Как понять и оценить инвестиции частного фонда недвижимости

Управляющее резюме

В условиях рынка, когда становится все труднее получать высококачественную прибыль на рынках акций и облигаций, многие обращаются к альтернативным инвестициям. Альтернативы обещают повысить доходность портфеля и предоставить инвесторам уникальные, неиспользованные возможности для инвестирования в менее эффективные рынки; в то же время эти инвестиции создают новый набор проблем и проблем для инвесторов.

Хотя существует множество доступных альтернативных инвестиций, одним из наиболее важных вариантов в пространстве альтернатив являются предложения частной недвижимости, независимо от того, идет ли речь об инвестировании в фонды или конкретную недвижимость. В этой статье будут представлены преимущества и проблемы инвестирования в частные предложения недвижимости, а также даны некоторые советы по оценке этих инвестиций.

Но прежде чем мы перейдем к делу, небольшая заметка по программированию. Два наиболее распространенных способа инвестирования в недвижимость — инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и прямое владение недвижимостью — здесь не рассматриваются и станут темой одной из будущих статей. В этой статье основное внимание будет уделено инвестициям, которые меньше и более целенаправленны, чем обычные REIT, но менее трудоемки и требуют меньше времени, чем прямое владение. То есть инвестирование в фонд или проект, которым управляет профессиональный сторонний инвестиционный менеджер.

По словам Прекина, в последние годы частные фонды недвижимости собирали деньги на стабильном уровне в диапазоне от 20 до 40 миллиардов долларов в квартал. Существует несколько различных инвестиционных тем, которые масштабируются в соответствии с определенными профилями риска: от «основных» (безопасные, трофейные объекты) до «оппортунистических» (инвестиции с высокой долей заемных средств, практически без денежных потоков). Между прочим, оппортунистические фонды являются наиболее популярным выбором для инвесторов прямо сейчас, с точки зрения закрытых фондов и привлеченного совокупного капитала.

Инвестиции в предложения частных фондов недвижимости

Для многих частных инвесторов, стремящихся инвестировать в недвижимость, лучшим вариантом является инвестирование в активы, приобретаемые и управляемые сторонним профессиональным инвестиционным менеджером (называемым «спонсором»). Это может быть фонд для одной конкретной инвестиции или гибридная структура, которая сочетает в себе существующие активы с будущими приобретениями. Такие инвестиции имеют множество преимуществ:

• Инвестор извлекает выгоду из опыта спонсора, чье основное внимание обычно сосредоточено на инвестировании в недвижимость и который часто имеет налаженные операции, управляемые командой профессионалов.
• Стоимость инвестирования обычно известна заранее и прописана в контракте с точки зрения вознаграждения управляющего, процентных ставок и других преимуществ.
• Инвестиции могут осуществляться в активы самых разных типов и размеров, а эффективная диверсификация возможна даже для небольшого инвестора; инвесторы также могут инвестировать в структурированные продукты, такие как кредиты с приоритетным приоритетом, мезонинный долг, привилегированные акции или акции LP, каждый из которых обычно требует специальных знаний и отношений, и в них может быть сложно инвестировать на разовой основе.
• В зависимости от масштаба инвестиций инвестора по отношению к общему фонду или проекту, у инвестора может быть возможность внести значимый вклад в решения, касающиеся приобретения, управления, финансирования и отчуждения активов.
• В то же время повседневное управление, как правило, является обязанностью спонсора и не отвлекает инвестора от другой деятельности. Это особенно важно для диверсифицированного управляющего, у которого могут быть более насущные обязанности, помимо оперативного управления недвижимостью.

Вышеуказанные преимущества ценны; однако есть также вопросы, которые следует учитывать при инвестировании в частные предложения недвижимости. И хотя большинство менеджеров предоставят большой объем информации инвесторам, оценивающим свои возможности (и фактически во многих случаях они обязаны это делать по закону), изучая эту информацию и используя ее, чтобы прийти к четкой основе для принятия решения об инвестировании, или нет, остается в руках инвестора.

Эффективное инвестирование в частные предложения недвижимости

Частные предложения в сфере недвижимости бывают разных стратегий, целей и структур, и частный инвестор должен хорошо понимать и оценивать специфику каждого предложения, чтобы быть эффективным. Этот раздел поможет вам начать обдумывать, как этот тип инвестиций может вписаться в ваш портфель, а также ключевые области, которые следует учитывать при оценке новых возможностей.

