Wie man private Immobilienfondsinvestitionen versteht und bewertet

Zusammenfassung

In einem Marktumfeld, in dem es immer schwieriger wird, hochwertige Renditen an den Aktien- und Anleihemärkten zu erzielen, wenden sich viele alternativen Anlagen zu. Das Versprechen von Alternativen besteht darin, die Portfoliorenditen zu verbessern und Anlegern einzigartige, ungenutzte Möglichkeiten zu bieten, in weniger effiziente Märkte zu investieren; Gleichzeitig stellen diese Investitionen Anleger vor neue Herausforderungen und Probleme.

Während es eine Vielzahl alternativer Investments gibt, sind private Immobilienangebote eine der wichtigsten Optionen im alternativen Bereich, unabhängig davon, ob es sich um die Investition in Fonds oder eine bestimmte Immobilie handelt. Dieser Artikel stellt die Vorteile und Herausforderungen von Investitionen in private Immobilienangebote vor und gibt einige Tipps zur Bewertung dieser Investitionen.

Aber bevor wir einsteigen, ein kurzer Programmierhinweis. Zwei der gebräuchlichsten Mittel zur Investition in Immobilien – Real Estate Investment Trusts (REITs) und direktes Eigentum an Immobilien – werden hier nicht behandelt und sind Thema eines zukünftigen Artikels. Dieser Artikel konzentriert sich auf Investitionen, die kleiner und zielgerichteter sind als der typische REIT, aber weniger kompliziert und zeitintensiv als direktes Eigentum. Das heißt, in einen Fonds oder ein Projekt zu investieren, das von einem professionellen Investmentmanager eines Drittanbieters verwaltet wird.

In den letzten Jahren haben private Immobilienfonds laut Preqin konstant Geld zwischen 20 und 40 Milliarden US-Dollar pro Quartal aufgebracht. Es werden mehrere verschiedene Anlagethemen eingesetzt, die sich durch bestimmte Risikoprofile skalieren: von „Kern“ (sichere, erstklassige Immobilien) bis „opportunistisch“ (stark gehebelte Anlagen mit geringen bis keinen Cashflows). Übrigens sind opportunistische Fonds derzeit die beliebteste Wahl für Investoren, gemessen an geschlossenen Fonds und insgesamt aufgenommenem Kapital.

Investitionen in private Immobilienfondsangebote

Für viele Privatanleger, die in Immobilien investieren möchten, besteht die beste Option darin, in Vermögenswerte zu investieren, die von einem externen, professionellen Anlageverwalter (als „Sponsor“ bezeichnet) erworben und verwaltet werden. Dies kann in Form eines Fonds für eine einzelne, spezifische Investition oder einer hybriden Struktur erfolgen, die bestehende Vermögenswerte mit zukünftigen Akquisitionen kombiniert. Solche Investitionen haben viele Vorteile:

• Der Investor profitiert von der Erfahrung des Sponsors, dessen Hauptaugenmerk in der Regel auf Immobilieninvestitionen liegt und der häufig einen von einem Team von Fachleuten geführten Betrieb aufgebaut hat.
• Die Investitionskosten sind in der Regel im Voraus bekannt und werden im Vertrag in Form von Managergebühren, Carried Interest und anderen Vorteilen festgelegt.
• Investitionen können in eine Vielzahl von Anlagearten und -größen getätigt werden, und selbst für einen kleineren Anleger ist eine effektive Diversifikation möglich; Anleger können auch in strukturierte Produkte wie Senior Loans, Mezzanine Debt, Preferred Equity oder LP Equity investieren, die jeweils in der Regel spezielle Fachkenntnisse und Beziehungen erfordern und bei denen eine einmalige Investition schwierig sein kann.
• Abhängig vom Umfang der Investition des Investors im Verhältnis zum gesamten Fonds oder Projekt hat der Investor möglicherweise die Möglichkeit, einen sinnvollen Beitrag zu Entscheidungen in Bezug auf Akquisitionen, Verwaltung, Finanzierung und Veräußerung von Vermögenswerten zu leisten.
• Gleichzeitig ist die tägliche Verwaltung in der Regel eine Pflicht des Sponsors und wird nicht zu einer Ablenkung von den anderen Aktivitäten eines Investors. Dies ist besonders wichtig für einen diversifizierten Manager, der über die operative Verwaltung von Immobilien hinaus möglicherweise wichtigere Aufgaben hat.

