Bagaimana Memahami dan Menilai Investasi Dana Real Estat Swasta

Ringkasan bisnis plan

Dalam lingkungan pasar di mana semakin sulit untuk mendapatkan pengembalian berkualitas tinggi di pasar saham dan obligasi, banyak yang beralih ke investasi alternatif. Janji alternatif adalah untuk meningkatkan hasil portofolio dan memberikan investor peluang unik yang belum dimanfaatkan untuk berinvestasi di pasar yang kurang efisien; pada saat yang sama, investasi ini menimbulkan serangkaian tantangan dan masalah baru bagi investor.

Meskipun ada berbagai alternatif investasi yang tersedia, salah satu opsi terpenting dalam ruang alternatif adalah penawaran real estat pribadi, baik yang berbicara tentang berinvestasi dalam dana atau properti tertentu. Artikel ini akan memperkenalkan manfaat dan tantangan berinvestasi dalam penawaran real estat pribadi dan membagikan beberapa tip untuk mengevaluasi investasi ini.

Tapi sebelum kita masuk, catatan pemrograman cepat. Dua cara paling umum untuk berinvestasi dalam real estat—perwalian investasi real estat (REIT) dan kepemilikan langsung atas real estat—tidak akan dibahas di sini dan akan menjadi topik artikel mendatang. Artikel ini akan fokus pada investasi yang lebih kecil dan lebih bertarget daripada REIT biasa, tetapi kurang terlibat dan memakan waktu daripada kepemilikan langsung. Artinya, berinvestasi dalam dana atau proyek yang dikelola oleh manajer investasi pihak ketiga yang profesional.

Dalam beberapa tahun terakhir, dana real estat swasta telah mengumpulkan uang pada tingkat yang konsisten antara kisaran $20-40 miliar per kuartal menurut Preqin. Ada beberapa tema investasi berbeda yang digunakan dalam skala itu melalui profil risiko tertentu: dari "inti" (aman, properti piala) hingga "oportunistik" (investasi dengan leverage tinggi, dengan sedikit atau tanpa arus kas). Kebetulan, dana oportunistik adalah pilihan paling populer bagi investor saat ini, dalam hal dana tertutup dan modal agregat yang dikumpulkan.

Investasi dalam Penawaran Dana Real Estat Swasta

Bagi banyak investor swasta yang ingin berinvestasi di real estat, pilihan terbaik adalah berinvestasi dalam aset yang diperoleh dan dikelola oleh pihak ketiga, manajer investasi profesional (disebut "sponsor"). Ini bisa dalam bentuk dana, untuk investasi tunggal, spesifik, atau struktur hibrida yang menggabungkan aset yang ada dengan akuisisi di masa depan. Investasi semacam itu memiliki banyak keuntungan:

• Investor mendapat manfaat dari pengalaman sponsor, yang fokus penuh waktunya biasanya investasi real estat, dan yang sering mendirikan operasi yang dijalankan oleh tim profesional.
• Biaya investasi biasanya diketahui di muka, dan dijabarkan dalam kontrak dalam hal biaya manajer, bunga yang dibawa, dan manfaat lainnya.
• Investasi dapat dilakukan dalam berbagai jenis dan ukuran aset, dan diversifikasi yang efektif dimungkinkan bahkan untuk investor yang lebih kecil; investor juga dapat melakukan investasi dalam produk terstruktur seperti pinjaman senior, utang mezzanine, ekuitas pilihan, atau ekuitas LP, yang masing-masing biasanya membutuhkan keahlian dan hubungan khusus, dan dapat sulit untuk diinvestasikan dalam satu kali investasi.
• Tergantung pada skala investasi investor relatif terhadap dana atau proyek keseluruhan, investor mungkin memiliki kesempatan untuk masukan yang berarti pada keputusan sehubungan dengan akuisisi, manajemen, pembiayaan, dan disposisi aset.
• Pada saat yang sama, manajemen sehari-hari biasanya merupakan tugas sponsor, dan tidak menjadi gangguan bagi aktivitas investor lainnya. Ini sangat penting bagi manajer yang terdiversifikasi, yang mungkin memiliki tanggung jawab yang lebih mendesak di luar manajemen operasional real estat.

