Jak zrozumieć i wycenić inwestowanie w prywatne fundusze nieruchomości?

Podsumowanie wykonawcze

W środowisku rynkowym, w którym osiąganie wysokiej jakości zwrotów na rynkach akcji i obligacji staje się coraz trudniejsze, wielu zwraca się ku alternatywnym inwestycjom. Obietnicą alternatyw jest poprawa rentowności portfela i zapewnienie inwestorom wyjątkowych, niewykorzystanych możliwości inwestowania na mniej wydajnych rynkach; jednocześnie inwestycje te stawiają przed inwestorami nowe wyzwania i problemy.

Chociaż dostępnych jest wiele alternatywnych inwestycji, jedną z najważniejszych opcji w przestrzeni alternatywnej są prywatne oferty nieruchomości, niezależnie od tego, czy mówimy o inwestowaniu w fundusze, czy o konkretną nieruchomość. W tym artykule przedstawimy korzyści i wyzwania związane z inwestowaniem w prywatne oferty nieruchomości oraz przedstawimy kilka wskazówek dotyczących oceny tych inwestycji.

Ale zanim wskoczymy, krótka uwaga dotycząca programowania. Dwa najczęstsze sposoby inwestowania w nieruchomości — fundusze powiernicze do inwestowania w nieruchomości (REIT) i bezpośrednia własność nieruchomości — nie zostaną tutaj omówione i będą tematem przyszłego artykułu. W tym artykule skupimy się na inwestycjach, które są mniejsze i bardziej ukierunkowane niż typowy REIT, ale mniej angażujące i czasochłonne niż bezpośrednia własność. Oznacza to inwestowanie w fundusz lub projekt zarządzany przez profesjonalnego, zewnętrznego menedżera inwestycyjnego.

Według Preqina w ostatnich latach prywatne fundusze nieruchomości zbierały pieniądze na stałym poziomie w przedziale 20-40 miliardów dolarów na kwartał. Istnieje kilka różnych motywów inwestycyjnych, które skalują się w zależności od określonych profili ryzyka: od „podstawowych” (bezpieczne, trofea) do „oportunistycznych” (inwestycje o wysokim stopniu dźwigni finansowej, z niewielkimi lub zerowymi przepływami pieniężnymi). Nawiasem mówiąc, fundusze oportunistyczne są obecnie najpopularniejszym wyborem dla inwestorów, zarówno pod względem funduszy zamkniętych, jak i zgromadzonego kapitału zagregowanego.

Inwestycje w oferty prywatnych funduszy nieruchomości

Dla wielu prywatnych inwestorów, którzy chcą inwestować w nieruchomości, najlepszą opcją jest inwestowanie w aktywa nabywane i zarządzane przez zewnętrznego, profesjonalnego menedżera inwestycyjnego (zwanego „sponsorem”). Może to mieć formę funduszu na pojedynczą, określoną inwestycję lub struktury hybrydowej, która łączy istniejące aktywa z przyszłymi przejęciami. Takie inwestycje mają wiele zalet:

• Inwestor korzysta z doświadczenia sponsora, który w pełnym wymiarze czasu zajmuje się zazwyczaj inwestowaniem w nieruchomości i który często prowadzi działalność przez zespół profesjonalistów.
• Koszt inwestycji jest zwykle znany z góry i określony w umowie w postaci wynagrodzenia dla menedżerów, premii motywacyjnych i innych świadczeń.
• Inwestycje mogą być dokonywane w różnych rodzajach i rozmiarach aktywów, a efektywna dywersyfikacja jest możliwa nawet dla mniejszego inwestora; inwestorzy mogą również dokonywać inwestycji w produkty strukturyzowane, takie jak pożyczki uprzywilejowane, kredyty typu mezzanine, akcje uprzywilejowane lub akcje LP, z których każdy zwykle wymagał specjalistycznej wiedzy i relacji, a jednorazowa inwestycja może być trudna.
• W zależności od skali inwestycji inwestora w stosunku do całego funduszu lub projektu, inwestor może mieć możliwość wniesienia znaczącego wkładu w decyzje dotyczące przejęć, zarządzania, finansowania i zbycia aktywów.
• Jednocześnie codzienne zarządzanie jest zazwyczaj obowiązkiem sponsora i nie przeszkadza inwestorowi w innych działaniach. Jest to szczególnie ważne dla zróżnicowanego zarządcy, który może mieć pilniejsze obowiązki poza operacyjnym zarządzaniem nieruchomościami.

