资产类别建模：为什么华尔街可能会进入独户租赁市场

在 2010 年之前，单户住宅租赁市场在很大程度上被大型机构投资者所忽视，他们更喜欢易于扩展的多户住宅。 但自金融危机以来——尤其是自 2019 年以来——情况发生了变化。 JP Morgan Asset Management、Blackstone 和 Goldman Sachs Asset Management 等金融巨头帮助为一个由两打以上的单户住宅租赁公司组成的行业提供资金，这些公司正在抢购现有房产，同时也在建造新房产。

2021 年第三季度，公司或机构收购的住宅房地产飙升至 90,215 套，因为大大小小的投资者都占单户住宅销售的 18%。 根据在线房地产公司 Redfin 的数据，这比去年同期增长了 80.2%。 投资者购买的住宅中近四分之三是单户住宅，而多户住宅——几十年来投资者一直是重要参与者的市场——仅占销售额的四分之一。

这种机构资本的涌入是推动当今美国单户住宅价格和租金飙升的一个因素，尽管媒体的负面报道是负面的，但不断上涨的租金正在吸引更多的投资者。 虽然利润显然是投资者的目标，但现在使单户住宅成为理想持股的不断变化的环境对用于做出投资决策的模型以及资产在其投资组合中的分配方式都有影响。

这个市场变得更具吸引力的原因有很多，包括美联储持续的货币宽松政策，这导致了房地产价格的上涨。 但是，我曾经管理过一只大手笔投资于独栋房地产的基金，我认为最重要的因素是大数据的进步，这大大提高了投资者进行尽职调查和预测趋势的能力。

计算能力的急剧增加使这些新的房屋租赁公司能够更有效地扩展和管理其投资组合，不仅增强了分析市场、加快研究和更快做出明智决策的能力，而且还简化了与相关的成本物业管理。 市场条件的融合和分析能力的增强意味着这些投资者可能会留下来。

新投资阶层的诞生

这种对单户住宅的推动最初是在 2008 年全球金融危机之后作为套利机会开始的，但已经演变成更持久的东西。 房地产萧条降低了单户住宅相对于回报的风险。 如今，房地产投资信托基金、私募股权公司、保险公司和养老基金将租金视为对冲通胀的一种相对高收益的对冲工具，因为这些租金并未受到与大流行相关的封锁对办公室和商店的影响。

我亲眼目睹了最初的机会。 2010 年，我帮助创建了一个基金，在亚特兰大以每套 50,000 到 60,000 美元的价格购买了数百套止赎单户住宅，并在出租前投资了 10,000 美元进行升级。 通过迅速采取行动，随着估值恢复到平均水平，我们能够从周期底部附近获得两位数的回报。 我们没有被驱逐，并在 2020 年卖掉了最后一栋房子。

机构投资者的做法大致相同，他们将资金投入破碎的市场并获得巨额收益，然后才意识到他们可以将单户住宅出租作为其投资组合的永久组成部分。 2012 年，全球最大的另类资产管理公司之一黑石集团收购了 Invitation Homes，该公司控制着超过 80,000 套出租房屋。 Invitation Homes 上市后，Blackstone 于 2019 年套现。 2021 年，Blackstone 以 60 亿美元收购了 Home Partners of America，这家公司在美国拥有 17,000 多个出租自有单位。

2020 年，摩根大通资产管理与一家独户租赁公司 American Homes 4 Rent 成立了一家合资企业，目前正在建造数千套房屋。 高盛在美国和英国的住宅市场都部署了资本。 其他加入的基金经理包括景顺，该公司在 2021 年宣布支持 Mynd Management 的一项计划，即在未来三年内斥资 50 亿美元购买 20,000 套单户出租房屋。

这种资本流入至少部分是由该部门产生的回报所推动的。 COVID-19 大流行导致偏好从城市公寓转向空间更大的房屋。 因此，根据总部位于康涅狄格州的豪雅资本房地产公司的数据，自 2019 年以来，单户住宅一直是表现最好的房地产类别，到 2021 年增长了约 40%。 该公司追踪的三个公开交易的房地产投资信托基金——Invitation Homes、American Homes 4 Rent 和 Tricon Residential——在历史低位供应以及强劲的人口和流行病的推动下，在 2021 年报告了两位数的租金增长和创纪录的入住率带动需求。

科技如何推动单户租赁市场

华尔街对房地产游戏并不陌生。 长期以来，多户出租物业一直被认为是机构投资者的核心投资组合，以及其他可扩展的商业物业，如办公室、零售和工业建筑。 所有这些都可以吸收这些公司为收购它们而部署的大量资本支出。 但传统上，单户住宅租赁被归类为非核心——与数据中心、医疗办公室、酒店和高级住宅等其他专业物业组合在一起——因为它们更难以扩展。 多亏了技术，情况不再如此。