Базовая инвестиция сама по себе

У Уоррена Баффета есть отличная поговорка: «Когда руководство с блестящей репутацией берется за бизнес с плохой экономической репутацией, репутация бизнеса остается неизменной». То же самое верно и в сфере недвижимости, и поэтому часто первый и самый важный вопрос, который задают о новой возможности, заключается в том, что именно представляют собой инвестиции и почему их стоит делать. Индустрия недвижимости является одним из самых разнообразных классов активов, доступных для инвесторов, и она полна нишевых стратегий и предприятий, которые соответствуют определенной цели и предлагают определенную прибыль. Одна из захватывающих особенностей недвижимости заключается в том, что вы можете найти как консервативные инвестиции, такие как кредиты с низким кредитным плечом на городские трофейные активы, которые имеют профиль, аналогичный инвестициям в облигации с высоким кредитом, так и весьма спекулятивные девелоперские проекты, которые могут принести более высокую доходность. например, венчурный фонд или инвестиции в акционерный капитал с малой капитализацией. И все между ними.

Хотя рассмотрение каждой возможности, доступной на рынке, является слишком широкой темой, чтобы охватить ее здесь, стоит помнить, что существует огромное разнообразие. И полезно подумать о том, как сформулировать набор вопросов, которые могут выявить «что» о потенциальных инвестициях. Какое место он занимает в спектре возможностей?

Начните с РПЦ

Часто хорошей отправной точкой является получение от спонсора собственных предположений и предварительных финансовых прогнозов в отношении инвестиций или фонда. Высококачественный спонсор подготовит предварительную финансовую отчетность для рассмотрения и сможет ответить на подробные вопросы о своей стратегии, предположениях и результатах, а также объяснить, как и почему работает структура, которую они строят. Хотя это может показаться очевидным, существует множество инвесторов, которые будут инвестировать без этой информации, основываясь на желании получить доступ к управляющему или классу активов и без подробного объяснения бизнеса.

Когда у вас есть финансовые данные, подробный обзор должен позволить вам разработать набор вопросов для дальнейшей оценки возможности. Существует бесчисленное множество подходов к оценке предварительных финансовых показателей и оценке бизнес-моделей, и их слишком много, чтобы подробно рассмотреть их здесь. Но я упомяну здесь об одном особенно полезном в сфере недвижимости — окупаемости затрат (ROC).

Я определяю ROC как то, что вы получите, если вы разделите стабилизированный доход от собственности (чистый операционный доход) на ее общую совокупную стоимость, включая затраты на ее покупку, улучшение, развитие, сдачу в аренду, финансирование и т. д. ( включая все сборы). Вот формула:

Рентабельность затрат = ([Потенциальная валовая арендная плата] - [Расходы на пустующие помещения и безнадежные долги] - [Операционные расходы]) / ([Затраты на недвижимость и проект] + [Связанные с проектом сборы и расходы] + [Прочие расходы])

Возьмем простой пример: вы покупаете участок земли за 700 000 долларов и инвестируете 300 000 долларов в его развитие и сдаете его в аренду арендатору, который платит 70 000 долларов арендной платы и покрывает все эксплуатационные расходы. Тогда ваш ROC равен 7,0% = 70 000 долл. США / (700 000 долл. США + 300 000 долл. США) . Простой способ представить это число как ожидаемую доходность собственности в тот момент, когда она стабильна.

Раскройте истинную стратегию

Причина, по которой рентабельность затрат так полезна, заключается в том, что она дает вам основу для вопросов. Если запланированный ROC для объектов, которые будут приобретены в фонде, составляет 7,0%, но управляющий фондом обещает инвесторам возврат в размере 12,0%, то, очевидно, существует несоответствие. И вопрос, который может быть задан, заключается в том, в чем заключается эта разница — планируется ли финансировать недвижимость по более низкой ставке? Продать недвижимость с наценкой? Дело в том, что управляющий ожидает, что рыночная арендная плата со временем будет расти? Сочетание этих вещей? что-то другое?

Ответ на этот вопрос (что такое разъединение?) обычно подскажет вам, какова «настоящая» стратегия менеджера и каков неотъемлемый риск, на который они просят вас пойти. Знание стратегии, в свою очередь, поможет вам принять более взвешенное решение об инвестициях — например, если разъединением является будущий рост арендной платы, верите ли вы в этот тезис? Если речь идет о продаже имущества с премией через несколько лет, есть ли доказательства того, что его можно продать по предложенной цене? И так далее.

