Krisis yang Membayang di Komunitas Pensiun Perawatan Berkelanjutan (CCRC)

Ringkasan bisnis plan

Selama 50 tahun terakhir, komunitas pensiun perawatan berkelanjutan (CCRC), terutama disponsori oleh organisasi nonprofit berbasis agama dan lainnya, telah menawarkan akomodasi hidup untuk orang dewasa senior yang aktif. Orang dewasa ini biasanya berusia pertengahan 70-an hingga awal 80-an dan dapat hidup mandiri setelah menetap di tempat tinggal baru mereka. Fasilitas ini dirancang untuk memberikan perawatan yang semakin intensif, termasuk bantuan hidup, perawatan, dan perawatan memori karena penghuni menjadi semakin lemah menjelang akhir hidup mereka.

Di bawah satu bentuk kontrak, biasanya disebut sebagai Tipe A, banyak dari fasilitas ini menawarkan janji lunak untuk terus memberikan perawatan sampai kematian, bahkan setelah penduduk tertentu telah kehabisan sumber keuangan pribadinya. Harga kontrak Tipe A biasanya mencakup biaya masuk awal enam digit dan biaya bulanan berkelanjutan, yang tumbuh dengan inflasi tetapi tidak dengan tingkat perawatan yang dibutuhkan oleh penduduk tertentu. Asumsi implisitnya adalah bahwa operator fasilitas akan mencadangkan jumlah uang tunai yang cukup dari biaya masuk untuk mendanai kewajiban aktuaria jangka panjangnya.

Sebagai organisasi nirlaba yang digerakkan oleh agama atau misi, janji perawatan seumur hidup ini konsisten dengan tujuan filantropi dari sponsor asli dan operator saat ini. Namun, pada kenyataannya, struktur ini menciptakan kewajiban asuransi perawatan jangka panjang yang sangat kompleks yang sebagian besar operator tidak menanggungnya dengan benar dan sebagian besar negara bagian tidak mengaturnya sebagai kontrak asuransi. Hasilnya adalah banyak fasilitas yang menerbitkan kontrak Tipe A kekurangan cadangan, dengan sedikit atau tidak ada ekuitas yang tersedia untuk menutupi kekurangan arus kas yang tidak terduga.

Memahami risiko sistemik yang menjulang di CCRC sebagai akibat dari produk asuransi yang tidak diatur tetapi tertanam dalam ini adalah tujuan pertama artikel ini. Kedua, menyajikan solusi inovatif tentang bagaimana industri dapat menjembatani kekurangan modal dan cadangannya dengan menerapkan konsep dan struktur asuransi bencana dan hipotek yang dikembangkan dengan baik.

Panduan Singkat tentang Komunitas Pensiun Perawatan Berkelanjutan

Komunitas pensiun perawatan berkelanjutan adalah alternatif tempat tinggal untuk manula yang menawarkan, di bawah kontrak tunggal, unit hidup mandiri (apartemen atau pondok), fasilitas tempat tinggal, dan akses ke rangkaian layanan perawatan jangka panjang yang mungkin dibutuhkan penghuni sebagai kebutuhan kesehatan mereka. berubah seiring waktu.

CCRC dimulai lebih dari 75 tahun yang lalu. Pada saat ini, terutama organisasi keagamaan menciptakan komunitas amal ini untuk memberikan perawatan seumur hidup bagi penduduk lanjut usia mereka dengan imbalan semua aset mereka. Meskipun lembaga nirlaba ini terus memiliki dan mengoperasikan sejumlah besar CCRC, banyak perusahaan nirlaba telah memasuki pasar dengan fasilitas dan layanan serupa tetapi tanpa jaminan perawatan seumur hidup.

CCRC tipikal menawarkan layanan perumahan dan perawatan kesehatan berikut kepada penghuninya:

• Perumahan mandiri termasuk makan, kegiatan sosial, transportasi terjadwal, tata graha, dan pemeliharaan;
• Akses ke dokter, obat resep, dan layanan rehabilitasi;
• Perumahan yang mendukung dan layanan perumahan yang disediakan di rumah orang dewasa; pengaturan perumahan yang diperkaya; atau tempat tinggal yang dibantu; dan
• Layanan perawatan dan perawatan memori yang terampil untuk residen yang sakit sementara atau yang membutuhkan perawatan jangka panjang.

