자산 클래스 모델링: 월스트리트가 단독 주택 임대 시장에 있는 이유

2010년 이전에 단독 주택 임대 시장은 대규모 기관 투자가들에 의해 크게 무시되었고 규모가 쉬운 다가구 부동산을 선호했습니다. 그러나 금융 위기 이후, 특히 2019년 이후로 상황이 바뀌었습니다. JP Morgan Asset Management, Blackstone, Goldman Sachs Asset Management와 같은 금융 거물들은 기존 부동산을 인수하고 새 부동산도 짓고 있는 24개 이상의 단독 주택 임대 회사의 산업에 자금을 지원했습니다.

기업이나 기관이 취득한 주거용 부동산은 2021년 3분기에 90,215가구로 급증했으며, 투자자의 크고 작은 규모가 단독 주택 판매의 18%를 차지했습니다. 온라인 부동산 회사 레드핀(Redfin)에 따르면 이는 전년 대비 80.2% 증가한 수치다. 투자자가 구매한 주택의 거의 4분의 3이 단독 주택인 반면, 수십 년 동안 투자자가 중요한 역할을 해 온 시장인 다가구 주택은 판매의 4분의 1에 불과했습니다.

이 기관 자본의 유입은 오늘날 미국 전역의 단독 주택 가격과 임대료를 급등시키는 요소 중 하나이며, 부정적인 언론 조사에도 불구하고 임대료 상승은 더 많은 투자자를 끌어들이고 있습니다. 이익은 분명히 투자자의 목표이지만, 현재 단독 주택을 바람직한 보유로 만드는 상황의 변화는 투자 결정을 내리는 데 사용되는 모델과 포트폴리오 전체에 자산이 할당되는 방식 모두에 영향을 미칩니다.

이 시장이 더 매력적이 된 데에는 부동산 가격을 부풀린 연준의 지속적인 통화 완화를 포함하여 여러 가지 이유가 있습니다. 하지만 단독주택 부동산에 많이 투자했던 펀드를 운용해 본 경험이 있어 가장 큰 영향을 미친 요인은 빅데이터의 발달로 투자자들의 실사 및 트렌드 예측 능력이 크게 향상되었다고 생각합니다.

컴퓨팅 성능의 극적인 증가로 인해 이러한 신규 주택 임대 회사는 포트폴리오를 보다 효율적으로 확장 및 관리할 수 있게 되었으며, 시장 분석, 연구 속도 향상 및 현명한 결정을 보다 신속하게 내릴 수 있을 뿐만 아니라 관련 비용을 합리화할 수 있습니다. 자산 관리. 이러한 시장 상황의 수렴과 분석력의 증가는 이러한 투자자들이 여기에 머물 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

새로운 투자 클래스의 탄생

단독 주택에 대한 이러한 추진은 처음에 2008년 글로벌 금융 위기 이후 차익 거래 기회로 시작되었지만 보다 영구적인 것으로 변했습니다. 부동산 불황은 수익률에 비해 단독 주택의 인지된 위험을 낮췄습니다. 오늘날 부동산 투자 신탁, 사모펀드, 보험 회사, 연기금 등은 사무실과 상점에 대한 전염병 관련 폐쇄의 영향을 면한 임대를 인플레이션에 대한 상대적으로 고수익 헤지 수단으로 보고 있습니다.

첫 기회를 실시간으로 목격했다. 2010년에 저는 애틀랜타에서 $50,000에서 $60,000 사이의 담보권이 있는 단독 주택 수백 채를 구입하고 임대 전 업그레이드를 위해 집당 최대 $10,000를 투자하는 펀드를 만드는 것을 도왔습니다. 신속하게 행동함으로써 우리는 밸류에이션이 평균으로 되돌아감에 따라 사이클의 바닥 부근에서 두 자릿수 수익을 얻을 수 있었습니다. 우리는 퇴거가 없었고 2020년에 마지막 주택을 팔았습니다.

기관 투자자들은 단일 가족 임대를 포트폴리오의 영구적인 일부로 만들 수 있다는 사실을 깨닫기도 전에 파산한 시장에 돈을 쏟아붓고 엄청난 이익을 얻었습니다. 2012년, 세계 최대의 대체 자산 운용사 중 하나인 Blackstone은 80,000건 이상의 임대를 관리하는 Invitation Homes를 인수했습니다. Blackstone은 Invitation Homes가 공개된 후 2019년에 현금화되었습니다. 2021년 Blackstone은 미국 전역에 17,000개 이상의 임대 주택을 보유한 Home Partners of America를 60억 달러에 인수했습니다.

2020년 JP Morgan Asset Management는 단독 주택 임대 회사인 American Homes 4 Rent와 합작 투자를 시작했으며 현재 수천 채의 주택을 짓고 있습니다. Goldman Sachs는 미국과 영국의 주거 시장에 자본을 배치했습니다. 2021년에 Mynd Management가 향후 3년 동안 20,000채의 단독 주택 임대 주택을 구입하는 데 50억 달러를 지출할 계획을 지원한다고 발표한 Invesco가 다른 자금 관리사에 뛰어 들었습니다.

