Modelowanie klasy aktywów: dlaczego Wall Street może być na rynku wynajmu jednorodzinnego dla Keeps

Przed 2010 rokiem rynek wynajmu jednorodzinnego był w dużej mierze ignorowany przez dużych inwestorów instytucjonalnych, którzy preferowali łatwe do skalowania nieruchomości wielorodzinne. Ale od czasu kryzysu finansowego – a zwłaszcza od 2019 roku – to się zmieniło. Poważni finansiści, tacy jak JP Morgan Asset Management, Blackstone i Goldman Sachs Asset Management, pomogli sfinansować branżę ponad dwóch tuzinów firm wynajmujących domy jednorodzinne, które wykupują istniejące nieruchomości, a także budują nowe.

W trzecim kwartale 2021 roku liczba nieruchomości mieszkaniowych nabytych przez firmy lub instytucje wzrosła do 90 215 domów, ponieważ inwestorzy, zarówno duzi, jak i mali, odpowiadali za 18% sprzedaży domów jednorodzinnych. To o 80,2% więcej niż rok wcześniej, według internetowej firmy zajmującej się nieruchomościami Redfin. Prawie trzy czwarte zakupów mieszkaniowych przez inwestorów to domy jednorodzinne, podczas gdy domy wielorodzinne – rynek, na którym inwestorzy są znaczącymi graczami od dziesięcioleci – stanowiły zaledwie jedną czwartą sprzedaży.

Napływ tego kapitału instytucjonalnego jest obecnie jednym z elementów napędzających wzrost cen i czynszów domów jednorodzinnych w Stanach Zjednoczonych i pomimo negatywnej analizy mediów, rosnące czynsze przyciągają jeszcze więcej inwestorów. Chociaż zysk jest wyraźnie celem inwestorów, zmieniające się okoliczności, które sprawiają, że domy jednorodzinne są obecnie pożądanym holdingiem, mają wpływ zarówno na modele wykorzystywane do podejmowania decyzji inwestycyjnych, jak i na sposób alokacji aktywów w ich portfelach.

Istnieje wiele powodów, dla których ten rynek stał się bardziej atrakcyjny, w tym trwałe poluzowanie polityki pieniężnej przez Rezerwę Federalną, które przyczyniło się do zawyżenia cen nieruchomości. Jednak zarządzając kiedyś funduszem, który mocno zainwestował w nieruchomości jednorodzinne, uważam, że najważniejszym czynnikiem jest postęp w zakresie big data, który znacząco poprawia zdolność inwestorów do przeprowadzania due diligence i prognozowania trendów.

Gwałtowny wzrost mocy obliczeniowej umożliwia nowym firmom wynajmującym mieszkania na bardziej efektywne skalowanie i zarządzanie swoimi portfelami, nie tylko zwiększając zdolność analizy rynku, przyspieszając badania i szybciej podejmując mądre decyzje, ale także optymalizując koszty związane z zarządzanie własnością. Ta konwergencja warunków rynkowych i zwiększona moc analityczna oznacza, że ​​inwestorzy mogą tu pozostać.

Narodziny nowej klasy inwestycyjnej

To natarcie na domy jednorodzinne zaczęło się początkowo jako okazja do arbitrażu po globalnym kryzysie finansowym w 2008 roku, ale przekształciło się w coś bardziej trwałego. Kryzys na rynku nieruchomości obniżył postrzegane ryzyko budownictwa jednorodzinnego w stosunku do zwrotów. Obecnie fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości, firmy private equity, towarzystwa ubezpieczeniowe i fundusze emerytalne postrzegają czynsze, które zostały oszczędzone w wyniku zablokowania biur i sklepów związanych z pandemią, jako stosunkowo wysokodochodowe zabezpieczenie przed inflacją.