Соответствуют ли юридические условия стратегии?

Помимо понимания инвестиционной стратегии, важно (особенно для инвестиций в фонды) понимать договорные обязательства спонсора в отношении стратегии. Во многих случаях у спонсора может быть конкретный бизнес-план, которым делятся с инвесторами, но более широкий набор вариантов, когда речь идет о юридических требованиях, установленных соглашением об управлении фондом. Некоторая гибкость будет гарантирована, но если вы не будете осторожны, вы можете в конечном итоге получить набор инвестиций, который сильно отличается от того, что было задумано изначально. Как минимум, важно понимать, какой гибкостью может обладать спонсор, и обычно разумно иметь в виду некоторую гибкость, которую вы готовы предоставить, учитывая качество спонсора.

Очевидно, что этот элемент проще, когда возможность представляет собой конкретное имущество (а не фонд), но даже в этом случае важно понимать, какие варианты законно доступны для фонда или спонсора, поскольку все инвестиции развиваются с течением времени.

Вопросы спонсорства

При инвестировании в частное предложение недвижимости (и особенно при рассмотрении вопроса о фонде) наиболее важным компонентом помимо самих инвестиций является спонсорство. В значительной степени услуга, которую вы «покупаете», инвестируя в частное предложение, — это опыт, ноу-хау, отношения и надежность спонсора. Оценка этих элементов заранее является ключом к успешному инвестированию. Это лицо или организация будут нести ответственность за принятие правильных решений в отношении вашего капитала с точки зрения того, какие инвестиции приобретать, какие управленческие решения принимать и как относиться к вам как к инвестору.

Этот элемент часто является самой сложной частью андеррайтинга частных предложений. Он отличается от оценки самих инвестиций, где большинство соображений основано на фактах, доказательствах и цифрах. Выбор хорошего спонсора — это в основном качественное упражнение.

Многие группы пытались, но со смешанными результатами, «количественно оценить» процесс оценки спонсоров с тщательным анализом послужного списка, проверкой биографических данных, длинными анкетами и опорой на различные квазинаучные индикаторы.

Другие установили для себя общие правила для решения этой проблемы, начиная от отказа инвестировать в кого-либо, кто не был лично рекомендован, до инвестирования сначала меньшего размера, а затем в больших суммах, когда первоначальные инвестиции оказались успешными, и целого ряда более своеобразных правил принятия решений. и методы оценки.

Хотя эти подходы часто имеют некоторую привлекательность для здравого смысла, я не видел, чтобы они полностью окупились в том смысле, в каком они предназначены, с точки зрения обеспечения доходов инвестора. Проблема заключается в том, что после того, как проверки завершены и отчеты сданы, в конце дня инвесторы, как правило, оказываются в том же месте, с которого они начали, — им приходится принимать качественное решение о том, доверяют ли они человеку или группе лиц. менеджеров для успешной реализации предложенной инвестиционной программы.

К сожалению, не существует серебряной пули для принятия такого решения, но есть три полезные стратегии, которые следует учитывать при проведении оценки.

Ищите историю, а не музыку

Во-первых, завершая оценку спонсора, постарайтесь построить историю, а не оценку. Цель состоит в том, чтобы понять, какой опыт был у этого человека, что этот опыт говорит о нем и как этот рассказ будет расти в будущем. Часто бывает трудно и занимает много времени, чтобы узнать чью-то историю (отчасти поэтому существует такая зависимость от стилизованных фактов и послужного списка), но это позволит вам лучше понять, что может произойти дальше, и как этот человек может реагировать при разных обстоятельствах.

Соответствие навыков и ресурсов

Вторая стратегия заключается в том, чтобы сосредоточить внимание на том, какие навыки необходимы для того, чтобы инвестиции были успешными, и на том, как менеджер реализует эти конкретные элементы. Если инвестиционный тезис опирается на способность спонсора построить здание, есть ли у него такой навык? Или они сдали его в аренду компетентной группе? Если для успеха фонда требуется высокоуровневый статистический анализ, обладает ли спонсор знаниями в этой области? Каков основной набор навыков, которые предлагает спонсор, и подходят ли они для инвестиций? Загадка завершена или посередине есть неприятная дыра? Слишком часто инвесторы сосредотачиваются на широких обобщениях, которые могут быть неуместными в текущей ситуации. Спонсор, возможно, был чрезвычайно успешным в управлении портфелем существующих многоквартирных домов, но будут ли эти навыки теперь применимы, когда они приобретают торговые площади для строительства торговых центров? Или инвестировать в промышленные проекты с добавленной стоимостью? Или что-нибудь еще?