Jenis Kontrak CCRC

Ada tiga tipe dasar kontrak CCRC. Mereka adalah sebagai berikut:

• Perawatan seumur hidup atau kontrak yang diperpanjang (Tipe A): Sebagai jenis kontrak yang paling mahal, opsi Tipe A menawarkan bantuan hidup tanpa batas dan perawatan terampil tanpa biaya tambahan. Ini adalah jenis kontrak yang paling sering mencakup janji lunak untuk mempertahankan tingkat perawatan sampai mati.
• Kontrak yang dimodifikasi (Tipe B): Jenis kontrak ini menawarkan serangkaian layanan tetap untuk jangka waktu tertentu. Kontrak Tipe B biasanya memiliki biaya bulanan yang lebih rendah dibandingkan dengan Tipe A sambil menawarkan fasilitas perumahan dan tempat tinggal yang serupa. Pada saat jatuh tempo kontrak, layanan dapat dilanjutkan sesuai kebutuhan, tetapi dengan struktur biaya bulanan yang ditingkatkan.
• Kontrak biaya-untuk-layanan (Tipe C): Kontrak ini sering kali memerlukan biaya pendaftaran awal yang lebih rendah daripada kontrak Tipe A dan B, atau yang sama sekali tidak ada. Dengan kontrak Tipe C, beberapa atau semua layanan dan fasilitas residensial yang sama dapat disediakan, tetapi layanan bantuan hidup dan perawatan terampil biasanya dibayar per diem dan dengan harga pasar yang lebih tinggi.

Risiko Aktuaria yang Tertanam dalam CCRC

Secara tradisional, fasilitas CCRC telah diatur dan dibiayai terutama sebagai perusahaan real estat dan layanan medis tetapi secara konseptual juga mencakup beberapa produk asuransi implisit, seperti perawatan jangka panjang dan kewajiban jenis anuitas.

Tantangan bagi industri dan perkembangannya adalah bahwa produk asuransi tersirat ini belum dijamin secara aktuaria, dan aset sponsor yang tersedia (operator CCRC) biasanya tidak cukup untuk menjelaskan banyak kewajiban keuangan jangka panjang yang melekat pada kontrak-kontrak ini. Sebaliknya, operator mengandalkan arus kas tinggi saat ini yang berasal dari biaya masuk, akses siap ke pasar obligasi bebas pajak, dan akuntansi GAAP going concern untuk membiayai operasi dan belanja modal mereka. Dan sayangnya, mereka melakukan ini tanpa menetapkan cadangan aktuaria yang sesuai untuk kewajiban jangka panjang yang telah mereka timbulkan secara kontraktual atau yang dijanjikan dalam literatur pemasaran mereka.

Hasilnya adalah banyak dari fasilitas ini secara aktuaria bangkrut dan berisiko besar bangkrut jika terjadi gangguan berbasis pasar yang moderat terhadap biaya masuk mereka. Dan karena pemegang obligasi biasanya memiliki hak gadai pertama pada semua aset CCRC, termasuk real estat dan biaya bulanan di masa depan, penghuninya semakin terekspos sebagai kelas kreditur tanpa jaminan yang paling rentan. Sebagai ilustrasi, menurut data terbaru yang diterbitkan oleh Komisi Akreditasi Fasilitas Rehabilitasi (CARF), 25% operator terbawah yang mengeluarkan kontrak Tipe A:

• Tidak dapat menutupi lebih dari 23% dari pembayaran utang mereka dari pendapatan operasional yang sedang berlangsung;
• Memiliki arus kas operasi sebelum biaya masuk yang negatif setidaknya 2,3%; dan
• Memiliki sedikit atau tidak ada ekuitas.

Selain itu, banyak operator CCRC juga telah membuat rencana biaya masuk yang dapat dikembalikan , meskipun dengan harga stiker yang lebih tinggi daripada biaya yang tidak dapat dikembalikan , yang meningkatkan arus kas periode berjalan sebagai imbalan atas janji tanpa jaminan untuk mengembalikan sebagian besar biaya masuk di beberapa titik di masa mendatang. . Kondisi yang paling umum di mana pengembalian uang ini dilakukan adalah pada saat kematian penduduk tertentu atau keberangkatan dari fasilitas. Namun, tidak ada uang tunai yang berpindah tangan sampai seorang penghuni baru menggantikan yang sebelumnya di kediaman itu, dan menggantikan biaya masuk yang sebelumnya.

