継続ケア退職コミュニティ（CCRC）における迫り来る危機

エグゼクティブサマリー

過去50年間、主に信仰に基づく団体やその他の非営利団体が後援する継続ケア退職コミュニティ（CCRC）は、アクティブな高齢者に生活施設を提供してきました。 これらの成人は通常、70代半ばから80代前半であり、新しい住居に定住すると独立して生活することができます。 これらの施設は、居住者が人生の終わりに向かってますます虚弱になるにつれて、支援された生活、看護、および記憶ケアを含む、徐々により集中的なケアを提供するように設計されています。

通常タイプAと呼ばれる契約の1つの形式では、これらの施設の多くは、特定の居住者が個人的な財源を使い果たした後でも、死亡するまでケアを提供し続けるという穏やかな約束を提供します。 タイプAの契約の価格には、通常、6桁の初期入場料と継続的な月額料金が含まれます。これらはインフレとともに増加しますが、特定の居住者が必要とするケアのレベルでは増加しません。 暗黙の前提は、施設運営者がその長期の保険数理上の義務に資金を供給するために、入場料から十分な金額の現金を留保するということです。

宗教的またはミッション主導の非営利団体として、この生涯ケアの約束は、元のスポンサーと現在の運営者の慈善目的と一致しています。 しかし実際には、これらの構造は非常に複雑な介護保険の義務を生み出し、ほとんどの事業者は適切に引き受けず、ほとんどの州は保険契約として規制していません。 その結果、タイプA契約を発行する多くの施設は予約が不足しており、キャッシュフローの予期しない不足を補うために利用できる資本はほとんどまたはまったくありません。

これらの規制が不十分であるが深く組み込まれている保険商品の結果としてCCRCに迫り来るシステミックリスクを理解することが、この記事の最初の目的です。 2つ目は、十分に開発されたキャットボンドおよび住宅ローン保険の概念と構造を適用することにより、業界が資本と準備金の不足を埋める方法に関する革新的なソリューションを提示することです。

継続的なケア退職コミュニティに関する簡単な入門書

継続ケア退職コミュニティは、単一の契約の下で、独立した生活ユニット（アパートまたはコテージ）、居住設備、および居住者が健康上のニーズとして必要とする可能性のある一連の長期ケアサービスへのアクセスを提供する高齢者向けの住宅代替手段です。時間の経過とともに変化します。

CCRCは75年以上前に始まりました。 現時点では、主に宗教団体がこれらの慈善団体を設立し、基本的にすべての資産と引き換えに、高齢者に生涯にわたるケアを提供しています。 これらの非営利団体は引き続き多数のCCRCを所有および運営していますが、それ以来、多くの営利企業が同様の施設とサービスを提供していますが、生涯ケアの保証はありません。

典型的なCCRCは、居住者に次の住宅およびヘルスケアサービスを提供します。

• 食事、社会活動、定期輸送、ハウスキーピング、およびメンテナンスを含む独立した住宅。
• 医師、処方薬、およびリハビリテーションサービスへのアクセス。
• 成人向け住宅で提供される支援住宅および住宅サービス。 充実した住宅環境。 または支援された住居; と
• 一時的に病気になった、または長期的なケアを必要とする居住者のための熟練した看護および記憶ケアサービス。

CCRC契約の種類

CCRC契約には3つの基本的なタイプがあります。 それらは次のとおりです。

• ライフケアまたは延長契約（タイプA）：最も高価なタイプの契約として、タイプAオプションは、追加料金なしで無制限の介助生活と熟練した介護を提供します。 これは、死ぬまでケアのレベルを維持するというソフトな約束を最も頻繁に含む契約タイプです。
• 変更された契約（タイプB）：この契約タイプは、定義された期間、固定された一連のサービスを提供します。 タイプBの契約は通常、タイプAに比べて月額料金が低く、同様の住宅および住宅設備を提供します。 契約満期時には、必要に応じてサービスを継続できますが、月額料金体系がエスカレートします。
• サービス料契約（タイプC）：これらの契約では、多くの場合、タイプAおよびBの契約よりも低い、ま​​たはまったく存在しない初期登録料が必要です。 タイプCの契約では、同じ住宅サービスとアメニティの一部またはすべてが提供される場合がありますが、通常、生活支援サービスと熟練した介護サービスは、日当とより高い市場価格で支払われます。

CCRCに埋め込まれた保険数理上のリスク

従来、CCRC施設は主に不動産および医療サービス会社として組織され、資金提供されてきましたが、概念的には、介護や年金タイプの義務など、複数の暗黙の保険商品も含まれています。

