كيفية فهم وتقييم الاستثمار العقاري الخاص

ملخص تنفيذي

في بيئة السوق حيث أصبح من الصعب بشكل متزايد تحقيق عوائد عالية الجودة في أسواق الأسهم والسندات ، يلجأ الكثيرون إلى استثمارات بديلة. الوعد بالبدائل هو تحسين عوائد المحفظة وتزويد المستثمرين بفرص فريدة غير مستغلة للاستثمار في أسواق أقل كفاءة ؛ في الوقت نفسه ، تطرح هذه الاستثمارات مجموعة جديدة من التحديات والقضايا للمستثمرين.

في حين أن هناك مجموعة متنوعة من الاستثمارات البديلة المتاحة ، فإن أحد أهم الخيارات في مساحة البدائل هو العروض العقارية الخاصة ، سواء كان المرء يتحدث عن الاستثمار في الصناديق أو في عقار معين. ستعرض هذه المقالة فوائد وتحديات الاستثمار في عروض العقارات الخاصة وتشارك بعض النصائح لتقييم هذه الاستثمارات.

لكن قبل أن ننتقل ، ملاحظة برمجة سريعة. لن يتم تناول اثنتين من أكثر الوسائل شيوعًا للاستثمار في العقارات - صناديق الاستثمار العقاري (REITs) والملكية المباشرة للعقار - هنا وستكون موضوع مقال مستقبلي. ستركز هذه المقالة على الاستثمارات الأصغر والأكثر استهدافًا من صناديق الاستثمار العقارية النموذجية ، ولكنها أقل مشاركة وتستغرق وقتًا طويلاً من الملكية المباشرة. بمعنى ، الاستثمار في صندوق أو مشروع يديره مدير استثمار محترف من طرف ثالث.

في السنوات الأخيرة ، جمعت الصناديق العقارية الخاصة الأموال بمستويات ثابتة بين نطاق 20-40 مليار دولار لكل ربع سنة وفقًا لـ Preqin. هناك العديد من موضوعات الاستثمار المختلفة التي تم نشرها والتي تتوسع من خلال ملفات تعريف معينة للمخاطر: من "الأساسية" (الممتلكات الآمنة والغنية) إلى "الانتهازية" (استثمارات عالية الاستدانة ، مع تدفقات نقدية قليلة أو معدومة). بالمناسبة ، فإن الصناديق الانتهازية هي الخيار الأكثر شعبية للمستثمرين في الوقت الحالي ، من حيث الأموال المغلقة وإجمالي رأس المال الذي تم جمعه.

استثمارات في عروض الصناديق العقارية الخاصة

بالنسبة للعديد من المستثمرين من القطاع الخاص الذين يسعون إلى الاستثمار في العقارات ، فإن أفضل خيار هو الاستثمار في الأصول التي يتم الحصول عليها وإدارتها من قبل طرف ثالث ، مدير استثمار محترف (يسمى "الراعي"). يمكن أن يكون هذا في شكل صندوق ، لاستثمار واحد محدد ، أو هيكل هجين يجمع بين الأصول الحالية وعمليات الاستحواذ المستقبلية. تتمتع هذه الاستثمارات بالعديد من المزايا:

• يستفيد المستثمر من خبرة الراعي ، الذي ينصب تركيزه بدوام كامل عادةً على الاستثمار العقاري ، والذي غالبًا ما يكون قد أسس عمليات يديرها فريق من المحترفين.
• عادةً ما تُعرف تكلفة الاستثمار مقدمًا ، ويتم توضيحها في العقد من حيث أتعاب المدير ، والفوائد المنقولة والمزايا الأخرى.
• يمكن الاستثمار في مجموعة متنوعة من أنواع الأصول وأحجامها ، والتنويع الفعال ممكن حتى بالنسبة للمستثمر الأصغر ؛ يمكن للمستثمرين أيضًا القيام باستثمارات في منتجات مهيكلة مثل القروض ذات الأولوية ، وديون الميزانين ، والأسهم المفضلة أو حقوق الملكية المحدودة ، والتي تتطلب عادةً خبرة وعلاقات متخصصة ، ويمكن أن يكون من الصعب الاستثمار فيها لمرة واحدة.
• اعتمادًا على حجم استثمار المستثمر بالنسبة للصندوق أو المشروع بشكل عام ، قد تتاح للمستثمر الفرصة للحصول على مدخلات ذات مغزى في القرارات المتعلقة بعمليات الاستحواذ والإدارة والتمويل والتصرف في الأصول.
• في الوقت نفسه ، عادة ما تكون الإدارة اليومية واجب الراعي ، ولا تصبح مصدر إلهاء لأنشطة المستثمر الأخرى. هذا مهم بشكل خاص للمدير المتنوع ، الذي قد يكون لديه مسؤوليات أكثر إلحاحًا تتجاوز الإدارة التشغيلية للعقارات.

