Bir Varlık Sınıfını Modellemek: Wall Street Neden Kaleler İçin Tek Aile Kiralama Pazarında Olabilir?

2010'dan önce, tek aileli kiralama piyasası, ölçeklendirilmesi kolay çok aileli mülkleri tercih eden büyük kurumsal yatırımcılar tarafından büyük ölçüde göz ardı edildi. Ancak mali krizden bu yana - ve özellikle 2019'dan beri - bu değişti. JP Morgan Asset Management, Blackstone ve Goldman Sachs Asset Management gibi finansal ağırlıklar, mevcut mülkleri kapatan ve yenilerini de inşa eden iki düzineden fazla müstakil ev kiralama şirketinden oluşan bir endüstriyi finanse etmeye yardımcı oldu.

Hem büyük hem de küçük yatırımcılar tek ailelik ev satışlarının %18'ini oluşturduğundan, şirketler veya kurumlar tarafından satın alınan konut amaçlı gayrimenkuller 2021'in üçüncü çeyreğinde 90.215 eve yükseldi. Çevrimiçi emlak firması Redfin'e göre bu, bir önceki yıla göre %80,2 arttı. Yatırımcılar tarafından yapılan konut alımlarının yaklaşık dörtte üçü tek ailelik evler iken, yatırımcıların on yıllardır önemli oyuncular olduğu bir pazar olan çok aileli evler satışların sadece dörtte birini oluşturuyordu.

Bu kurumsal sermayenin akışı, bugün ABD genelinde tek aileli konut fiyatlarındaki ve kiralardaki artışı yönlendiren unsurlardan biridir ve olumsuz medya incelemesine rağmen, yükselen kiralar daha da fazla yatırımcıyı cezbetmektedir. Yatırımcıların hedefi açıkça kâr olsa da, artık tek ailelik evleri arzu edilen bir holding haline getiren gelişen koşullar, hem yatırım kararlarını vermek için kullanılan modeller hem de varlıkların portföylerine dağıtılma şekli üzerinde etkilere sahiptir.

Bu pazarın daha çekici hale gelmesinin birkaç nedeni var; buna, artan emlak fiyatlarına katkıda bulunan Federal Rezerv'in sürekli parasal gevşemesi de dahil. Bununla birlikte, bir zamanlar tek aileli gayrimenkullere yoğun yatırım yapan bir fonu yönettikten sonra, en önemli faktörün, yatırımcıların durum tespiti yapma ve eğilimleri tahmin etme yeteneklerini önemli ölçüde artıran büyük verilerdeki ilerleme olduğuna inanıyorum.

Bilgi işlem gücündeki çarpıcı artış, bu yeni ev kiralama firmalarının portföylerini daha verimli bir şekilde ölçeklendirmelerini ve yönetmelerini sağlayarak, yalnızca pazarı analiz etme, araştırmayı hızlandırma ve daha hızlı akıllı kararlar alma yeteneğini geliştirmekle kalmıyor, aynı zamanda bunlarla ilişkili maliyetleri de düzene sokuyor. mülkiyet yönetimi. Piyasa koşullarının bu yakınlaşması ve artan analitik güç, bu yatırımcıların muhtemelen burada kalacağı anlamına geliyor.

Yeni Bir Yatırım Sınıfının Doğuşu

Tek ailelik evlere yönelik bu baskı, başlangıçta 2008'deki küresel mali krizden sonra bir arbitraj fırsatı olarak başladı, ancak daha kalıcı bir şeye dönüştü. Gayrimenkul krizi, getirilere kıyasla tek ailelik konutların algılanan riskini azalttı. Bugün gayrimenkul yatırım ortaklıkları, özel sermaye şirketleri, sigorta şirketleri ve emeklilik fonları, pandemi kaynaklı karantinaların ofisler ve mağazalar üzerindeki etkisinden kurtulan kiraları, enflasyona karşı nispeten yüksek getirili bir riskten korunma aracı olarak görüyor.