Powyższe korzyści są cenne; jednak istnieją również kwestie do rozważenia przy inwestowaniu w prywatne oferty nieruchomości. I chociaż większość menedżerów dostarczy wielu informacji inwestorom, którzy oceniają ich możliwości (i w wielu przypadkach są do tego zobowiązani przez prawo), analizując te informacje i wykorzystując je do wypracowania jasnej podstawy do podjęcia decyzji o inwestycji, czy nie, pozostaje w rękach inwestora.

Efektywne inwestowanie w prywatne oferty nieruchomości

Oferty prywatnych nieruchomości mają różne strategie, cele i struktury, a prywatny inwestor musi dobrze rozumieć i oceniać specyfikę każdej oferty, aby była skuteczna. Ta sekcja pomoże Ci rozpocząć rozważanie, w jaki sposób ten rodzaj inwestycji może pasować do Twojego portfela, oraz kluczowe obszary, które należy wziąć pod uwagę podczas oceny nowych możliwości.

Sama inwestycja bazowa

Warren Buffett ma świetne powiedzenie: „Kiedy kierownictwo cieszące się reputacją błyskotliwego zajmuje się biznesem, który ma reputację złej ekonomii, to reputacja firmy pozostaje nienaruszona”. Podobnie jest w branży nieruchomości, dlatego często pierwszym i najważniejszym pytaniem, jakie należy zadać o nowej szansie, jest to, czym właściwie jest inwestycja i dlaczego warto ją podjąć. Branża nieruchomości jest jedną z najbardziej zróżnicowanych klas aktywów dostępnych dla inwestorów i jest pełna niszowych strategii i biznesów, które pasują do określonego celu i oferują określony zwrot. Jedną z ekscytujących rzeczy związanych z nieruchomościami jest to, że można znaleźć inwestycje tak konserwatywne, jak pożyczki o niskim lewarowaniu na aktywa będące trofeami miejskimi, które mają profil podobny do inwestycji w wysokokredytowe obligacje, aż po wysoce spekulacyjne projekty deweloperskie, które mogą przynosić większe zyski jak fundusz VC lub inwestycja kapitałowa o małej kapitalizacji. I wszystko pomiędzy.

Chociaż przeglądanie każdej możliwości dostępnej na rynku jest zbyt obszernym tematem, aby można go było tutaj omówić, warto pamiętać, że ta ogromna różnorodność istnieje. Warto zastanowić się, jak sformułować zestaw pytań, które mogą ujawnić „co” potencjalnej inwestycji. Gdzie wpisuje się w spektrum możliwości?

Zacznij od ROC

Często dobrym punktem wyjścia jest posiadanie przez sponsora własnych założeń i prognoz finansowych pro-forma dotyczących inwestycji lub funduszu. Wysokiej jakości sponsor będzie miał przygotowane finanse pro forma do przeglądu i będzie mógł odpowiedzieć na szczegółowe pytania dotyczące jego strategii, założeń i wyników oraz wyjaśnić, jak i dlaczego działa budowana przez niego struktura. Choć może się to wydawać oczywiste, istnieje niezliczona ilość inwestorów, którzy dokonają inwestycji bez tych informacji, w oparciu o chęć ekspozycji na menedżera lub klasę aktywów oraz bez szczegółowego wyjaśnienia działalności.

Po uzyskaniu danych finansowych szczegółowy przegląd powinien umożliwić opracowanie zestawu pytań, które pozwolą na dalszą ocenę możliwości. Istnieje niezliczona ilość podejść do oceny finansów pro forma i oceny modelu biznesowego, a zbyt wiele z nich wymaga szczegółowego omówienia tutaj. Ale wspomnę tutaj jeden szczególnie przydatny w branży nieruchomości — zwrot z kosztów (ROC).

ROC definiuję jako to, co otrzymasz, jeśli podzielisz ustabilizowany dochód z nieruchomości (dochód operacyjny netto) przez całkowity koszt całkowity, w tym koszt zakupu, ulepszenia, rozwoju, leasingu, finansowania i tak dalej ( w tym wszystkie opłaty). Oto wzór:

Zwrot kosztów = ([Potencjalny czynsz brutto] - [Wydatki na pustostany i złe długi] - [Wydatki operacyjne]) / ([Koszty nieruchomości i projektu] + [Opłaty i koszty związane z projektem] + [Inne koszty])

Weźmy prosty przykład: kupujesz działkę za 700 000 $ i inwestujesz 300 000 $ w jej zagospodarowanie i wynajmujesz najemcy, który płaci 70 000 $ czynszu i pokrywa wszystkie koszty operacyjne. Twój ROC wynosi wtedy 7,0% = 70 000 $ / (700 000 $ + 300 000 $) . Prostym sposobem myślenia o tej liczbie jest oczekiwany zysk z nieruchomości w momencie, gdy jest stabilny.