الفوائد المذكورة أعلاه ذات قيمة ؛ ومع ذلك ، هناك أيضًا قضايا يجب مراعاتها عند إجراء استثمارات في عروض العقارات الخاصة. وعلى الرغم من أن معظم المديرين سيوفرون قدرًا كبيرًا من المعلومات للمستثمرين الذين يقومون بتقييم فرصهم (وفي الواقع يُطلب منهم القيام بذلك بموجب القانون في كثير من الحالات) ، ومراجعة تلك المعلومات واستخدامها للتوصل إلى أساس واضح لاتخاذ قرار بالاستثمار ، أو لا يبقى في يد المستثمر.

الاستثمار الفعال في عروض العقارات الخاصة

تأتي عروض العقارات الخاصة في مجموعة متنوعة من الاستراتيجيات والأهداف والهياكل ويجب أن يصبح المستثمر الخاص جيدًا في فهم وتقييم تفاصيل كل عرض حتى يكون فعالاً. سيساعدك هذا القسم على البدء في التفكير في كيفية تناسب هذا النوع من الاستثمار مع محفظتك ، والمجالات الرئيسية التي يجب مراعاتها أثناء قيامك بتقييم الفرص الجديدة.

الاستثمار الأساسي نفسه

يقول وارن بافيت مقولة رائعة: "عندما تتعامل إدارة ذات سمعة طيبة مع شركة ذات سمعة سيئة في الاقتصاد ، فإن سمعة الشركة تظل كما هي." وينطبق الشيء نفسه على صناعة العقارات ، وبالتالي غالبًا ما يكون السؤال الأول والأهم الذي يجب طرحه حول فرصة جديدة ، هو ما هو الاستثمار بالضبط ولماذا يكون من المفيد القيام به. تعد صناعة العقارات واحدة من أكثر فئات الأصول تنوعًا المتاحة للمستثمرين ، وهي مليئة بالاستراتيجيات المتخصصة والشركات التي تناسب غرضًا محددًا ، وتقدم عائدًا معينًا. أحد الأشياء المثيرة حول العقارات هو أنه يمكنك العثور على استثمارات متحفظة مثل القروض ذات الرافعة المالية المنخفضة على أصول الكؤوس الحضرية التي لها ملف تعريف مشابه للاستثمارات في السندات عالية الائتمان ، وصولاً إلى مشاريع التطوير عالية المضاربة التي يمكن أن تحقق عوائد أكثر مثل صندوق رأس المال الاستثماري أو استثمار رأس المال الصغير. وكل شيء بينهما.

بينما يعد استعراض كل فرصة متاحة في السوق موضوعًا واسعًا للغاية بحيث لا يمكن تغطيته هنا ، يجدر بنا أن نضع في اعتبارنا أن هذا التنوع الهائل موجود. ومن المفيد التفكير في كيفية صياغة مجموعة من الأسئلة التي يمكن أن تبرز "ماذا" في الاستثمار المحتمل. ما هو موقعها في نطاق الفرص؟

ابدأ بـ ROC

غالبًا ما تكون نقطة البداية الجيدة هي جعل الراعي يقدم افتراضاته الخاصة وتوقعاته المالية المبدئية فيما يتعلق بالاستثمار أو الصندوق. سيكون لدى الراعي عالي الجودة بياناته المالية الأولية المعدة للمراجعة وسيكون قادرًا على الإجابة على الأسئلة التفصيلية حول استراتيجيته وافتراضاته ونتائجه ، وشرح كيف ولماذا يعمل الهيكل الذي يقومون ببنائه. في حين أن هذا قد يبدو واضحًا ، إلا أن هناك عددًا لا يحصى من المستثمرين الذين سيقومون باستثمارات بدون هذه المعلومات ، بناءً على الرغبة في التعرض لمدير أو فئة أصول ، وبدون شرح تفصيلي للأعمال.

