사모 부동산 펀드 투자를 이해하고 평가하는 방법

요약

주식 및 채권 시장에서 높은 품질의 수익을 얻는 것이 점점 더 어려워지는 시장 환경에서 많은 사람들이 대체 투자로 눈을 돌리고 있습니다. 대안의 약속은 포트폴리오 수익률을 개선하고 투자자들에게 덜 효율적인 시장에 투자할 수 있는 독특하고 미개척의 기회를 제공하는 것입니다. 동시에 이러한 투자는 투자자에게 새로운 도전과 문제를 제기합니다.

다양한 대안 투자가 가능하지만, 대안 공간에서 가장 중요한 옵션 중 하나는 펀드 또는 특정 부동산에 대한 투자에 관한 것이든 개인 부동산 제공입니다. 이 기사에서는 개인 부동산 제공에 대한 투자의 이점과 과제를 소개하고 이러한 투자를 평가하기 위한 몇 가지 팁을 공유합니다.

그러나 시작하기 전에 빠른 프로그래밍 메모가 있습니다. 부동산 투자의 가장 일반적인 두 가지 수단인 REIT(부동산 투자 신탁)와 부동산의 직접 소유권은 여기에서 다루지 않고 향후 기사의 주제가 될 것입니다. 이 기사는 일반적인 REIT보다 더 작고 목표가 더 크지만 직접 소유보다 덜 관여하고 시간 집약적인 투자에 초점을 맞출 것입니다. 즉, 전문적인 제3자 투자 관리자가 관리하는 펀드 또는 프로젝트에 투자하는 것입니다.

Preqin에 따르면 최근 몇 년 동안 민간 부동산 펀드는 분기당 200억~400억 달러 범위에서 일관된 수준으로 자금을 조달해 왔습니다. "핵심"(안전한 트로피 자산)에서 "기회적"(현금 흐름이 거의 또는 전혀 없는 높은 레버리지 투자)에 이르기까지 특정 위험 프로필을 통해 확장되는 몇 가지 다른 투자 테마가 배치되어 있습니다. 덧붙여 말하자면, 기회주의적 펀드는 폐쇄된 펀드와 총 자본 조달 측면에서 현재 투자자들에게 가장 인기 있는 선택입니다.

사모 부동산 펀드 제공에 대한 투자

부동산 투자를 원하는 많은 개인 투자자에게 가장 좋은 방법은 제3의 전문 투자 운용사("스폰서")가 인수 및 관리하는 자산에 투자하는 것입니다. 이는 단일 특정 투자를 위한 펀드 형태이거나 기존 자산과 향후 인수를 결합한 하이브리드 구조일 수 있습니다. 이러한 투자에는 많은 이점이 있습니다.

• 투자자는 일반적으로 부동산 투자에 전일제 초점을 맞추고 종종 전문가 팀이 운영하는 운영 체제를 구축한 후원자의 경험을 통해 이익을 얻습니다.
• 투자 비용은 일반적으로 사전에 알려져 있으며 관리자 수수료, 이월 이자와 기타 혜택의 관점에서 계약서에 명시되어 있습니다.
• 다양한 자산 유형과 규모로 투자가 가능하며, 소액 투자자라도 효과적인 분산투자가 가능합니다. 투자자는 또한 선순위 대출, 메자닌 부채, 우선주 또는 LP 주식과 같은 구조화 상품에 투자할 수 있습니다. 각 상품에는 일반적으로 전문 지식과 관계가 필요하며 일회성으로 투자하기 어려울 수 있습니다.
• 전체 펀드 또는 프로젝트에 대한 투자자의 투자 규모에 따라 투자자는 자산의 인수, 관리, 자금 조달 및 처분과 관련된 결정에 의미 있는 정보를 입력할 기회를 가질 수 있습니다.
• 동시에 일상적인 관리는 일반적으로 후원자의 의무이며 투자자의 다른 활동에 방해가 되지 않습니다. 이것은 부동산의 운영 관리보다 더 긴급한 책임이 있을 수 있는 다각화된 관리자에게 특히 중요합니다.

