Cum să înțelegeți și să evaluați investițiile în fonduri imobiliare private

Rezumat

Într-un mediu de piață în care a devenit din ce în ce mai dificil să obții randamente de înaltă calitate pe piețele de acțiuni și obligațiuni, mulți se îndreaptă către investiții alternative. Promisiunea alternativelor este de a îmbunătăți randamentele portofoliului și de a oferi investitorilor oportunități unice, neexploatate, de a investi pe piețe mai puțin eficiente; în același timp, aceste investiții ridică un nou set de provocări și probleme pentru investitori.

Deși există o varietate de investiții alternative disponibile, una dintre cele mai importante opțiuni în spațiul alternativelor este ofertele imobiliare private, fie că este vorba despre investiții în fonduri sau despre o anumită proprietate. Acest articol va prezenta beneficiile și provocările investiției în oferte imobiliare private și va împărtăși câteva sfaturi pentru evaluarea acestor investiții.

Dar înainte de a intra, o notă de programare rapidă. Două dintre cele mai comune mijloace de a investi în imobiliare — trusturile de investiții imobiliare (REIT) și proprietatea directă a proprietăților imobiliare — nu vor fi acoperite aici și vor fi subiectul unui articol viitor. Acest articol se va concentra asupra investițiilor care sunt mai mici și mai direcționate decât REIT obișnuit, dar mai puțin implicate și care necesită mult timp decât proprietatea directă. Adică, investiția într-un fond sau proiect gestionat de un manager de investiții profesionist, terț.

În ultimii ani, fondurile imobiliare private au strâns bani la niveluri consistente între intervalul de 20-40 de miliarde de dolari pe trimestru, potrivit Preqin. Există mai multe teme de investiții diferite implementate care se extind prin anumite profiluri de risc: de la „core” (proprietăți sigure, trofeu) la „oportuniste” (investiții cu efect de levier ridicat, cu fluxuri de numerar reduse sau deloc). De altfel, fondurile oportuniste sunt cea mai populară alegere pentru investitori în acest moment, în ceea ce privește fondurile închise și capitalul agregat strâns.

Investiții în fonduri imobiliare private

Pentru mulți investitori privați care doresc să investească în imobiliare, cea mai bună opțiune este să investească în active care sunt achiziționate și gestionate de un administrator de investiții profesional terț (numit „sponsor”). Acesta poate fi sub forma unui fond, pentru o investiție unică, specifică, sau o structură hibridă care combină activele existente cu achiziții viitoare. Astfel de investiții au multe avantaje:

• Investitorul beneficiază de experiența sponsorului, al cărui accent cu normă întreagă este de obicei investițiile imobiliare și care deseori a stabilit operațiuni conduse de o echipă de profesioniști.
• Costul investiției este de obicei cunoscut de la început și specificat în contract în termeni de comisioane de manager, dobândă reportată și alte beneficii.
• Investițiile pot fi făcute într-o varietate de tipuri și mărimi de active, iar diversificarea eficientă este posibilă chiar și pentru un investitor mai mic; investitorii pot, de asemenea, să facă investiții în produse structurate, cum ar fi împrumuturi senior, datorii mezzanine, acțiuni preferate sau acțiuni LP, fiecare dintre acestea necesită, de obicei, experiență și relații specializate și pot fi dificil de investit în mod ocazional.
• În funcție de amploarea investiției investitorului în raport cu fondul sau proiectul în ansamblu, investitorul poate avea oportunitatea de a contribui semnificativ la deciziile cu privire la achiziții, management, finanțare și dispoziție de active.
• În același timp, managementul de zi cu zi este de obicei o datorie a sponsorului și nu devine o distragere a atenției pentru celelalte activități ale unui investitor. Acest lucru este deosebit de important pentru un manager diversificat, care poate avea responsabilități mai presante dincolo de managementul operațional al imobiliare.

Beneficiile de mai sus sunt valoroase; cu toate acestea, există și aspecte de luat în considerare atunci când faceți investiții în oferte imobiliare private. Și în timp ce majoritatea managerilor vor oferi o mulțime de informații investitorilor evaluându-și oportunitatea (și, de fapt, sunt obligați să facă acest lucru prin lege în multe cazuri), revizuind acele informații și utilizându-le pentru a ajunge la o bază clară pentru o decizie de investiție, sau nu, rămâne în mâinile investitorului.