Tanggapan Aktuaria dan Peraturan

Komunitas aktuaria menyadari masalah ini terbukti dengan sejumlah makalah yang ditulis pada tahun 90-an. Tetapi mengingat fakta bahwa sebagian besar operator ini adalah organisasi nirlaba yang berorientasi pada misi dengan sedikit akses ke modal ekuitas, dan fakta bahwa model operasi berbasis arus kas mereka telah bertahan cukup baik secara historis, beberapa perubahan berarti telah dibuat sebagai tanggapan. Selanjutnya, regulator secara historis lebih fokus pada kualitas perawatan daripada kesehatan keuangan atau solvabilitas pemain industri.

Kabar baiknya adalah bahwa pola ini mulai berubah ketika generasi baby boomer mulai pensiun, dan kesehatan keuangan serta posisi industri dievaluasi lebih dekat oleh peserta baru. Sebagai ilustrasi dan sebagai tanggapan atas beberapa kebangkrutan profil tinggi baru-baru ini, undang-undang diperkenalkan di sesi legislatif Florida 2017 yang mewajibkan operator untuk memegang cadangan aktuaria untuk kewajiban yang timbul di masa depan. Terlepas dari penolakan keras industri terhadap undang-undang ini, undang-undang ini telah diperkenalkan kembali untuk sesi berikutnya. Pada saat ini, tampaknya ada kemungkinan yang masuk akal bahwa perubahan akan dilakukan untuk mengatasi masalah yang membayangi.

Tantangan yang jelas di sini, bagaimanapun, adalah bahwa sangat sedikit dari operator yang memiliki atau memiliki akses ke modal yang cukup untuk memenuhi persyaratan cadangan aktuaria yang sebenarnya, membawa kita ke bagian kedua dari artikel ini.

Solusi Inovatif untuk Menarik Modal Swasta

Standar Akuntansi dan Regulasi Saat Ini

Dengan tidak adanya ekuitas sejati atau cadangan aktuaria, sebagian besar regulator negara bagian mewajibkan operator untuk memiliki cadangan wajib (tunai), dilaporkan sebagai kas harian, sehubungan dengan biaya operasional tahunan. Beberapa operator juga melaporkan rasio bantalan yang sama dengan uang tunai yang tidak dibatasi dibagi dengan layanan hutang tahunan, dan GAAP tidak memerlukan kewajiban masa depan untuk dibukukan jika estimasi aktuaria kewajiban tersebut kurang dari kewajiban pendapatan ditangguhkan non-kas yang dicatat di neraca . Kutipan yang diparafrasekan dari aturan akuntansi GAAP ini berbunyi sebagai berikut:

Jadi, berdasarkan persyaratan ini, adalah mungkin bagi entitas yang secara aktuaria bangkrut untuk memenuhi GAAP dan persyaratan kelangsungan peraturan dengan aset likuid yang jauh lebih rendah dari yang diperlukan untuk memenuhi kewajiban jangka panjang berdasarkan nilai sekarang. Ketika digabungkan dengan data CARF yang menunjukkan hutang jangka panjang yang berkisar antara 47% dan 105% dari total kapitalisasi (didefinisikan sebagai aset bersih tidak terbatas + hutang jangka panjang), industri membutuhkan cara untuk mengakumulasi ekuitas nyata sambil mengurangi risiko penduduk kebangkrutan sampai modal itu dapat diperoleh.

Solusinya: Ikatan Bencana yang Dimodifikasi

Gambar 1 di atas mengilustrasikan konsep bagaimana struktur ikatan bencana yang dimodifikasi dapat digunakan untuk mensosialisasikan risiko kebangkrutan jangka pendek dari setiap operator individu, sementara juga mengakumulasi modal untuk menggantikan modal yang diinvestasikan dari waktu ke waktu.

