Modellierung einer Anlageklasse: Warum die Wall Street möglicherweise auf dem Markt für Mietwohnungen für Einfamilienhäuser für Keeps ist

Vor 2010 wurde der Mietmarkt für Einfamilienhäuser von großen institutionellen Investoren weitgehend ignoriert, die leicht skalierbare Mehrfamilienhäuser bevorzugten. Doch seit der Finanzkrise – und vor allem seit 2019 – hat sich das geändert. Schwergewichte der Finanzbranche wie JP Morgan Asset Management, Blackstone und Goldman Sachs Asset Management haben dazu beigetragen, eine Branche von mehr als zwei Dutzend Vermietern von Einfamilienhäusern zu finanzieren, die bestehende Immobilien aufkaufen – und auch neue bauen.

Von Unternehmen oder Institutionen erworbene Wohnimmobilien stiegen im dritten Quartal 2021 auf 90.215 Wohnungen, da sowohl große als auch kleine Investoren 18 % der Verkäufe von Einfamilienhäusern ausmachten. Laut dem Online-Immobilienunternehmen Redfin ist das 80,2 % mehr als im Vorjahr. Fast drei Viertel der Wohnungskäufe durch Investoren waren Einfamilienhäuser, während Mehrfamilienhäuser – ein Markt, in dem Investoren seit Jahrzehnten eine bedeutende Rolle spielen – nur ein Viertel der Verkäufe ausmachten.

Der Zufluss dieses institutionellen Kapitals ist ein Element, das heute den Anstieg der Preise und Mieten für Einfamilienhäuser in den USA vorantreibt, und trotz negativer Medienbeobachtung ziehen steigende Mieten noch mehr Investoren an. Während der Gewinn eindeutig das Ziel der Anleger ist, haben die sich entwickelnden Umstände, die Einfamilienhäuser heute zu einer begehrten Anlage machen, Auswirkungen sowohl auf die Modelle, die für Anlageentscheidungen verwendet werden, als auch auf die Art und Weise, wie Vermögenswerte auf ihre Portfolios verteilt werden.

Es gibt eine Reihe von Gründen, warum dieser Markt attraktiver geworden ist, einschließlich der anhaltenden geldpolitischen Lockerung der Federal Reserve, die zu überhöhten Immobilienpreisen beigetragen hat. Nachdem ich jedoch einmal einen Fonds verwaltet habe, der stark in Einfamilienimmobilien investiert hat, glaube ich, dass der wichtigste Faktor ein Fortschritt bei Big Data ist, der die Fähigkeit der Anleger, Due Diligence durchzuführen und Trends zu prognostizieren, erheblich verbessert.

Die dramatische Zunahme der Rechenleistung ermöglicht es diesen neuen Hausvermietungsfirmen, ihre Portfolios effizienter zu skalieren und zu verwalten, was nicht nur die Fähigkeit verbessert, den Markt zu analysieren, die Forschung zu beschleunigen und intelligentere Entscheidungen schneller zu treffen, sondern auch die damit verbundenen Kosten zu rationalisieren Immobilienverwaltung. Diese Konvergenz der Marktbedingungen und die gestiegene Analysefähigkeit bedeuten, dass diese Investoren wahrscheinlich hier bleiben werden.

Die Geburt einer neuen Anlageklasse

Dieser Vorstoß in Einfamilienhäuser begann zunächst als Arbitrage-Möglichkeit nach der globalen Finanzkrise im Jahr 2008, hat sich aber zu etwas Dauerhafterem entwickelt. Die Immobilienkrise senkte das wahrgenommene Risiko von Einfamilienhäusern im Verhältnis zu den Renditen. Heute betrachten Immobilienfonds, Private-Equity-Gesellschaften, Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen Mietwohnungen, die von den Auswirkungen der pandemiebedingten Sperrung von Büros und Geschäften verschont blieben, als relativ ertragreiche Absicherung gegen Inflation.

