Memodelkan Kelas Aset: Mengapa Wall Street Bisa Berada di Pasar Sewa Keluarga Tunggal untuk Keeps

Sebelum 2010, pasar sewa keluarga tunggal sebagian besar diabaikan oleh investor institusional besar, yang lebih menyukai properti multikeluarga yang mudah berskala. Tetapi sejak krisis keuangan—dan terutama sejak 2019—itu berubah. Kelas berat keuangan seperti JP Morgan Asset Management, Blackstone, dan Goldman Sachs Asset Management telah membantu membiayai industri lebih dari dua lusin perusahaan persewaan rumah keluarga tunggal yang mengambil properti yang ada—dan juga membangun yang baru.

Real estate residensial yang diakuisisi oleh perusahaan atau institusi melonjak menjadi 90.215 rumah pada kuartal ketiga 2021, karena investor, baik besar maupun kecil, menyumbang 18% dari penjualan rumah keluarga tunggal. Itu naik 80,2% dari tahun sebelumnya, menurut perusahaan real estate online Redfin. Hampir tiga perempat pembelian perumahan oleh investor adalah rumah keluarga tunggal, sementara rumah multikeluarga—pasar di mana investor telah menjadi pemain penting selama beberapa dekade—hanya menyumbang seperempat dari penjualan.

Masuknya modal institusional ini adalah salah satu elemen yang mendorong lonjakan harga perumahan keluarga tunggal dan harga sewa di seluruh AS saat ini, dan terlepas dari pengawasan media yang negatif, kenaikan harga sewa menarik lebih banyak investor. Sementara keuntungan jelas merupakan tujuan investor, keadaan yang berkembang yang sekarang membuat rumah keluarga tunggal menjadi tempat yang diinginkan memiliki implikasi untuk model yang digunakan untuk membuat keputusan investasi dan cara aset dialokasikan di seluruh portofolio mereka.

Ada sejumlah alasan mengapa pasar ini menjadi lebih menarik, termasuk pelonggaran moneter berkelanjutan dari Federal Reserve, yang berkontribusi pada kenaikan harga real estat. Namun, setelah pernah mengelola dana yang banyak diinvestasikan dalam real estat keluarga tunggal, saya yakin faktor yang paling penting adalah kemajuan dalam data besar, yang secara signifikan meningkatkan kemampuan investor untuk melakukan uji tuntas dan memperkirakan tren.

Peningkatan dramatis dalam daya komputasi memungkinkan perusahaan persewaan rumah baru ini untuk meningkatkan skala dan mengelola portofolio mereka secara lebih efisien, tidak hanya meningkatkan kemampuan untuk menganalisis pasar, mempercepat penelitian, dan membuat keputusan cerdas dengan lebih cepat, tetapi juga merampingkan biaya yang terkait dengan manajemen properti. Konvergensi kondisi pasar dan peningkatan kekuatan analitik ini berarti para investor ini kemungkinan besar akan tetap di sini.

Kelahiran Kelas Investasi Baru

Dorongan ke rumah keluarga tunggal ini awalnya dimulai sebagai peluang arbitrase setelah krisis keuangan global pada tahun 2008 tetapi telah berubah menjadi sesuatu yang lebih permanen. Kegagalan real estat menurunkan risiko yang dirasakan dari perumahan keluarga tunggal relatif terhadap pengembalian. Saat ini, perwalian investasi real estat, perusahaan ekuitas swasta, perusahaan asuransi, dan dana pensiun melihat persewaan, yang terhindar dari dampak penguncian terkait pandemi di kantor dan toko, sebagai lindung nilai dengan hasil yang relatif tinggi terhadap inflasi.