С тем, какие навыки необходимы, тесно связано то, какие другие ресурсы необходимы. Например, если спонсор должен подписывать кредиты, есть ли у него возможность это сделать? Если от них могут потребовать вкладывать наличные деньги в каждую транзакцию, есть ли у них наличные деньги (или, по крайней мере, средства для их получения)? Если для осуществления инвестиций требуется команда профессионалов, есть ли такая команда?

Стимулирующее выравнивание

Наконец, важно оценить стимулы спонсора (и не забывать о нефинансовых). Стимулы не будут полностью определять выбор спонсора, но они, безусловно, имеют важное значение. Финансовые стимулы могут существенно различаться в зависимости от предлагаемой инвестиционной структуры и общего бизнеса спонсора. Нефинансовые стимулы будут варьироваться в зависимости от бизнеса спонсора, его приоритетов и обстоятельств, с которыми он сталкивается. На них также будет оказывать большое влияние личность, характер и история спонсора. Следующий раздел будет посвящен финансовым стимулам.

Спонсорское вознаграждение в частном инвестировании в недвижимость

Комиссии и проценты

С появлением недорогих ETF и широким успехом современных идей управления инвестициями в наши дни трудно обсуждать какие-либо инвестиции без обсуждения комиссий и процентных ставок. Это сложная тема, когда речь идет об инвестициях в недвижимость, поскольку отрасль остается чем-то вроде Дикого Запада в отношении того, как платят спонсорам. Большинство других инвестиционных классов имеют если не идеальное соблюдение стандарта, то, по крайней мере, базовые установленные ортодоксальные представления о том, что должно взиматься и как все должно быть структурировано. Не так в фондах недвижимости.

Движущим фактором этого является то, что, во-первых, инвестиционный фонд недвижимости требует разного уровня времени и усилий на управление, а во-вторых, он хорошо структурирован и требует больших капиталовложений, а, следовательно, имеет широкий спектр потенциальных вариантов капитала и альтернатив, которые рассматриваются. когда инвестиции сделаны спонсором (привлечение денег через частное размещение является только одним из них).

На основании вышеизложенного, например, довольно большая плата может быть вполне уместной для девелоперского проекта, требующего от спонсора найма штатных сотрудников для управления проектом и сосредоточения внимания на нем, или для специализированных долговых инвестиций, требующих большого объема время развития бизнеса для выявления и согласования новых возможностей. Те же самые сборы могут быть совершенно неуместными для долгосрочного фонда «покупай и держи», который не делает ничего, кроме приобретения недвижимости и владения ею.

Альтернативные варианты, доступные спонсору, также будут влиять на правильную экономику. Например, в то время как инвестор может предпочесть иметь низкую процентную ставку в фонде, если спонсор может завершить свои сделки на конкурентной основе, используя высокодоходный долг (или другой альтернативный вариант), возможно, не удастся договориться о желаемой инвестором цене. независимо от того, что может считаться справедливым.

Что важно в сфере недвижимости, так это развить понимание каждой сделки с элементами риска и усилий, предпринимаемых каждой стороной, и обсуждаемый уровень прибыли, и попытаться прийти к соглашению, в котором эти вещи согласованы. Если да, то структура, вероятно, подходит, но если нет, то инвестор должен тщательно обдумать свои причины для инвестиций.

Проблемы, связанные с конкретными терминами

Существует множество терминов, связанных с частными инвестициями в недвижимость, которые важно учитывать. Частичный набор включен сюда, но не рассматривается подробно. Часто консультанты и поверенные инвестора имеют все возможности для оценки этих предметов для конкретных инвестиций и предоставления рекомендаций относительно того, что является типичным и разумным. Как минимум, желательно знать условия для каждого из этих пунктов в предлагаемых инвестициях, чтобы решение об инвестировании могло быть принято с полной картиной.