Byłem świadkiem pierwszej okazji w czasie rzeczywistym. W 2010 r. pomogłem stworzyć fundusz, który kupił kilkaset wykluczonych domów jednorodzinnych w Atlancie za od 50 000 do 60 000 dolarów każdy i zainwestował aż 10 000 dolarów na dom w modernizację przed ich wynajęciem. Działając szybko, byliśmy w stanie uzyskać dwucyfrowe zwroty z okolic dna cyklu, gdy wyceny powróciły do ​​średniej. Nie mieliśmy eksmisji, a ostatni z domów sprzedaliśmy w 2020 roku.

Inwestorzy instytucjonalni zrobili prawie to samo, przelewając pieniądze na zepsute rynki i czerpiąc ogromne zyski, zanim zdali sobie sprawę, że mogą sprawić, by wynajem jednorodzinny stał się stałą częścią ich portfela. W 2012 roku Blackstone, jeden z największych na świecie zarządzających aktywami alternatywnymi, nabył Invitation Homes, który kontroluje ponad 80 000 wynajmów. Blackstone wypłacił pieniądze w 2019 roku po upublicznieniu Invitation Homes. W 2021 roku Blackstone przejął za 6 miliardów dolarów Home Partners of America, firmę posiadającą ponad 17 000 lokali na wynajem na własność w całych Stanach Zjednoczonych.

W 2020 r. JP Morgan Asset Management weszło w spółkę joint venture z firmą wynajmu samochodów jednorodzinnych American Homes 4 Rent i obecnie buduje tysiące domów. Goldman Sachs ulokował kapitał na rynkach mieszkaniowych zarówno w USA, jak iw Anglii. Inni menedżerowie finansowi, którzy wskoczyli do akcji, to firma Invesco, która w 2021 r. ogłosiła, że ​​popiera plan Mynd Management polegający na wydaniu nawet 5 miliardów dolarów na zakup 20 000 jednorodzinnych domów do wynajęcia w ciągu najbliższych trzech lat.

Ten napływ kapitału jest motywowany, przynajmniej częściowo, zyskami, jakie generuje ten sektor. Pandemia COVID-19 doprowadziła do przesunięcia preferencji z mieszkań w miastach na domy o większej powierzchni. W rezultacie od 2019 roku, według firmy Hoya Capital Real Estate z Connecticut, od 2019 roku najlepiej radzi sobie klasa nieruchomości, która w 2021 roku zyskała około 40%. Trzy notowane na giełdzie inwestycje w nieruchomości zaufały firmom — Invitation Homes, American Homes 4 Rent i Tricon Residential — odnotowały dwucyfrowy wzrost czynszów i rekordowe wskaźniki obłożenia w 2021 r., napędzane przez historycznie niską podaż oraz silną sytuację demograficzną i pandemiczną. napędzany popyt.

W jaki sposób technologia zwiększa rynek wynajmu mieszkań jednorodzinnych

Wall Street nie jest nowy w grze na rynku nieruchomości. Wielorodzinne nieruchomości na wynajem od dawna uważane są za podstawowy portfel portfelowy dla inwestorów instytucjonalnych, wraz z innymi skalowalnymi nieruchomościami komercyjnymi, takimi jak budynki biurowe, handlowe i przemysłowe. Wszystko to może wchłonąć znaczne nakłady kapitałowe, jakie te firmy ponoszą, aby je przejąć. Jednak wynajmy jednorodzinne tradycyjnie klasyfikowano jako niepodstawowe — zgrupowane z innymi nieruchomościami specjalistycznymi, takimi jak centra danych, gabinety medyczne, hotele i mieszkania dla seniorów — ponieważ były trudniejsze do skalowania. Dzięki technologii już tak nie jest.

Technologia nieruchomości zmienia nie tylko wynajem domów jednorodzinnych, ale wpływ w tym sektorze jest szczególnie głęboki. Podczas gdy badanie due diligence w przypadku nieruchomości wielorodzinnych jest z definicji skalowane, nieruchomości jednorodzinne są bardziej specyficzne, co sprawia, że ​​proces dla potencjalnych nabywców jest bardziej kosztowny w przeliczeniu na jednostkę. To, co się zmienia, polega na tym, że inwestorzy wdrażają technologię big data, która pozwala im znacznie szybciej filtrować informacje dotyczące staranności, dzięki czemu podzielone rynki są bardziej wydajne i dostępne.