Saya menyaksikan peluang awal secara real time. Pada tahun 2010, saya membantu menciptakan dana yang membeli beberapa ratus rumah keluarga tunggal yang disita di Atlanta masing-masing antara $50.000 dan $60.000, dan menginvestasikan sebanyak $10.000 per rumah untuk peningkatan sebelum menyewanya. Dengan bertindak cepat, kami dapat memperoleh pengembalian dua digit dari dekat bagian bawah siklus saat penilaian kembali ke mean. Kami tidak memiliki penggusuran dan menjual rumah terakhir pada tahun 2020.

Investor institusional melakukan hal yang sama, menuangkan uang ke pasar yang rusak dan menuai keuntungan besar sebelum menyadari bahwa mereka dapat menjadikan persewaan keluarga tunggal sebagai bagian permanen dari portofolio mereka. Pada 2012, Blackstone, salah satu manajer aset alternatif terbesar di dunia, mengakuisisi Invitation Homes, yang mengendalikan lebih dari 80.000 persewaan. Blackstone diuangkan pada tahun 2019 setelah Invitation Homes go public. Pada tahun 2021, Blackstone mengakuisisi Home Partners of America, sebuah perusahaan dengan lebih dari 17.000 unit sewa untuk dimiliki di seluruh AS, senilai $6 miliar.

Pada tahun 2020, JP Morgan Asset Management mengadakan usaha patungan dengan perusahaan persewaan keluarga tunggal, American Homes 4 Rent, dan sekarang membangun ribuan rumah. Goldman Sachs telah menyebarkan modal di pasar perumahan baik di AS dan di Inggris. Pengelola uang lain yang ikut serta termasuk Invesco, yang pada tahun 2021 mengumumkan mendukung rencana Mynd Management untuk membelanjakan sebanyak $5 miliar untuk membeli 20.000 rumah sewa keluarga tunggal selama tiga tahun ke depan.

Masuknya modal ini dimotivasi, setidaknya sebagian, oleh pengembalian yang dihasilkan sektor ini. Pandemi COVID-19 menyebabkan pergeseran preferensi dari apartemen di kota ke rumah dengan lebih banyak ruang. Akibatnya, sejak 2019 persewaan keluarga tunggal telah menjadi kelas properti dengan kinerja terbaik, naik sekitar 40% pada tahun 2021, menurut perusahaan Hoya Capital Real Estate yang berbasis di Connecticut. Tiga investasi real estat yang diperdagangkan secara publik mempercayai jejak perusahaan—Invitation Homes, American Homes 4 Rent, dan Tricon Residential—telah melaporkan pertumbuhan sewa dua digit dan rekor tingkat hunian pada tahun 2021, didorong oleh pasokan yang rendah secara historis dan demografi yang kuat- dan pandemi- permintaan yang didorong.

Bagaimana Teknologi Meningkatkan Pasar Sewa Keluarga Tunggal

Wall Street bukanlah hal baru dalam permainan real estat. Properti sewa multikeluarga telah lama dianggap sebagai portofolio inti yang dipegang oleh investor institusi, bersama dengan properti komersial skalabel lainnya seperti gedung perkantoran, ritel, dan industri. Semua ini dapat menyerap pengeluaran modal yang cukup besar yang digunakan perusahaan-perusahaan ini untuk memperolehnya. Tetapi persewaan keluarga tunggal secara tradisional diklasifikasikan sebagai non-inti—dikelompokkan dengan properti khusus lainnya seperti pusat data, kantor medis, hotel, dan perumahan senior—karena lebih sulit untuk diukur. Berkat teknologi, itu tidak lagi terjadi.

Teknologi properti mengubah lebih dari sekadar persewaan keluarga tunggal, tetapi dampaknya di sektor itu sangat besar. Sementara uji tuntas untuk properti multikeluarga, menurut definisi, sudah diskalakan, properti keluarga tunggal lebih istimewa, membuat proses untuk pembeli potensial lebih mahal per unit. Apa yang berubah adalah bahwa investor menyebarkan teknologi data besar yang memungkinkan mereka menyaring informasi ketekunan jauh lebih cepat, membuat pasar yang terpecah menjadi lebih efisien dan mudah diakses.