위의 이점은 가치가 있습니다. 그러나 민간 부동산에 투자할 때 고려해야 할 문제도 있습니다. 그리고 대부분의 관리자는 기회를 평가하는 투자자에게 많은 양의 정보를 제공하지만(사실 많은 경우 법률에 의해 그렇게 하도록 요구됨) 해당 정보를 검토하고 투자 결정을 위한 명확한 근거를 제공하는 데 사용합니다. 여부는 투자자의 손에 달려 있습니다.

사모 부동산에 효과적으로 투자하기

개인 부동산 제안은 다양한 전략, 목표 및 구조로 제공되며 개인 투자자는 각 제안의 세부 사항을 이해하고 평가하는 데 능숙해야 효과적입니다. 이 섹션은 이러한 유형의 투자가 귀하의 포트폴리오에 어떻게 적합한지, 그리고 새로운 기회를 평가할 때 고려해야 할 주요 영역을 고려하는 데 도움이 될 것입니다.

기본 투자 자체

워렌 버핏(Warren Buffett)은 “명량하기로 평판이 좋은 경영자가 나쁜 경제로 평판이 좋은 기업을 다룰 때, 그 기업의 평판은 그대로 남아 있다”라는 훌륭한 말을 남겼습니다. 부동산 업계에서도 마찬가지입니다. 따라서 종종 새로운 기회에 대해 가장 먼저 묻는 가장 중요한 질문은 정확히 투자가 무엇이며 투자할 가치가 있는 이유입니다. 부동산 산업은 투자자가 이용할 수 있는 가장 다양한 자산군 중 하나이며, 특정 목적에 맞는 특정 수익을 제공하는 틈새 전략과 비즈니스로 가득합니다. 부동산에 대한 흥미로운 점 중 하나는 높은 신용 채권에 대한 투자와 유사한 프로필을 가진 도시 트로피 자산에 대한 낮은 레버리지 대출만큼 보수적인 투자를 찾을 수 있다는 것입니다. VC 펀드나 스몰 캡 주식 투자처럼. 그리고 그 사이의 모든 것.

시장에서 사용할 수 있는 각 기회를 살펴보는 것은 여기에서 다루기에는 너무 광범위한 주제이지만 이 엄청난 다양성이 존재한다는 점을 명심할 가치가 있습니다. 그리고 잠재적인 투자의 "무엇"을 표면화할 수 있는 일련의 질문을 구성하는 방법에 대해 생각하는 것이 유용합니다. 기회의 스펙트럼에서 어디에 적합합니까?

ROC와 함께 시작하세요

종종 좋은 출발점은 후원자가 투자 또는 펀드에 관한 자체 가정과 추정 재정 예측을 제공하도록 하는 것입니다. 고품질 후원자는 검토를 위해 예비 재정을 준비하고 전략, 가정 및 결과에 대한 자세한 질문에 답하고 그들이 구축하는 구조가 작동하는 방법과 이유를 설명할 수 있습니다. 이것이 당연해 보일 수도 있지만, 이러한 정보 없이, 운용사 또는 자산군에 노출되고 싶은 욕망을 기반으로, 그리고 비즈니스에 대한 자세한 설명 없이 투자를 하는 수많은 투자자가 있습니다.

재정이 확보되면 자세한 검토를 통해 기회를 추가로 평가하기 위한 일련의 질문을 개발할 수 있어야 합니다. 추정 재무를 평가하고 비즈니스 모델을 평가하는 방법은 셀 수 없이 많으며 여기에서 자세히 다루기에는 너무 많습니다. 그러나 여기서 부동산에서 특히 유용한 것 중 하나인 ROC(비용 수익률)에 ​​대해 언급하겠습니다.

저는 ROC를 부동산의 안정적인 수입(순 영업 수입)을 구입, 개선, 개발, 임대, 자금 조달 등의 비용을 포함한 총 비용으로 나누면 얻는 것으로 정의합니다. 모든 수수료 포함). 공식은 다음과 같습니다.

비용 수익률 = ([총 잠재 임대료] - [공실 및 대손 비용] - [운영 비용]) / ([부동산 및 프로젝트 비용] + [프로젝트 관련 수수료 및 비용] + [기타 비용])

간단한 예를 들어보겠습니다. $700,000에 토지를 구입하고 $300,000를 투자하여 개발하고 세입자에게 임대하여 $70,000의 임대료를 지불하고 모든 운영 비용을 충당합니다. ROC는 7.0% = $70,000 / ($700,000 + $300,000) 입니다. 이 수치를 쉽게 생각할 수 있는 방법은 부동산이 안정적인 순간에 예상되는 수익률입니다.