Odkryj prawdziwą strategię

Powodem, dla którego zwrot z kosztów jest tak użyteczny, jest to, że daje podstawę do zadawania pytań. Jeśli planowany ROC dla nieruchomości, które mają zostać nabyte w funduszu, wynosi 7,0%, ale zarządzający funduszem obiecuje inwestorom 12,0% zwrotu, to oczywiście następuje rozłączenie. A pytanie, które można zadać, brzmi, na czym polega ta różnica – czy plan sfinansowania nieruchomości po niższej stawce? Czy sprzedaż nieruchomości z premią? Czy menedżer spodziewa się, że czynsze rynkowe będą z czasem rosły? Połączenie tych rzeczy? coś innego?

Odpowiedź na to pytanie (co to jest rozłączenie?) zwykle powie ci, jaka jest „prawdziwa” strategia menedżera i jakie jest nieodłączne ryzyko, o które proszą cię. Znajomość strategii z kolei pomoże ci podjąć bardziej świadomą decyzję dotyczącą inwestycji — na przykład, jeśli rozłąką jest przyszły wzrost czynszów, czy wierzysz w tę tezę? Jeśli jest to sprzedaż nieruchomości z premią za kilka lat, czy istnieją dowody na to, że można ją sprzedać po proponowanej cenie? I tak dalej.

Czy warunki prawne są zgodne ze strategią?

Oprócz rozwijania zrozumienia strategii inwestycyjnej, ważne jest (szczególnie w przypadku inwestycji w fundusze) zrozumienie zobowiązań umownych sponsora w odniesieniu do strategii. W wielu przypadkach sponsor może mieć konkretny biznesplan, który jest udostępniany inwestorom, ale szerszy zestaw opcji, jeśli chodzi o wymogi prawne określone w umowie o operowaniu funduszem. Pewna elastyczność będzie zapewniona, ale jeśli nie będziesz ostrożny, możesz otrzymać zestaw inwestycji, które bardzo różnią się od pierwotnie zamierzonych. Co najmniej, ważne jest, aby zrozumieć, jaką elastyczność może mieć sponsor, i zwykle dobrze jest mieć na uwadze elastyczność, jaką chcesz zapewnić, biorąc pod uwagę jakość sponsora.

Oczywiście ten element jest prostszy, gdy szansą jest konkretna nieruchomość (a nie fundusz), ale nawet tam ważne jest, aby zrozumieć, jakie opcje są prawnie dostępne dla funduszu lub sponsora, ponieważ wszystkie inwestycje ewoluują w czasie.

Problemy ze sponsorowaniem

Inwestując w prywatną ofertę nieruchomości (a zwłaszcza rozważając fundusz), najważniejszym elementem poza samą inwestycją jest sponsoring. Usługa, którą „kupujesz”, inwestując w ofertę prywatną, to w dużej mierze doświadczenie, know-how, relacje i wiarygodność sponsora. Ocena tych elementów z góry jest kluczem do pomyślnego inwestowania. Ta osoba lub organizacja będzie odpowiedzialna za podejmowanie właściwych decyzji z Twoim kapitałem w zakresie tego, jakie inwestycje należy nabyć, jakie decyzje zarządcze podjąć i jak traktować Cię jako inwestora.

Ten element jest często najtrudniejszą częścią ubezpieczenia ofert prywatnych. Kontrastuje to z oceną samej inwestycji, gdzie większość rozważań opiera się na faktach, dowodach i liczbach. Wybór dobrego sponsora to przede wszystkim ćwiczenie jakościowe.

Wiele grup próbowało, z różnymi wynikami, „określić ilościowo” proces ewaluacji sponsora poprzez staranny przegląd osiągnięć, sprawdzenie przeszłości, obszerne kwestionariusze i oparcie się na różnych quasi-naukowych wskaźnikach.

Inni ustanowili sobie ogólne zasady radzenia sobie z tym problemem, od nieinwestowania z kimkolwiek, kto nie został odesłany osobiście, do inwestowania na początku mniejszych, a następnie na większe kwoty, gdy początkowa inwestycja okazała się skuteczna, oraz całą gamę bardziej idiosynkratycznych zasad decyzyjnych i metody oceny.