Menggunakan beberapa operator untuk membuat contoh hipotetis, struktur ini akan berfungsi sebagai berikut:

1. Dana pendapatan tetap jangka panjang (LDFI) akan dikumpulkan dari institusi dan individu dengan kekayaan bersih tinggi (HNW). Perusahaan asuransi kemungkinan besar akan menjadi sponsor dana ini dan akan menjadi mitra umum dana tersebut.
2. LDFI akan berinvestasi dalam saham preferen amortisasi (APS) yang dikeluarkan oleh perwalian (lihat Perwalian Penduduk CCRC di atas) yang didirikan untuk kepentingan penduduk. Saham-saham ini akan menghasilkan tingkat bunga (misalnya, 9% – 12% per tahun) selama jangka waktu kontrak, yang kemungkinan akan berlangsung selama 15 – 20 tahun.
3. Perwalian akan menginvestasikan uang tunai ini dengan mensponsori perusahaan asuransi yang akan memberikan kontrak anuitas kepada perwalian dengan tingkat bunga pasar (misalnya, 3% – 5%). Anuitas ini akan memiliki jangka waktu yang sama dengan jangka waktu yang diharapkan dari APS.
4. Penduduk CCRC akan diminta untuk membayar premi, dalam kisaran 3% – 5% dari biaya masuk dan bulanan saat ini, kepada perwalian yang akan:
   • Menutup sisa biaya bunga;
   • mengakumulasikan cadangan aktuaria yang diperlukan; dan
   • Membayar kembali pokok APS setelah persyaratan cadangan aktuaria terpenuhi.
5. Perwalian hanya akan membayar bunga kepada APS sementara ia mengumpulkan ekuitas yang setara dengan cadangan aktuaria yang disyaratkan.
   • Ekuitas ini akan terakumulasi dari kelebihan pembayaran premi dan anuitas selama periode bunga saja.
   • Setelah ekuitas perwalian sama dengan cadangan aktuaria yang disyaratkan, kelebihan kas di atas pembayaran bunga akan digunakan untuk mengamortisasi APS sampai pokok dilunasi.
   • Model hipotetis menunjukkan bahwa jangka waktu APS akan menjadi sekitar 20 tahun, dengan durasi sekitar 10 tahun.

Pengawasan Negara

Kantor Negara Peraturan Asuransi (OIR) akan ditugaskan untuk memantau kepercayaan dan hasil operasi dari setiap CCRC yang tercakup. Jika CCRC tertentu tidak dapat memenuhi kewajiban krediturnya sementara juga memberikan standar perawatan yang memadai kepada penghuninya, maka OIR akan diberi wewenang untuk menempatkan CCRC ke dalam kurator dan menunjuk kurator di bawah pengawasan pengadilan kepailitan. Kepercayaan kemudian akan ditempatkan ke dalam "run-off," mirip dengan asuransi obligasi hipotek.

Periode run-off ini akan, dalam urutan prioritas, dirancang untuk 1) melindungi penghuni sepanjang sisa hidup mereka, 2) membayar pokok dan bunga kepada pemegang obligasi yang dijamin, 3) mengembalikan pokok dan bunga kepada investor APS di Perwalian residen CCRC, dan 4) membayar akumulasi biaya masuk yang dapat dikembalikan kepada residen saat dana tersedia. Model hipotetis menunjukkan bahwa jika kurator terjadi pada tahun kelima, aset yang tersedia dalam perwalian akan cukup untuk mencapai semua tujuan ini selama periode run-off 30 tahun. Paragraf berikutnya merinci contoh satu skenario penerima hipotetis untuk keuntungan Anda.

Skenario Penerima Hipotetis

Skenario kurator ini dimodelkan secara hipotetis pada akhir tahun kelima penerbitan APS dengan menggunakan asumsi sebagai berikut:

Operasi CCRC (Di Bawah Penerima yang Ditunjuk oleh OIR)

1. Penghuni tinggal di tempat dan fasilitas terus beroperasi di bawah biaya bulanan yang ada dan struktur premi kepercayaan. Biaya diperbolehkan naik dengan inflasi dan pada tingkat yang sama seperti di masa lalu.
2. Biaya masuk dikurangi 50% sebagai bujukan pasar untuk menarik penduduk baru dan memungkinkan CCRC untuk beroperasi secara berkelanjutan. Biaya masuk yang dapat dikembalikan tidak akan diizinkan mengingat profil kredit CCRC di kurator.
   • Biaya masuk diasumsikan tumbuh sedikit lebih cepat daripada inflasi dari basis diskon ini hingga mencapai tingkat pasar dalam waktu sekitar 20 tahun.
3. Berdasarkan laporan laba rugi yang disusun dalam contoh hipotetis, tingkat pendanaan penduduk ini cukup untuk menutupi operasi dan depresiasi modal selama periode kurator.
   • Arus kas dari operasi yang sama dengan depresiasi diasumsikan diinvestasikan kembali dalam belanja modal sehingga fasilitas tidak memburuk selama periode run-off, tetapi konstruksi baru tidak diperbolehkan.

