคลนั้นเป็นอย่างไร อาจตอบสนองภายใต้สถานการณ์ที่แตกต่างกัน

การจับคู่ทักษะและทรัพยากร

กลยุทธ์ที่สองคือการมุ่งเน้นอย่างใกล้ชิดว่าทักษะใดที่จำเป็นสำหรับการลงทุนจึงจะประสบความสำเร็จ และวิธีที่ผู้จัดการนำองค์ประกอบเฉพาะเหล่านั้นมาสู่ตาราง หากวิทยานิพนธ์การลงทุนอาศัยความสามารถของผู้สนับสนุนในการสร้างอาคาร พวกเขามีทักษะนั้นหรือไม่? หรือพวกเขาได้ว่าจ้างมันให้กับกลุ่มที่มีความสามารถ? หากความสำเร็จของกองทุนต้องมีการวิเคราะห์ทางสถิติระดับสูง ผู้สนับสนุนมีความรู้ในด้านนั้นหรือไม่? อะไรคือทักษะหลักที่สปอนเซอร์นำเสนอ และทักษะเหล่านี้เหมาะสมสำหรับการลงทุนหรือไม่? ปริศนาเสร็จสมบูรณ์หรือมีรูตรงกลางหรือไม่? บ่อยครั้งที่นักลงทุนให้ความสำคัญกับภาพรวมกว้างๆ ที่อาจไม่มีความเกี่ยวข้องในสถานการณ์ปัจจุบัน สปอนเซอร์อาจประสบความสำเร็จอย่างมหาศาลในการจัดการพอร์ตโฟลิโอของอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่ แต่ทักษะเหล่านั้นตอนนี้จะนำไปใช้ได้หรือไม่เมื่อพวกเขาได้รับพื้นที่ค้าปลีกเพื่อสร้างศูนย์การค้า? หรือลงทุนในโครงการเพิ่มมูลค่าทางอุตสาหกรรม? หรืออะไรอย่างอื่น?

ที่เกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับทักษะที่จำเป็นคือสิ่งที่ต้องการทรัพยากรอื่นๆ ตัวอย่างเช่น หากผู้สนับสนุนจำเป็นต้องลงนามในเงินกู้ พวกเขาสามารถทำเช่นนั้นได้หรือไม่? หากพวกเขาอาจต้องใส่เงินสดในแต่ละธุรกรรม พวกเขามีเงินสดหรือไม่ (หรืออย่างน้อยก็มีช่องทางในการรับ)? ถ้าการลงทุนต้องการทีมงานมืออาชีพในการดำเนินงาน ทีมงานนั้นพร้อมหรือยัง?

การจัดตำแหน่งแรงจูงใจ

สุดท้าย การประเมินสิ่งจูงใจของผู้สนับสนุนเป็นสิ่งสำคัญ (และอย่าลืมสิ่งจูงใจที่ไม่ใช่ทางการเงิน) สิ่งจูงใจจะไม่เป็นตัวกำหนดทางเลือกของผู้สนับสนุนทั้งหมด แต่ต้องมีคะแนนเสียงที่สำคัญอย่างแน่นอน แรงจูงใจทางการเงินอาจแตกต่างกันไปตามโครงสร้างการลงทุนที่เสนอ และธุรกิจโดยรวมของผู้สนับสนุน สิ่งจูงใจที่ไม่ใช่ทางการเงินจะแตกต่างกันไปตามธุรกิจของผู้สนับสนุน ลำดับความสำคัญ และสถานการณ์ที่พวกเขาเผชิญ พวกเขาจะได้รับอิทธิพลอย่างกว้างขวางจากบุคลิกลักษณะนิสัยและประวัติของผู้สนับสนุน ส่วนถัดไปจะเน้นที่แรงจูงใจทางการเงิน