Manfaat di atas sangat berharga; namun, ada juga masalah yang perlu dipertimbangkan saat melakukan investasi dalam penawaran real estat pribadi. Dan sementara sebagian besar manajer akan memberikan banyak informasi kepada investor untuk mengevaluasi peluang mereka (dan pada kenyataannya diharuskan melakukannya oleh undang-undang dalam banyak kasus), meninjau informasi tersebut dan menggunakannya untuk mendapatkan dasar yang jelas bagi keputusan untuk berinvestasi, atau tidak, tetap di tangan investor.

Berinvestasi Secara Efektif dalam Penawaran Real Estat Pribadi

Penawaran real estat swasta datang dalam berbagai strategi, tujuan, dan struktur dan investor swasta harus pandai memahami dan menilai secara spesifik setiap penawaran agar efektif. Bagian ini akan membantu Anda untuk mulai mempertimbangkan bagaimana jenis investasi ini mungkin cocok dengan portofolio Anda, dan area utama yang perlu dipertimbangkan saat Anda mengevaluasi peluang baru.

Investasi yang Mendasari Itu Sendiri

Warren Buffett memiliki pepatah hebat: "Ketika manajemen dengan reputasi cemerlang menangani bisnis dengan reputasi ekonomi buruk, reputasi bisnislah yang tetap utuh." Hal yang sama berlaku di industri real estat, dan oleh karena itu sering kali pertanyaan pertama dan terpenting yang ditanyakan tentang peluang baru, adalah apa sebenarnya investasi itu dan mengapa itu berharga untuk dilakukan. Industri real estat adalah salah satu kelas aset paling beragam yang tersedia bagi investor, dan penuh dengan strategi dan bisnis khusus yang sesuai dengan tujuan tertentu, dan menawarkan pengembalian tertentu. Salah satu hal yang menarik tentang real estat adalah Anda dapat menemukan investasi yang konservatif seperti pinjaman dengan leverage rendah pada aset trofi perkotaan yang memiliki profil yang mirip dengan investasi dalam obligasi kredit tinggi, hingga proyek pengembangan yang sangat spekulatif yang dapat menghasilkan lebih banyak. seperti dana VC atau investasi ekuitas berkapitalisasi kecil. Dan segala sesuatu di antaranya.

Meskipun membahas setiap peluang yang tersedia di pasar adalah topik yang terlalu luas untuk dibahas di sini, perlu diingat bahwa variasi yang sangat besar ini ada. Dan sangat berguna untuk memikirkan bagaimana membingkai serangkaian pertanyaan yang dapat memunculkan “apa” dari sebuah investasi potensial. Di mana itu cocok dalam spektrum peluang?

Mulailah dengan ROC

Seringkali, titik awal yang baik adalah meminta sponsor memberikan asumsi mereka sendiri dan prakiraan keuangan pro-forma mengenai investasi atau dana. Sponsor berkualitas tinggi akan menyiapkan keuangan pro-forma mereka untuk ditinjau dan akan dapat menjawab pertanyaan terperinci tentang strategi, asumsi, dan hasil mereka, serta menjelaskan bagaimana dan mengapa struktur yang mereka bangun berhasil. Meskipun ini mungkin tampak jelas, ada banyak investor yang akan melakukan investasi tanpa informasi ini, berdasarkan keinginan untuk eksposur ke manajer atau kelas aset, dan tanpa penjelasan rinci tentang bisnis.