Chociaż te podejścia często mają jakiś zdroworozsądkowy urok, nie zauważyłem, aby w pełni opłacało się w sposób, w jaki są one przeznaczone, jeśli chodzi o zapewnienie zysków inwestora. Wyzwanie polega na tym, że po zakończeniu przeglądów i złożeniu raportów, pod koniec dnia, inwestorzy zazwyczaj znajdą się z powrotem w tym samym miejscu, w którym zaczęli – muszą podjąć jakościową decyzję, czy ufają danej osobie lub grupie menedżerów do pomyślnej realizacji proponowanego programu inwestycyjnego.

Niestety, nie ma złotego środka, który pozwalałby na osądzenie, ale istnieją trzy przydatne strategie, które należy wziąć pod uwagę przy dokonywaniu oceny.

Szukaj historii, a nie partytury

Po pierwsze, wypełniając ocenę sponsora, spróbuj zbudować historię, a nie punktację. Celem jest zrozumienie, jakie doświadczenia przeżyła ta osoba, co te doświadczenia o niej mówią i jak ta narracja będzie rozwijać się w przyszłości. Nauczenie się czyjejś historii jest często trudne i czasochłonne (co po części jest powodem, dla którego tak bardzo polega się na stylizowanych faktach i osiągnięciach), ale zrobienie tego da ci najlepszą pozycję do zrozumienia, co może się wydarzyć później i jak ta osoba może reagować w różnych okolicznościach.

Dopasowanie umiejętności i zasobów

Druga strategia polega na ścisłym skupieniu się na tym, jakie umiejętności są potrzebne, aby inwestycja zakończyła się sukcesem, oraz na tym, jak menedżer przedstawia te konkretne elementy. Jeśli teza inwestycyjna opiera się na zdolności sponsora do zbudowania budynku, czy mają tę umiejętność? A może wynajęli go kompetentnej grupie? Jeśli sukces funduszu wymaga analizy statystycznej na wysokim poziomie, czy sponsor ma wiedzę w tym obszarze? Jaki jest podstawowy zestaw umiejętności, które sponsor wnosi do stołu i czy są one dobrze dopasowane do dokonywanych inwestycji? Czy łamigłówka jest kompletna, czy w środku jest dziurawa? Zbyt często inwestorzy skupiają się na szerokich uogólnieniach, które mogą nie mieć znaczenia w obecnej sytuacji. Sponsor mógł odnieść ogromny sukces, zarządzając portfelem istniejących apartamentowców, ale czy te umiejętności przydadzą się teraz przy nabywaniu gruntów pod budowę centrów handlowych? Lub inwestowanie w przemysłowe projekty z wartością dodaną? Albo coś innego?

Ściśle związane z tym, jakie umiejętności są potrzebne, są potrzebne inne zasoby. Na przykład, jeśli sponsor jest zobowiązany do podpisania pożyczki, czy ma do tego możliwość? Jeśli mogą być zobowiązani do wkładania gotówki w każdą transakcję, czy mają gotówkę (lub przynajmniej sposób na jej zdobycie)? Jeśli inwestycje wymagają do działania zespołu profesjonalistów, czy ten zespół jest na swoim miejscu?

Wyrównanie zachęt

Wreszcie, ważne jest, aby ocenić zachęty sponsora (i nie zapominaj o tych pozafinansowych). Zachęty nie w pełni determinują wybory sponsora, ale z pewnością mają one ważny głos. Zachęty finansowe mogą się znacznie różnić w zależności od proponowanej struktury inwestycji i ogólnej działalności sponsora. Zachęty niefinansowe będą się różnić w zależności od działalności sponsora, jego priorytetów i okoliczności, z jakimi się boryka. Będą również pod dużym wpływem osobowości, charakteru i historii sponsora. W następnej części skupimy się na zachętach finansowych.

Wynagrodzenie sponsora w prywatnym inwestowaniu w nieruchomości

Opłaty i odsetki

Wraz z pojawieniem się tanich ETF-ów i powszechnym sukcesem nowoczesnych pomysłów na zarządzanie inwestycjami, trudno w dzisiejszych czasach dyskutować o jakiejkolwiek inwestycji bez dyskusji o opłatach i odsetkach. To trudny temat, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, ponieważ branża pozostaje trochę na Dzikim Zachodzie, jeśli chodzi o sposób opłacania sponsorów. Większość innych klas inwestycyjnych ma, jeśli nie doskonałe przestrzeganie standardów, to przynajmniej podstawową ustaloną ortodoksję dotyczącą tego, co powinno być obciążane i jak rzeczy powinny być zorganizowane. Inaczej jest w funduszach nieruchomości.