業界とその発展の課題は、これらの暗黙の保険商品が保険数理的に引き受けられておらず、スポンサー（CCRCオペレーター）の利用可能な資産は通常、長期的な金融債務の多くを説明するには不十分であるということです。これらの契約に固有です。 代わりに、事業者は、参入手数料、免税債券市場への容易なアクセス、継続企業のGAAP会計から得られる高い現在のキャッシュフローに依存して、事業と資本的支出の資金を調達しています。 そして残念ながら、彼らは、契約上またはマーケティング資料で約束した長期債務に対して適切な保険数理準備金を設定せずにこれを行っています。

その結果、これらの施設の多くは保険数理的に破産しており、市場ベースでの入場料が中程度に混乱した場合でも破産するリスクが高くなっています。 また、債券保有者は通常、不動産や将来の月額料金を含むすべてのCCRCの資産に最初にリーエンを持っているため、居住者は最も脆弱なクラスの無担保債権者としてますますさらされています。 実例として、リハビリテーション施設認定委員会（CARF）が発表した最新のデータによると、タイプA契約を発行している事業者の下位25％は次のとおりです。

• 継続的な営業収益から債務返済の23％以上をカバーすることができません。
• 入場料前の営業キャッシュフローが少なくとも2.3％マイナスである。 と
• 公平性がほとんどないか、まったくありません。

さらに、多くのCCRCオペレーターは、返金不可の料金よりもステッカーの価格が高いにもかかわらず、返金可能なエントリー料金プランを作成しました。これにより、将来のある時点でほとんどのエントリー料金を返金するという無担保の約束と引き換えに、当期のキャッシュフローが増加します。 。 これらの払い戻しが行われる最も一般的な条件は、特定の居住者が死亡したとき、または施設を離れたときです。 ただし、新しい居住者が以前の居住者の代わりになり、前者の入場料に取って代わるまで、現金は変わりません。

保険数理および規制への対応

保険数理コミュニティは、90年代に書かれた多くの論文からも明らかなように、この問題を認識しています。 しかし、これらの事業者のほとんどが資本へのアクセスがほとんどないミッション指向の非営利団体であり、キャッシュフローベースの運用モデルが歴史的にかなりよく持ちこたえているという事実を考えると、それに応じて意味のある変更はほとんど行われていません。 さらに、規制当局は歴史的に、業界のプレーヤーの財政状態や支払能力よりもケアの質に重点を置いてきました。

良いニュースは、団塊の世代が引退し始めるにつれてこのパターンが変化し始めており、業界の財政状態と地位が新しい参加者によってより綿密に評価されるようになることです。 実例として、また最近のいくつかの注目を集める破産に対応して、フロリダ州の2017年の会期で、事業者が将来発生する負債のために保険数理準備金を保有することを要求する法律が導入されました。 この法律に対する業界の激しい拒絶にもかかわらず、それは次のセッションのために再導入されました。 この時点で、迫り来る問題に対処するために変更が加えられる可能性は十分にあるようです。

ただし、ここでの明らかな課題は、真の保険数理準備金の要件を満たすのに十分な資本を持っている、または利用できる事業者はごくわずかであるため、この記事の後半に進みます。

民間資本を誘致するための革新的なソリューション

現在の会計および規制基準

真の資本または保険数理準備金がない場合、ほとんどの州の規制当局は、年間の営業費用に関連して、手元現金として報告される法定（現金）準備金をオペレーターに要求します。 一部の事業者はまた、無制限の現金を年間債務返済で割ったものに等しいクッション比率を報告しており、GAAPは、これらの負債の数理計算による見積りが貸借対照表に記録された非現金繰延収益負債よりも少ない場合、将来の負債を計上する必要はありません。 。 このGAAP会計規則の言い換えは、次のようになります。

したがって、これらの要件に基づいて、保険数理的に破産した事業体は、現在価値ベースで長期債務を履行するために必要なものよりはるかに低い流動資産で、GAAPおよび規制の継続企業の要件の両方を満たすことができます。 総資本の47％から105％の範囲の長期債務（無制限の純資産+長期債務として定義）を示すCARFのデータと組み合わせると、業界は住民のリスクを軽減しながら実質資本を蓄積する方法を必要としています。その資本が取得できるまで破産。

解決策：修正されたキャットボンド

上の図1は、変更されたキャットボンド構造を使用して、個々のオペレーターの短期的な破産リスクを社会化すると同時に、投資された資本を時間の経過とともに置き換えるために資本を蓄積する方法の概念を示しています。