ค่าตอบแทนสปอนเซอร์ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว

ค่าธรรมเนียมและดอกเบี้ยรับ

ด้วยการถือกำเนิดของ ETF ที่มีต้นทุนต่ำและความสำเร็จในวงกว้างของแนวคิดการจัดการการลงทุนสมัยใหม่ จึงเป็นเรื่องยากที่จะอภิปรายเกี่ยวกับการลงทุนใดๆ ในทุกวันนี้โดยไม่ต้องพูดถึงค่าธรรมเนียมและดอกเบี้ย นี่เป็นหัวข้อที่ยากเมื่อพูดถึงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอุตสาหกรรมนี้ยังคงเป็นส่วนหนึ่งของ Wild West ในแง่ของการจ่ายเงินสปอนเซอร์ หมวดการลงทุนอื่น ๆ ส่วนใหญ่มี หากไม่เป็นไปตามมาตรฐานอย่างสมบูรณ์ อย่างน้อยก็มีออร์ทอดอกซ์พื้นฐานที่กำหนดไว้แล้วเกี่ยวกับสิ่งที่ควรถูกเรียกเก็บเงินและโครงสร้างของสิ่งต่าง ๆ ควรมีโครงสร้างอย่างไร ไม่เช่นนั้นในกองทุนอสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยขับเคลื่อนเบื้องหลังคือ ประการแรก กองทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาและความพยายามในการจัดการในระดับต่างๆ กัน และประการที่สอง มีโครงสร้างสูงและต้องใช้เงินทุนสูง ดังนั้นจึงมีตัวเลือกเงินทุนและทางเลือกที่หลากหลายซึ่งได้รับการพิจารณา เมื่อทำการลงทุนโดยสปอนเซอร์

จากที่กล่าวมาข้างต้น เช่น ค่าธรรมเนียมที่ค่อนข้างสูงอาจเหมาะสมกับโครงการพัฒนาที่ต้องการผู้สนับสนุนในการจ้างพนักงานเต็มเวลาเพื่อจัดการและมุ่งเน้นโครงการ หรือสำหรับการลงทุนหนี้เฉพาะที่ต้องใช้เงินจำนวนมาก เวลาในการพัฒนาธุรกิจเพื่อระบุและเจรจาโอกาสใหม่ ค่าธรรมเนียมเดียวกันนั้นอาจไม่เหมาะสมกับกองทุนซื้อและถือระยะยาวซึ่งไม่ได้ทำอะไรมากไปกว่าการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์และนั่งอยู่บนนั้น

ทางเลือกอื่นที่มีให้สำหรับสปอนเซอร์จะส่งผลต่อเศรษฐกิจที่เหมาะสมด้วย ตัวอย่างเช่น ในขณะที่นักลงทุนอาจต้องการมีส่วนได้เสียในกองทุนต่ำ แต่หากผู้สนับสนุนสามารถทำธุรกรรมของตนให้เสร็จสิ้นได้โดยใช้หนี้ที่ให้ผลตอบแทนสูง (หรือทางเลือกอื่น) อาจไม่สามารถเจรจาราคาที่ต้องการของนักลงทุนได้ ไม่ว่าสิ่งใดจะถูกมองว่ายุติธรรม

สิ่งสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการพัฒนาความเข้าใจในการทำธุรกรรมแต่ละครั้งเกี่ยวกับองค์ประกอบของความเสี่ยงและความพยายามที่ดำเนินการโดยแต่ละฝ่าย และระดับของผลตอบแทนภายใต้การสนทนา และพยายามหาข้อตกลงที่สิ่งเหล่านั้นสอดคล้องกัน หากเป็นเช่นนั้นโครงสร้างก็น่าจะเหมาะสม แต่ถ้าไม่ใช่นักลงทุนควรคิดให้รอบคอบเกี่ยวกับเหตุผลในการลงทุน

ปัญหาที่เกี่ยวข้องกับข้อกำหนดเฉพาะ

มีคำศัพท์หลากหลายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนที่มีความสำคัญที่ต้องพิจารณา มีชุดบางส่วนรวมอยู่ที่นี่แต่ไม่ครอบคลุมในเชิงลึก บ่อยครั้งที่ที่ปรึกษาและทนายความของนักลงทุนอยู่ในตำแหน่งที่ดีในการประเมินรายการเหล่านี้สำหรับการลงทุนเฉพาะ และให้คำแนะนำในสิ่งที่เป็นเรื่องปกติและสมเหตุสมผล อย่างน้อยที่สุด ขอแนะนำให้ทราบเงื่อนไขสำหรับแต่ละรายการเหล่านี้ในการลงทุนที่เสนอ เพื่อให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้โดยมีภาพที่สมบูรณ์