Setelah Anda memiliki keuangan, tinjauan terperinci akan memungkinkan Anda mengembangkan serangkaian pertanyaan untuk menilai peluang lebih lanjut. Ada banyak pendekatan untuk mengevaluasi keuangan pro forma, dan mengevaluasi model bisnis, dan terlalu banyak untuk dibahas secara rinci di sini. Tetapi saya akan menyebutkan satu yang sangat berguna dalam real estat di sini—Pengembalian Biaya (ROC).

Saya mendefinisikan ROC sebagai apa yang Anda dapatkan jika Anda membagi pendapatan stabil properti (pendapatan operasional bersih) dengan total biaya keseluruhannya, termasuk biaya untuk membelinya, memperbaikinya, mengembangkannya, menyewakannya, membiayainya, dan sebagainya ( termasuk semua biaya). Berikut rumusnya:

Pengembalian Biaya = ([Potensi Sewa Bruto] - [Kekosongan dan Beban Piutang Tak Tertagih] - [Beban Operasional]) / ([Biaya Properti dan Proyek] + [Biaya dan Biaya Terkait Proyek] + [Biaya Lainnya])

Mari kita ambil contoh sederhana: Anda membeli sebidang tanah seharga $700.000 dan menginvestasikan $300.000 untuk mengembangkannya dan menyewakannya kepada penyewa yang membayar sewa $70.000 dan mencakup semua biaya operasional. ROC Anda kemudian 7,0% = $70.000 / ($700.000 + $300.000) . Cara mudah untuk memikirkan angka ini adalah sebagai hasil yang diharapkan dari properti pada saat stabil.

Temukan Strategi Sejati

Alasan pengembalian biaya sangat berguna adalah karena ini memberi Anda dasar untuk mengajukan pertanyaan. Jika ROC yang direncanakan untuk properti yang akan diakuisisi dalam dana adalah 7,0%, tetapi manajer investasi menjanjikan pengembalian 12,0% kepada investor, maka jelas ada pemutusan hubungan. Dan pertanyaan yang mungkin diajukan adalah apa perbedaannya—apakah rencana untuk membiayai properti dengan tarif yang lebih rendah? Apakah menjual properti dengan harga premium? Apakah manajer mengharapkan sewa pasar tumbuh dari waktu ke waktu? Kombinasi dari hal-hal itu? sesuatu yang lain?

Jawaban atas pertanyaan itu (apa pemutusan hubungan?) biasanya akan memberi tahu Anda apa strategi "sebenarnya" dari manajer itu, dan apa risiko bawaan yang mereka minta untuk Anda ambil. Mengetahui strategi, pada gilirannya, akan membantu Anda membuat keputusan yang lebih tepat tentang investasi—misalnya, jika pemutusannya adalah pertumbuhan sewa di masa depan, apakah Anda percaya tesis itu? Jika itu adalah penjualan properti dengan harga premium dalam beberapa tahun, apakah ada bukti bahwa properti itu dapat dijual dengan harga yang diusulkan? Dan seterusnya.

Apakah Ketentuan Hukum Sejalan dengan Strategi?

Selain mengembangkan pemahaman tentang strategi investasi, penting (terutama untuk investasi dana) untuk memahami kewajiban kontrak sponsor sehubungan dengan strategi. Dalam banyak kasus, sponsor mungkin memiliki rencana bisnis khusus yang dibagikan dengan investor, tetapi serangkaian opsi yang lebih luas dalam hal persyaratan hukum yang ditetapkan oleh perjanjian operasi dana mereka. Beberapa fleksibilitas akan dijamin, tetapi jika Anda tidak hati-hati, Anda mungkin berakhir dengan serangkaian investasi yang sangat berbeda dari yang semula dimaksudkan. Paling tidak, penting untuk memahami fleksibilitas apa yang mungkin dimiliki sponsor, dan biasanya bijaksana untuk mengingat beberapa fleksibilitas yang ingin Anda berikan mengingat kualitas sponsor.

Jelas, elemen ini lebih sederhana ketika peluangnya adalah properti tertentu (bukan dana), tetapi bahkan di sana, penting untuk memahami opsi apa yang tersedia secara legal untuk dana atau sponsor karena semua investasi berkembang seiring waktu.