İlk fırsata gerçek zamanlı olarak tanık oldum. 2010 yılında, Atlanta'da her biri 50.000 ila 60.000 dolar arasında birkaç yüz hacizli müstakil ev satın alan ve kiralamadan önce yükseltmeler için ev başına 10.000 dolar kadar yatırım yapan bir fon oluşturulmasına yardım ettim. Hızlı hareket ederek, değerlemeler ortalamaya geri döndüğü için döngünün sonuna yakın bir yerden çift haneli getiriler elde edebildik. 2020'de tahliyemiz olmadı ve evlerin sonuncusunu sattık.

Kurumsal yatırımcılar da hemen hemen aynısını yaptı, bozuk pazarlara para akıttı ve tek ailelik kiralamaları portföylerinin kalıcı bir parçası haline getirebileceklerini anlamadan önce büyük kazançlar elde etti. 2012 yılında, dünyanın en büyük alternatif varlık yöneticilerinden biri olan Blackstone, 80.000'den fazla kiralamayı kontrol eden Invitation Homes'u satın aldı. Blackstone, Invitation Homes halka açıldıktan sonra 2019'da para kazandı. 2021'de Blackstone, ABD genelinde 17.000'den fazla kendine ait kiralık birimi olan Home Partners of America'yı 6 milyar dolara satın aldı.

2020'de JP Morgan Asset Management, tek aileli bir kiralama şirketi American Homes 4 Rent ile ortak bir girişime girdi ve şu anda binlerce ev inşa ediyor. Goldman Sachs, hem ABD'de hem de İngiltere'de konut pazarlarına sermaye yerleştirdi. Atlayan diğer para yöneticileri arasında 2021'de Mynd Management'ın önümüzdeki üç yıl içinde 20.000 tek ailelik kiralık ev satın almak için 5 milyar dolara kadar harcama planını desteklediğini açıklayan Invesco yer alıyor.

Bu sermaye akışı, en azından kısmen, bu sektörün ürettiği getiriler tarafından motive edilmektedir. COVID-19 salgını, tercihlerin şehirlerdeki apartmanlardan daha fazla alana sahip evlere doğru kaymasına neden oldu. Sonuç olarak, Connecticut merkezli Hoya Capital Real Estate firmasına göre, 2019'dan bu yana tek aile kiralamaları en iyi performans gösteren emlak sınıfı oldu ve 2021'de yaklaşık %40 kazandı. Şirketin izlediği üç halka açık gayrimenkul yatırım ortaklığı – Invitation Homes, American Homes 4 Rent ve Tricon Residential – tarihsel olarak düşük arz ve güçlü demografik ve pandemi nedeniyle 2021'de çift haneli kira artışı ve rekor doluluk oranları bildirdi. güdümlü talep.

Teknoloji Tek Aile Kiralama Pazarını Nasıl Artırıyor?

Wall Street emlak oyununda yeni değil. Çok aileli kiralık mülkler, ofis, perakende ve endüstriyel binalar gibi diğer ölçeklenebilir ticari mülklerin yanı sıra uzun süredir kurumsal yatırımcılar için temel bir portföy olarak kabul ediliyor. Bunların tümü, bu firmaların onları satın almak için kullandıkları büyük sermaye harcamalarını emebilir. Ancak tek ailelik kiralık evler geleneksel olarak temel olmayan olarak sınıflandırıldı - veri merkezleri, sağlık ofisleri, oteller ve yaşlılar konutları gibi diğer özel mülklerle birlikte gruplandırıldı - çünkü ölçeklenmeleri daha zordu. Teknoloji sayesinde artık durum böyle değil.

Mülk teknolojisi, tek ailelik kiralamalardan daha fazlasını dönüştürüyor, ancak bu sektördeki etki özellikle derin. Çok aileli mülkler için durum tespiti, tanım olarak, zaten ölçeklendirilmiş olsa da, tek aileli mülkler daha özeldir ve potansiyel alıcılar için süreci birim başına daha maliyetli hale getirir. Değişen şey, yatırımcıların titizlik bilgilerini çok daha hızlı filtrelemelerine olanak tanıyan ve aksi takdirde parçalanmış pazarları daha verimli ve erişilebilir hale getiren büyük veri teknolojisini kullanıyor olmasıdır.