بمجرد حصولك على البيانات المالية ، يجب أن تسمح لك المراجعة التفصيلية بتطوير مجموعة من الأسئلة لتقييم الفرصة بشكل أكبر. هناك طرق لا حصر لها لتقييم البيانات المالية الشكلية ، وتقييم نموذج الأعمال ، والكثير من الأساليب التي لا يمكن تغطيتها بالتفصيل هنا. لكنني سأذكر هنا واحدًا مفيدًا بشكل خاص في مجال العقارات - العائد على التكلفة (ROC).

أعرّف ROC على أنه ما تحصل عليه إذا قسمت الدخل الثابت للعقار (صافي الدخل التشغيلي) على إجمالي التكلفة الإجمالية ، بما في ذلك تكلفة شرائه ، وتحسينه ، وتطويره ، وتأجيره ، وتمويله ، وما إلى ذلك ( بما في ذلك جميع الرسوم). ها هي الصيغة:

العائد على التكلفة = ([إجمالي الإيجار المحتمل] - [تكاليف الوظيفة الشاغرة والديون المعدومة] - [نفقات التشغيل]) / ([تكاليف الممتلكات والمشروع] + [الرسوم والتكاليف المتعلقة بالمشروع] + [التكاليف الأخرى])

لنأخذ مثالًا بسيطًا: تشتري قطعة أرض مقابل 700 ألف دولار وتستثمر 300 ألف دولار لتطويرها وتأجيرها لمستأجر يدفع 70 ألف دولار إيجار ويغطي جميع تكاليف التشغيل. عندئذٍ تكون نسبة العائد على الاستثمار (ROC) 7.0٪ = 70000 دولار أمريكي / (700000 دولار أمريكي + 300000 دولار أمريكي) . من الطرق السهلة للتفكير في هذا الرقم هو العائد المتوقع للعقار في الوقت الحالي الذي يكون مستقرًا.

كشف الاستراتيجية الحقيقية

السبب في أن العائد على التكلفة مفيد جدًا هو أنه يمنحك أساسًا لطرح الأسئلة. إذا كانت نسبة العائد على الاستثمار المخطط لها للعقارات التي سيتم الاستحواذ عليها في صندوق هو 7.0٪ ، لكن مدير الصندوق يعد بعائد 12.0٪ للمستثمرين ، فمن الواضح أن هناك انفصال. والسؤال الذي قد يُطرح هو ما هذا الاختلاف - هل خطة تمويل العقارات بسعر أقل؟ هل هو بيع العقارات بعلاوة؟ هل يتوقع المدير أن تنمو إيجارات السوق بمرور الوقت؟ مزيج من تلك الأشياء؟ شيء آخر؟

ستخبرك الإجابة على هذا السؤال (ما هو الانفصال؟) عادةً ما هي الإستراتيجية "الحقيقية" للمدير ، وما هي المخاطر الكامنة التي يطلبون منك تحملها. ستساعدك معرفة الاستراتيجية ، بدورها ، على اتخاذ قرار أكثر استنارة بشأن الاستثمار - على سبيل المثال ، إذا كان الانفصال هو النمو المستقبلي في الإيجارات ، فهل تعتقد أن هذه الأطروحة؟ إذا كان بيع العقار بعلاوة خلال سنوات قليلة ، فهل هناك دليل على إمكانية بيعه بالسعر المقترح؟ وهكذا دواليك.

هل تتوافق الشروط القانونية مع الإستراتيجية؟

بالإضافة إلى تطوير فهم لاستراتيجية الاستثمار ، من المهم (خاصة بالنسبة للاستثمارات في الصناديق) فهم الالتزامات التعاقدية للراعي فيما يتعلق بالاستراتيجية. في كثير من الحالات ، قد يكون لدى الراعي خطة عمل محددة يتم مشاركتها مع المستثمرين ، ولكن هناك مجموعة أوسع من الخيارات عندما يتعلق الأمر بالمتطلبات القانونية التي تحددها اتفاقية تشغيل الصندوق. سيكون هناك ما يبرر بعض المرونة ، ولكن إذا لم تكن حريصًا ، فقد ينتهي بك الأمر بمجموعة من الاستثمارات مختلفة تمامًا عما كان مقصودًا في الأصل. على الأقل ، من المهم أن تفهم المرونة التي قد يتمتع بها الراعي ، وعادة ما يكون من الحكمة أن تضع في اعتبارك بعض الإحساس بالمرونة التي ترغب في تقديمها نظرًا لجودة الراعي.