Investiți eficient în oferte imobiliare private

Ofertele imobiliare private vin într-o varietate de strategii, obiective și structuri, iar un investitor privat trebuie să devină bun în înțelegerea și evaluarea specificului fiecărei oferte pentru a fi eficient. Această secțiune vă va ajuta să începeți să luați în considerare modul în care acest tip de investiție s-ar putea încadra în portofoliul dvs. și domeniile cheie de luat în considerare atunci când evaluați noi oportunități.

Investiția de bază în sine

Warren Buffett are o zicală grozavă: „Când un management cu reputația de strălucire abordează o afacere cu o reputație de proastă economie, reputația afacerii rămâne intactă”. Același lucru este valabil și în industria imobiliară și, prin urmare, de multe ori prima și cea mai importantă întrebare care trebuie pusă cu privire la o nouă oportunitate, este care este exact investiția și de ce merită să o faci. Industria imobiliară este una dintre cele mai diverse clase de active disponibile pentru investitori și este plină de strategii de nișă și afaceri care se potrivesc unui anumit scop și oferă un anumit randament. Unul dintre lucrurile interesante despre imobiliare este că puteți găsi investiții la fel de conservatoare precum împrumuturile cu efect de levier scăzut pentru activele trofee urbane, care au un profil similar cu investițiile în obligațiuni cu credit ridicat, până la proiecte de dezvoltare extrem de speculative care pot avea profituri mai mari. cum ar fi un fond de capital de risc sau o investiție în capitaluri proprii. Și totul între ele.

Deși parcurgerea fiecărei oportunități disponibile pe piață este un subiect mult prea larg pentru a fi tratat aici, merită să rețineți că există această varietate enormă. Și este util să ne gândim cum să încadrezi un set de întrebări care pot scoate la suprafață „ce” dintr-o potențială investiție. Unde se încadrează în spectrul oportunităților?

Începeți cu ROC

Adesea, un bun punct de plecare este ca sponsorul să furnizeze propriile ipoteze și previziuni financiare pro-forma privind investiția sau fondul. Un sponsor de înaltă calitate va avea finanțele pro-forma pregătite pentru revizuire și va putea răspunde la întrebări detaliate despre strategia, ipotezele și rezultatele sale și va putea explica cum și de ce funcționează structura pe care o construiesc. Deși acest lucru poate părea evident, există nenumărați investitori care vor face investiții fără aceste informații, pe baza dorinței de expunere la un manager sau o clasă de active și fără o explicație detaliată a afacerii.

Odată ce aveți situația financiară, o revizuire detaliată ar trebui să vă permită să dezvoltați un set de întrebări pentru a evalua în continuare oportunitatea. Există nenumărate abordări pentru evaluarea financiară pro forma și evaluarea unui model de afaceri, și prea multe pentru a le acoperi în detaliu aici. Dar voi menționa aici unul deosebit de util în domeniul imobiliar - Return on Cost (ROC).

Eu definesc ROC ca ceea ce obțineți dacă împărțiți venitul stabilizat al unei proprietăți (venitul net din exploatare) la costul total total, inclusiv costul de cumpărare, îmbunătățire, dezvoltare, închiriere, finanțare și așa mai departe ( inclusiv toate taxele). Iată formula:

Rentabilitatea costului = ([Chirie potențială brută] - [Cheltuieli cu vacante și datorii neperformante] - [Cheltuieli de exploatare]) / ([Costuri cu proprietăți și proiecte] + [Taxe și costuri legate de proiect] + [Alte costuri])

Să luăm un exemplu simplu: cumpărați o bucată de teren cu 700.000 USD și investiți 300.000 USD pentru ao dezvolta și închiriați-l unui chiriaș care plătește 70.000 USD de chirie și acoperă toate costurile de funcționare. ROC este atunci 7,0% = 70.000 USD / (700.000 USD + 300.000 USD) . O modalitate ușoară de a gândi la acest număr este randamentul așteptat al proprietății în momentul în care este stabil.