Dukungan Kepercayaan Warga CCRC dan Arus Kas ke Kreditur

1. Aset perwalian penduduk CCRC tersedia untuk menghentikan operasi CCRC (kemungkinan sebagai jaminan untuk jalur kredit bergulir) dan untuk melakukan pembayaran kepada pemegang obligasi yang dijamin sampai pokok dan bunga mereka telah dikembalikan.
   • Semua pembayaran bunga dan/atau pokok untuk amortisasi saham preferen akan dihentikan sampai pemegang obligasi dilunasi seluruhnya; dan
   • Bunga sederhana akan terus bertambah pada APS.
2. Aset perwalian yang akan disediakan untuk melakukan pembayaran pemegang obligasi akan mencakup:
   • Semua pembayaran tunai dari anuitas yang dibeli dengan hasil investasi awal APS;
   • Semua premi yang dibayarkan oleh penduduk; dan
   • Semua pendapatan dari akumulasi modal dalam kepercayaan.
3. Pemegang obligasi akan memperoleh bunga majemuk dan dibayar 100% dari arus kas dari aset perwalian di setiap tahun periode run-off sampai pemegang obligasi menerima 100% dari pokok dan bunga yang masih harus dibayar. Contoh hipotetis menunjukkan bahwa pemegang obligasi akan dibuat sepenuhnya utuh setelah kira-kira 11 tahun kurator, yang merupakan hasil yang wajar mengingat tingkat utang dan persyaratan aktual dari obligasi yang ada.
4. Ketika pemegang obligasi dibayar, pemegang saham preferen yang diamortisasi akan dibayarkan dari arus kas perwalian yang sebelumnya telah dibayarkan kepada pemegang obligasi. Di bawah skenario yang dimodelkan, investor akan menerima pokok dan bunga yang masih harus dibayar, sekitar tahun ke-22 kurator. Mereka akan kehilangan sekitar 35% dari investasi mereka karena penurunan nilai waktu, tetapi ini adalah hasil yang wajar mengingat tingginya tingkat bunga yang harus dibayar atas sekuritas ini dan pemulihan nominal penuh dalam situasi sulit ini.
5. Setiap biaya masuk yang ada, disepakati secara kontrak, dan dapat dikembalikan akan terus terakumulasi tanpa bunga selama penerimaaan. Ketika pemegang APS dibayar, akumulasi pengembalian dana ini akan dibayarkan sesuai urutan terjadinya. Aset perwalian akan cukup untuk memenuhi kewajiban ini kira-kira pada tahun 26 kurator. Nilai sebenarnya (berlawanan dengan nominal) akan menurun secara signifikan, tetapi karena penghuni akan terlindungi dengan aman di rumah mereka tanpa gangguan sepanjang keseimbangan hidup mereka, ini adalah hasil yang wajar bagi anggota keluarga yang kemungkinan akan mewarisi ini. pengembalian uang.
6. Ketika semua pembayaran ini dilakukan, perwalian kemudian akan terus mengakumulasi ekuitas sampai cadangan aktuaria yang sesuai diakumulasikan. Pada saat itu, kurator akan berakhir dan operasi akan kembali ke nirlaba (atau organisasi lain yang teridentifikasi) seperti sebelumnya.

Manfaat Struktur Regulasi dan Kurator Ini

Manfaat utama dari struktur kurator ini adalah bahwa penghuni dilindungi di rumah dan investasi mereka selama sisa hidup mereka. Hal ini dicapai di bawah asumsi pasar yang wajar dan tanpa kontribusi keuangan yang luar biasa dari negara melalui Medicaid atau jenis program fiskal lainnya. Manfaat tambahannya adalah bahwa pemegang obligasi yang dijamin dilindungi dalam investasi mereka sehingga CCRC akan terus memiliki akses ke pasar pinjaman yang dijamin.