من الواضح أن هذا العنصر يكون أبسط عندما تكون الفرصة ملكية معينة (وليس صندوقًا) ، ولكن حتى هناك ، من المهم فهم الخيارات المتاحة قانونًا للصندوق أو الراعي حيث تتطور جميع الاستثمارات بمرور الوقت.

قضايا الرعاية

عند إجراء استثمار في عرض عقاري خاص (وخاصة عند التفكير في صندوق) ، فإن العنصر الأكثر أهمية خارج الاستثمار نفسه هو الرعاية. إلى حد كبير ، فإن الخدمة التي "تشتريها" عند الاستثمار في عرض خاص هي خبرة الراعي ومعرفته وعلاقاته وموثوقيته. يعد تقييم هذه العناصر مقدمًا أمرًا أساسيًا للاستثمار بنجاح. سيكون هذا الشخص أو المنظمة مسؤولاً عن اتخاذ القرارات الصحيحة برأسمالك فيما يتعلق بالاستثمارات التي يجب اكتسابها ، وقرارات الإدارة التي يجب اتخاذها ، وكيفية معاملتك كمستثمر.

غالبًا ما يكون هذا العنصر هو أصعب جزء في الاكتتاب في العروض الخاصة. إنه يتناقض مع تقييم الاستثمار نفسه ، حيث تستند معظم الاعتبارات على الحقائق والأدلة والأرقام. اختيار راعٍ كبير هو في الغالب تمرين نوعي.

حاولت العديد من المجموعات ، مع نتائج متباينة ، "قياس" عملية تقييم الراعي بمراجعة دقيقة لسجلات التتبع ، والتحقق من الخلفية ، والاستبيانات المطولة ، والاعتماد على مجموعة متنوعة من المؤشرات شبه العلمية.

وضع آخرون لأنفسهم قواعد واسعة لإدارة هذه المشكلة ، بدءًا من عدم الاستثمار مع أي شخص لم تتم إحالته شخصيًا إلى الاستثمار بمبالغ أصغر في البداية ثم بمبالغ أكبر عندما يكون الاستثمار الأولي ناجحًا ، ومجموعة كاملة من قواعد القرار الأكثر خصوصية وطرق التقييم.

في حين أن هذه الأساليب غالبًا ما يكون لها بعض الجاذبية المنطقية ، إلا أنني لم أرَ أيًا منها يؤتي ثماره بالكامل بالطريقة التي يُقصد بها من حيث ضمان عوائد المستثمر. يتمثل التحدي في أنه بعد الانتهاء من المراجعات وتقديم التقارير ، في نهاية اليوم ، سيجد المستثمرون أنفسهم عادةً في نفس المكان الذي بدأوا فيه - حيث يتعين عليهم اتخاذ قرار نوعي بشأن ما إذا كانوا يثقون في شخص أو مجموعة المديرين لتنفيذ برنامج الاستثمار المقترح بنجاح.

لسوء الحظ ، لا توجد حل سحري لاتخاذ هذا القرار ، ولكن هناك ثلاث استراتيجيات مفيدة يجب مراعاتها عند إجراء التقييم.

ابحث عن القصة وليس النتيجة

أولاً ، عند الانتهاء من تقييم الراعي ، حاول بناء قصة بدلاً من تسجيل نقاط. الهدف هو فهم الخبرات التي مر بها هذا الشخص ، وما تقوله هذه التجارب عنه ، وكيف سينمو هذا السرد في المستقبل. غالبًا ما يكون من الصعب ويستغرق وقتًا طويلاً لتعلم قصة شخص ما ، (وهذا جزئيًا هو سبب الاعتماد على الحقائق المنمقة وسجلات المسار) ، ولكن القيام بذلك سيضعك في أفضل وضع لفهم ما قد يحدث بعد ذلك ، وكيف يمكن لهذا الشخص قد تتفاعل في ظل ظروف مختلفة.