Die oben genannten Vorteile sind wertvoll; Es gibt jedoch auch Aspekte, die bei Investitionen in private Immobilienangebote zu berücksichtigen sind. Und während die meisten Manager Anlegern, die ihre Gelegenheit bewerten, eine Menge Informationen zur Verfügung stellen (und in vielen Fällen sogar gesetzlich dazu verpflichtet sind), überprüfen sie diese Informationen und verwenden sie, um zu einer klaren Grundlage für eine Investitionsentscheidung zu gelangen. oder nicht, verbleibt in den Händen des Investors.

Effektiv in private Immobilienangebote investieren

Private Immobilienangebote gibt es in einer Vielzahl von Strategien, Zielen und Strukturen, und ein privater Investor muss gut darin werden, die Besonderheiten jedes Angebots zu verstehen und einzuschätzen, um effektiv zu sein. Dieser Abschnitt hilft Ihnen dabei, darüber nachzudenken, wie diese Art von Anlage in Ihr Portfolio passen könnte, und welche Schlüsselbereiche Sie bei der Bewertung neuer Möglichkeiten berücksichtigen sollten.

Die zugrunde liegende Anlage selbst

Warren Buffett hat ein großartiges Sprichwort: „Wenn ein Management mit einem Ruf für Brillanz ein Unternehmen mit einem Ruf für schlechte Wirtschaft anpackt, bleibt der Ruf des Unternehmens intakt.“ Dasselbe gilt für die Immobilienbranche, und daher ist die erste und wichtigste Frage, die bei einer neuen Gelegenheit gestellt wird, oft, was genau die Investition ist und warum es sich lohnt, sie zu tätigen. Die Immobilienbranche ist eine der vielfältigsten Anlageklassen, die Anlegern zur Verfügung stehen, und sie ist voll von Nischenstrategien und Unternehmen, die einem bestimmten Zweck entsprechen und eine gewisse Rendite bieten. Eines der aufregenden Dinge bei Immobilien ist, dass Sie so konservative Investitionen wie Low-Leverage-Darlehen auf urbane Trophy-Assets finden können, die ein ähnliches Profil wie Investitionen in Anleihen mit hoher Bonität haben, bis hin zu hochspekulativen Entwicklungsprojekten, die höhere Renditen erzielen können wie ein VC-Fonds oder eine Small-Cap-Aktienanlage. Und alles dazwischen.

Während es ein viel zu breites Thema ist, jede auf dem Markt verfügbare Gelegenheit durchzugehen, um hier behandelt zu werden, sollten Sie bedenken, dass diese enorme Vielfalt existiert. Und es ist nützlich, darüber nachzudenken, wie man eine Reihe von Fragen formuliert, die das „Was“ einer potenziellen Investition ans Licht bringen können. Wo passt es in das Spektrum der Möglichkeiten?

Beginnen Sie mit dem ROC

Oft ist es ein guter Ausgangspunkt, den Sponsor seine eigenen Annahmen und Pro-Forma-Finanzprognosen in Bezug auf die Investition oder den Fonds vorlegen zu lassen. Ein hochqualifizierter Sponsor wird seine Pro-Forma-Finanzdaten zur Überprüfung vorbereiten und kann detaillierte Fragen zu seiner Strategie, seinen Annahmen und Ergebnissen beantworten und erklären, wie und warum die Struktur, die er aufbaut, funktioniert. Obwohl dies offensichtlich erscheinen mag, gibt es unzählige Anleger, die ohne diese Informationen investieren, basierend auf dem Wunsch nach einem Engagement in einem Manager oder einer Anlageklasse und ohne eine detaillierte Erklärung des Geschäfts.

Sobald Sie die Finanzdaten haben, sollte eine detaillierte Überprüfung es Ihnen ermöglichen, eine Reihe von Fragen zu entwickeln, um die Gelegenheit weiter zu bewerten. Es gibt unzählige Ansätze zur Bewertung von Pro-Forma-Finanzdaten und zur Bewertung eines Geschäftsmodells, und zu viele, um sie hier im Detail zu behandeln. Aber ich werde hier einen besonders nützlichen im Immobilienbereich erwähnen – den Return on Cost (ROC).