이러한 자본 유입은 적어도 부분적으로는 이 부문이 창출하는 수익에 의해 동기가 부여됩니다. COVID-19 대유행은 도시의 아파트에서 더 넓은 공간이 있는 주택으로 선호도를 이동시켰습니다. 그 결과 코네티컷에 본사를 둔 Hoya Capital Real Estate에 따르면 2019년 이후 단독 주택 임대가 가장 실적이 좋은 부동산 클래스가 되었으며 2021년에는 약 40%가 증가했습니다. Invitation Homes, American Homes 4 Rent 및 Tricon Residential 등 회사가 추적하는 공개 거래 부동산 투자 신탁 3곳은 역사적으로 낮은 공급과 강력한 인구 통계 및 전염병에 의해 2021년에 두 자릿수 임대료 성장과 기록적인 점유율을 보고했습니다. 주도적 수요.

기술이 단독 주택 임대 시장을 활성화하는 방법

월스트리트는 부동산 게임에 새로운 것이 아닙니다. 다가구 임대 부동산은 사무실, 소매 및 산업 건물과 같은 확장 가능한 다른 상업용 부동산과 함께 기관 투자자를 위한 핵심 포트폴리오 보유로 오랫동안 간주되어 왔습니다. 이들 모두는 기업이 이를 인수하기 위해 배치하는 상당한 자본 지출을 흡수할 수 있습니다. 그러나 단독 주택 임대는 확장하기가 더 어렵기 때문에 전통적으로 데이터 센터, 의료 사무소, 호텔, 노인 주택과 같은 다른 전문 자산과 함께 비핵심 주택으로 분류되었습니다. 기술 덕분에 더 이상 그렇지 않습니다.

부동산 기술은 단독 주택 임대 이상을 변화시키고 있지만 해당 부문의 영향은 특히 심오합니다. 다가구 부동산에 대한 실사는 정의상 이미 규모가 조정되어 있는 반면, 단독 주택 부동산은 더 특이해서 잠재 구매자를 위한 프로세스를 단위당 더 많은 비용이 소요됩니다. 변화하는 것은 투자자들이 실사 정보를 훨씬 더 빠르게 필터링할 수 있도록 하는 빅 데이터 기술을 배포하여 그렇지 않으면 분열된 시장을 더 효율적이고 접근 가능하게 만든다는 것입니다.

Goldman Sachs가 지원하는 회사 Entera와 같은 틈새 플레이어가 등장했으며, 기술을 사용하여 부동산 기록 및 기타 데이터를 분석하여 투자자가 자신의 구매 기준과 일치하는 부동산 목록을 신속하게 식별하고 올바른 입찰가를 계산하는 데 도움을 줍니다. 이러한 기능을 통해 기관은 모델에 대한 보다 정확한 수익 예측을 얻고 자산 보유 규모를 조정할 수 있습니다.

Hoya Capital에 따르면 이러한 전환은 단일 가족 포트폴리오를 통해 확장되며 많은 집주인이 세입자와의 완전한 디지털 관계를 사용하여 비용을 절감하고 세입자 만족도를 높이며 성장을 촉진하기 위해 지불에서 유지 관리 요청에 이르기까지 모든 것을 용이하게 합니다. 그 결과 기관은 다가구 부동산 투자 신탁과 거의 동등한 순이익 마진을 달성할 수 있다고 회사는 보고합니다.

Tricon Residential의 최고 경영자인 Gary Berman은 파이낸셜 뉴스 서비스에 "우리는 인수에서 유지 관리, 콜센터에 이르기까지 비즈니스의 모든 측면에서 기술을 사용하여 운영 지표를 개선하고 주민들에게 훨씬 더 나은 경험을 제공합니다."라고 말했습니다. 2021년 10월에 Alpha를 구합니다. Tricon Residential은 북미 전역에서 33,000개의 부동산을 관리합니다.

물론 기술이 모든 부동산 문제를 해결할 수는 없습니다. 소위 iBuyers라는 새로운 부류의 사람들은 단독 주택을 뒤집기 위해 구매 및 판매를 실행하는 컴퓨터 알고리즘을 배포하여 의사 결정을 자동화하는 역할을 극도로 밀어 넣었습니다. 이 전략은 Zillow 회사에 크게 실패했습니다. 부동산 목록을 온라인에 게시하고 예상 주택 가치를 계산하는 것으로 가장 잘 알려진 Zillow는 부동산에 대해 공격적으로 과다 지불한 것을 발견한 후 2021년 11월에 새로운 구매 및 뒤집기 프로그램을 종료하고 7,000채의 주택을 시장에 내놓을 수 밖에 없었습니다.

대조적으로 내가 관리하는 펀드는 상당한 이익을 내고 자산을 질서 있게 매각할 수 있었습니다. 적어도 지금으로서는 인간의 관점이 여전히 바람직하다고 생각합니다.