مطابقة المهارة والموارد

تتمثل الإستراتيجية الثانية في التركيز عن كثب على المهارات اللازمة لنجاح الاستثمار ، وكيف يجلب المدير هذه العناصر المحددة إلى الطاولة. إذا كانت أطروحة الاستثمار تعتمد على قدرة الكفيل على بناء مبنى ، فهل يمتلك تلك المهارة؟ أم أنهم وظفوها لمجموعة مختصة؟ إذا كان نجاح الصندوق يتطلب تحليلًا إحصائيًا عالي المستوى ، فهل يمتلك الراعي معرفة بهذا المجال؟ ما هي مجموعة المهارات الأساسية التي يجلبها الراعي إلى طاولة المفاوضات ، وهل هي مناسبة للاستثمارات التي يتم إجراؤها؟ هل اللغز مكتمل أم أن هناك فجوة تنافر في المنتصف؟ في كثير من الأحيان ، يركز المستثمرون على التعميمات العامة التي قد لا تكون ذات صلة بالوضع الحالي. قد يكون الراعي ناجحًا بشكل كبير في إدارة مجموعة من المباني السكنية الحالية ، ولكن هل ستكون هذه المهارات الآن قابلة للتطبيق عندما يكتسبون أراضي للبيع بالتجزئة لبناء مراكز تسوق؟ أو الاستثمار في المشاريع الصناعية ذات القيمة المضافة؟ او اي شيء اخر؟

ما هي الموارد الأخرى المطلوبة هي وثيقة الصلة بالمهارات المطلوبة. على سبيل المثال ، إذا كان الكفيل مطالبًا بالتوقيع على قروض ، فهل لديه القدرة على القيام بذلك؟ إذا طُلب منهم وضع نقود في كل معاملة ، فهل لديهم النقود (أو على الأقل وسيلة للحصول عليها)؟ إذا كانت الاستثمارات تتطلب فريقًا من المحترفين للعمل ، فهل هذا الفريق موجود؟

المحاذاة الحافزة

أخيرًا ، من المهم تقييم حوافز الكفيل (ولا تنس الحوافز غير المالية). لن تحدد الحوافز بالكامل خيارات الراعي ، لكن من المؤكد أن لها تصويتًا مهمًا. يمكن أن تختلف الحوافز المالية بشكل كبير بناءً على هيكل الاستثمار المقترح ، والأعمال التجارية الشاملة للراعي. تختلف الحوافز غير المالية بناءً على عمل الراعي وأولوياته والظروف التي يواجهها. كما سيتأثرون بشكل كبير بشخصية الراعي وشخصيته وتاريخه. القسم التالي سيركز على الحوافز المالية.

تعويض الراعي في الاستثمار العقاري الخاص

الرسوم والفوائد المحملة

مع ظهور صناديق الاستثمار المتداولة منخفضة التكلفة والنجاح الواسع لأفكار إدارة الاستثمار الحديثة ، من الصعب إجراء مناقشة حول أي استثمار هذه الأيام دون مناقشة الرسوم والفوائد. هذا موضوع صعب عندما يتعلق الأمر بالاستثمارات العقارية ، حيث تظل الصناعة إلى حد ما من الغرب المتوحش فيما يتعلق بكيفية دفع الرعاة. معظم فئات الاستثمار الأخرى لديها ، إن لم يكن التزامًا تامًا بمعيار ما ، على الأقل عقيدة أساسية راسخة حول ما يجب أن يتم تحصيله وكيفية تنظيم الأشياء. ليس كذلك في الصناديق العقارية.

يتمثل العامل الدافع وراء ذلك ، أولاً ، في أن صندوق الاستثمار العقاري يتطلب مستويات متفاوتة من وقت وجهد الإدارة ، وثانيًا ، يتسم بدرجة عالية من التنظيم وكثافة رأس المال - وبالتالي لديه مجموعة متنوعة من خيارات رأس المال والبدائل المحتملة التي يتم أخذها في الاعتبار عندما يتم إجراء استثمار من قبل راعي (يكون جمع الأموال من خلال عرض خاص واحدًا فقط).

