Cómo entender y evaluar la inversión en fondos inmobiliarios privados

Resumen ejecutivo

En un entorno de mercado en el que se ha vuelto cada vez más difícil obtener rendimientos de alta calidad en los mercados de acciones y bonos, muchos recurren a inversiones alternativas. La promesa de las alternativas es mejorar los rendimientos de la cartera y brindar a los inversores oportunidades únicas y sin explotar para invertir en mercados menos eficientes; Al mismo tiempo, estas inversiones plantean un nuevo conjunto de desafíos y problemas para los inversores.

Si bien hay una variedad de inversiones alternativas disponibles, una de las opciones más importantes en el espacio de alternativas son las ofertas de bienes raíces privados, ya sea que se trate de invertir en fondos o en una propiedad específica. Este artículo presentará los beneficios y desafíos de invertir en ofertas inmobiliarias privadas y compartirá algunos consejos para evaluar estas inversiones.

Pero antes de saltar, una breve nota de programación. Dos de los medios más comunes para invertir en bienes raíces, los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) y la propiedad directa de bienes raíces, no se tratarán aquí y serán el tema de un artículo futuro. Este artículo se centrará en inversiones que son más pequeñas y más específicas que el REIT típico, pero menos involucradas y requieren menos tiempo que la propiedad directa. Es decir, invertir en un fondo o proyecto administrado por un administrador de inversiones externo profesional.

En los últimos años, los fondos inmobiliarios privados han estado recaudando dinero a niveles consistentes entre el rango de $20-40 mil millones por trimestre según Preqin. Hay varios temas de inversión diferentes desplegados que escalan a través de ciertos perfiles de riesgo: desde "básicos" (propiedades seguras y trofeos) hasta "oportunistas" (inversiones altamente apalancadas, con poco o ningún flujo de efectivo). Por cierto, los fondos oportunistas son la opción más popular para los inversores en este momento, en términos de fondos cerrados y capital agregado recaudado.

Inversiones en Fondos Inmobiliarios Privados Ofertas

Para muchos inversionistas privados que buscan invertir en bienes raíces, la mejor opción es invertir en activos que sean adquiridos y administrados por un administrador de inversiones profesional externo (llamado "patrocinador"). Esto puede ser en forma de fondo, para una inversión única y específica, o una estructura híbrida que combina activos existentes con futuras adquisiciones. Tales inversiones tienen muchas ventajas:

• El inversionista se beneficia de la experiencia del patrocinador, cuyo enfoque de tiempo completo suele ser la inversión en bienes raíces, y que a menudo ha establecido operaciones dirigidas por un equipo de profesionales.
• El costo de la inversión generalmente se conoce por adelantado y se detalla en el contrato en términos de honorarios del administrador, intereses acumulados y otros beneficios.
• Las inversiones se pueden realizar en una variedad de tipos y tamaños de activos, y la diversificación efectiva es posible incluso para un inversor más pequeño; los inversionistas también pueden invertir en productos estructurados como préstamos senior, deuda mezzanine, capital preferente o capital LP, cada uno de los cuales generalmente requiere experiencia y relaciones especializadas, y puede ser difícil invertir en ellos de forma única.
• Dependiendo de la escala de la inversión del inversionista en relación con el fondo o proyecto general, el inversionista puede tener la oportunidad de realizar aportes significativos en las decisiones con respecto a adquisiciones, administración, financiamiento y disposición de activos.
• Al mismo tiempo, la gestión diaria suele ser un deber del patrocinador y no se convierte en una distracción para las demás actividades del inversor. Esto es especialmente importante para un administrador diversificado, que puede tener responsabilidades más apremiantes más allá de la administración operativa de bienes raíces.

Los beneficios anteriores son valiosos; sin embargo, también hay cuestiones a considerar al realizar inversiones en ofertas de bienes raíces privados. Y aunque la mayoría de los administradores proporcionarán una gran cantidad de información a los inversores que evalúan su oportunidad (y, de hecho, en muchos casos están obligados a hacerlo por ley), revisan esa información y la utilizan para llegar a una base clara para tomar una decisión de inversión. o no, queda en manos del inversor.