Descoperiți adevărata strategie

Motivul pentru care rentabilitatea costului este atât de utilă este că vă oferă o bază de referință pentru a pune întrebări. Dacă ROC planificat pentru proprietățile care urmează să fie achiziționate într-un fond este de 7,0%, dar administratorul fondului promite investitorilor o rentabilitate de 12,0%, atunci evident că există o deconectare. Și întrebarea care poate fi pusă este care este acea diferență - este planul de finanțare a proprietăților la o rată mai mică? Este pentru a vinde proprietățile cu primă? Oare managerul se așteaptă ca chiriile pieței să crească în timp? O combinație a acestor lucruri? altceva?

Răspunsul la această întrebare (care este deconectarea?) vă va spune de obicei care este strategia „adevărată” a managerului și care este riscul inerent pe care ți-o cere să-l asumi. Cunoașterea strategiei, la rândul său, vă va ajuta să luați o decizie mai informată cu privire la investiție - de exemplu, dacă deconectarea este creșterea viitoare a chiriilor, credeți că teza? Dacă este vorba de vânzarea proprietății cu primă în câțiva ani, există dovezi că poate fi vândută la prețul propus? Si asa mai departe.

Termenii juridici se aliniază cu strategia?

Pe lângă dezvoltarea unei înțelegeri a strategiei de investiții, este important (în special pentru investițiile în fonduri) să înțelegem obligațiile contractuale ale sponsorului cu privire la strategie. În multe cazuri, un sponsor poate avea un plan de afaceri specific care este împărtășit cu investitorii, dar un set mai larg de opțiuni atunci când vine vorba de cerințele legale stabilite prin acordul lor de operare a fondului. O oarecare flexibilitate va fi garantată, dar dacă nu sunteți atent, puteți ajunge la un set de investiții care sunt foarte diferite de ceea ce a fost inițial intenționat. Cel puțin, este important să înțelegeți ce flexibilitate poate avea un sponsor și, de obicei, este înțelept să aveți în vedere flexibilitatea pe care sunteți dispus să o oferiți având în vedere calitatea sponsorului.

Evident, acest element este mai simplu atunci când oportunitatea este o proprietate specifică (mai degrabă decât un fond), dar chiar și acolo, este important să înțelegem ce opțiuni sunt disponibile din punct de vedere legal pentru fond sau sponsor, pe măsură ce toate investițiile evoluează în timp.

Probleme de sponsorizare

Atunci când faceți o investiție într-o ofertă imobiliară privată (și mai ales când aveți în vedere un fond), cea mai importantă componentă în afara investiției în sine este sponsorizarea. În mare măsură, serviciul pe care îl „cumpărați” atunci când investiți într-o ofertă privată este experiența, know-how-ul, relațiile și încrederea sponsorului. Evaluarea acestor elemente în avans este cheia investiției cu succes. Acea persoană sau organizație va fi responsabilă pentru luarea deciziilor corecte cu capitalul dvs. în ceea ce privește investițiile pe care să le achiziționați, ce decizii de management să ia și cum să vă trateze ca investitor.

Acest element este adesea cea mai dificilă parte a subscrierii ofertelor private. Este în contrast cu evaluarea investiției în sine, unde majoritatea considerentelor se bazează pe fapte, dovezi și cifre. Alegerea unui mare sponsor este în mare parte un exercițiu calitativ.

Multe grupuri au încercat, cu rezultate mixte, să „cuantifice” procesul de evaluare a sponsorului printr-o revizuire atentă a antecedentelor, verificări ale antecedentelor, chestionare lungi și dependență de o varietate de indicatori cvasiștiințifici.

Alții și-au stabilit reguli ample pentru a gestiona această problemă, de la a nu investi cu nimeni care nu a fost referit personal la investiții mai mici la început și apoi în sume mai mari atunci când investiția inițială s-a dovedit a fi de succes și o întreagă varietate de reguli de decizie mai idiosincratice. și metode de evaluare.