Masalah Sponsor

Saat melakukan investasi dalam penawaran real estat pribadi (dan terutama ketika mempertimbangkan dana), komponen terpenting di luar investasi itu sendiri adalah sponsor. Untuk sebagian besar, layanan yang Anda "beli" ketika berinvestasi dalam penawaran pribadi adalah pengalaman sponsor, pengetahuan, hubungan dan kepercayaan. Mengevaluasi elemen-elemen ini di muka adalah kunci untuk berinvestasi dengan sukses. Orang atau organisasi tersebut akan bertanggung jawab untuk membuat keputusan yang tepat dengan modal Anda dalam hal investasi mana yang akan diperoleh, keputusan manajemen apa yang harus diambil, dan bagaimana memperlakukan Anda sebagai investor.

Elemen ini sering kali merupakan bagian tersulit dari penjaminan penawaran pribadi. Berbeda dengan mengevaluasi investasi itu sendiri, di mana sebagian besar pertimbangan didasarkan pada fakta, bukti, dan angka. Memilih sponsor yang hebat sebagian besar merupakan latihan kualitatif.

Banyak kelompok telah mencoba, dengan hasil yang beragam, untuk "menghitung" proses evaluasi sponsor dengan tinjauan yang cermat terhadap rekam jejak, pemeriksaan latar belakang, kuesioner yang panjang, dan ketergantungan pada berbagai indikator kuasi-ilmiah.

Yang lain telah menetapkan sendiri aturan luas untuk mengelola masalah ini, mulai dari tidak berinvestasi dengan siapa pun yang tidak dirujuk secara pribadi hingga berinvestasi lebih kecil pada awalnya dan kemudian dalam jumlah yang lebih besar ketika investasi awal terbukti berhasil, dan berbagai macam aturan keputusan yang lebih istimewa. dan metode evaluasi.

Meskipun pendekatan-pendekatan ini sering kali memiliki daya tarik yang masuk akal, saya belum melihat apakah pendekatan-pendekatan ini benar-benar membuahkan hasil seperti yang dimaksudkan dalam hal menjamin pengembalian investor. Tantangannya adalah bahwa setelah tinjauan selesai dan laporan diajukan, pada akhirnya, investor biasanya akan menemukan diri mereka kembali di tempat yang sama di mana mereka memulai—harus membuat keputusan kualitatif tentang apakah mereka memercayai seseorang atau sekelompok orang. manajer untuk melaksanakan program investasi yang diusulkan dengan sukses.

Sayangnya, tidak ada peluru perak untuk membuat panggilan penilaian ini, tetapi ada tiga strategi yang berguna untuk dipertimbangkan dalam membuat evaluasi.

Cari Ceritanya, Bukan Skornya

Pertama, dalam menyelesaikan evaluasi sponsor, cobalah untuk membangun cerita daripada skor. Tujuannya adalah untuk memahami pengalaman apa yang dimiliki orang itu, apa yang dikatakan pengalaman itu tentang mereka, dan bagaimana narasi itu akan tumbuh di masa depan. Seringkali sulit dan memakan waktu untuk mempelajari cerita seseorang, (yang sebagian adalah mengapa ada ketergantungan pada fakta dan rekam jejak yang dibuat-buat), tetapi melakukan hal itu akan menempatkan Anda pada posisi terbaik untuk memahami apa yang mungkin terjadi selanjutnya, dan bagaimana orang itu dapat bereaksi dalam keadaan yang berbeda.