Pemain niche seperti perusahaan Entera—didukung oleh Goldman Sachs—telah muncul, menggunakan teknologi untuk menganalisis catatan properti dan data lain untuk membantu investor dengan cepat mengidentifikasi daftar real estat yang sesuai dengan kriteria pembelian mereka dan membantu mereka menghitung tawaran yang tepat. Kemampuan ini memungkinkan institusi untuk mendapatkan perkiraan pengembalian yang lebih akurat untuk model mereka dan untuk meningkatkan kepemilikan properti mereka.

Transformasi meluas melalui portofolio keluarga tunggal, dengan banyak tuan tanah menggunakan hubungan digital sepenuhnya dengan penyewa untuk memfasilitasi segala hal mulai dari pembayaran hingga permintaan pemeliharaan dalam upaya mengurangi biaya, meningkatkan kepuasan penyewa, dan mendorong pertumbuhan, menurut Hoya Capital. Hasilnya adalah institusi dapat mencapai margin pendapatan operasional bersih yang hampir setara dengan perwalian investasi real estat multikeluarga, perusahaan melaporkan.

“Kami menggunakan teknologi di setiap aspek bisnis kami, mulai dari akuisisi hingga pemeliharaan dan ke pusat panggilan untuk meningkatkan metrik operasi kami dan menawarkan pengalaman yang jauh lebih baik kepada penghuni,” kata CEO Tricon Residential Gary Berman kepada layanan berita keuangan. Mencari Alpha pada Oktober 2021. Tricon Residential mengelola 33.000 properti di seluruh Amerika Utara.

Teknologi tidak dapat menyelesaikan setiap masalah real estat, tentu saja. Kelas baru dari apa yang disebut iBuyers mendorong peran mengotomatisasi pengambilan keputusan secara ekstrem, menerapkan algoritme komputer untuk mengeksekusi pembelian dan penjualan untuk mengubah rumah keluarga tunggal—strategi yang gagal secara spektakuler bagi perusahaan Zillow. Terkenal karena menerbitkan daftar real estat online dan menghitung perkiraan nilai rumah, Zillow terpaksa menutup program pembelian-dan-balik baru dan menempatkan 7.000 rumah di pasar pada November 2021 setelah ditemukan secara agresif membayar lebih untuk properti.

Sebaliknya, dana yang saya kelola mampu menjual propertinya secara teratur dengan keuntungan yang signifikan. Setidaknya untuk saat ini, saya percaya beberapa perspektif manusia masih disarankan.

Dampak Pasar Real Estat Wall Street

Namun, seberapa besar efek yang akan dimiliki oleh perusahaan-perusahaan yang didukung Wall Street ini masih harus dilihat. Mereka saat ini mewakili hanya 2% dari total pasar perumahan, menurut analis dengan broker-dealer Amherst Pierpont, yang berspesialisasi dalam pasar modal pendapatan tetap. Dan mungkin ada batasan yang dibangun ke dalam kelas ini. Perusahaan persewaan keluarga tunggal cenderung berfokus terutama pada wilayah yang tumbuh lebih cepat di negara bagian Barat, Barat Daya, dan Tenggara, membeli dan membangun rumah yang menargetkan sebagian besar keluarga kelas menengah dan menengah atas. Pasokan juga menjadi kendala, sehingga fokus investor mulai bergeser ke build-to-rent.

Namun, akuisisi oleh investor terus berlanjut. Kesadaran kolektif bahwa upaya uji tuntas dapat ditingkatkan tidak hanya membawa banyak lembaga keuangan ke pasar, tetapi juga menghasilkan rekor penerbitan utang yang dijamin oleh portofolio persewaan keluarga tunggal, meningkatkan likuiditas untuk pembiayaan institusional dengan menyebarkan risiko. Penerbitan publik kumulatif dari apa yang disebut utang SFR mencapai rekor $43 miliar pada tahun 2021, menurut Amherst Pierpont.