Invertir efectivamente en ofertas inmobiliarias privadas

Las ofertas de bienes raíces privados vienen en una variedad de estrategias, objetivos y estructuras, y un inversionista privado debe ser bueno para comprender y evaluar los detalles de cada oferta para que sea efectivo. Esta sección lo ayudará a comenzar a considerar cómo este tipo de inversión podría encajar en su cartera y las áreas clave que debe considerar al evaluar nuevas oportunidades.

La inversión subyacente en sí

Warren Buffett tiene un gran dicho: “Cuando una gerencia con reputación de brillantez aborda un negocio con reputación de mala economía, es la reputación del negocio la que permanece intacta”. Lo mismo es cierto en la industria de bienes raíces y, por lo tanto, a menudo la primera y más importante pregunta que se debe hacer sobre una nueva oportunidad es cuál es exactamente la inversión y por qué vale la pena hacerla. La industria de bienes raíces es una de las clases de activos más diversas disponibles para los inversores, y está llena de estrategias de nicho y negocios que se ajustan a un propósito específico y ofrecen un cierto rendimiento. Una de las cosas emocionantes de los bienes raíces es que puede encontrar inversiones tan conservadoras como préstamos de bajo apalancamiento en activos de trofeos urbanos que tienen un perfil similar a las inversiones en bonos de alto crédito, hasta proyectos de desarrollo altamente especulativos que pueden tener rendimientos más como un fondo de capital de riesgo o una inversión de capital de pequeña capitalización. Y todo lo demás.

Si bien revisar cada oportunidad disponible en el mercado es un tema demasiado amplio para cubrirlo aquí, vale la pena tener en cuenta que existe esta enorme variedad. Y es útil pensar en cómo enmarcar un conjunto de preguntas que pueden hacer surgir el "qué" de una posible inversión. ¿Dónde encaja en el espectro de oportunidades?

Comience con la República de China

A menudo, un buen punto de partida es hacer que el patrocinador proporcione sus propios supuestos y pronósticos financieros proforma con respecto a la inversión o el fondo. Un patrocinador de alta calidad tendrá sus finanzas proforma preparadas para su revisión y podrá responder preguntas detalladas sobre su estrategia, suposiciones y resultados, y explicar cómo y por qué funciona la estructura que está construyendo. Si bien esto puede parecer obvio, hay innumerables inversores que realizarán inversiones sin esta información, basándose en el deseo de exponerse a un administrador o clase de activos, y sin una explicación detallada del negocio.

Una vez que tenga las finanzas, una revisión detallada debería permitirle desarrollar un conjunto de preguntas para evaluar mejor la oportunidad. Existen innumerables enfoques para evaluar las finanzas pro forma y evaluar un modelo de negocio, y demasiados para cubrirlos en detalle aquí. Pero mencionaré uno particularmente útil en bienes raíces aquí: el retorno del costo (ROC).

Defino ROC como lo que obtienes si divides el ingreso estabilizado de una propiedad (ingreso operativo neto) por su costo total total, incluido el costo de comprarlo, mejorarlo, desarrollarlo, alquilarlo, financiarlo, etc. ( incluyendo todas las tarifas). Aquí está la fórmula:

Rentabilidad del costo = ([Alquiler potencial bruto] - [Gastos por vacantes y deudas incobrables] - [Gastos operativos]) / ([Costos de propiedad y del proyecto] + [Costos y tarifas relacionados con el proyecto] + [Otros costos])

Tomemos un ejemplo simple: usted compra un terreno por $ 700,000 e invierte $ 300,000 para desarrollarlo y alquilarlo a un inquilino que paga $ 70,000 de alquiler y cubre todos los costos operativos. Su ROC es entonces 7.0% = $70,000 / ($700,000 + $300,000) . Una manera fácil de pensar en este número es como el rendimiento esperado de la propiedad en el momento en que es estable.