Wyłonili się gracze niszowi, tacy jak Entera — wspierana przez Goldman Sachs — wykorzystując technologię do analizowania rejestrów nieruchomości i innych danych, aby pomóc inwestorom szybko zidentyfikować oferty nieruchomości, które spełniają ich kryteria zakupu, i pomóc im obliczyć właściwe oferty. Te możliwości umożliwiają instytucjom uzyskiwanie dokładniejszych prognoz zwrotów dla ich modeli i skalowanie posiadanych nieruchomości.

Według Hoya Capital transformacja obejmuje portfele jednorodzinne, a wielu właścicieli wykorzystuje w pełni cyfrowe relacje z najemcami, aby ułatwić wszystko, od płatności po żądania konserwacji, w celu obniżenia kosztów, poprawy zadowolenia najemców i wzrostu zużycia paliwa. W rezultacie instytucje mogą osiągać marże zysku operacyjnego netto niemal na równi z wielorodzinnymi funduszami powierniczymi zajmującymi się inwestycjami w nieruchomości, informuje firma.

„Wykorzystujemy technologię w każdym aspekcie naszej działalności, od przejęcia, przez konserwację i do centrum obsługi telefonicznej, aby poprawić nasze wskaźniki operacyjne i zaoferować mieszkańcom znacznie lepsze wrażenia” – powiedział Gary Berman, dyrektor generalny Tricon Residential dla serwisu wiadomości finansowych. Szukam Alpha w październiku 2021. Tricon Residential zarządza 33 000 nieruchomości w Ameryce Północnej.

Oczywiście technika nie jest w stanie rozwiązać każdego problemu związanego z nieruchomościami. Nowa klasa tak zwanych iBuyerów przesunęła rolę automatyzacji podejmowania decyzji do skrajności, wdrażając algorytmy komputerowe do realizacji zakupów i sprzedaży w celu odwrócenia domów jednorodzinnych – strategia, która zakończyła się spektakularnym niepowodzeniem dla firmy Zillow. Najbardziej znany z publikowania ofert nieruchomości online i obliczania szacunkowych wartości domów, Zillow został zmuszony do zamknięcia swojego nowego programu kupna i przewrócenia i wprowadzenia na rynek 7000 domów w listopadzie 2021 r., po tym, jak stwierdził, że agresywnie przepłacał za nieruchomości.

Natomiast fundusz, którym zarządzałem, był w stanie sprzedać swoje nieruchomości w uporządkowany sposób ze znacznym zyskiem. Przynajmniej na razie uważam, że nadal wskazana jest pewna ludzka perspektywa.

Wpływ na rynek nieruchomości na Wall Street

Jednak, jak duży wpływ będą miały te firmy wspierane przez Wall Street, dopiero się okaże. Według analityków brokera-dealera Amherst Pierpont, który specjalizuje się w rynkach kapitałowych o stałym dochodzie, stanowią obecnie zaledwie 2% całego rynku mieszkaniowego. I mogą istnieć ograniczenia wbudowane w tę klasę. Jednorodzinne firmy wynajmujące mają tendencję do skupiania się głównie na szybciej rozwijających się regionach w stanach zachodnich, południowo-zachodnich i południowo-wschodnich, kupując i budując domy skierowane głównie do rodzin z klasy średniej i wyższej klasy średniej. Ograniczeniem jest również podaż, więc uwaga inwestorów zaczęła się coraz bardziej skupiać na budowaniu na wynajem.

Mimo to przejęcia dokonywane przez inwestorów postępują w szybkim tempie. Wspólna świadomość, że starania due diligence mogą się skalować, nie tylko przyciągnęła na rynek wiele instytucji finansowych, ale także doprowadziła do rekordowej emisji długu zabezpieczonego portfelami wynajmów jednorodzinnych, zwiększając płynność finansowania instytucjonalnego poprzez rozłożenie ryzyka. Według Amhersta Pierponta skumulowana publiczna emisja tak zwanego długu SFR osiągnęła rekordową wartość 43 miliardów dolarów w 2021 roku.