진정한 전략을 찾아라

비용 대비 수익이 매우 유용한 이유는 질문에 대한 기준을 제공하기 때문입니다. 펀드로 취득할 부동산에 대한 계획된 ROC가 7.0%이지만 펀드 매니저가 투자자에게 12.0%의 수익을 약속한다면 분명히 단절이 있습니다. 그리고 물어볼 수 있는 질문은 그 차이점이 무엇입니까? 부동산에 더 낮은 이율로 자금을 조달할 계획입니까? 부동산을 프리미엄에 팔기 위한 것인가? 관리자는 시장 임대료가 시간이 지남에 따라 증가할 것으로 예상합니까? 그런 것들의 조합? 다른 것?

그 질문에 대한 대답(단절이 무엇입니까?)은 일반적으로 관리자의 "진정한" 전략이 무엇이며 그들이 당신에게 요구하는 내재적 위험이 무엇인지 알려줄 것입니다. 전략을 알면 투자에 대해 보다 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 될 것입니다. 예를 들어, 단절이 임대료의 미래 성장인 경우 그 논문을 믿습니까? 몇 년 후 프리미엄으로 부동산을 매각하는 경우 제안된 가격으로 매각될 수 있다는 증거가 있습니까? 기타 등등.

법적 조건이 전략과 일치합니까?

투자 전략에 대한 이해를 높이는 것 외에도 전략과 관련하여 후원자의 계약상 의무를 이해하는 것이 중요합니다(특히 펀드 투자의 경우). 많은 경우 후원자는 투자자와 공유하는 특정 사업 계획을 가지고 있을 수 있지만 펀드 운용 계약에 의해 설정된 법적 요구 사항과 관련하여 더 광범위한 옵션을 가질 수 있습니다. 어느 정도의 유연성이 보장되지만 주의하지 않으면 원래 의도한 것과는 매우 다른 일련의 투자로 끝날 수 있습니다. 최소한 후원자가 가질 수 있는 유연성을 이해하는 것이 중요하며 일반적으로 후원자의 품질을 고려할 때 제공하고자 하는 유연성을 염두에 두는 것이 좋습니다.

분명히 이 요소는 기회가 특정 자산(펀드가 아닌)일 때 더 간단하지만, 시간이 지남에 따라 모든 투자가 발전함에 따라 펀드 또는 후원자가 법적으로 사용할 수 있는 옵션이 무엇인지 이해하는 것이 중요합니다.

후원 문제

민간 부동산 제안에 투자할 때(특히 펀드를 고려할 때) 투자 자체 외에 가장 중요한 요소는 후원입니다. 사모펀드에 투자할 때 대부분 "구매"하는 서비스는 스폰서의 경험, 노하우, 관계 및 신뢰성입니다. 이러한 요소를 사전에 평가하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다. 그 사람이나 조직은 어떤 투자를 획득할 것인지, 어떤 경영 결정을 내릴 것인지, 투자자로서 여러분을 어떻게 대할 것인지와 관련하여 여러분의 자본으로 올바른 결정을 내릴 책임이 있습니다.

이 요소는 종종 비공개 오퍼링을 인수할 때 가장 까다로운 부분입니다. 대부분의 고려 사항이 사실, 증거 및 숫자를 기반으로 하는 투자 자체를 평가하는 것과는 대조적입니다. 훌륭한 후원자를 선택하는 것은 대부분 정성적인 연습입니다.

많은 그룹이 실적 기록, 배경 조사, 긴 설문지, 다양한 준과학적 지표에 대한 의존도에 대한 신중한 검토를 통해 후원자 평가 프로세스를 "정량화"하기 위해 혼합된 결과와 함께 시도했습니다.

다른 사람들은 이 문제를 관리하기 위해 개인적으로 언급되지 않은 사람에게 투자하지 않는 것부터 초기 투자가 성공적인 것으로 판명되면 더 많은 금액에 투자하는 것까지, 그리고 훨씬 더 독특한 결정 규칙에 이르기까지 광범위한 규칙을 스스로 설정했습니다. 및 평가 방법.