Ich definiere ROC als das, was Sie erhalten, wenn Sie das stabilisierte Einkommen (Nettobetriebseinkommen) einer Immobilie durch ihre Gesamtkosten dividieren, einschließlich der Kosten für den Kauf, die Verbesserung, die Entwicklung, das Leasing, die Finanzierung usw. ( inklusive aller Gebühren). Hier ist die Formel:

Return on Cost = ([Potenzielle Bruttomiete] – [Kosten für Leerstand und uneinbringliche Forderungen] – [Betriebskosten]) / ([Grundstücks- und Projektkosten] + [Projektbezogene Gebühren und Kosten] + [Sonstige Kosten])

Nehmen wir ein einfaches Beispiel: Sie kaufen ein Stück Land für 700.000 $ und investieren 300.000 $, um es zu entwickeln, und vermieten es an einen Mieter, der 70.000 $ Miete zahlt und alle Betriebskosten deckt. Ihr ROC beträgt dann 7,0 % = 70.000 USD / (700.000 USD + 300.000 USD) . Eine einfache Möglichkeit, sich diese Zahl vorzustellen, ist die erwartete Rendite der Immobilie in dem Moment, in dem sie stabil ist.

Entdecken Sie die wahre Strategie

Der Return on Cost ist deshalb so nützlich, weil er Ihnen eine Grundlage für das Stellen von Fragen bietet. Wenn der geplante ROC für zu erwerbende Immobilien in einem Fonds 7,0 % beträgt, der Fondsmanager den Anlegern aber eine Rendite von 12,0 % verspricht, dann liegt offensichtlich eine Diskrepanz vor. Und die Frage, die gestellt werden kann, ist, was dieser Unterschied ist – ist geplant, die Immobilien zu einem niedrigeren Zinssatz zu finanzieren? Sollen die Immobilien mit einem Aufschlag verkauft werden? Erwartet der Manager, dass die Marktmieten im Laufe der Zeit steigen? Eine Kombination dieser Dinge? etwas anderes?

Die Antwort auf diese Frage (was ist die Trennung?) wird Ihnen normalerweise sagen, was die „wirkliche“ Strategie des Managers ist und welches das inhärente Risiko ist, das er von Ihnen verlangt. Die Kenntnis der Strategie wiederum wird Ihnen helfen, eine fundiertere Entscheidung über die Investition zu treffen – glauben Sie beispielsweise, wenn die Unterbrechung das zukünftige Mietwachstum ist, glauben Sie an diese These? Wenn es sich um einen Verkauf der Immobilie zu einem Aufschlag in ein paar Jahren handelt, gibt es Beweise dafür, dass sie zum vorgeschlagenen Preis verkauft werden kann? Und so weiter.

Stimmen die rechtlichen Bedingungen mit der Strategie überein?

Neben der Entwicklung eines Verständnisses für die Anlagestrategie ist es (insbesondere bei Fondsanlagen) wichtig, die vertraglichen Verpflichtungen des Sponsors in Bezug auf die Strategie zu verstehen. In vielen Fällen hat ein Sponsor möglicherweise einen bestimmten Geschäftsplan, der den Anlegern mitgeteilt wird, aber eine breitere Palette von Optionen, wenn es um die gesetzlichen Anforderungen geht, die in seinem Fondsbetriebsvertrag festgelegt sind. Eine gewisse Flexibilität ist garantiert, aber wenn Sie nicht aufpassen, können Sie am Ende mit einer Reihe von Investitionen enden, die sich stark von dem unterscheiden, was ursprünglich beabsichtigt war. Zumindest ist es wichtig zu verstehen, welche Flexibilität ein Sponsor haben kann, und es ist normalerweise ratsam, ein gewisses Gefühl für die Flexibilität zu haben, die Sie bereit sind, angesichts der Qualität des Sponsors zu bieten.