Ich habe die erste Gelegenheit in Echtzeit miterlebt. Im Jahr 2010 half ich bei der Gründung eines Fonds, der ein paar hundert Einfamilienhäuser in Atlanta für zwischen 50.000 und 60.000 US-Dollar kaufte und bis zu 10.000 US-Dollar pro Haus in Modernisierungen investierte, bevor er sie vermietete. Durch schnelles Handeln konnten wir fast am Ende des Zyklus zweistellige Renditen erzielen, als die Bewertungen wieder auf den Mittelwert zurückkehrten. Wir hatten keine Zwangsräumungen und haben die letzten Häuser 2020 verkauft.

Institutionelle Investoren taten das Gleiche, steckten Geld in kaputte Märkte und erzielten enorme Gewinne, bevor sie erkannten, dass sie Einfamilienhäuser zu einem dauerhaften Bestandteil ihres Portfolios machen könnten. Im Jahr 2012 erwarb Blackstone, einer der weltweit größten alternativen Vermögensverwalter, Invitation Homes, das mehr als 80.000 Mietwohnungen kontrolliert. Blackstone wurde 2019 ausgezahlt, nachdem Invitation Homes an die Börse gegangen war. Im Jahr 2021 erwarb Blackstone Home Partners of America, ein Unternehmen mit mehr als 17.000 Mietwohnungen in den USA, für 6 Milliarden US-Dollar.

Im Jahr 2020 ging JP Morgan Asset Management ein Joint Venture mit American Homes 4 Rent, einem Einfamilienhaus, ein und baut nun Tausende von Häusern. Goldman Sachs hat Kapital in Wohnimmobilienmärkten sowohl in den USA als auch in England eingesetzt. Andere Vermögensverwalter, die eingesprungen sind, sind Invesco, das 2021 bekannt gab, dass es einen Plan von Mynd Management unterstützt, in den nächsten drei Jahren bis zu 5 Milliarden US-Dollar für den Kauf von 20.000 Mietwohnungen für Einfamilienhäuser auszugeben.

Dieser Kapitalzufluss ist zumindest teilweise durch die Renditen motiviert, die dieser Sektor erwirtschaftet. Die COVID-19-Pandemie führte zu einer Präferenzverschiebung weg von Wohnungen in Städten hin zu Häusern mit mehr Platz. Infolgedessen sind seit 2019 Einfamilienmieten die leistungsstärkste Immobilienklasse und legten laut dem in Connecticut ansässigen Unternehmen Hoya Capital Real Estate im Jahr 2021 um etwa 40 % zu. Die drei börsennotierten Immobilieninvestitionen, die den festen Tracks vertrauen – Invitation Homes, American Homes 4 Rent und Tricon Residential – haben im Jahr 2021 ein zweistelliges Mietwachstum und Rekordauslastungsquoten gemeldet, angetrieben von einem historisch niedrigen Angebot und einer starken demografischen und pandemischen Entwicklung. getriebene Nachfrage.

Wie Tech den Mietmarkt für Einfamilienhäuser ankurbelt

Die Wall Street ist im Immobiliengeschäft nicht neu. Mehrfamilienhäuser gelten neben anderen skalierbaren Gewerbeimmobilien wie Büro-, Einzelhandels- und Industriegebäuden seit langem als Kernportfolio für institutionelle Investoren. All dies kann die beträchtlichen Kapitalausgaben absorbieren, die diese Unternehmen für den Erwerb aufwenden. Aber Mietwohnungen für Einfamilienhäuser wurden traditionell als Nicht-Kernimmobilien klassifiziert – gruppiert mit anderen Spezialimmobilien wie Rechenzentren, Arztpraxen, Hotels und Seniorenwohnungen – weil sie schwieriger zu skalieren waren. Dank der Technologie ist das nicht mehr der Fall.

Die Immobilientechnologie verändert nicht nur die Vermietung von Einfamilienhäusern, aber die Auswirkungen in diesem Sektor sind besonders tiefgreifend. Während die Due Diligence für Mehrfamilienhäuser per Definition bereits skaliert ist, sind Einfamilienhäuser eigenwilliger, was den Prozess für potenzielle Käufer pro Einheit teurer macht. Was sich ändert, ist, dass Investoren Big-Data-Technologie einsetzen, mit der sie Sorgfaltsinformationen viel schneller filtern können, wodurch ansonsten zersplitterte Märkte effizienter und zugänglicher werden.