În timp ce aceste abordări au adesea o oarecare atragere de bun simț, nu am văzut niciuna dintre ele să răspundă pe deplin în modul în care sunt destinate în ceea ce privește asigurarea rentabilității unui investitor. Provocarea constă în faptul că, după efectuarea analizelor și a rapoartelor depuse, la sfârșitul zilei, investitorii se vor regăsi, de obicei, înapoi în același loc în care au început — trebuind să ia o decizie calitativă dacă au încredere într-o persoană sau într-un grup de persoane. managerilor să realizeze cu succes programul de investiții propus.

Din păcate, nu există niciun glonț de argint pentru a face acest apel de judecată, dar există trei strategii utile de luat în considerare în realizarea evaluării.

Căutați povestea, nu scorul

În primul rând, în finalizarea evaluării sponsorului, încercați să construiți o poveste mai degrabă decât un scor. Scopul este de a înțelege ce experiențe a avut acea persoană, ce spun acele experiențe despre ea și cum va crește acea narațiune în viitor. Adesea este greu și consuma mult timp să înveți povestea cuiva (de aceea, în parte, se bazează atâta pe fapte stilizate și pe istorice), dar faci asta te va pune în cea mai bună poziție pentru a înțelege ce s-ar putea întâmpla în continuare și cum acea persoană. poate reacționa în diferite circumstanțe.

Potrivirea abilităților și a resurselor

O a doua strategie este să vă concentrați îndeaproape asupra abilităților necesare pentru ca investiția să aibă succes și asupra modului în care managerul aduce acele elemente specifice la masă. Dacă teza de investiție se bazează pe capacitatea unui sponsor de a construi o clădire, au acea abilitate? Sau l-au închiriat unui grup competent? Dacă succesul unui fond necesită o analiză statistică la nivel înalt, are sponsorul cunoștințe despre acea zonă? Care este setul de bază de abilități pe care sponsorul îl aduce la masă și sunt ele potrivite pentru investițiile realizate? Puzzle-ul este complet sau există o gaură în mijloc? Prea des, investitorii se concentrează pe generalizări ample care pot să nu fie relevante în situația actuală. Este posibil ca un sponsor să fi avut un mare succes în gestionarea unui portofoliu de clădiri de apartamente existente, dar aceste abilități vor fi acum aplicabile atunci când achiziționează terenuri comerciale pentru a construi centre comerciale? Sau investiții în proiecte industriale cu valoare adăugată? Sau orice altceva?

Strâns legat de ce abilități sunt necesare este ceea ce sunt necesare alte resurse. De exemplu, dacă sponsorului i se cere să semneze împrumuturi, are capacitatea de a face acest lucru? Dacă li se poate cere să pună numerar în fiecare tranzacție, au numerarul (sau cel puțin un mijloc de a-i obține)? Dacă investițiile necesită o echipă de profesioniști care să funcționeze, este acea echipă la locul lor?

Alinierea stimulentelor

În cele din urmă, este important să evaluezi stimulentele unui sponsor (și nu le uităm de cele nefinanciare). Stimulentele nu vor determina în totalitate alegerile sponsorului, dar cu siguranță au un vot important. Stimulentele financiare pot varia substanțial în funcție de structura de investiții propusă și de afacerea generală a sponsorului. Stimulentele non-financiare vor varia în funcție de afacerea sponsorului, de prioritățile acestuia și de circumstanțele cu care se confruntă. De asemenea, vor fi influențați în mare măsură de personalitatea, caracterul și istoria sponsorului. Următoarea secțiune se va concentra pe stimulentele financiare.

Compensarea sponsorului în investiții imobiliare private

Taxe și dobândă transmisă

Odată cu apariția ETF-urilor cu costuri reduse și cu succesul larg al ideilor moderne de management al investițiilor, este greu să ai o discuție despre orice investiție în zilele noastre fără o discuție despre comisioane și dobândă purtată. Acesta este un subiect dificil atunci când vine vorba de investiții imobiliare, deoarece industria rămâne oarecum un Vest sălbatic în ceea ce privește modul în care sunt plătiți sponsorii. Majoritatea celorlalte clase de investiții au, dacă nu respectă perfectă un standard, cel puțin o ortodoxie de bază stabilită cu privire la ceea ce ar trebui să fie perceput și cum ar trebui să fie structurate lucrurile. Nu este așa în fondurile imobiliare.