Oprócz obniżonych kosztów staranności istnieją inne elementy, które sprawiły, że transakcje SFR są atrakcyjne dla pożyczkodawców. Wartość zabezpieczenia jest kluczowym elementem każdego modelu sekurytyzacji, a sekurytyzacje jednorodzinne są ostatecznie zabezpieczone wartością domów, która znacznie rośnie w wyniku rosnących preferencji najemców domów.

Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, spodziewam się przyspieszenia sekurytyzacji SFR. Rok 2021 był pierwszym pełnym cyklem dla tego szczególnego wzrostu sekurytyzacji, a wyniki były znakomite, handlując porównywalnie z innymi instrumentami dłużnymi strukturyzowanymi. Wall Street chętnie inicjuje tyle sekurytyzacji, ile inwestorzy mogą strawić, a apetyt jest obecnie duży, ponieważ czynsze rosną, a inwestorzy przewidują, że ryzyko i stopy procentowe pozostaną na niskim poziomie w dającej się przewidzieć przyszłości.

Niemniej jednak istnieją ryzyka do rozważenia, wśród których są wysokie stopy procentowe. W przeciwieństwie do domów zajmowanych przez właścicieli, które są zazwyczaj finansowane 30-letnimi pożyczkami, portfele SFR są zwykle finansowane na krótszych terminach, podobnie jak w przypadku nieruchomości komercyjnych. W przypadku znacznego wzrostu stóp procentowych, rentowność netto wynajmu może zostać całkowicie wymazana, gdy nadejdzie czas sprzedaży lub refinansowania. Jest to podobne do ryzyka nieodłącznego związanego z komercyjnymi papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką, dlatego branża podobnie postrzega zadłużenie SFR.

Innym komplikującym czynnikiem jest zmienność utrzymania i utrzymania domów, co może również potencjalnie wpłynąć na przepływy pieniężne. Jeśli stopy procentowe i koszty utrzymania znacznie wzrosną, istnieje ryzyko, że fala inwestorów sprzedających na niepłynnym rynku może spowodować spadek cen i obniżkę zadłużenia, tworząc w ten sposób pętlę negatywnego sprzężenia zwrotnego z wymuszoną sprzedażą, jak widzieliśmy w 2008 roku.

Dodatkowym, trudnym do oszacowania ryzykiem, jest rosnąca liczba instytucji kontrolnych po początkowym zalaniu rynku jednorodzinnego. Kilka mediów przedstawia właścicieli wspieranych przez Wall Street jako nieudolnych, a nawet nikczemnych, oskarżając niektórych z tych inwestorów o podnoszenie cen domów, podnoszenie czynszów lub kiepską pracę w zakresie konserwacji i utrzymania. Dość powiedzieć, że SFR to przedsięwzięcie, które trzeba prowadzić z dużą starannością i profesjonalizmem, ponieważ tak głęboko dotyka codzienności ludzi.

Właściciele z Wall Street są tutaj, aby zostać

Chociaż firmy wspierane przez Wall Street stanowią jedynie około 300 000 z ponad 128 milionów domów jednorodzinnych w Stanach Zjednoczonych, SFR wygląda jak klasa aktywów, która nie tylko pozostanie, ale i będzie się rozwijać.

Zbliżone do zera stopy procentowe i obecny popyt na rynku wynajmu mieszkań jednorodzinnych są paliwem do wzrostu. Badania pokazują, że coraz większy odsetek millenialsów planuje wynajmować mieszkania w najbliższej przyszłości, przy czym coraz większy odsetek decyduje się na wynajem domów jednorodzinnych zamiast mieszkań. Tymczasem dynamiczny wzrost Big Data sugeruje, że w nadchodzących latach będzie to coraz potężniejsze narzędzie dla inwestorów.

Pomimo kontrowersji, Wall Street prawdopodobnie jeszcze przez długi czas będzie odgrywać rolę kupca i budowniczego.