월스트리트의 부동산 시장 영향

그러나 이러한 월스트리트의 지원을 받는 기업이 실제로 얼마나 큰 영향을 미칠지는 두고 봐야 합니다. 고정 수입 자본 시장을 전문으로 하는 브로커-딜러인 Amherst Pierpont의 분석가에 따르면 현재 전체 주택 시장의 2%에 불과합니다. 그리고 이 클래스에 내장된 제한 사항이 있을 수 있습니다. 단독 주택 임대 회사는 주로 서부, 남서부 및 남동부 주에서 빠르게 성장하는 지역에 집중하는 경향이 있으며 주로 중산층 및 중산층 가정을 대상으로 주택을 구매하고 건축합니다. 공급도 제약이 되므로 투자자의 초점은 점점 더 건설에서 임대로 이동하기 시작했습니다.

그럼에도 불구하고 투자자들의 인수는 빠른 속도로 계속되고 있습니다. 실사 노력이 확장될 수 있다는 집단적 인식은 많은 금융 기관을 시장에 내놓았을 뿐만 아니라 단독 가족 임대 포트폴리오로 담보된 부채의 기록적인 발행을 생성하여 위험을 분산시켜 기관 자금 조달의 유동성을 증가시켰습니다. Amherst Pierpont에 따르면 소위 SFR 부채의 누적 공개 발행은 2021년에 기록적인 430억 달러에 도달했습니다.

근면 비용 감소 외에도 이러한 SFR 거래를 대출 기관에 매력적으로 만든 다른 요소가 있습니다. 담보 가치는 모든 유동화 모델의 핵심 구성 요소이며, 단독 주택 유동화는 궁극적으로 주택 가치에 의해 확보되며, 이는 임차인의 주택 선호도가 높아짐에 따라 크게 상승하고 있습니다.

이러한 모든 요인을 감안할 때 SFR 유동화는 가속화될 것으로 예상합니다. 2021년은 증권화의 이러한 급증에 대한 첫 번째 전체 주기였으며 성과는 훌륭하여 다른 구조화 부채와 비슷한 수준으로 거래되었습니다. 월스트리트는 투자자들이 소화할 수 있는 한 많은 증권화를 시작하기를 열망하고 있으며, 임대료가 오르고 투자자들이 가까운 장래에 위험과 이자율이 낮게 유지될 것으로 예측하기 때문에 현재 수요가 많습니다.

그럼에도 불구하고 고려해야 할 위험이 있으며 그 중 이자율이 크게 다가오고 있습니다. 일반적으로 30년 대출로 자금을 조달하는 자가 소유 주택과 달리 SFR 포트폴리오는 일반적으로 상업용 부동산과 유사한 더 짧은 기간으로 자금을 조달합니다. 금리가 크게 오르면 매각이나 재융자 시점에 순 임대수익률이 완전히 소실될 수 있다. 이는 상업용 모기지 담보부 증권의 ​​고유한 위험과 유사하므로 업계에서 SFR 부채를 유사하게 보고 있습니다.

또 다른 복잡한 요소는 주택 유지 관리의 변동성으로 현금 흐름을 잠식할 수도 있습니다. 이자율과 유지 관리 비용이 상당히 상승하면 비유동성 시장에 매도하는 투자자의 물결이 가격을 하락시키고 부채가 하락하여 2008년에서 보았듯이 강제 판매와 함께 부정적인 피드백 루프를 생성할 위험이 있습니다.

계량화하기 어려운 또 다른 위험은 단일 가족 시장에 처음으로 범람한 후 조사 기관이 직면하고 있는 정밀 조사 기관이 증가하고 있다는 것입니다. 몇몇 언론 매체는 월스트리트의 후원을 받는 집주인을 부적절하거나 심지어는 악당으로 묘사하면서 이러한 투자자 중 일부가 집값을 올리거나, 임대료를 인상하거나, 유지 보수 및 유지 관리가 부실한 일을 한다고 비난했습니다. SFR은 그만큼 사람들의 일상생활에 깊숙이 닿아 있기 때문에 세심한 주의와 전문성이 필요한 기업입니다.

월스트리트 집주인이 여기에 있습니다

월스트리트의 지원을 받는 기업은 미국의 1억 2,800만 채가 넘는 단독 주택 중 약 300,000채에 불과하지만 SFR은 계속 존재할 뿐만 아니라 성장할 태세를 갖춘 자산군처럼 보입니다.

제로에 가까운 이자율과 단독 주택 임대 시장의 현재 수요는 성장에 연료를 추가합니다. 설문 조사에 따르면 밀레니얼 세대의 증가하는 비율이 가까운 장래에 임대할 계획이며 아파트 대신 단독 주택 임대를 선택하는 비율이 증가하는 것으로 나타났습니다. 한편 빅 데이터의 강력한 성장은 빅 데이터가 향후 몇 년 동안 투자자에게 점점 더 강력한 도구가 될 것임을 시사합니다.

논란에도 불구하고 월스트리트는 앞으로도 오랫동안 매수자이자 건설자 역할을 할 것으로 보인다.