いくつかの演算子を使用して架空の例を作成すると、この構造は次のように機能します。

1. 長期債券ファンド（LDFI）は、金融機関および富裕層（HNW）の個人から調達されます。 保険会社がこのファンドのスポンサーである可能性が最も高く、ファンドのゼネラルパートナーとして機能します。
2. LDFIは、居住者の利益のために設立された信託（上記のCCRC居住者信託を参照）によって発行された償却優先株式（APS）に投資します。 これらの株式は、15〜20年になる可能性が高い契約期間を通じて、利率（たとえば、年間9％〜12％）を生み出します。
3. 信託は、この現金をスポンサーの保険会社に投資し、スポンサーの保険会社は、市場金利（たとえば、3％〜5％）で年金契約を信託に提供します。 この年金の期間は、APSの予想期間と同じになります。
4. CCRCの居住者は、次のような信頼に対して、現在の入場料と月額料金の3％から5％の範囲の保険料を支払う必要があります。
   • 利息費用のバランスをカバーします。
   • 必要な保険数理準備金を積み立てます。 と
   • 保険数理準備金の要件が満たされたら、APS元本を返済します。
5. 信託は、必要な保険数理準備金に等しいエクイティを蓄積している間、APSにのみ利息を支払います。
   • このエクイティは、利息のみの期間中の保険料と年金の超過分から累積されます。
   • 信託の資本が必要な保険数理準備金と等しくなると、元本が完全に返済されるまで、利息の支払いを超える超過現金がAPSの償却に使用されます。
   • 仮説モデルは、APSの期間が約20年で、期間が約10年であることを示唆しています。

州の監視

州保険規制局（OIR）は、対象となる各CCRCの信頼と運用結果を監視する責任を負います。 特定のCCRCが債権者の義務を果たせず、居住者に適切な標準的ケアを提供できない場合、OIRは、CCRCを管財人とし、破産裁判所の監督下で管財人を任命する権限を与えられます。 その後、住宅ローン保険と同様に、信託は「ランオフ」に置かれます。

このランオフ期間は、優先順位の高い順に、1）残りの生涯を通じて居住者を保護し、2）担保付債券保有者に元本と利息を支払い、3）APS投資家に元本と利息を返還するように設計されます。 CCRC居住者信託、および4）資金が利用可能になったときに、累積された返金可能な入場料を居住者に支払います。 仮説モデルは、管財人が5年目に発生した場合、信託で利用可能な資産は、30年のランオフ期間中にこれらのすべての目的を達成するのに十分であることを示しています。 次の段落では、あなたの利益のための1つの架空の管財人シナリオの例を詳しく説明します。

架空の管財人シナリオ

この管財人のシナリオは、次の仮定を使用して、APS発行の5年目の終わりに仮想的にモデル化されました。

CCRCオペレーション（OIRによって任命されたレシーバーの下で）

1. 居住者はその場に留まり、施設は既存の月額料金と信託保険料の構造の下で運営を続けます。 手数料はインフレに伴い、過去と同様の割合で上昇することが認められています。
2. 新しい居住者を引き付け、CCRCが継続企業として機能することを可能にする市場の誘因として、入場料が50％削減されます。 管財人のCCRCのクレジットプロファイルを考慮すると、返金可能な入場料は許可されません。
   • 入場料は、この割引ベースから約20年で市場レベルに達するまで、インフレよりもわずかに速く成長すると想定されています。
3. 架空の例でまとめられた損益計算書に基づくと、このレベルの居住者資金は、管財人期間全体の運用と資本の減価償却をカバーするのに十分です。
   • 減価償却費に相当する営業活動によるキャッシュフローは、設備が流出期間を通じて劣化しないように資本的支出に再投資されると想定されますが、新規建設は許可されません。