이러한 접근 방식은 흔히 상식적으로 호소력이 있지만 투자자의 수익을 보장한다는 점에서 의도한 방식으로 완전히 성과를 거두는 것을 본 적이 없습니다. 문제는 검토가 완료되고 보고서가 제출된 후 하루가 끝나면 투자자는 일반적으로 처음 시작했던 위치로 돌아가게 된다는 것입니다. 관리자는 제안된 투자 프로그램을 성공적으로 수행할 수 있습니다.

불행히도 이러한 판단을 내리기 위한 총알은 없지만 평가를 할 때 고려해야 할 세 가지 유용한 전략이 있습니다.

점수가 아닌 스토리를 찾아라

첫째, 후원자 평가를 완성할 때 점수가 아닌 스토리를 짜도록 한다. 목표는 그 사람이 어떤 경험을 했는지, 그 경험이 그것에 대해 무엇을 말하며, 그 이야기가 미래에 어떻게 성장할지 이해하는 것입니다. 누군가의 이야기를 배우는 것은 종종 어렵고 시간이 많이 소요됩니다. (부분적으로는 양식화된 사실과 실적에 의존하는 이유가 있음) 그렇게 하면 다음에 일어날 일과 그 사람이 어떻게 다른 상황에서 반응할 수 있습니다.

기술 및 리소스 일치

두 번째 전략은 성공적인 투자를 위해 어떤 기술이 필요한지, 그리고 관리자가 이러한 특정 요소를 테이블로 가져오는 방법에 밀접하게 초점을 맞추는 것입니다. 투자 논문이 건물을 지을 수 있는 후원자의 능력에 의존한다면 그들이 그 기술을 가지고 있습니까? 아니면 유능한 그룹에 고용했습니까? 펀드의 성공에 높은 수준의 통계 분석이 필요한 경우 후원자는 해당 분야에 대한 지식을 가지고 있습니까? 스폰서가 테이블에 제공하는 핵심 기술 세트는 무엇이며 현재 진행 중인 투자에 적합합니까? 퍼즐이 완성되었습니까? 아니면 중간에 거슬리는 구멍이 있습니까? 너무 자주, 투자자들은 현재 상황과 관련이 없을 수 있는 광범위한 일반화에 초점을 맞춥니다. 스폰서는 기존 아파트 건물의 포트폴리오를 성공적으로 관리했을 수 있지만 쇼핑 센터를 건설하기 위해 소매 토지를 취득할 때 이러한 기술을 이제 적용할 수 있습니까? 아니면 산업 부가가치 프로젝트에 투자하고 계십니까? 아니면 다른 것이 있습니까?

어떤 기술이 필요한지와 밀접하게 관련된 것은 다른 리소스가 필요한 것입니다. 예를 들어, 후원자가 대출에 서명해야 하는 경우 그렇게 할 수 있는 능력이 있습니까? 각 거래에 현금을 넣어야 하는 경우 현금(또는 최소한 현금을 얻을 수 있는 수단)이 있습니까? 투자에 전문가 팀이 필요한 경우 해당 팀이 제대로 운영되고 있습니까?

인센티브 조정

마지막으로, 후원자의 인센티브를 평가하는 것이 중요합니다(비금전적 인센티브도 잊지 마세요). 인센티브가 후원자의 선택을 완전히 결정하지는 않지만 확실히 중요한 투표권을 가지고 있습니다. 재정적 인센티브는 제안된 투자 구조와 후원자의 전반적인 사업에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 비금전적 인센티브는 후원자의 사업, 우선순위, 직면한 상황에 따라 달라집니다. 그들은 또한 후원자의 성격, 성격 및 역사에 의해 광범위하게 영향을 받을 것입니다. 다음 섹션에서는 재정적 인센티브에 중점을 둘 것입니다.