Kecocokan Keterampilan dan Sumber Daya

Strategi kedua adalah memusatkan perhatian pada keterampilan apa yang dibutuhkan agar investasi berhasil, dan bagaimana manajer membawa elemen-elemen spesifik tersebut ke meja. Jika tesis investasi mengandalkan kemampuan sponsor untuk membangun gedung, apakah mereka memiliki keterampilan itu? Atau apakah mereka menyewakannya kepada kelompok yang kompeten? Jika keberhasilan dana memerlukan analisis statistik tingkat tinggi, apakah sponsor memiliki pengetahuan tentang bidang itu? Apa keahlian inti yang dibawa sponsor ke meja, dan apakah itu cocok untuk investasi yang dilakukan? Apakah teka-tekinya sudah lengkap, atau ada lubang menggelegar di tengahnya? Terlalu sering, investor fokus pada generalisasi luas yang mungkin tidak relevan dalam situasi saat ini. Seorang sponsor mungkin telah sangat berhasil mengelola portofolio bangunan apartemen yang ada, tetapi apakah keterampilan itu sekarang akan berlaku ketika mereka memperoleh lahan ritel untuk membangun pusat perbelanjaan? Atau berinvestasi dalam proyek nilai tambah industri? Atau sesuatu yang lain?

Berkaitan erat dengan keterampilan apa yang dibutuhkan adalah sumber daya apa lagi yang dibutuhkan. Misalnya, jika sponsor diharuskan menandatangani pinjaman, apakah mereka memiliki kapasitas untuk melakukannya? Jika mereka mungkin diminta untuk memasukkan uang tunai dalam setiap transaksi, apakah mereka memiliki uang tunai (atau setidaknya sarana untuk mendapatkannya)? Jika investasi membutuhkan tim profesional untuk beroperasi, apakah tim itu ada?

Penyelarasan Insentif

Terakhir, penting untuk mengevaluasi insentif sponsor (dan jangan lupakan insentif non-finansial). Insentif tidak akan sepenuhnya menentukan pilihan sponsor, tetapi mereka pasti memiliki suara penting. Insentif keuangan dapat bervariasi secara substansial berdasarkan struktur investasi yang diusulkan, dan keseluruhan bisnis sponsor. Insentif non-keuangan akan bervariasi berdasarkan bisnis sponsor, prioritas mereka, dan keadaan yang mereka hadapi. Mereka juga akan secara luas dipengaruhi oleh kepribadian, karakter, dan sejarah sponsor. Bagian selanjutnya akan fokus pada insentif keuangan.

Kompensasi Sponsor dalam Investasi Real Estat Swasta

Biaya dan Bunga yang Dibawa

Dengan munculnya ETF berbiaya rendah dan keberhasilan luas dari ide-ide manajemen investasi modern, sulit untuk berdiskusi tentang investasi apa pun akhir-akhir ini tanpa diskusi tentang biaya dan bunga yang dibawa. Ini adalah topik yang sulit dalam hal investasi real estat, karena industri ini tetap seperti Wild West sehubungan dengan bagaimana sponsor dibayar. Sebagian besar kelas investasi lain memiliki, jika bukan kepatuhan yang sempurna terhadap standar, setidaknya ortodoksi dasar yang mapan tentang apa yang harus dibebankan dan bagaimana hal-hal harus disusun. Tidak demikian dalam dana real estat.

Faktor pendorong di balik ini adalah bahwa, pertama, dana investasi real estat memerlukan berbagai tingkat waktu dan upaya manajemen, dan, kedua, sangat terstruktur dan padat modal—dan oleh karena itu memiliki berbagai pilihan modal potensial dan alternatif yang dipertimbangkan. ketika investasi dilakukan oleh sponsor (yang mengumpulkan uang melalui penawaran pribadi hanya satu).

Berdasarkan hal di atas, misalnya, biaya yang cukup besar mungkin sepenuhnya sesuai untuk proyek pengembangan yang memerlukan sponsor untuk mempekerjakan staf penuh waktu untuk mengelola dan fokus pada proyek, atau untuk investasi utang khusus yang memerlukan sejumlah besar biaya. waktu pengembangan bisnis untuk mengidentifikasi dan menegosiasikan peluang baru. Biaya yang sama itu mungkin sama sekali tidak sesuai untuk dana beli dan tahan jangka panjang yang tidak melakukan apa-apa selain memperoleh properti dan mendudukinya.