Selain pengurangan biaya ketekunan, ada elemen lain yang membuat kesepakatan SFR ini menarik bagi pemberi pinjaman. Nilai agunan adalah komponen kunci dari setiap model sekuritisasi, dan sekuritisasi keluarga tunggal pada akhirnya dijamin oleh nilai rumah, yang meningkat secara signifikan setelah meningkatnya preferensi oleh penyewa untuk rumah.

Mengingat semua faktor ini, saya berharap sekuritisasi SFR akan meningkat. 2021 adalah siklus penuh pertama untuk lonjakan sekuritisasi khusus ini dan kinerjanya luar biasa, diperdagangkan sebanding dengan utang terstruktur lainnya. Wall Street sangat ingin memulai sekuritisasi sebanyak yang dapat dicerna investor, dan seleranya besar saat ini karena harga sewa naik dan investor memperkirakan bahwa risiko dan suku bunga akan tetap rendah di masa mendatang.

Meskipun demikian, ada risiko yang perlu dipertimbangkan, suku bunga menjulang tinggi di antara mereka. Tidak seperti rumah yang ditempati pemilik, yang biasanya dibiayai dengan pinjaman 30 tahun, portofolio SFR biasanya dibiayai dengan jangka waktu yang lebih pendek, mirip dengan real estat komersial. Jika suku bunga naik secara signifikan, hasil sewa bersih mungkin akan terhapus sepenuhnya saat tiba waktunya untuk menjual atau membiayai kembali. Ini mirip dengan risiko yang melekat pada sekuritas berbasis hipotek komersial, itulah sebabnya industri memandang utang SFR dengan cara yang sama.

Faktor rumit lainnya adalah variabilitas pemeliharaan dan pemeliharaan rumah, yang juga berpotensi memakan arus kas. Jika suku bunga dan biaya pemeliharaan meningkat secara signifikan, ada risiko bahwa gelombang investor yang menjual ke pasar yang tidak likuid dapat menyebabkan harga turun dan utang dikurangi, sehingga menciptakan lingkaran umpan balik negatif dengan penjualan paksa, seperti yang kita lihat di tahun 2008.

Satu risiko tambahan yang sulit diukur adalah meningkatnya pengawasan yang dihadapi lembaga setelah awalnya membanjiri pasar keluarga tunggal. Beberapa media telah melukiskan tuan tanah yang didukung Wall Street sebagai tidak kompeten atau bahkan jahat, menuduh beberapa investor menaikkan harga rumah, mendongkrak sewa, atau melakukan pekerjaan yang buruk dengan pemeliharaan dan pemeliharaan. Cukuplah untuk mengatakan, SFR adalah perusahaan yang perlu dilakukan dengan sangat hati-hati dan profesional karena menyentuh kehidupan sehari-hari masyarakat begitu dalam.

Tuan Tanah Wall Street Ada di Sini untuk Tinggal

Meskipun perusahaan yang didukung Wall Street hanya mencakup sekitar 300.000 dari lebih dari 128 juta rumah keluarga tunggal di AS, SFR tampak seperti kelas aset yang siap tidak hanya untuk bertahan, tetapi juga tumbuh.

Suku bunga mendekati nol dan permintaan saat ini di pasar persewaan keluarga tunggal menambah bahan bakar untuk pertumbuhan. Survei menunjukkan bahwa peningkatan persentase milenium berencana untuk menyewa di masa mendatang, dengan proporsi yang terus meningkat memilih untuk menyewa rumah keluarga tunggal daripada apartemen. Sementara itu, pertumbuhan data besar yang kuat menunjukkan bahwa itu akan menjadi alat yang semakin kuat bagi investor di tahun-tahun mendatang.

Terlepas dari kontroversi, Wall Street kemungkinan akan bermain sebagai pembeli dan pembangun untuk waktu yang lama.