Factorul determinant din spatele acestui lucru este că, în primul rând, un fond de investiții imobiliare necesită niveluri diferite de timp și efort de gestionare și, în al doilea rând, este foarte structurat și necesită capital intens – și, prin urmare, are o mare varietate de opțiuni potențiale de capital și alternative care sunt luate în considerare. atunci când o investiție este făcută de un sponsor (dintre care strângerea de bani printr-o ofertă privată este doar una).

Pe baza celor de mai sus, de exemplu, o taxă destul de mare poate fi complet adecvată pentru un proiect de dezvoltare care necesită ca un sponsor să angajeze personal cu normă întreagă pentru a gestiona și a se concentra asupra proiectului sau pentru o investiție specializată în datorii care necesită o cantitate mare de timpul de dezvoltare a afacerii pentru a identifica și a negocia noi oportunități. Aceleași taxe pot fi complet nepotrivite pentru un fond de cumpărare și deținere pe termen lung care nu face altceva decât să achiziționeze proprietăți și să se așeze pe ele.

Opțiunile alternative disponibile sponsorului vor influența, de asemenea, care sunt aspectele economice potrivite. De exemplu, în timp ce un investitor poate prefera să aibă o dobândă scăzută reportată într-un fond, dacă sponsorul este capabil să-și finalizeze tranzacțiile în mod competitiv folosind datorii cu randament ridicat (sau altă alternativă), este posibil să nu fie posibil să se negocieze prețul dorit de investitor. indiferent de ceea ce poate fi perceput drept corect.

Ceea ce este important în domeniul imobiliar este să dezvolte o înțelegere pe fiecare tranzacție a elementelor de risc și efort întreprinse de fiecare parte și a nivelului de rentabilitate în discuție și să încercăm să ajungem la un aranjament în care aceste lucruri sunt aliniate. Dacă acestea sunt, atunci structura este probabil adecvată, dar dacă nu, atunci investitorul ar trebui să se gândească cu atenție la motivele pentru care a făcut investiția.

Probleme legate de termeni specifici

Există o varietate de termeni legați de investițiile imobiliare private care sunt importante de luat în considerare. Un set parțial este inclus aici, dar nu este acoperit în profunzime. Adesea, consilierii și avocatul unui investitor vor fi bine poziționați să evalueze aceste elemente pentru o anumită investiție și să ofere îndrumări cu privire la ceea ce este tipic și rezonabil. Cel puțin, este indicat să cunoașteți termenii pentru fiecare dintre aceste elemente dintr-o investiție propusă, astfel încât decizia de a investi să poată fi luată cu o imagine completă.

• Discreție/Autoritate – În ce măsură investitorul are dreptul de a se implica în evaluarea unei potențiale tranzacții, în ce circumstanțe și în ce mod?
• Lichiditate/Debursări – Când va primi investitorul investiția inițială înapoi? Care este modalitatea prin care se va face rambursarea? Ce se întâmplă dacă rambursarea nu are loc conform planului?
• Condiții de finanțare – Cum sunt puse la dispoziția fondului/companiei fondurile investitorilor? În ce program și cu ce tipuri de controale?
• Finanțare suplimentară – Ce se întâmplă dacă sunt necesare fonduri suplimentare care nu au fost planificate?
• Tratamentul fondurilor de investitori – Fondurile de investitori beneficiază de un tratament preferențial față de alte fonduri? In ce moduri?
• Randamentul investitorului – Cum se calculează randamentul investitorului? Cum sunt împărțiți de sponsor?
• Alte finanțări – Poate sponsorul/compania de investiții să asigure finanțare în plus față de capitalul investitorului? În ce condiții și în ce momente?
• Alte cerințe ale investitorilor – Investitorul trebuie să furnizeze ceva legat de tranzacție, în afară de capitalul lor? Cel mai important, există acorduri pe care investitorii trebuie să le semneze sau pentru care trebuie să ofere securitate?
• Implicit – Ce se întâmplă dacă investitorul sau sponsorul nu își îndeplinesc obligațiile? Care sunt remediile? Care este procesul?
• Alte costuri – Există costuri de investiție în afara celor percepute de sponsor?
• Raportare – Ce raportare trebuie furnizată investitorilor și ce se întâmplă dacă nu este furnizată?