Pilihan alternatif yang tersedia untuk sponsor juga akan mempengaruhi ekonomi yang tepat. Sebagai contoh, sementara seorang investor mungkin lebih memilih untuk memiliki minat yang rendah pada suatu dana, jika sponsor dapat menyelesaikan transaksinya secara kompetitif menggunakan hutang dengan bunga tinggi (atau alternatif lain), mungkin tidak mungkin untuk menegosiasikan harga yang diinginkan investor. tidak peduli apa yang mungkin dianggap adil.

Yang penting dalam real estat adalah mengembangkan pemahaman tentang setiap transaksi elemen risiko dan upaya yang dilakukan oleh masing-masing pihak, dan tingkat pengembalian yang dibahas, dan mencoba mencapai pengaturan di mana hal-hal itu selaras. Jika ya maka strukturnya mungkin sesuai, tetapi jika tidak maka investor harus memikirkan dengan hati-hati alasan mereka melakukan investasi.

Masalah Terkait dengan Ketentuan Tertentu

Ada berbagai istilah yang terkait dengan investasi real estat pribadi yang penting untuk dipertimbangkan. Satu set parsial disertakan di sini tetapi tidak dibahas secara mendalam. Seringkali, penasihat dan pengacara investor akan berada pada posisi yang baik untuk mengevaluasi item-item ini untuk investasi tertentu, dan memberikan panduan tentang apa yang khas dan masuk akal. Minimal, disarankan untuk mengetahui syarat-syarat dari masing-masing item tersebut dalam usulan investasi sehingga keputusan untuk berinvestasi dapat dibuat dengan gambaran yang lengkap.

• Kebijaksanaan/Otoritas – Sejauh mana investor memiliki hak untuk terlibat dalam mengevaluasi transaksi potensial, dalam situasi apa, dan dengan cara apa?
• Likuiditas/Pencairan – Kapan investor akan menerima kembali investasi awal mereka? Apa sarana pembayaran yang akan dilakukan? Apa yang terjadi jika pelunasan tidak sesuai rencana?
• Kondisi Pendanaan – Bagaimana dana investor tersedia untuk dana/perusahaan? Di bawah jadwal apa dan dengan jenis kontrol apa?
• Pendanaan Tambahan – Apa yang terjadi jika diperlukan dana tambahan yang tidak direncanakan?
• Perlakuan terhadap Dana Investor – Apakah dana investor mendapat perlakuan istimewa dibandingkan dana lain? Dalam hal apa?
• Pengembalian Investor – Bagaimana pengembalian kepada investor dihitung? Bagaimana mereka berpisah dengan sponsor?
• Pembiayaan Lainnya – Dapatkah sponsor/perusahaan investasi memperoleh pembiayaan selain modal investor? Dengan syarat apa dan jam berapa?
• Persyaratan Lain Investor – Apakah investor harus menyediakan sesuatu yang berhubungan dengan transaksi selain modalnya? Yang terpenting, apakah ada kesepakatan yang harus ditandatangani atau diberikan oleh investor?
• Default – Apa yang terjadi jika investor atau sponsor gagal memenuhi kewajiban mereka? Apa saja obatnya? Apa prosesnya?
• Biaya Lainnya – Apakah ada biaya investasi di luar biaya yang dibebankan oleh sponsor?
• Pelaporan – Pelaporan apa yang harus diberikan kepada investor, dan apa yang terjadi jika tidak diberikan?

Tentu saja, ini hanya sebagian daftar, dan ada berbagai masalah yang akan spesifik untuk jenis investasi, sponsor, atau struktur tertentu. Pada akhirnya, itu adalah pandangan holistik dari investasi yang perlu masuk akal.