Natürlich ist dieses Element einfacher, wenn es sich bei der Gelegenheit um eine bestimmte Immobilie (und nicht um einen Fonds) handelt, aber selbst dort ist es wichtig zu verstehen, welche Optionen dem Fonds oder Sponsor rechtlich zur Verfügung stehen, da sich alle Investitionen im Laufe der Zeit entwickeln.

Sponsoring-Probleme

Bei einer Investition in ein privates Immobilienangebot (und insbesondere bei der Betrachtung eines Fonds) ist die wichtigste Komponente neben der Investition selbst das Sponsoring. Die Dienstleistung, die Sie „kaufen“, wenn Sie in ein privates Angebot investieren, ist zu einem großen Teil die Erfahrung, das Know-how, die Beziehungen und die Vertrauenswürdigkeit des Sponsors. Die Bewertung dieser Elemente im Voraus ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition. Diese Person oder Organisation ist dafür verantwortlich, mit Ihrem Kapital die richtigen Entscheidungen zu treffen, in Bezug darauf, welche Investitionen Sie erwerben, welche Managemententscheidungen Sie treffen und wie Sie als Investor behandelt werden sollen.

Dieses Element ist oft der schwierigste Teil beim Underwriting von privaten Angeboten. Es steht im Gegensatz zur Bewertung der Investition selbst, bei der die meisten Überlegungen auf Fakten, Beweisen und Zahlen basieren. Die Wahl eines guten Sponsors ist meist eine qualitative Übung.

Viele Gruppen haben mit gemischten Ergebnissen versucht, den Sponsorenbewertungsprozess mit einer sorgfältigen Überprüfung der Erfolgsbilanz, Hintergrundprüfungen, langwierigen Fragebögen und dem Vertrauen auf eine Vielzahl von quasi-wissenschaftlichen Indikatoren zu „quantifizieren“.

Andere haben sich weitreichende Regeln gesetzt, um mit diesem Problem umzugehen, die von der Nichtinvestition bei jemandem, der nicht persönlich empfohlen wurde, über die Investition zunächst kleinerer und dann größerer Beträge, wenn sich die anfängliche Investition als erfolgreich erwiesen hat, bis hin zu einer ganzen Reihe von eigenwilligeren Entscheidungsregeln reichen und Bewertungsmethoden.

Obwohl diese Ansätze oft einen gewissen gesunden Menschenverstand haben, habe ich nicht gesehen, dass sich beide in der Art und Weise auszahlen, wie sie beabsichtigt sind, um die Rendite eines Anlegers zu sichern. Die Herausforderung besteht darin, dass sich die Anleger nach den Überprüfungen und den eingereichten Berichten am Ende des Tages in der Regel wieder am selben Ort wiederfinden, an dem sie angefangen haben – sie müssen eine qualitative Entscheidung darüber treffen, ob sie einer Person oder Gruppe vertrauen Manager, das vorgeschlagene Investitionsprogramm erfolgreich durchzuführen.

Leider gibt es keine Wunderwaffe für dieses Urteil, aber es gibt drei nützliche Strategien, die bei der Bewertung berücksichtigt werden sollten.

Suchen Sie nach der Geschichte, nicht nach der Partitur

Versuchen Sie zunächst, beim Abschließen der Bewertung des Sponsors eher eine Geschichte als eine Punktzahl aufzubauen. Das Ziel ist zu verstehen, welche Erfahrungen diese Person gemacht hat, was diese Erfahrungen über sie aussagen und wie diese Erzählung in die Zukunft wachsen wird. Es ist oft schwierig und zeitaufwändig, die Geschichte einer Person zu lernen (was zum Teil der Grund dafür ist, dass man sich so sehr auf stilisierte Fakten und Erfolgsbilanzen verlässt), aber wenn Sie dies tun, sind Sie in der besten Position, um zu verstehen, was als nächstes passieren könnte und wie diese Person kann unter anderen Umständen reagieren.