Descubre la verdadera estrategia

La razón por la que el retorno del costo es tan útil es que le brinda una línea de base para hacer preguntas. Si el ROC planificado para las propiedades que se adquirirán en un fondo es del 7,0 %, pero el administrador del fondo promete un rendimiento del 12,0 % a los inversores, obviamente hay una desconexión. Y la pregunta que se puede hacer es cuál es esa diferencia: ¿el plan es financiar las propiedades a una tasa más baja? ¿Es para vender las propiedades con una prima? ¿Es que el gerente espera que las rentas del mercado crezcan con el tiempo? ¿Una combinación de esas cosas? ¿algo más?

La respuesta a esa pregunta (¿cuál es la desconexión?) generalmente le dirá cuál es la estrategia "real" del gerente y cuál es el riesgo inherente que le piden que tome. Conocer la estrategia, a su vez, lo ayudará a tomar una decisión más informada sobre la inversión; por ejemplo, si la desconexión es el crecimiento futuro de los alquileres, ¿cree en esa tesis? Si se trata de una venta de la propiedad con prima en unos años, ¿existe evidencia de que se puede vender al precio propuesto? Etcétera.

¿Los términos legales se alinean con la estrategia?

Además de desarrollar una comprensión de la estrategia de inversión, es importante (especialmente para inversiones en fondos) comprender las obligaciones contractuales del patrocinador con respecto a la estrategia. En muchos casos, un patrocinador puede tener un plan de negocios específico que se comparte con los inversionistas, pero un conjunto más amplio de opciones en lo que respecta a los requisitos legales establecidos por el acuerdo de operación de su fondo. Se garantizará cierta flexibilidad, pero si no tiene cuidado, puede terminar con un conjunto de inversiones que son muy diferentes de lo que se pretendía originalmente. Como mínimo, es importante comprender qué flexibilidad puede tener un patrocinador y, por lo general, es aconsejable tener en mente una idea de la flexibilidad que está dispuesto a brindar dada la calidad del patrocinador.

Obviamente, este elemento es más simple cuando la oportunidad es una propiedad específica (en lugar de un fondo), pero incluso allí, es importante comprender qué opciones están legalmente disponibles para el fondo o el patrocinador a medida que todas las inversiones evolucionan con el tiempo.

Problemas de patrocinio

Al realizar una inversión en una oferta inmobiliaria privada (y especialmente al considerar un fondo), el componente más importante fuera de la inversión en sí es el patrocinio. En gran medida, el servicio que estás “comprando” al invertir en una oferta privada es la experiencia, el saber hacer, las relaciones y la confiabilidad del patrocinador. Evaluar estos elementos por adelantado es clave para invertir con éxito. Esa persona u organización será responsable de tomar las decisiones correctas con su capital en términos de qué inversiones adquirir, qué decisiones de gestión tomar y cómo tratarlo como inversionista.

Este elemento suele ser la parte más complicada de la suscripción de ofertas privadas. Se encuentra en contraste con la evaluación de la inversión en sí, donde la mayoría de las consideraciones se basan en hechos, evidencia y números. Elegir un gran patrocinador es principalmente un ejercicio cualitativo.

Muchos grupos han intentado, con resultados mixtos, “cuantificar” el proceso de evaluación del patrocinador con una revisión cuidadosa de los antecedentes, verificaciones de antecedentes, cuestionarios extensos y confianza en una variedad de indicadores cuasi científicos.

Otros se han fijado reglas amplias para manejar este problema, que van desde no invertir con nadie que no haya sido referido personalmente hasta invertir en cantidades más pequeñas al principio y luego en cantidades más grandes cuando la inversión inicial ha demostrado ser exitosa, y toda una variedad de reglas de decisión más idiosincrásicas. y métodos de evaluación.