민간 부동산 투자에 대한 후원자 보상

수수료 및 이체

저비용 ETF의 출현과 현대적인 투자 관리 아이디어의 광범위한 성공으로 요즘에는 수수료와 이자를 논의하지 않고는 투자에 대해 논의하기가 어렵습니다. 이것은 부동산 투자와 관련하여 어려운 주제입니다. 업계가 스폰서 지불 방식과 관련하여 다소 황량한 서부로 ​​남아 있기 때문입니다. 대부분의 다른 투자 유형은 표준을 완벽하게 준수하지는 않더라도 최소한 무엇을 청구해야 하고 어떻게 구성해야 하는지에 대한 기본적으로 확립된 정통을 가지고 있습니다. 부동산 펀드에서는 그렇지 않습니다.

이를 뒷받침하는 원동력은 첫째, 부동산 투자 펀드는 다양한 수준의 관리 시간과 노력이 필요하고, 둘째, 고도로 구조화되고 자본 집약적이어서 고려되는 잠재적인 자본 옵션과 대안이 매우 다양하다는 것입니다. 후원자가 투자하는 경우(사모를 통한 자금 조달은 단 한 번뿐입니다).

예를 들어, 위의 내용을 바탕으로 예를 들어, 스폰서가 프로젝트를 관리하고 집중하기 위해 정규직 직원을 고용해야 하는 개발 프로젝트 또는 많은 금액을 필요로 하는 특수 부채 투자의 경우 상당히 높은 수수료가 완전히 적절할 수 있습니다. 새로운 기회를 식별하고 협상하기 위한 비즈니스 개발 시간. 부동산을 취득하고 보유하는 것 외에는 아무 것도 하지 않는 장기 매수 후 보유 펀드에는 동일한 수수료가 완전히 부적절할 수 있습니다.

후원자가 사용할 수 있는 대체 옵션도 올바른 경제성에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 투자자는 펀드에 대한 낮은 이율을 선호할 수 있지만 후원자가 고수익 부채(또는 다른 대안)를 사용하여 경쟁적으로 거래를 완료할 수 있다면 투자자가 원하는 가격 책정을 협상하는 것이 불가능할 수 있습니다. 공정하게 인식될 수 있는 것과 상관없이.

부동산에서 중요한 것은 각 거래에 대해 각 당사자가 수행하는 위험 요소와 노력 요소, 논의 중인 수익 수준에 대한 이해를 높이고 이러한 요소가 일치하도록 조정하는 것입니다. 그렇다면 구조가 적절할 수 있지만 그렇지 않은 경우 투자자는 투자 이유에 대해 신중하게 생각해야 합니다.

특정 용어와 관련된 문제

고려해야 할 중요한 민간 부동산 투자와 관련된 다양한 용어가 있습니다. 부분 집합이 여기에 포함되지만 깊이는 다루지 않습니다. 종종 투자자의 고문과 변호사는 특정 투자에 대해 이러한 항목을 평가하고 일반적이고 합리적인 것에 대한 지침을 제공할 수 있는 위치에 있습니다. 최소한 전체 그림으로 투자 결정을 내릴 수 있도록 제안된 투자에서 이러한 각 항목에 대한 조건을 아는 것이 좋습니다.

• 재량/권한 – 투자자는 어떤 상황에서 어떤 방식으로 잠재적인 거래를 평가하는 데 참여할 권리가 어느 정도 있습니까?
• 유동성/지출 – 투자자는 언제 초기 투자금을 회수합니까? 상환 방법은 무엇입니까? 계획대로 상환하지 않으면 어떻게 되나요?
• 자금 조건 – 투자자 자금은 어떻게 펀드/회사에서 사용할 수 있습니까? 어떤 일정에 따라 어떤 종류의 통제를 받고 있습니까?
• 추가 자금 조달 – 계획되지 않은 추가 자금이 필요한 경우 어떻게 됩니까?
• 투자자 펀드 취급 – 투자자 펀드가 다른 펀드보다 우대를 받습니까? 어떤 방법으로?
• 투자자 의 수익 – 투자자에 대한 수익은 어떻게 계산됩니까? 스폰서와 어떻게 나뉘나요?
• 기타 자금 조달 – 후원자/투자 회사가 투자자의 자본 외에 자금 조달을 확보할 수 있습니까? 어떤 조건과 시간에?
• 투자자의 기타 요구 사항 – 투자자는 자본 이외의 거래와 관련된 모든 것을 제공해야 합니까? 가장 중요한 것은 투자자가 서명하거나 보안을 제공해야 하는 계약이 있다는 것입니다.
• 불이행 – 투자자나 후원자가 의무를 이행하지 않으면 어떻게 됩니까? 대책은 무엇입니까? 프로세스는 무엇입니까?
• 기타 비용 – 후원자가 청구한 비용 외에 투자 비용이 있습니까?
• 보고 – 투자자에게 제공해야 하는 보고는 무엇이며 제공되지 않으면 어떻게 됩니까?