Czynnikiem napędzającym to jest to, że po pierwsze, fundusz inwestycyjny w nieruchomości wymaga różnego poziomu czasu i wysiłku w zarządzaniu, a po drugie, jest wysoce ustrukturyzowany i kapitałochłonny – a zatem ma szeroką gamę potencjalnych opcji kapitałowych i alternatyw, które są brane pod uwagę gdy inwestycja jest dokonywana przez sponsora (z których pozyskiwanie pieniędzy w ramach oferty prywatnej jest tylko jednym).

Na podstawie powyższego, na przykład, dość wysoka opłata może być całkowicie odpowiednia w przypadku projektu deweloperskiego, który wymaga od sponsora zatrudnienia pełnoetatowego personelu do zarządzania projektem i skupienia się na nim, lub dla specjalistycznej inwestycji dłużnej, która wymaga dużej kwoty czas na rozwój biznesu, aby zidentyfikować i wynegocjować nowe możliwości. Te same opłaty mogą być całkowicie nieodpowiednie dla długoterminowego funduszu typu buy and hold, który nie robi nic poza nabywaniem nieruchomości i zasiadaniem na nich.

Alternatywne opcje dostępne dla sponsora również będą miały wpływ na to, jaka jest właściwa ekonomia. Na przykład, podczas gdy inwestor może preferować niskie udziały w funduszu, jeśli sponsor jest w stanie sfinalizować swoje transakcje w sposób konkurencyjny przy użyciu wysokodochodowego długu (lub innej alternatywy), może nie być możliwe wynegocjowanie pożądanej przez inwestora ceny bez względu na to, co może być postrzegane jako sprawiedliwe.

W nieruchomościach ważne jest zrozumienie w każdej transakcji elementów ryzyka i wysiłku każdej ze stron oraz omawianego poziomu zwrotu, a także próba dojścia do porozumienia, w którym te rzeczy są zbieżne. Jeśli tak, to struktura jest prawdopodobnie odpowiednia, ale jeśli nie, to inwestor powinien dokładnie przemyśleć powody, dla których dokonał inwestycji.

Problemy związane z określonymi warunkami

Istnieje wiele terminów związanych z prywatnymi inwestycjami w nieruchomości, które należy wziąć pod uwagę. Częściowy zestaw znajduje się tutaj, ale nie jest szczegółowo omówiony. Często doradcy i prawnicy inwestora są dobrze przygotowani do oceny tych elementów pod kątem konkretnej inwestycji i udzielają wskazówek dotyczących tego, co jest typowe i rozsądne. Zaleca się przynajmniej znajomość warunków dla każdego z tych elementów w proponowanej inwestycji, aby decyzja o inwestycji mogła zostać podjęta z pełnym obrazem.

• Uprawnienie/uprawnienie – W jakim stopniu inwestor ma prawo zaangażować się w ocenę potencjalnej transakcji, w jakich okolicznościach iw jaki sposób?
• Płynność/Wypłaty – Kiedy inwestor otrzyma zwrot swojej początkowej inwestycji? W jaki sposób dokonana zostanie spłata? Co się stanie, jeśli spłata nie nastąpi zgodnie z planem?
• Warunki finansowania – W jaki sposób fundusze inwestorów są udostępniane funduszowi/firmie? W jakim harmonogramie i przy jakich rodzajach kontroli?
• Dodatkowe finansowanie – co się stanie, jeśli wymagane są dodatkowe środki, których nie planowano?
• Traktowanie funduszy inwestorów – czy fundusze inwestorów są traktowane preferencyjnie w stosunku do innych funduszy? W jaki sposób?
• Zwrot inwestora – Jak obliczany jest zwrot dla inwestora? Jak dzielą się ze sponsorem?
• Inne finansowanie – Czy firma sponsorująca/inwestycyjna może zapewnić finansowanie poza kapitałem inwestora? Na jakich warunkach iw jakich godzinach?
• Inne wymagania inwestorów – Czy inwestor musi dostarczyć cokolwiek związanego z transakcją poza swoim kapitałem? Co najważniejsze, czy są jakieś umowy, które inwestorzy muszą podpisać lub zabezpieczyć?
• Niewykonanie zobowiązania – co się stanie, jeśli inwestor lub sponsor nie wywiążą się ze swoich zobowiązań? Jakie są środki zaradcze? Jaki jest proces?
• Inne koszty – Czy istnieją koszty inwestowania poza kosztami naliczanymi przez sponsora?
• Sprawozdawczość – jakie sprawozdania muszą być przekazywane inwestorom i co się stanie, jeśli ich nie przedstawimy?