Si bien estos enfoques a menudo tienen cierto atractivo de sentido común, no he visto que ninguno de los dos valió la pena en la forma en que se pretende que lo hagan en términos de asegurar los rendimientos de un inversor. El desafío es que, una vez que se realizan las revisiones y se archivan los informes, al final del día, los inversionistas generalmente se encontrarán nuevamente en el mismo lugar donde comenzaron, teniendo que tomar una decisión cualitativa sobre si confían en una persona o grupo de gerentes para llevar a cabo con éxito el programa de inversión propuesto.

Desafortunadamente, no existe una bala de plata para hacer este juicio, pero hay tres estrategias útiles a considerar al hacer la evaluación.

Busque la historia, no la partitura

Primero, al completar la evaluación del patrocinador, intente construir una historia en lugar de una partitura. El objetivo es comprender qué experiencias ha tenido esa persona, qué dicen esas experiencias sobre ellos y cómo esa narrativa crecerá en el futuro. A menudo es difícil y lleva mucho tiempo conocer la historia de alguien (que en parte es la razón por la que se confía tanto en hechos estilizados y antecedentes), pero hacerlo lo pondrá en la mejor posición para comprender lo que podría suceder a continuación y cómo esa persona puede reaccionar en diferentes circunstancias.

Coincidencia de habilidades y recursos

Una segunda estrategia es centrarse de cerca en qué habilidades se necesitan para que la inversión sea exitosa y cómo el gerente trae esos elementos específicos a la mesa. Si la tesis de inversión se basa en la capacidad de un patrocinador para construir un edificio, ¿tiene esa habilidad? ¿O lo han alquilado a un grupo competente? Si el éxito de un fondo requiere un análisis estadístico de alto nivel, ¿el patrocinador tiene conocimiento de esa área? ¿Cuál es el conjunto básico de habilidades que el patrocinador está aportando? ¿Son adecuadas para las inversiones que se están realizando? ¿Está completo el rompecabezas o hay un agujero discordante en el medio? Con demasiada frecuencia, los inversores se centran en generalizaciones amplias que pueden no ser relevantes en la situación actual. Un patrocinador puede haber tenido un gran éxito en la gestión de una cartera de edificios de apartamentos existentes, pero ¿ahora esas habilidades serán aplicables cuando adquieran terrenos comerciales para construir centros comerciales? ¿O invertir en proyectos industriales de valor añadido? ¿O algo más?

Estrechamente relacionado con qué habilidades se necesitan está qué otros recursos se necesitan. Por ejemplo, si se requiere que el patrocinador firme préstamos, ¿tiene la capacidad para hacerlo? Si se les puede pedir que depositen efectivo en cada transacción, ¿tienen el efectivo (o al menos un medio para obtenerlo)? Si las inversiones requieren un equipo de profesionales para operar, ¿ese equipo está en su lugar?

Alineación de incentivos

Finalmente, es importante evaluar los incentivos de un patrocinador (y no olvide los no financieros). Los incentivos no determinarán por completo las elecciones del patrocinador, pero ciertamente tienen un voto importante. Los incentivos financieros pueden variar sustancialmente según la estructura de inversión propuesta y el negocio general del patrocinador. Los incentivos no financieros variarán según el negocio del patrocinador, sus prioridades y las circunstancias a las que se enfrenten. También estarán ampliamente influenciados por la personalidad, el carácter y la historia del patrocinador. La siguiente sección se centrará en los incentivos financieros.

Compensación del patrocinador en inversiones inmobiliarias privadas

Tarifas e intereses devengados

Con la llegada de los ETF de bajo costo y el amplio éxito de las ideas modernas de administración de inversiones, es difícil tener una discusión sobre cualquier inversión en estos días sin una discusión sobre las tarifas y los intereses acumulados. Este es un tema difícil cuando se trata de inversiones inmobiliarias, ya que la industria sigue siendo una especie de salvaje oeste con respecto a cómo se paga a los patrocinadores. La mayoría de las demás clases de inversión tienen, si no un cumplimiento perfecto de un estándar, al menos una ortodoxia básica establecida sobre lo que se debe cobrar y cómo se deben estructurar las cosas. No así en los fondos inmobiliarios.