Desigur, aceasta este doar o listă parțială și există o varietate de probleme care vor fi specifice anumitor tipuri de investiții, sponsori sau structuri. În cele din urmă, viziunea holistică a investiției este cea care trebuie să aibă sens.

Punând totul laolaltă

În timp ce secțiunile de până acum prezintă principalele probleme de luat în considerare în realizarea unei investiții într-o ofertă imobiliară privată, nicio investiție nu va bifa toate casetele. În unele privințe, acest lucru este prin proiectare. Există o piață pentru aceste tipuri de investiții, iar prețul pe care un investitor îl poate percepe pentru capitalul său este adesea invers legat de cererea pentru investiții de pe piață. De exemplu, un sponsor foarte experimentat care investește într-un sector solicitat va cere adesea comisioane prietenoase cu sponsorul, dobândă reportată și termeni și poate limita gradul în care investitorii pot exercita controlul după ce s-au angajat să investească. Alternativ, un nou manager poate oferi un set mai bun de termeni și drepturi investitorilor și o mulțime de acces direct, dar poate să nu aibă același tip de istoric sau să opereze într-un sector mai puțin cunoscut.

Din cauza acestui echilibru, este important să aveți o imagine completă a unei oportunități de investiție și o evaluare completă înainte de a lua o decizie de a investi (sau nu). Un instrument care poate fi util investitorilor este un document de punctaj care permite evaluarea fiecărui element al unei oportunități în mod izolat și apoi șansa de a vedea și gândi investiția în ansamblu, mai degrabă decât să se concentreze asupra părților sale componente.

Acest lucru este util deoarece, de prea multe ori, investitorii cad în capcana lipsei de investiții bune din cauza uneia sau a două probleme care primesc prea multă atenție în raport cu imaginea completă sau, dimpotrivă, ratează semnele de avertizare asupra unei investiții proaste din cauza uneia pozitive copleșitoare. factor. Un bun proces de investiții este cel care pune accent pe o perioadă de colectare a datelor în care deciziile nu sunt luate și culminează cu o perioadă de luare a deciziilor care se încheie atunci când este disponibilă o imagine mai completă. Acest lucru permite ca oportunitățile și problemele lor să fie puse într-o perspectivă adecvată.

Dar ai grijă la defecte fatale

În timp ce viziunea holistică tinde să fie cel mai bun loc pentru a lua decizii, este important să fii atent la defecte fatale într-o investiție potențială. Acestea sunt probleme care în sine schimbă întreaga perspectivă pentru o investiție.

Un exemplu perfect în dezvoltarea imobiliară este un proiect care are o economie excelentă, o sponsorizare cu experiență, condiții excelente și o locație și închiriere excelente, dar se întâmplă și să fie situat pe o proprietate contaminată.

Nu este adecvat să punctați problema de mediu într-o secțiune a unei analize și să spuneți că aspectele pozitive depășesc cele negative - aceasta este o problemă care trebuie înțeleasă pe deplin și în sine poate (și ar trebui) să poată elimina o oportunitate din setul de considerație.

Acesta este doar un exemplu, dar ideea în general este că un tablou de bord poate ajuta la menținerea perspectivei, dar nu ar trebui să depășească judecata ulterioară dacă există probleme care compromit investiția în sine.

Concluzie

Există o mulțime de oportunități disponibile pentru investitorii imobiliari privați de a pune capital la lucru, iar ofertele private pot fi o sursă excelentă de investiții interesante care pot mări portofoliul unui investitor.

În același timp, aceste investiții necesită atenție din partea investitorului. Sperăm că acest rezumat vă va pune pe drumul cel bun pentru a explora clasa de investiții și vă va ajuta să începeți să vă construiți programul sau portofoliul.