Skill- und Ressourcen-Match

Eine zweite Strategie besteht darin, sich genau darauf zu konzentrieren, welche Fähigkeiten für eine erfolgreiche Investition erforderlich sind und wie der Manager diese spezifischen Elemente einbringt. Wenn die Investitionsthese auf der Fähigkeit eines Sponsors beruht, ein Gebäude zu bauen, hat er diese Fähigkeit? Oder haben sie es an eine kompetente Gruppe vermietet? Wenn der Erfolg eines Fonds eine hochrangige statistische Analyse erfordert, verfügt der Sponsor über Kenntnisse in diesem Bereich? Welche Kernkompetenzen bringt der Sponsor mit und passen sie gut zu den getätigten Investitionen? Ist das Puzzle vollständig, oder gibt es ein störendes Loch in der Mitte? Zu oft konzentrieren sich Anleger auf allgemeine Verallgemeinerungen, die in der aktuellen Situation möglicherweise nicht relevant sind. Ein Sponsor war vielleicht sehr erfolgreich bei der Verwaltung eines Portfolios bestehender Wohnhäuser, aber werden diese Fähigkeiten jetzt anwendbar sein, wenn er Einzelhandelsflächen für den Bau von Einkaufszentren erwirbt? Oder in industrielle Mehrwertprojekte investieren? Oder etwas anderes?

In engem Zusammenhang mit den erforderlichen Fähigkeiten steht, welche anderen Ressourcen benötigt werden. Wenn der Sponsor zum Beispiel Kredite unterzeichnen muss, hat er die Kapazität dazu? Wenn sie möglicherweise bei jeder Transaktion Bargeld einzahlen müssen, haben sie das Bargeld (oder zumindest die Möglichkeit, es zu bekommen)? Wenn die Investitionen ein Team von Fachleuten erfordern, ist dieses Team vorhanden?

Anreizausrichtung

Schließlich ist es wichtig, die Anreize eines Sponsors zu bewerten (und vergessen Sie nicht die nicht-finanziellen). Anreize werden die Entscheidungen des Sponsors nicht vollständig bestimmen, aber sie haben sicherlich eine wichtige Stimme. Finanzielle Anreize können je nach der vorgeschlagenen Anlagestruktur und dem Gesamtgeschäft des Sponsors erheblich variieren. Nicht-finanzielle Anreize variieren je nach Geschäft des Sponsors, seinen Prioritäten und den Umständen, mit denen er konfrontiert ist. Sie werden auch weitgehend von der Persönlichkeit, dem Charakter und der Geschichte des Sponsors beeinflusst. Der nächste Abschnitt konzentriert sich auf finanzielle Anreize.

Sponsorenvergütung bei privaten Immobilieninvestitionen

Gebühren und Carried Interest

Mit dem Aufkommen kostengünstiger ETFs und dem breiten Erfolg moderner Investmentmanagement-Ideen ist es heutzutage schwierig, eine Diskussion über eine Investition ohne eine Diskussion über Gebühren und Carried Interest zu führen. Dies ist ein schwieriges Thema, wenn es um Immobilieninvestitionen geht, da die Branche in Bezug auf die Art und Weise, wie Sponsoren bezahlt werden, immer noch ein bisschen wie ein Wilder Westen ist. Die meisten anderen Anlageklassen halten sich zwar nicht perfekt an einen Standard, aber zumindest an eine grundlegende etablierte Orthodoxie darüber, was berechnet und wie die Dinge strukturiert werden sollten. Nicht so bei Immobilienfonds.

Der treibende Faktor dahinter ist, dass ein Immobilien-Investmentfonds erstens unterschiedlich viel Verwaltungszeit und -aufwand erfordert und zweitens sehr strukturiert und kapitalintensiv ist – und daher eine Vielzahl von potenziellen Kapitaloptionen und -alternativen hat, die in Betracht gezogen werden wenn eine Investition von einem Sponsor getätigt wird (wobei die Geldbeschaffung durch ein privates Angebot nur eine ist).

Auf der Grundlage des oben Gesagten kann beispielsweise eine ziemlich hohe Gebühr für ein Entwicklungsprojekt durchaus angemessen sein, bei dem ein Sponsor Vollzeitmitarbeiter einstellen muss, um das Projekt zu verwalten und sich auf das Projekt zu konzentrieren, oder für eine spezialisierte Fremdkapitalanlage, die einen großen Betrag erfordert Zeit für die Geschäftsentwicklung, um neue Möglichkeiten zu identifizieren und auszuhandeln. Dieselben Gebühren können für einen langfristigen Buy-and-Hold-Fonds, der nichts anderes tut, als Immobilien zu erwerben und darauf zu sitzen, völlig unangemessen sein.