Nischenanbieter wie die von Goldman Sachs unterstützte Firma Entera sind entstanden und nutzen Technologien zur Analyse von Immobilienunterlagen und anderen Daten, um Investoren dabei zu helfen, schnell Immobilienangebote zu identifizieren, die ihren Kaufkriterien entsprechen, und ihnen zu helfen, die richtigen Gebote zu berechnen. Diese Funktionen ermöglichen es Institutionen, genauere Renditeprognosen für ihre Modelle zu erhalten und ihre Immobilienbestände zu skalieren.

Die Transformation erstreckt sich über Einfamilienportfolios, wobei viele Vermieter vollständig digitale Beziehungen zu Mietern nutzen, um alles von Zahlungen bis zu Wartungsanfragen zu erleichtern, um Kosten zu senken, die Mieterzufriedenheit zu verbessern und das Wachstum voranzutreiben, so Hoya Capital. Das Ergebnis ist, dass Institutionen Nettobetriebsgewinnmargen erzielen können, die nahezu mit denen von Mehrfamilien-Immobilieninvestmentfonds vergleichbar sind, berichtet das Unternehmen.

„Wir setzen Technologie in jedem Aspekt unseres Geschäfts ein, von der Akquisition bis hin zur Wartung und in das Callcenter, um unsere Betriebskennzahlen zu verbessern und den Bewohnern ein viel besseres Erlebnis zu bieten“, sagte Gary Berman, Chief Executive Officer von Tricon Residential, gegenüber dem Finanznachrichtendienst Ich suche Alpha im Oktober 2021. Tricon Residential verwaltet 33.000 Immobilien in ganz Nordamerika.

Technologie kann natürlich nicht jedes Immobilienproblem lösen. Eine neue Klasse von sogenannten iBuyers hat die Rolle der Automatisierung der Entscheidungsfindung auf die Spitze getrieben, indem sie Computeralgorithmen zur Durchführung von Käufen und Verkäufen einsetzten, um Einfamilienhäuser umzudrehen – eine Strategie, die für die Firma Zillow spektakulär gescheitert ist. Zillow, das vor allem für die Online-Veröffentlichung von Immobilienangeboten und die Berechnung geschätzter Eigenheimwerte bekannt ist, war gezwungen, sein neues Kauf- und Umtauschprogramm einzustellen und im November 2021 7.000 Eigenheime auf den Markt zu bringen, nachdem es festgestellt hatte, dass es aggressiv zu viel für Immobilien bezahlt hatte.

Im Gegensatz dazu konnte der von mir verwaltete Fonds seine Immobilien geordnet und mit erheblichem Gewinn verkaufen. Zumindest im Moment glaube ich, dass eine menschliche Perspektive noch ratsam ist.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt der Wall Street

Wie groß die Wirkung dieser von der Wall Street unterstützten Unternehmen wirklich sein wird, bleibt jedoch abzuwarten. Laut Analysten des auf festverzinsliche Kapitalmärkte spezialisierten Broker-Dealers Amherst Pierpont machen sie derzeit nur 2 % des gesamten Wohnungsmarktes aus. Und es kann Einschränkungen geben, die in diese Klasse eingebaut sind. Mietunternehmen für Einfamilienhäuser neigen dazu, sich hauptsächlich auf schneller wachsende Regionen in den westlichen, südwestlichen und südöstlichen Bundesstaaten zu konzentrieren und Häuser zu kaufen und zu bauen, die hauptsächlich auf Familien der Mittel- und oberen Mittelschicht abzielen. Auch das Angebot ist eine Einschränkung, sodass sich der Fokus der Investoren zunehmend auf das Bauen zur Miete verlagert.

Dennoch gehen die Übernahmen durch Investoren weiter voran. Die kollektive Erkenntnis, dass Due-Diligence-Bemühungen skalieren könnten, hat nicht nur viele Finanzinstitute auf den Markt gebracht, sondern auch zu einer Rekordemission von Schuldtiteln geführt, die durch Portfolios von Einfamilienmieten besichert sind, wodurch die Liquidität für institutionelle Finanzierungen durch Risikostreuung erhöht wird. Laut Amherst Pierpont erreichte die kumulierte öffentliche Emission sogenannter SFR-Schulden im Jahr 2021 einen Rekordwert von 43 Milliarden US-Dollar.