물론 이것은 일부 목록일 뿐이며 특정 유형의 투자, 후원자 또는 구조에 특정한 다양한 문제가 있습니다. 궁극적으로 이해해야 하는 것은 투자에 대한 전체론적 관점입니다.

함께 모아서

지금까지 섹션에서는 민간 부동산 제안에 투자할 때 고려해야 할 주요 문제를 제시하지만 모든 확인란을 선택하는 투자는 없습니다. 어떤 면에서 이것은 의도된 것입니다. 이러한 유형의 투자를 위한 시장이 있으며 투자자가 자본에 대해 청구할 수 있는 가격은 종종 시장의 투자 수요와 반비례합니다. 예를 들어, 수요가 많은 부문에 투자하는 매우 경험 많은 후원자는 후원자에게 우호적인 수수료, 이자와 조건을 요구하며 투자자가 투자를 약속한 후 통제력을 행사할 수 있는 정도를 제한할 수 있습니다. 대안으로, 새로운 운용사는 더 나은 조건과 투자자 권리 및 많은 직접 접근을 제공할 수 있지만 동일한 유형의 실적을 가지고 있지 않거나 덜 알려진 부문에서 운영될 수 있습니다.

이러한 균형 때문에 투자 기회에 대한 전체적인 그림과 투자 여부를 결정하기 전에 완전한 평가를 받는 것이 중요합니다. 투자자에게 유용할 수 있는 한 가지 도구는 기회의 각 요소를 개별적으로 평가할 수 있는 스코어카드 문서입니다. 그런 다음 구성 요소에 초점을 맞추기보다 투자 전체를 보고 생각할 수 있는 기회입니다.

이것은 너무 자주 투자자들이 한두 가지 문제로 인해 전체 그림에 대해 너무 많은 관심을 받기 때문에 좋은 투자를 놓치는 함정에 빠지거나 반대로 한 가지 압도적인 긍정적인 문제 때문에 나쁜 투자에 대한 경고 신호를 놓치기 때문에 유용합니다. 요인. 좋은 투자 프로세스는 의사 결정이 내려지지 않는 데이터 수집 기간을 강조하고 보다 완전한 그림을 사용할 수 있을 때 완료되는 의사 결정 기간에서 절정을 이루는 것입니다. 이를 통해 기회와 해당 문제를 적절한 관점에서 볼 수 있습니다.

그러나 치명적인 결함을 조심하십시오

전체적인 관점이 결정을 내리기에 가장 좋은 위치인 경향이 있지만 잠재적인 투자의 치명적인 결함을 주시하는 것이 중요합니다. 이러한 문제는 그 자체로 투자에 대한 전체 전망을 변경합니다.

부동산 개발의 완벽한 예는 우수한 경제성, 경험 많은 후원, 많은 조건, 우수한 위치 및 임차를 가지고 있지만 우연히 오염된 부동산에 위치하는 프로젝트입니다.

리뷰의 한 섹션에서 환경 문제에 점수를 매기고 긍정적인 요소가 부정적인 요소보다 더 중요하다고 말하는 것은 적절하지 않습니다. 고려 집합.

이것은 하나의 예에 불과하지만 요점은 스코어카드가 관점을 유지하는 데 도움이 될 수 있지만 투자 자체를 손상시키는 문제가 있는 경우 추가 판단보다 중요해서는 안 된다는 것입니다.

결론

사모 부동산 투자자가 자본을 운용할 수 있는 기회는 매우 많으며 사모 공모는 투자자의 포트폴리오를 늘릴 수 있는 흥미로운 투자의 훌륭한 원천이 될 수 있습니다.

동시에 이러한 투자에는 투자자의 주의가 필요합니다. 바라건대, 이 요약을 통해 투자 클래스를 탐색하고 프로그램 또는 포트폴리오 구축을 시작하는 데 도움이 될 것입니다.