• ดุลยพินิจ/อำนาจ หน้าที่ – นักลงทุนมีสิทธิที่จะมีส่วนร่วมในการประเมินธุรกรรมที่อาจเกิดขึ้นได้ในระดับใด ภายใต้สถานการณ์ใด และในลักษณะใด
• สภาพคล่อง/การเบิกจ่าย – นักลงทุนจะได้รับเงินลงทุนเริ่มแรกคืนเมื่อใด ทางไหนจะจ่ายคืนให้? จะเกิดอะไรขึ้นหากการชำระคืนไม่เป็นไปตามแผน?
• เงื่อนไขการจัดหาเงินทุน – กองทุน/บริษัทมีเงินทุนสำหรับนักลงทุนอย่างไร? ภายใต้กำหนดการใดและด้วยการควบคุมประเภทใด
• เงินทุนเพิ่มเติม – จะเกิดอะไรขึ้นหากจำเป็นต้องมีเงินทุนเพิ่มเติมที่ไม่ได้วางแผนไว้?
• การปฏิบัติต่อกองทุนของนักลงทุน – กองทุนของ นักลงทุนได้รับการปฏิบัติต่อกองทุนพิเศษอื่นหรือไม่? ในรูปแบบใด?
• Investor ' s Return – ผลตอบแทนของนักลงทุนคำนวณอย่างไร? พวกเขาจะแยกกับสปอนเซอร์อย่างไร?
• การ จัดหาเงินทุนอื่นๆ – บริษัทสปอนเซอร์/บริษัทลงทุนสามารถจัดหาเงินทุนเพิ่มเติมจากเงินทุนของผู้ลงทุนได้หรือไม่? ภายใต้เงื่อนไขใดและเมื่อใด
• ข้อกำหนดอื่น ๆ ของนักลงทุน – นักลงทุนต้องให้ข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมอื่นนอกเหนือจากทุนของพวกเขาหรือไม่? ที่สำคัญมีข้อตกลงใดบ้างที่นักลงทุนต้องลงนามหรือให้หลักประกัน?
• ค่าเริ่มต้น – จะเกิดอะไรขึ้นหากนักลงทุนหรือผู้สนับสนุนไม่ปฏิบัติตามภาระหน้าที่ของตน? การเยียวยาคืออะไร? กระบวนการคืออะไร?
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ – มีค่าใช้จ่ายในการลงทุนนอกเหนือจากที่เรียกเก็บโดยผู้สนับสนุนหรือไม่?
• การ รายงาน – จำเป็นต้องมีการรายงานอะไรบ้างต่อนักลงทุน และจะเกิดอะไรขึ้นหากไม่มีการรายงาน

แน่นอนว่านี่เป็นเพียงรายการบางส่วนเท่านั้น และมีหลายประเด็นที่จะเจาะจงสำหรับการลงทุน ผู้สนับสนุน หรือโครงสร้างบางประเภท ท้ายที่สุดแล้ว มุมมองแบบองค์รวมของการลงทุนจำเป็นต้องสมเหตุสมผล

วางมันทั้งหมดเข้าด้วยกัน

ในขณะที่ส่วนต่างๆ เหล่านี้ได้วางประเด็นหลักที่ต้องพิจารณาในการลงทุนในการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว แต่ไม่มีการลงทุนใดที่จะทำเครื่องหมายในช่องทั้งหมด ในบางวิธี นี่เป็นเพราะการออกแบบ มีตลาดสำหรับการลงทุนประเภทนี้ และราคาที่นักลงทุนสามารถเรียกเก็บจากเงินทุนมักจะสัมพันธ์ผกผันกับความต้องการลงทุนในตลาด ตัวอย่างเช่น สปอนเซอร์ที่มีประสบการณ์สูงที่ลงทุนในภาคความต้องการมักจะเรียกร้องค่าธรรมเนียมที่เป็นมิตรจากสปอนเซอร์ มีดอกเบี้ยและเงื่อนไข และอาจจำกัดระดับที่นักลงทุนสามารถใช้การควบคุมหลังจากตกลงที่จะลงทุน อีกทางหนึ่ง ผู้จัดการคนใหม่อาจให้ข้อกำหนดที่ดีกว่าและสิทธิ์ของนักลงทุน และการเข้าถึงโดยตรงจำนวนมาก แต่อาจไม่มีประวัติการทำงานแบบเดียวกันหรืออาจดำเนินงานในภาคส่วนที่ไม่ค่อยเป็นที่รู้จัก