Menyatukan Semuanya

Sementara bagian-bagian sejauh ini memaparkan isu-isu utama yang perlu dipertimbangkan dalam melakukan investasi dalam penawaran real estat pribadi, tidak ada investasi yang akan mencentang semua kotak. Dalam beberapa hal, ini berdasarkan desain. Ada pasar untuk jenis investasi ini, dan harga yang dapat dikenakan investor untuk modal mereka sering berbanding terbalik dengan permintaan investasi di pasar. Misalnya, sponsor yang sangat berpengalaman yang berinvestasi di sektor yang banyak diminati akan sering meminta biaya ramah sponsor, bunga yang dibawa, dan persyaratan, dan dapat membatasi sejauh mana investor dapat melakukan kontrol setelah berkomitmen untuk berinvestasi. Sebagai alternatif, seorang manajer baru dapat memberikan serangkaian persyaratan dan hak investor yang lebih baik dan banyak akses langsung tetapi mungkin tidak memiliki jenis rekam jejak yang sama atau mungkin beroperasi di sektor yang kurang terkenal.

Karena keseimbangan ini, memiliki gambaran lengkap tentang peluang investasi dan evaluasi lengkap sebelum keputusan untuk (atau tidak) berinvestasi adalah penting. Salah satu alat yang dapat berguna bagi investor adalah dokumen kartu skor yang memungkinkan evaluasi setiap elemen peluang secara terpisah, dan kemudian kesempatan untuk melihat dan memikirkan investasi secara keseluruhan daripada berfokus pada bagian-bagian komponennya.

Ini berguna karena, terlalu sering, investor jatuh ke dalam perangkap kehilangan investasi yang baik karena satu, atau dua masalah mendapatkan terlalu banyak perhatian dibandingkan dengan gambaran lengkapnya, atau sebaliknya, kehilangan tanda-tanda peringatan pada investasi yang buruk karena satu hal positif yang luar biasa. faktor. Proses investasi yang baik adalah proses yang menekankan pada periode pengumpulan data di mana keputusan tidak dibuat dan memuncak pada periode pengambilan keputusan yang diselesaikan ketika gambaran yang lebih lengkap tersedia. Hal ini memungkinkan peluang, dan masalah mereka ditempatkan dalam perspektif yang tepat.

Tapi Hati-hati dengan Kesalahan Fatal

Sementara pandangan holistik cenderung menjadi tempat terbaik untuk membuat keputusan, penting untuk memperhatikan kelemahan fatal dalam investasi potensial. Ini adalah masalah yang dengan sendirinya mengubah seluruh pandangan untuk investasi.

Contoh sempurna dalam pengembangan real estat adalah proyek yang memiliki ekonomi yang sangat baik, sponsor yang berpengalaman, persyaratan yang bagus, dan lokasi dan sewa yang sangat baik, tetapi juga terletak di properti yang terkontaminasi.

Tidaklah tepat untuk menilai masalah lingkungan dalam satu bagian ulasan dan mengatakan bahwa positifnya lebih banyak daripada negatifnya—ini adalah masalah yang perlu dipahami secara menyeluruh dan dengan sendirinya dapat (dan seharusnya) dapat menghilangkan peluang dari pertimbangan yang ditetapkan.

Ini hanyalah sebuah contoh, tetapi intinya secara umum adalah bahwa kartu skor dapat membantu mempertahankan perspektif, tetapi tidak boleh melebihi penilaian lebih lanjut jika ada masalah yang membahayakan investasi itu sendiri.

Kesimpulan

Ada banyak sekali peluang yang tersedia bagi investor real estat swasta untuk menggunakan modal, dan penawaran pribadi dapat menjadi sumber investasi menarik yang dapat menambah portofolio investor.

Pada saat yang sama, investasi ini membutuhkan perhatian dari pihak investor. Mudah-mudahan, ringkasan ini akan menempatkan Anda di jalur yang benar untuk menjelajahi kelas investasi dan akan membantu Anda memulai membangun program atau portofolio Anda.