El factor impulsor detrás de esto es que, en primer lugar, un fondo de inversión en bienes raíces requiere diferentes niveles de tiempo y esfuerzo de administración y, en segundo lugar, está altamente estructurado y requiere mucho capital y, por lo tanto, tiene una amplia variedad de opciones y alternativas de capital potenciales que se consideran cuando una inversión es realizada por un patrocinador (de los cuales recaudar dinero a través de una oferta privada es solo uno).

Con base en lo anterior, por ejemplo, una tarifa bastante alta puede ser completamente apropiada para un proyecto de desarrollo que requiere que un patrocinador contrate personal de tiempo completo para administrar y enfocarse en el proyecto, o para una inversión de deuda especializada que requiere una gran cantidad de tiempo de desarrollo empresarial para identificar y negociar nuevas oportunidades. Esas mismas tarifas pueden ser totalmente inapropiadas para un fondo de compra y retención a largo plazo que no hace nada más que adquirir propiedades y quedarse con ellas.

Las opciones alternativas disponibles para el patrocinador también influirán en cuál es la economía correcta. Por ejemplo, si bien un inversionista puede preferir tener un bajo interés acumulado en un fondo, si el patrocinador puede completar sus transacciones de manera competitiva utilizando deuda de alto rendimiento (u otra alternativa), es posible que no sea posible negociar el precio deseado por el inversionista. no importa lo que pueda ser percibido como justo.

Lo que es importante en el sector inmobiliario es desarrollar una comprensión en cada transacción de los elementos de riesgo y esfuerzo que asume cada parte, y el nivel de retorno en discusión, y tratar de llegar a un acuerdo en el que esas cosas estén alineadas. Si lo son, entonces la estructura probablemente sea apropiada, pero si no, entonces el inversionista debe pensar cuidadosamente acerca de sus razones para realizar la inversión.

Cuestiones relacionadas con términos específicos

Hay una variedad de términos relacionados con las inversiones inmobiliarias privadas que es importante considerar. Aquí se incluye un conjunto parcial, pero no se cubre en profundidad. A menudo, los asesores y el abogado de un inversionista estarán bien posicionados para evaluar estos elementos para una inversión específica y brindar orientación sobre lo que es típico y razonable. Como mínimo, es recomendable conocer los términos de cada uno de estos elementos en una inversión propuesta para que la decisión de invertir se pueda tomar con una imagen completa.

• Discreción/Autoridad : ¿En qué medida tiene derecho el inversionista a participar en la evaluación de una posible transacción, en qué circunstancias y de qué manera?
• Liquidez/Desembolsos : ¿cuándo recibirá el inversor su inversión inicial? ¿Cuál es el medio por el cual se hará el reembolso? ¿Qué sucede si el pago no se realiza de acuerdo con el plan?
• Condiciones de financiación : ¿cómo se ponen a disposición del fondo/la empresa los fondos de los inversores? ¿Bajo qué horario y con qué tipo de controles?
• Financiamiento adicional : ¿Qué sucede si se requieren fondos adicionales que no estaban previstos?
• Tratamiento de los fondos de los inversores : ¿los fondos de los inversores reciben un trato preferencial frente a otros fondos? ¿De qué maneras?
• Rendimiento del inversor : ¿cómo se calculan los rendimientos para el inversor? ¿Cómo se dividen con el patrocinador?
• Otro financiamiento : ¿Puede el patrocinador/compañía de inversión obtener financiamiento además del capital del inversionista? ¿Bajo qué términos y en qué momentos?
• Otros requisitos de los inversores : ¿el inversor debe proporcionar algo relacionado con la transacción además de su capital? Lo que es más importante, ¿existen acuerdos que los inversores deban firmar o para los que deban garantizar?
• Incumplimiento : ¿Qué sucede si el inversionista o el patrocinador no cumplen con sus obligaciones? ¿Cuáles son los remedios? ¿Cuál es el proceso?
• Otros costos : ¿existen costos de inversión además de los cobrados por el patrocinador?
• Informes : ¿Qué informes se deben proporcionar a los inversores y qué sucede si no se proporcionan?