CCRCレジデントトラストサポートと債権者へのキャッシュフロー

1. CCRCの居住者信託資産は、CCRCの運用をバックストップし（おそらく回転信用枠の担保として）、元本と利息が返還されるまで担保付債券保有者に支払いを行うために利用できます。
   • 償却優先株式へのすべての利息および/または元本の支払いは、債券保有者が完全に返済されるまで停止されます。 と
   • APSには単純な関心が引き続き発生します。
2. 債券保有者の支払いに利用できるようになる信託資産には、次のものが含まれます。
   • 最初のAPS投資で購入された年金からのすべての現金支払いは収入です。
   • 居住者が支払うすべての保険料。 と
   • 信託の累積資本からのすべての収益。
3. 債券保有者は複利を計上し、債券保有者が元本および未収利息の100％を受け取るまで、ランオフ期間の各年に信託資産からのキャッシュフローの100％が支払われます。 架空の例は、管財人の約11年後に債券保有者が完全に完全になることを示しています。これは、債務のレベルと既存の債券の実際の条件を考えると、合理的な結果です。
4. 債券保有者が支払われると、償却優先株主は、以前に債券保有者に支払われていた信託のキャッシュフローから支払われます。 モデル化されたシナリオでは、投資家は管財人の約22年目に元本および未収の単純な利息を受け取ります。 時間価値の下落により投資の約35％を失うことになりますが、これらの証券に支払われる高水準の利息とこの苦痛の状況での完全な名目回復を考えると、これは合理的な結果です。
5. 既存の、契約上合意された、返金可能な入場料は、管財人の間、無利子で蓄積され続けます。 APS保有者に支払いが行われると、これらの累積払い戻しは、発生した順序で支払われます。 信託財産は、管財人の約26年目にこれらの義務を果たすのに十分です。 実質価値（名目ではなく）は大幅に低下しますが、居住者は生活のバランスを崩すことなく自宅で安全に保護されるため、これはこれらを継承する可能性が高い家族にとって合理的な結果です。払い戻し。
6. これらの支払いがすべて行われると、適切な保険数理準備金が蓄積されるまで、信託は資本を蓄積し続けます。 その時点で、管財人は終了し、運営は以前と同様に非営利団体（または他の特定された組織）に戻ります。

この規制構造と管財人の利点

この管財人構造の主な利点は、居住者が残りの人生の間、家と投資で保護されることです。 これは、合理的な市場の仮定の下で、メディケイドまたは他の種類の財政プログラムを通じて州からの特別な財政的貢献なしに達成されます。 追加の利点は、担保付債券保有者が投資において保護されるため、CCRCが引き続き担保付貸付市場にアクセスできることです。

最後に、優先株の償却に投資した無担保債権者と、返金可能な手数料を期待している居住者の相続人も、時間の経過とともにその価値の一部を取り戻すことができます。 これらの結果は、居住者の唯一のバックストップがメディケイドであり、債券保有者の担保が債務額に比べて疑わしい価値があり、返金可能な手数料が全損である第11章の提出に比べて、関係者全員にとって実質的に優れています。 これらすべては、上で概説したように、民間資本がCCRC居住者信託を通じてCCRCをサポートすることを可能にする規制構造によって可能になり、それに依存しています。

重要な問題と必要な規制措置

解決しなければならない主な問題は、個々のCCRCオペレーターとそれに関連する居住者の逆選択とモラルハザードです。 規制上の義務がなければ、最も破産したCCRCのみがプログラムに参加します。 これは、文書化された保険数理準備金を必要とする州の保険規則で比較的簡単に解決できますが、これらの規則は、非営利団体がここで概説する営利目的の償却優先株式構造を使用できるように作成する必要があります。 優先株を購入するファンドは彼らの収入に課税されるので、これは重要な立法上の問題ではないように思われます。

同様に、信託に資金を提供するために居住者が支払う保険料は、資金が事業者の信用リスクにさらされないように構成する必要があります。 これは、信託への直接支払い、ロックボックス/ウォーターフォール支払いの取り決め、またはその他のいずれかによって達成できますが、ここでも適切なルールが必要です。 保険料額は、乱用を防ぐために規制当局によるレビューの対象となる必要がありますが、このレビューが保険数理的かつ市場ベースである限り、資本需要は非常に大きいため、合理的な価格設定が許可される可能性があります。

より困難な作業は、CCRCオペレーターの側でデフォルトが発生した場合に、アクションと制度的管理を管理するルールを作成することです。 ここで概説するアプローチは、すべての関係者の利益のバランスを適切に取りながら、望ましい結果を達成するように見えますが、現在のオペレーターは主にミッションに焦点を当てた非営利団体であるため、詳細に関する議論は感情的になる可能性があります。

この構造を作成する上での重要なステップは、州議会や保険規制当局と緊密に協力して、民間資本が可能な限り低いコストで住民にとって最も有益な方法でこの問題を解決するのに役立つルールを定義することです。 現在提案されている法律を考えると、フロリダはこの議論を始めるのに理想的な場所であるように思われ、モデルが整ったら、ノースカロライナ州とメリーランド州は、歴史と現在の規制を考えると論理的な次のステップになります。

結論

何百万人ものアメリカ人は、今後40年間で進歩的なレベルのケアを必要とします。 継続ケア退職コミュニティは、長期的な財政的義務を果たすために適切に資本を投入できれば、この問題に対する優れた解決策を提供します。 ここで説明するCCRC居住者の信頼構造は、業界がその目的を達成するのに役立ち、CCRCオペレーターとその居住者の両方に、彼らの人生の最後の年。