Alternative Optionen, die dem Sponsor zur Verfügung stehen, beeinflussen auch, was die richtige Wirtschaftlichkeit ist. Während beispielsweise ein Anleger möglicherweise eine geringe Beteiligung an einem Fonds bevorzugt, ist es möglicherweise nicht möglich, den gewünschten Preis des Anlegers auszuhandeln, wenn der Sponsor in der Lage ist, seine Transaktionen unter Verwendung von hochverzinslichen Schuldtiteln (oder einer anderen Alternative) wettbewerbsfähig abzuschließen egal was als fair empfunden wird.

Bei Immobilien ist es wichtig, bei jeder Transaktion ein Verständnis für die Elemente des Risikos und der Anstrengungen zu entwickeln, die von jeder Partei unternommen werden, sowie für die Höhe der diskutierten Rendite, und zu versuchen, eine Vereinbarung zu treffen, in der diese Dinge aufeinander abgestimmt sind. Wenn dies der Fall ist, ist die Struktur wahrscheinlich angemessen, aber wenn nicht, sollte der Anleger sorgfältig über die Gründe für die Investition nachdenken.

Probleme im Zusammenhang mit bestimmten Bedingungen

Es gibt eine Vielzahl von Begriffen im Zusammenhang mit privaten Immobilienanlagen, die es zu beachten gilt. Ein Teilsatz ist hier enthalten, wird aber nicht in der Tiefe behandelt. Häufig sind die Berater und Anwälte eines Anlegers gut positioniert, um diese Punkte für eine bestimmte Anlage zu bewerten und eine Anleitung zu geben, was typisch und angemessen ist. Zumindest ist es ratsam, die Bedingungen für jeden dieser Punkte in einer vorgeschlagenen Investition zu kennen, damit die Investitionsentscheidung mit einem vollständigen Bild getroffen werden kann.

• Ermessen/Autorität – Inwieweit hat der Investor das Recht, sich an der Bewertung einer potenziellen Transaktion zu beteiligen, unter welchen Umständen und auf welche Weise?
• Liquidität/Auszahlungen – Wann erhält der Anleger seine ursprüngliche Investition zurück? Auf welche Weise erfolgt die Rückzahlung? Was passiert, wenn die Rückzahlung nicht planmäßig erfolgt?
• Förderbedingungen – Wie werden Anlegergelder dem Fonds/Unternehmen zur Verfügung gestellt? Nach welchem ​​Zeitplan und mit welchen Kontrollen?
• Zusätzliche Mittel – Was passiert, wenn zusätzliche Mittel erforderlich sind, die nicht vorgesehen waren?
• Behandlung von Anlegergeldern – Werden Anlegergelder gegenüber anderen Fonds bevorzugt behandelt? Auf welche Weise?
• Investor 's Return – Wie wird die Rendite für den Investor berechnet? Wie werden sie mit dem Sponsor aufgeteilt?
• Sonstige Finanzierung – Kann der Sponsor/Beteiligungsgesellschaft neben dem Kapital des Investors auch eine Finanzierung sicherstellen? Unter welchen Bedingungen und zu welchen Zeiten?
• Andere Anforderungen von Investoren – Muss der Investor etwas anderes als sein Kapital im Zusammenhang mit der Transaktion bereitstellen? Und vor allem: Gibt es Vereinbarungen, die Investoren unterschreiben oder Sicherheiten leisten müssen?
• Zahlungsausfall – Was passiert, wenn entweder der Investor oder der Sponsor seinen Verpflichtungen nicht nachkommt? Was sind die Heilmittel? Was ist der Prozess?
• Sonstige Kosten – Gibt es Kosten für die Investition, die über die vom Sponsor berechneten hinausgehen?
• Berichterstattung – Welche Berichterstattung muss Anlegern zur Verfügung gestellt werden, und was passiert, wenn sie nicht bereitgestellt wird?

Natürlich ist dies nur eine unvollständige Liste, und es gibt eine Vielzahl von Problemen, die für bestimmte Arten von Investitionen, Sponsoren oder Strukturen spezifisch sind. Letztlich muss die ganzheitliche Betrachtung der Investition Sinn machen.