Por supuesto, esta es solo una lista parcial y hay una variedad de problemas que serán específicos de ciertos tipos de inversiones, patrocinadores o estructuras. En última instancia, es la visión holística de la inversión lo que debe tener sentido.

Poniendolo todo junto

Si bien las secciones hasta el momento establecen los principales problemas a considerar al realizar una inversión en una oferta inmobiliaria privada, ninguna inversión marcará todas las casillas. En cierto modo, esto es así por diseño. Existe un mercado para este tipo de inversiones, y el precio que un inversor puede cobrar por su capital suele estar inversamente relacionado con la demanda de la inversión en el mercado. Por ejemplo, un patrocinador con mucha experiencia que invierta en un sector en demanda a menudo exigirá tarifas favorables para el patrocinador, interés acumulado y términos, y puede limitar el grado en que los inversores pueden ejercer el control después de comprometerse a invertir. Alternativamente, un nuevo administrador puede proporcionar un mejor conjunto de términos y derechos de inversionista y mucho acceso directo, pero puede no tener el mismo tipo de historial o puede operar en un sector menos conocido.

Debido a este equilibrio, es importante tener una imagen completa de una oportunidad de inversión y una evaluación completa antes de tomar la decisión de (o no) invertir. Una herramienta que puede ser útil para los inversores es un documento de cuadro de mando que permite la evaluación de cada elemento de una oportunidad de forma aislada, y luego la oportunidad de ver y pensar en la inversión como un todo en lugar de centrarse en sus componentes.

Esto es útil porque, con demasiada frecuencia, los inversores caen en la trampa de perder buenas inversiones debido a que uno o dos problemas reciben demasiada atención en relación con el panorama completo o, por el contrario, pasan por alto las señales de advertencia de una mala inversión debido a un abrumador positivo. factor. Un buen proceso de inversión es aquel que hace hincapié en un período de recopilación de datos en el que no se toman decisiones y culmina en un período de toma de decisiones que se completa cuando se dispone de una imagen más completa. Esto permite que las oportunidades y sus problemas se pongan en la perspectiva adecuada.

Pero cuidado con los defectos fatales

Si bien la visión holística tiende a ser el mejor lugar para tomar decisiones, es importante estar atento a fallas fatales en una inversión potencial. Estos son problemas que en sí mismos cambian la perspectiva completa de una inversión.

Un ejemplo perfecto en el desarrollo de bienes raíces es un proyecto que tiene una excelente economía, un patrocinio experimentado, excelentes términos y una excelente ubicación y tenencia, pero que también está ubicado en una propiedad contaminada.

No es apropiado calificar el problema ambiental en una sección de una revisión y decir que los aspectos positivos superan a los negativos; este es un problema que debe entenderse a fondo y en sí mismo puede (y debe) ser capaz de eliminar una oportunidad de la consideración establecida.

Este es solo un ejemplo, pero el punto en general es que un cuadro de mando puede ayudar a mantener la perspectiva, pero no debería pesar más que un juicio adicional si hay problemas que comprometen la inversión en sí mismos.

Conclusión

Hay muchas oportunidades disponibles para que los inversionistas inmobiliarios privados pongan su capital a trabajar, y las ofertas privadas pueden ser una gran fuente de inversiones interesantes que pueden aumentar la cartera de un inversionista.

Al mismo tiempo, estas inversiones requieren cuidado por parte del inversor. Con suerte, este resumen lo pondrá en el camino correcto para explorar la clase de inversión y lo ayudará a comenzar a construir su programa o cartera.