• Дискреция/полномочия – в какой степени инвестор имеет право участвовать в оценке потенциальной сделки, при каких обстоятельствах и каким образом?
• Ликвидность/Выплаты . Когда инвестор получит свои первоначальные инвестиции обратно? Какими средствами будет производиться погашение? Что произойдет, если погашение не произойдет в соответствии с планом?
• Условия финансирования – Как средства инвесторов предоставляются фонду/компании? По какому графику и с какими видами контроля?
• Дополнительное финансирование. Что произойдет, если потребуются дополнительные средства, которые не были запланированы?
• Отношение к фондам инвесторов. Имеют ли фонды инвесторов льготы по сравнению с другими фондами? В каких случаях?
• Доход инвестора – Как рассчитывается доход инвестора? Как они делятся со спонсором?
• Другое финансирование – Может ли спонсор/инвестиционная компания обеспечить финансирование в дополнение к капиталу инвестора? На каких условиях и в какое время?
• Другие требования инвесторов. Должен ли инвестор предоставлять что-либо, связанное со сделкой, кроме своего капитала? Самое главное, есть ли какие-либо соглашения, которые инвесторы должны подписать или обеспечить?
• Дефолт — что произойдет, если инвестор или спонсор не выполнит свои обязательства? Каковы средства правовой защиты? Что это за процесс?
• Прочие затраты . Существуют ли дополнительные затраты на инвестирование помимо тех, которые взимаются спонсором?
• Отчетность – Какая отчетность требуется для предоставления инвесторам, и что произойдет, если она не будет предоставлена?

Конечно, это лишь неполный список, и есть множество вопросов, которые будут характерны для определенных типов инвестиций, спонсоров или структур. В конечном счете, именно целостный взгляд на инвестиции должен иметь смысл.

Собираем все вместе

Хотя в разделах до сих пор изложены основные вопросы, которые следует учитывать при инвестировании в частную недвижимость, ни одна инвестиция не будет отвечать всем требованиям. В некотором смысле, это по замыслу. Для этих видов инвестиций существует рынок, и цена, которую инвестор может взимать за свой капитал, часто обратно пропорциональна спросу на инвестиции на рынке. Например, очень опытный спонсор, инвестирующий в пользующийся спросом сектор, часто будет требовать дружественных спонсору сборов, процентных ставок и условий, а также может ограничивать степень, в которой инвесторы могут осуществлять контроль после принятия решения об инвестировании. С другой стороны, новый менеджер может предоставить лучший набор условий и прав инвестора, а также широкий прямой доступ, но может не иметь такой же репутации или может работать в менее известном секторе.

Из-за этого баланса важно иметь полную картину инвестиционной возможности и полную оценку до принятия решения инвестировать (или не инвестировать). Одним из инструментов, который может быть полезен инвесторам, является документ с оценочной картой, который позволяет оценить каждый элемент возможности в отдельности, а затем дает возможность рассмотреть и обдумать инвестиции в целом, а не сосредотачиваться на их составных частях.

Это полезно, потому что слишком часто инвесторы попадают в ловушку пропуска хороших инвестиций из-за одной или двух проблем, которым уделяется слишком много внимания по сравнению с полной картиной, или, наоборот, пропуска предупредительных сигналов о плохих инвестициях из-за одного подавляющего положительного момента. фактор. Хороший инвестиционный процесс — это процесс, в котором особое внимание уделяется периоду сбора данных, когда решения еще не принимаются, и завершается периодом принятия решений, который завершается, когда становится доступна более полная картина. Это позволяет рассматривать возможности и их проблемы в надлежащей перспективе.

Но остерегайтесь фатальных недостатков

Хотя целостный взгляд, как правило, является лучшим местом для принятия решений, важно следить за фатальными недостатками в потенциальных инвестициях. Это вопросы, которые сами по себе меняют все перспективы инвестиций.

Прекрасным примером в области развития недвижимости является проект, который имеет отличную экономику, опытное спонсорство, выгодные условия сделки, отличное местоположение и аренду, но также находится на загрязненной территории.

Неуместно оценивать экологическую проблему в одном разделе обзора и говорить, что положительные стороны перевешивают отрицательные — это вопрос, который необходимо тщательно понять, и сам по себе он может (и должен) лишить возможности возможности комплект рассмотрения.

Это всего лишь пример, но суть в том, что оценочная карта может помочь сохранить перспективу, но не должна перевешивать дальнейшие суждения, если есть проблемы, которые сами по себе ставят под угрозу инвестиции.

Заключение

У частных инвесторов в недвижимость есть очень много возможностей вложить капитал в работу, и частные предложения могут быть отличным источником интересных инвестиций, которые могут увеличить портфель инвестора.

В то же время эти вложения требуют осторожности со стороны инвестора. Надеемся, что это краткое изложение поставит вас на правильный путь для изучения инвестиционного класса и поможет вам приступить к созданию вашей программы или портфеля.