Alles zusammenfügen

Während die bisherigen Abschnitte die wichtigsten Punkte darlegen, die bei einer Investition in ein privates Immobilienangebot zu berücksichtigen sind, wird keine Investition alle Kästchen ankreuzen. In gewisser Weise ist dies beabsichtigt. Es gibt einen Markt für diese Art von Investitionen, und der Preis, den ein Investor für sein Kapital verlangen kann, ist oft umgekehrt proportional zur Nachfrage nach der Investition auf dem Markt. Beispielsweise verlangt ein sehr erfahrener Sponsor, der in einen nachgefragten Sektor investiert, häufig sponsorfreundliche Gebühren, Carried Interest und Konditionen und kann den Grad einschränken, in dem Anleger nach der Verpflichtung zur Investition Kontrolle ausüben können. Alternativ kann ein neuer Manager bessere Bedingungen und Anlegerrechte und viel direkten Zugang bieten, aber möglicherweise nicht die gleiche Art von Erfolgsbilanz aufweisen oder in einem weniger bekannten Sektor tätig sein.

Aufgrund dieser Ausgewogenheit ist es wichtig, sich ein vollständiges Bild einer Investitionsmöglichkeit und eine vollständige Bewertung zu machen, bevor man sich entscheidet, zu investieren (oder nicht). Ein Werkzeug, das für Investoren nützlich sein kann, ist ein Scorecard-Dokument, das die isolierte Bewertung jedes Elements einer Gelegenheit ermöglicht und dann die Möglichkeit bietet, die Investition als Ganzes zu betrachten und darüber nachzudenken, anstatt sich auf ihre Bestandteile zu konzentrieren.

Dies ist nützlich, da Anleger zu oft in die Falle tappen, gute Investitionen zu verpassen, weil ein oder zwei Probleme im Verhältnis zum Gesamtbild zu viel Aufmerksamkeit erhalten, oder umgekehrt die Warnsignale für eine schlechte Investition aufgrund eines überwältigenden Positivs übersehen Faktor. Ein guter Anlageprozess betont eine Datenerhebungsphase, in der keine Entscheidungen getroffen werden, und gipfelt in einer Entscheidungsfindungsphase, die abgeschlossen ist, wenn ein vollständigeres Bild verfügbar ist. Dadurch können Chancen und deren Probleme ins rechte Licht gerückt werden.

Aber achten Sie auf fatale Fehler

Während die ganzheitliche Sichtweise tendenziell der beste Ort ist, um Entscheidungen zu treffen, ist es wichtig, bei einer potenziellen Investition nach schwerwiegenden Fehlern Ausschau zu halten. Dies sind Themen, die an und für sich die gesamten Aussichten für eine Investition verändern.

Ein perfektes Beispiel in der Immobilienentwicklung ist ein Projekt mit ausgezeichneter Wirtschaftlichkeit, erfahrenem Sponsoring, günstigen Konditionen und ausgezeichneter Lage und Miete, das sich aber auch auf einem kontaminierten Grundstück befindet.

Es ist nicht angemessen, das Umweltproblem in einem Abschnitt einer Bewertung zu bewerten und zu sagen, dass die positiven Aspekte die negativen überwiegen – dies ist ein Problem, das gründlich verstanden werden muss und an und für sich in der Lage sein kann (und sollte), eine Chance zu beseitigen der Betrachtungssatz.

Dies ist nur ein Beispiel, aber der Punkt im Großen und Ganzen ist, dass eine Scorecard helfen kann, den Überblick zu behalten, aber nicht das weitere Urteil überwiegen sollte, wenn es Probleme gibt, die die Investition an und für sich gefährden.

Fazit

Es gibt sehr viele Möglichkeiten für private Immobilieninvestoren, Kapital einzusetzen, und private Angebote können eine großartige Quelle für interessante Investitionen sein, die das Portfolio eines Investors erweitern können.

Gleichzeitig erfordern diese Investitionen Sorgfalt seitens des Anlegers. Hoffentlich bringt Sie diese Zusammenfassung auf den richtigen Weg, um die Anlageklasse zu erkunden, und hilft Ihnen beim Aufbau Ihres Programms oder Portfolios.