Akhirnya, kreditur tanpa jaminan yang berinvestasi dalam amortisasi saham preferen dan ahli waris penduduk yang mengharapkan biaya yang dapat dikembalikan juga dapat memperoleh kembali sebagian dari nilainya selama jangka waktu tertentu. Hasil ini secara material lebih baik untuk semua yang terlibat relatif terhadap pengajuan Bab 11 di mana satu-satunya penghalang bagi penduduk adalah Medicaid, keamanan pemegang obligasi memiliki nilai yang meragukan relatif terhadap jumlah utang, dan biaya yang dapat dikembalikan adalah kerugian total. Semua ini dimungkinkan oleh, dan bergantung pada, struktur peraturan yang memungkinkan modal swasta untuk mendukung CCRC melalui perwalian residen CCRC sebagaimana diuraikan di atas.

Masalah Utama dan Tindakan Regulasi yang Diperlukan

Isu utama yang harus diselesaikan adalah seleksi yang merugikan dan moral hazard pada bagian dari masing-masing operator CCRC individu dan warga terkait. Tanpa mandat peraturan, hanya CCRC yang paling bangkrut yang akan masuk program. Ini dapat diselesaikan dengan relatif mudah dengan aturan asuransi negara bagian yang mensyaratkan cadangan aktuaria yang terdokumentasi, tetapi aturan ini harus ditulis untuk memungkinkan organisasi nirlaba menggunakan struktur saham preferen amortisasi laba seperti yang diuraikan di sini. Karena dana yang membeli saham preferen akan dikenakan pajak atas penghasilan mereka, hal ini tampaknya tidak menjadi masalah legislatif yang signifikan.

Demikian pula, premi yang dibayarkan oleh penduduk untuk mendanai perwalian perlu diatur sedemikian rupa sehingga dana tersebut tidak tunduk pada risiko kredit operator. Ini dapat dicapai baik melalui pembayaran langsung ke perwalian, pengaturan pembayaran lock-box/waterfall, atau lainnya, tetapi sekali lagi hanya disertai dengan aturan yang sesuai. Jumlah premi mungkin perlu tunduk pada tinjauan peraturan untuk mencegah penyalahgunaan, tetapi selama tinjauan ini bersifat aktuaria dan berbasis pasar, kebutuhan modal begitu besar sehingga penetapan harga yang rasional kemungkinan besar akan diizinkan.

Tugas yang lebih sulit adalah menulis aturan untuk mengatur tindakan dan kontrol institusional jika terjadi wanprestasi di pihak operator CCRC. Pendekatan yang diuraikan di sini tampaknya akan mencapai hasil yang diinginkan sambil secara tepat menyeimbangkan kepentingan semua pihak, tetapi perdebatan tentang hal-hal spesifik kemungkinan besar bersifat emosional karena operator saat ini terutama adalah organisasi nirlaba yang berfokus pada misi.

Langkah penting dalam menciptakan struktur ini adalah bekerja sama dengan badan legislatif negara bagian dan regulator asuransi untuk menentukan aturan yang memungkinkan modal swasta membantu memecahkan masalah ini dengan cara yang paling bermanfaat bagi penduduk dengan biaya serendah mungkin. Mengingat undang-undang yang diusulkan saat ini, Florida tampaknya menjadi tempat yang ideal untuk memulai diskusi ini, dan begitu sebuah model diterapkan, Carolina Utara dan Maryland akan menjadi langkah logis berikutnya mengingat sejarah dan peraturan mereka saat ini.

Kesimpulan

Jutaan orang Amerika akan membutuhkan tingkat perawatan progresif selama 40 tahun ke depan. Komunitas pensiun perawatan berkelanjutan menawarkan solusi yang sangat baik untuk masalah ini jika mereka dapat dikapitalisasi dengan benar untuk memenuhi kewajiban keuangan jangka panjang mereka. Struktur kepercayaan penduduk CCRC yang dijelaskan di sini dapat membantu industri untuk mencapai tujuan tersebut dan akan membuka nilai keuangan yang signifikan untuk mensponsori perusahaan asuransi dan investor mereka dengan memberikan baik kepada operator CCRC maupun penduduk mereka keamanan dan ketenangan pikiran yang harus mereka harapkan dan pantas dapatkan di tahun-tahun terakhir hidup mereka.