بناءً على ما سبق ، على سبيل المثال ، قد تكون الرسوم الكبيرة إلى حد ما مناسبة تمامًا لمشروع إنمائي يتطلب من الراعي تعيين موظفين بدوام كامل لإدارة المشروع والتركيز عليه ، أو لاستثمار دين متخصص يتطلب قدرًا كبيرًا من وقت تطوير الأعمال لتحديد الفرص الجديدة والتفاوض بشأنها. قد تكون هذه الرسوم نفسها غير مناسبة تمامًا لصندوق الشراء والاحتفاظ طويل الأجل الذي لا يفعل شيئًا أكثر من الحصول على العقارات والاستيلاء عليها.

ستؤثر الخيارات البديلة المتاحة للراعي أيضًا على الاقتصاد الصحيح. على سبيل المثال ، بينما قد يفضل المستثمر أن يكون لديه فائدة محمولة منخفضة في الصندوق ، إذا كان الراعي قادرًا على إكمال معاملاته بشكل تنافسي باستخدام دين عالي العائد (أو بديل آخر) ، فقد لا يكون من الممكن التفاوض على السعر الذي يرغب فيه المستثمر بغض النظر عما يمكن اعتباره عادلاً.

المهم في العقارات هو تطوير فهم لكل معاملة لعناصر المخاطرة والجهد الذي يبذله كل طرف ، ومستوى العائد قيد المناقشة ، ومحاولة التوصل إلى ترتيب تتماشى فيه هذه الأشياء. إذا كانت كذلك ، فمن المحتمل أن يكون الهيكل مناسبًا ، ولكن إذا لم يكن الأمر كذلك ، فيجب على المستثمر التفكير مليًا في أسبابه للقيام بالاستثمار.

القضايا المتعلقة بشروط محددة

هناك مجموعة متنوعة من المصطلحات المتعلقة بالاستثمارات العقارية الخاصة التي يجب مراعاتها. يتم تضمين مجموعة جزئية هنا ولكنها غير مغطاة بعمق. في كثير من الأحيان ، سيكون مستشارو ومحامو المستثمر في وضع جيد لتقييم هذه العناصر لاستثمار معين ، وتقديم إرشادات حول ما هو نموذجي ومعقول. كحد أدنى ، يُنصح بمعرفة شروط كل عنصر من هذه العناصر في الاستثمار المقترح بحيث يمكن اتخاذ قرار الاستثمار بصورة كاملة.

• السلطة التقديرية / السلطة - إلى أي درجة يحق للمستثمر المشاركة في تقييم صفقة محتملة ، وتحت أي ظروف ، وبأي طريقة؟
• السيولة / المدفوعات - متى سيستعيد المستثمر استثماره الأولي؟ ما هي الوسيلة التي يتم بها السداد؟ ماذا يحدث إذا لم يتم السداد وفقًا للخطة؟
• شروط التمويل - كيف يتم توفير أموال المستثمرين للصندوق / الشركة؟ ما هو الجدول الزمني وما أنواع الضوابط؟
• التمويل الإضافي - ماذا يحدث إذا كانت هناك حاجة إلى أموال إضافية لم يتم التخطيط لها؟
• معاملة أموال المستثمرين - هل تتلقى أموال المستثمرين معاملة تفضيلية للصناديق الأخرى؟ بأنهي طريقة؟
• عائد المستثمر - كيف تحسب عوائد المستثمر؟ كيف يتم تقسيمهم مع الراعي؟
• تمويل آخر - هل يمكن للراعي / شركة الاستثمار تأمين تمويل بالإضافة إلى رأس مال المستثمر؟ تحت أي شروط وفي أي وقت؟
• متطلبات أخرى للمستثمرين - هل يتعين على المستثمر تقديم أي شيء يتعلق بالمعاملة بخلاف رأس ماله؟ والأهم من ذلك ، هل هناك أي اتفاقيات يتعين على المستثمرين التوقيع عليها أو توفير الأمن لها؟
• الافتراضي - ماذا يحدث إذا فشل المستثمر أو الراعي في الوفاء بالتزاماته؟ ما هي العلاجات؟ ما هي العملية؟
• تكاليف أخرى - هل هناك تكاليف استثمار خارج تلك التي يتقاضاها الراعي؟
• الإبلاغ - ما هي التقارير المطلوب تقديمها للمستثمرين ، وماذا يحدث إذا لم يتم تقديمها؟

بالطبع ، هذه قائمة جزئية فقط ، وهناك مجموعة متنوعة من القضايا التي ستكون خاصة بأنواع معينة من الاستثمارات أو الجهات الراعية أو الهياكل. في النهاية ، يجب أن تكون النظرة الشاملة للاستثمار منطقية.