เนื่องจากความสมดุลนี้ การมีภาพรวมของโอกาสในการลงทุนและการประเมินที่สมบูรณ์ก่อนการตัดสินใจ (หรือไม่) ลงทุนจึงเป็นสิ่งสำคัญ เครื่องมือหนึ่งที่มีประโยชน์ต่อนักลงทุนคือเอกสารดัชนีชี้วัดที่ช่วยให้สามารถประเมินแต่ละองค์ประกอบของโอกาสแบบแยกส่วน จากนั้นจึงให้โอกาสในการดูและคิดเกี่ยวกับการลงทุนโดยรวม แทนที่จะเน้นที่ส่วนประกอบ

สิ่งนี้มีประโยชน์เพราะบ่อยครั้งเกินไปที่นักลงทุนตกหลุมพรางของการลงทุนที่ดีที่ขาดหายไปเนื่องจากปัญหาหนึ่งหรือสองประเด็นได้รับความสนใจมากเกินไปเมื่อเทียบกับภาพรวมหรือในทางกลับกันการพลาดสัญญาณเตือนของการลงทุนที่ไม่ดีเพราะผลบวกอย่างท่วมท้น ปัจจัย. กระบวนการลงทุนที่ดีคือกระบวนการที่เน้นระยะเวลาการเก็บรวบรวมข้อมูลซึ่งไม่มีการตัดสินใจและสิ้นสุดในช่วงการตัดสินใจซึ่งจะเสร็จสมบูรณ์เมื่อมีภาพที่ครบถ้วนมากขึ้น ซึ่งจะช่วยให้มีโอกาสและประเด็นปัญหาต่างๆ อยู่ในมุมมองที่เหมาะสม

แต่ระวังข้อบกพร่องร้ายแรง

แม้ว่ามุมมองแบบองค์รวมมีแนวโน้มที่จะเป็นสถานที่ที่ดีที่สุดในการตัดสินใจ แต่สิ่งสำคัญคือต้องจับตาดูข้อบกพร่องร้ายแรงในการลงทุนที่อาจเกิดขึ้น สิ่งเหล่านี้เป็นปัญหาที่เปลี่ยนมุมมองทั้งหมดสำหรับการลงทุน

ตัวอย่างที่สมบูรณ์แบบในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือโครงการที่มีเศรษฐกิจที่ดีเยี่ยม การสนับสนุนที่มีประสบการณ์ เงื่อนไขที่ยอดเยี่ยม และทำเลที่ตั้งและการเช่าที่ยอดเยี่ยม แต่ยังเกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่ปนเปื้อน

ไม่เหมาะสมที่จะให้คะแนนปัญหาสิ่งแวดล้อมในส่วนหนึ่งของบทวิจารณ์และกล่าวว่าข้อดีมีมากกว่าแง่ลบ ซึ่งเป็นปัญหาที่ต้องทำความเข้าใจอย่างถี่ถ้วนและในตัวของมันเองสามารถ (และควร) สามารถลบโอกาสจาก ชุดการพิจารณา

นี่เป็นเพียงตัวอย่าง แต่ประเด็นในวงกว้างก็คือ Scorecard สามารถช่วยรักษามุมมอง แต่ไม่ควรเกินดุลพินิจเพิ่มเติม หากมีปัญหาที่ประนีประนอมการลงทุนในตัวเอง

บทสรุป

มีโอกาสมากมายสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนในการนำเงินทุนไปใช้จริง และการเสนอขายภาคเอกชนก็เป็นแหล่งที่ดีของการลงทุนที่น่าสนใจที่สามารถเพิ่มพอร์ตการลงทุนของนักลงทุนได้

ในขณะเดียวกัน การลงทุนเหล่านี้ต้องการความเอาใจใส่จากนักลงทุน หวังว่าข้อมูลสรุปนี้จะนำคุณไปสู่แนวทางที่ถูกต้องในการสำรวจกลุ่มการลงทุน และจะช่วยให้คุณเริ่มต้นสร้างโปรแกรมหรือพอร์ตโฟลิโอของคุณได้