Goldman Sachs tarafından desteklenen Entera firması gibi niş oyuncular, yatırımcıların satın alma kriterlerine uyan emlak listelerini hızla belirlemelerine ve doğru teklifleri hesaplamalarına yardımcı olmak için emlak kayıtlarını ve diğer verileri analiz etmek için teknolojiyi kullanarak ortaya çıktı. Bu yetenekler, kurumların modelleri için daha doğru getiri tahminleri elde etmelerini ve mülk varlıklarını ölçeklendirmelerini sağlıyor.

Hoya Capital'e göre, birçok ev sahibi, ödemelerden bakım taleplerine kadar her şeyi, maliyetleri düşürmek, kiracı memnuniyetini artırmak ve büyümeyi hızlandırmak amacıyla kolaylaştırmak için kiracılarla tamamen dijital ilişkiler kullanıyor. Firmanın bildirdiğine göre, sonuç, kurumların çok aileli gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile neredeyse aynı düzeyde net işletme geliri marjları elde edebilmesidir.

Tricon Residential'ın CEO'su Gary Berman finans haber servisine verdiği demeçte, "İşletme ölçümlerimizi geliştirmek ve konut sakinlerine çok daha iyi bir deneyim sunmak için satın alma işleminden bakıma ve çağrı merkezine kadar her şeyde teknolojiyi işimizin her alanında kullanıyoruz" dedi. Ekim 2021'de Alfa Arayışı. Tricon Residential, Kuzey Amerika'da 33.000 mülkü yönetiyor.

Teknoloji elbette her emlak sorununu çözemez. iBuyers adı verilen yeni bir sınıf, tek ailelik evleri tersine çevirmek için satın alma ve satışları gerçekleştirmek için bilgisayar algoritmaları dağıtarak karar vermeyi otomatikleştirme rolünü en üst düzeye çıkardı - Zillow firması için olağanüstü bir şekilde başarısız olan bir strateji. En çok çevrimiçi emlak listeleri yayınlamak ve tahmini ev değerlerini hesaplamakla tanınan Zillow, yeni satın al ve çevir programını kapatmak zorunda kaldı ve mülkler için agresif bir şekilde fazla ödeme yaptığını tespit ettikten sonra Kasım 2021'de 7.000 konutu piyasaya sürdü.

Buna karşılık, yönettiğim fon, mülklerini düzenli bir şekilde önemli bir kârla satabildi. En azından şimdilik, bazı insani bakış açılarının hala tavsiye edilebilir olduğuna inanıyorum.

Wall Street'in Emlak Piyasası Etkisi

Bununla birlikte, Wall Street destekli bu firmaların gerçekten ne kadar büyük bir etkiye sahip olacağı henüz görülmedi. Sabit gelirli sermaye piyasalarında uzmanlaşmış broker-bayi Amherst Pierpont'un analistlerine göre, şu anda toplam konut piyasasının sadece %2'sini temsil ediyorlar. Ve bu sınıfa yerleşik sınırlamalar olabilir. Tek ailelik kiralama şirketleri öncelikle Batı, Güneybatı ve Güneydoğu eyaletlerinde daha hızlı büyüyen bölgelere odaklanarak, büyük ölçüde orta ve üst orta sınıf aileleri hedefleyen evler satın alıp inşa ediyor. Arz da bir kısıtlamadır, bu nedenle yatırımcıların odak noktası giderek binadan kiralamaya kaymaya başlamıştır.

Yine de, yatırımcıların satın almaları hızla devam ediyor. Durum tespiti çabalarının ölçeklenebileceğinin toplu olarak anlaşılması, yalnızca birçok finansal kuruluşu piyasaya sürmekle kalmadı, aynı zamanda tek ailelik kiralama portföyleriyle güvence altına alınan rekor düzeyde borç ihracı üretti ve riskleri yayarak kurumsal finansman için likiditeyi artırdı. Amherst Pierpont'a göre, sözde SFR borcunun kümülatif kamu ihracı 2021'de 43 milyar dolara ulaştı.