Oczywiście jest to tylko częściowa lista i istnieje wiele kwestii, które będą specyficzne dla określonych rodzajów inwestycji, sponsorów lub struktur. Ostatecznie to całościowe spojrzenie na inwestycję musi mieć sens.

Kładąc wszystko razem

Podczas gdy dotychczasowe sekcje przedstawiają główne kwestie, które należy wziąć pod uwagę przy dokonywaniu inwestycji w prywatną ofertę nieruchomości, żadna inwestycja nie sprawdzi wszystkich pól. W pewnym sensie jest to zgodne z projektem. Istnieje rynek na tego typu inwestycje, a cena, jaką inwestor może pobrać za swój kapitał, jest często odwrotnie proporcjonalna do popytu na inwestycję na rynku. Na przykład bardzo doświadczony sponsor inwestujący w sektor na żądanie często będzie domagał się honorariów przyjaznych dla sponsora, udziałów i warunków, a także może ograniczyć stopień, w jakim inwestorzy są w stanie sprawować kontrolę po zobowiązaniu się do inwestycji. Alternatywnie, nowy menedżer może zapewnić lepszy zestaw warunków i praw inwestorów oraz dużo bezpośredniego dostępu, ale może nie mieć tego samego rodzaju historii lub może działać w mniej znanym sektorze.

Ze względu na tę równowagę ważne jest posiadanie pełnego obrazu możliwości inwestycyjnej i pełnej oceny przed podjęciem decyzji o (lub nie) inwestowaniu. Jednym z narzędzi, które może być przydatne dla inwestorów, jest dokument karty wyników, który umożliwia ocenę każdego elementu szansy w odosobnieniu, a następnie możliwość obejrzenia i myślenia o inwestycji jako całości, zamiast skupiania się na jej częściach składowych.

Jest to przydatne, ponieważ zbyt często inwestorzy wpadają w pułapkę utraty dobrych inwestycji z powodu jednej lub dwóch kwestii, które poświęcają zbyt wiele uwagi w stosunku do pełnego obrazu, lub odwrotnie, przeoczają znaki ostrzegawcze dotyczące złej inwestycji z powodu jednej przytłaczającej pozytywnej czynnik. Dobry proces inwestycyjny to taki, który kładzie nacisk na okres zbierania danych, w którym decyzje nie są podejmowane, i kończy się okresem podejmowania decyzji, który kończy się, gdy dostępny jest pełniejszy obraz. Pozwala to na właściwe spojrzenie na możliwości i ich problemy.

Ale uważaj na fatalne wady

Chociaż podejście holistyczne wydaje się być najlepszym miejscem do podejmowania decyzji, ważne jest, aby zwracać uwagę na fatalne błędy w potencjalnej inwestycji. Są to kwestie, które same w sobie zmieniają całą perspektywę inwestycji.

Doskonałym przykładem w branży deweloperskiej jest projekt, który ma doskonałą ekonomię, doświadczony sponsoring, świetne warunki, doskonałą lokalizację i najem, ale zdarza się, że znajduje się na skażonej nieruchomości.

Nie jest właściwe ocenianie kwestii środowiskowych w jednej części przeglądu i stwierdzenie, że pozytywy przeważają nad negatywami — jest to kwestia, która musi być dokładnie zrozumiana i sama w sobie może (i powinna) być w stanie usunąć szansę z zestaw rozważań.

To tylko przykład, ale ogólnie rzecz biorąc, karta wyników może pomóc zachować perspektywę, ale nie powinna przeważać nad dalszym osądem, jeśli istnieją problemy, które same w sobie zagrażają inwestycjom.

Wniosek

Prywatni inwestorzy w nieruchomości mają wiele możliwości zainwestowania kapitału, a oferty prywatne mogą być świetnym źródłem ciekawych inwestycji, które mogą wzbogacić portfel inwestora.

Jednocześnie inwestycje te wymagają staranności ze strony inwestora. Mamy nadzieję, że to podsumowanie wprowadzi Cię na właściwą drogę do poznania klasy inwestycyjnej i pomoże Ci rozpocząć budowanie swojego programu lub portfela.