ضع كل شيء معا

بينما تحدد الأقسام حتى الآن القضايا الرئيسية التي يجب مراعاتها عند إجراء استثمار في عرض عقاري خاص ، لن يتحقق أي استثمار من جميع المربعات. في بعض النواحي ، هذا حسب التصميم. هناك سوق لهذه الأنواع من الاستثمارات ، والسعر الذي يمكن للمستثمر أن يتقاضاه لرأس ماله غالبًا ما يرتبط عكسيًا بالطلب على الاستثمار في السوق. على سبيل المثال ، غالبًا ما يطلب الراعي المتمرس جدًا الذي يستثمر في قطاع تحت الطلب رسومًا صديقة للرعاة ، ويحمل الفائدة ، والشروط ، وقد يحد من الدرجة التي يمكن للمستثمرين من خلالها ممارسة السيطرة بعد الالتزام بالاستثمار. بالتناوب ، قد يوفر المدير الجديد مجموعة أفضل من الشروط وحقوق المستثمرين والكثير من الوصول المباشر ولكن قد لا يكون له نفس النوع من سجل التتبع أو قد يعمل في قطاع أقل شهرة.

بسبب هذا التوازن ، من المهم الحصول على الصورة الكاملة لفرصة الاستثمار والتقييم الكامل قبل اتخاذ قرار (أو عدم) الاستثمار. إحدى الأدوات التي يمكن أن تكون مفيدة للمستثمرين هي مستند بطاقة الأداء الذي يسمح بتقييم كل عنصر من عناصر الفرصة على حدة ، ومن ثم فرصة عرض الاستثمار والتفكير فيه ككل بدلاً من التركيز على مكوناته.

هذا مفيد لأنه ، في كثير من الأحيان ، يقع المستثمرون في فخ فقدان الاستثمارات الجيدة بسبب مشكلة واحدة أو اثنتين تحظى باهتمام كبير مقارنة بالصورة الكاملة ، أو على العكس من ذلك ، تفويت علامات التحذير على استثمار سيئ بسبب واحدة إيجابية ساحقة عامل. عملية الاستثمار الجيدة هي تلك التي تؤكد على فترة جمع البيانات حيث لا يتم اتخاذ القرارات وتتوج بفترة اتخاذ القرار التي تكتمل عند توفر صورة أكثر اكتمالاً. هذا يسمح للفرص ، وقضاياهم ليتم وضعها في المنظور المناسب.

لكن احترس من العيوب القاتلة

بينما تميل النظرة الشاملة إلى أن تكون أفضل مكان لاتخاذ القرارات ، فمن المهم الانتباه إلى العيوب القاتلة في الاستثمار المحتمل. هذه هي القضايا التي تغير في حد ذاتها النظرة العامة للاستثمار.

وخير مثال في مجال التطوير العقاري هو المشروع الذي يتمتع باقتصاديات ممتازة ورعاية من ذوي الخبرة وشروط كبيرة وموقع واستئجار ممتازين ، ولكنه يقع أيضًا في عقار ملوث.

ليس من المناسب تصنيف المشكلة البيئية في قسم واحد من المراجعة والقول إن الإيجابيات تفوق السلبيات - فهذه مشكلة يجب فهمها تمامًا ويمكن بحد ذاتها (ويجب) إزالة فرصة من مجموعة النظر.

هذا مجرد مثال ، ولكن النقطة بشكل عام هي أن بطاقة قياس الأداء يمكن أن تساعد في الحفاظ على المنظور ، ولكن لا ينبغي أن تفوق أي حكم إضافي إذا كانت هناك مشكلات تهدد الاستثمار في أنفسهم.

خاتمة

هناك عدد كبير من الفرص المتاحة للمستثمرين العقاريين من القطاع الخاص لتشغيل رأس المال ، ويمكن أن تكون العروض الخاصة مصدرًا رائعًا للاستثمارات المثيرة للاهتمام التي يمكن أن تزيد من محفظة المستثمرين.

في الوقت نفسه ، تتطلب هذه الاستثمارات عناية من جانب المستثمر. نأمل أن يضعك هذا الملخص على المسار الصحيح لاستكشاف فئة الاستثمار وسيساعدك على البدء في بناء برنامجك أو محفظتك.