Azalan özen maliyetlerine ek olarak, bu SFR anlaşmalarını borç verenler için çekici kılan başka unsurlar da vardır. Teminat değeri, herhangi bir menkul kıymetleştirme modelinin önemli bir bileşenidir ve tek aileli menkul kıymetleştirmeler, nihai olarak, kiracıların ev tercihlerinin artmasının ardından önemli ölçüde yükselen evlerin değeri ile güvence altına alınır.

Tüm bu faktörler göz önüne alındığında, SFR menkul kıymetleştirmelerinin hızlanmasını bekliyorum. 2021, menkul kıymetleştirmelerdeki bu özel artış için ilk tam döngüydü ve performans, diğer yapılandırılmış borçlarla karşılaştırılabilir şekilde ticaret yaparak yıldız oldu. Wall Street, yatırımcıların sindirebileceği kadar menkul kıymetleştirme yaratmaya hevesli ve iştah şu anda büyük çünkü kiralar artıyor ve yatırımcılar risk ve faiz oranlarının öngörülebilir gelecekte düşük kalacağını tahmin ediyor.

Bununla birlikte, göz önünde bulundurulması gereken riskler var, aralarında büyük faiz oranları beliriyor. Genellikle 30 yıllık kredilerle finanse edilen sahibi tarafından kullanılan evlerin aksine, SFR portföyleri, ticari gayrimenkullere benzer şekilde genellikle daha kısa vadelerle finanse edilir. Faiz oranlarının önemli ölçüde yükselmesi durumunda, satış veya yeniden finansman zamanı geldiğinde net kira getirisi tamamen silinebilir. Bu, ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin doğal risklerine benzer, bu nedenle endüstri SFR borcunu benzer şekilde görüyor.

Karmaşık bir diğer faktör, evlerin bakım ve bakımının değişkenliğidir ve bu da potansiyel olarak nakit akışlarına zarar verebilir. Faiz oranları ve bakım maliyetleri önemli ölçüde yükselirse, likit olmayan bir piyasaya satış yapan bir yatırımcı dalgasının fiyatların düşmesine ve borcun düşmesine neden olma, böylece 2008'de gördüğümüz gibi zorunlu satışlarla olumsuz bir geri besleme döngüsü yaratma riski vardır.

Ölçmesi zor olan ek bir risk, kurumların başlangıçta tek aile pazarını doldurduktan sonra karşı karşıya kaldıkları artan incelemedir. Birçok medya kuruluşu, Wall Street destekli ev sahiplerini beceriksiz ve hatta kötü olarak nitelendirerek, bu yatırımcılardan bazılarını ev fiyatlarını artırmak, kiraları yükseltmek veya bakım ve bakım konusunda kötü bir iş yapmakla suçladı. SFR, insanların günlük hayatlarını çok derinden etkilediği için büyük bir özen ve profesyonellik ile yürütülmesi gereken bir girişimdir.

Wall Street Ev Sahipleri Kalmak İçin Burada

Wall Street destekli firmalar ABD'deki 128 milyondan fazla müstakil evin tahmini 300.000'ini oluşturuyor olsa da, SFR sadece kalmaya değil büyümeye de hazır bir varlık sınıfı gibi görünüyor.

Sıfıra yakın faiz oranları ve tek aileli kiralama pazarındaki mevcut talep, büyümeye yakıt katıyor. Anketler, Y kuşağının artan bir yüzdesinin öngörülebilir gelecek için kiralamayı planladığını ve artan bir oranın apartman yerine müstakil evleri kiralamayı tercih ettiğini gösteriyor. Bu arada, büyük verinin güçlü büyümesi, önümüzdeki yıllarda yatırımcılar için giderek daha güçlü bir araç olacağını gösteriyor.

Tartışmaya rağmen, Wall Street'in uzun bir süre alıcı ve inşaatçı rolü oynaması muhtemel.