Zusätzlich zu den reduzierten Sorgfaltskosten gibt es noch andere Elemente, die diese SFR-Deals für Kreditgeber attraktiv gemacht haben. Der Wert der Sicherheiten ist eine Schlüsselkomponente jedes Verbriefungsmodells, und Verbriefungen von Einfamilienhäusern werden letztendlich durch den Wert der Häuser besichert, die im Zuge der wachsenden Präferenzen der Mieter für Häuser erheblich steigen.

Angesichts all dieser Faktoren gehe ich davon aus, dass sich SFR-Verbriefungen beschleunigen werden. 2021 war der erste vollständige Zyklus für diesen besonderen Anstieg an Verbriefungen, und die Performance war herausragend und wurde vergleichbar mit anderen strukturierten Schuldtiteln gehandelt. Die Wall Street ist bestrebt, so viele Verbriefungen aufzulegen, wie die Anleger verdauen können, und der Appetit ist derzeit groß, da die Mieten steigen und die Anleger davon ausgehen, dass das Risiko und die Zinssätze auf absehbare Zeit niedrig bleiben werden.

Nichtsdestotrotz sind Risiken zu berücksichtigen, darunter die Zinssätze, die eine große Rolle spielen. Im Gegensatz zu Eigenheimen, die typischerweise mit 30-jährigen Darlehen finanziert werden, werden SFR-Portfolios in der Regel mit kürzeren Laufzeiten finanziert, ähnlich wie bei Gewerbeimmobilien. Steigen die Zinsen deutlich an, kann die Nettomietrendite bei einem Verkauf oder einer Refinanzierung komplett ausgelöscht werden. Dies ähnelt den inhärenten Risiken von Commercial Mortgage Backed Securities, weshalb die Branche SFR-Anleihen ähnlich betrachtet.

Ein weiterer erschwerender Faktor ist die Variabilität der Wartung und Instandhaltung der Häuser, die sich möglicherweise auch auf die Cashflows auswirken könnte. Sollten die Zinssätze und Instandhaltungskosten erheblich steigen, besteht das Risiko, dass eine Welle von Anlegerverkäufen in einen illiquiden Markt dazu führen könnte, dass die Preise fallen und die Schulden gesenkt werden, wodurch eine negative Rückkopplungsschleife mit Zwangsverkäufen entsteht, wie wir 2008 gesehen haben.

Ein zusätzliches Risiko, das schwer zu quantifizieren ist, ist die zunehmende Prüfung der Institutionen, denen sie ausgesetzt sind, nachdem sie den Markt für Einfamilienhäuser zunächst überschwemmt haben. Mehrere Medien haben von der Wall Street unterstützte Vermieter als unfähig oder sogar schurkisch dargestellt und einige dieser Investoren beschuldigt, die Immobilienpreise in die Höhe getrieben, die Mieten in die Höhe getrieben oder bei Wartung und Instandhaltung schlechte Arbeit geleistet zu haben. Es genügt zu sagen, dass SFR ein Unternehmen ist, das mit großer Sorgfalt und Professionalität geführt werden muss, weil es den Alltag der Menschen so tief berührt.

Die Vermieter der Wall Street sind hier, um zu bleiben

Obwohl von der Wall Street unterstützte Unternehmen nur schätzungsweise 300.000 der mehr als 128 Millionen Einfamilienhäuser in den USA ausmachen, sieht SFR nach einer Anlageklasse aus, die bereit ist, nicht nur zu bleiben, sondern zu wachsen.

Zinssätze nahe Null und die aktuelle Nachfrage auf dem Markt für Einfamilienhäuser treiben das Wachstum an. Umfragen zeigen, dass ein zunehmender Prozentsatz der Millennials plant, auf absehbare Zeit zu mieten, wobei sich ein wachsender Anteil für das Mieten von Einfamilienhäusern anstelle von Wohnungen entscheidet. Unterdessen deutet das robuste Wachstum von Big Data darauf hin, dass es in den kommenden Jahren ein immer mächtigeres Instrument für Investoren sein wird.

Trotz der Kontroverse dürfte die Wall Street noch lange Käufer und Bauherr sein.