房地产技术正在改变的不仅仅是单户出租，而且对该领域的影响尤其深远。 根据定义，多户住宅的尽职调查已经规模化，而单户住宅则更为特殊，这使得潜在买家的每个单元的成本更高。 正在改变的是，投资者正在部署大数据技术，使他们能够更快地过滤尽职调查信息，从而使原本分散的市场更加高效和可访问。

像高盛支持的 Entera 公司这样的小众公司已经出现，它们使用技术分析房产记录和其他数据，帮助投资者快速识别符合其购买标准的房地产清单，并帮助他们计算出正确的出价。 这些功能使机构能够为其模型获得更准确的回报预测并扩大其资产持有量。

Hoya Capital 表示，这种转变通过单户投资组合延伸，许多房东使用与租户的完全数字化关系来促进从付款到维护请求的所有事情，以降低成本、提高租户满意度并促进增长。 该公司报告称，其结果是机构可以实现与多户房地产投资信托几乎相当的净营业收入利润率。

“我们在业务的各个方面都使用技术，从采购一直到维护，再到呼叫中心，以改善我们的运营指标并为居民提供更好的体验，”Tricon Residential 的首席执行官 Gary Berman 告诉财经新闻服务2021 年 10 月寻求 Alpha。Tricon Residential 在北美管理着 33,000 处房产。

当然，科技无法解决所有房地产问题。 一类新的所谓的 iBuyers 将自动化决策的作用推向了极致，部署计算机算法来执行购买和销售以翻转单户住宅——这一策略对 Zillow 公司来说非常失败。 Zillow 以在线发布房地产清单和计算房屋估计价值而闻名，在发现其对房产的价格过高后，它被迫关闭其新的购买和翻转计划，并于 2021 年 11 月将 7,000 套房屋投放市场。

相比之下，我管理的基金能够以可观的利润有序地出售其财产。 至少现在，我相信一些人的观点仍然是可取的。

华尔街对房地产市场的影响

然而，这些华尔街支持的公司究竟会产生多大的影响还有待观察。 据专门研究固定收益资本市场的经纪交易商 Amherst Pierpont 的分析师称，它们目前仅占整个住宅市场的 2%。 并且此类中可能存在一些限制。 单户出租公司往往主要关注西部、西南部和东南部各州增长较快的地区，购买和建造主要针对中产阶级和中上层家庭的房屋。 供应也是一个制约因素，因此投资者的注意力已开始越来越多地转向建造租赁。

尽管如此，投资者的收购仍在继续快速进行。 尽职调查工作可以扩大规模的集体认识不仅使许多金融机构进入市场，而且还产生了由单户租赁投资组合担保的创纪录债务发行，通过分散风险增加了机构融资的流动性。 据阿默斯特·皮尔庞特 (Amherst Pierpont) 称，2021 年所谓的 SFR 债务的累计公开发行达到创纪录的 430 亿美元。

除了降低尽职调查成本外，还有其他因素使这些 SFR 交易对贷方具有吸引力。 抵押品价值是任何证券化模式的关键组成部分，而单户型证券化最终以房屋价值为担保，随着租房者对房屋的偏好日益增加，房屋价值显着上升。

鉴于所有这些因素，我预计 SFR 证券化将加速。 2021 年是证券化这一特殊激增的第一个完整周期，表现非常出色，与其他结构性债务相当。 华尔街渴望发起尽可能多的投资者可以消化的证券化，而且目前的胃口很大，因为租金正在上涨，投资者预测在可预见的未来风险和利率将保持在低位。

尽管如此，仍有风险需要考虑，其中利率隐约可见。 与通常以 30 年期贷款融资的自住房屋不同，SFR 投资组合通常以较短的期限融资，类似于商业房地产。 如果利率大幅上升，当需要出售或再融资时，净租金收益可能会完全消失。 这类似于商业抵押贷款支持证券的固有风险，这就是为什么业界对 SFR 债务的看法相似。

另一个复杂的因素是房屋维护和保养的可变性，这也可能会侵蚀现金流。 如果利率和维护成本大幅上升，那么一波投资者向流动性不足的市场抛售可能会导致价格下跌和债务被下调，从而形成一个强制抛售的负面反馈循环，正如我们在 2008 年看到的那样。

另一个难以量化的风险是，在最初涌入单户住宅市场后，越来越多的机构面临审查。 一些媒体将华尔街支持的房东描绘成无能甚至邪恶，指责其中一些投资者推高房价、抬高租金或在维护和保养方面做得不好。 可以说，SFR是一个需要非常小心和专业的企业，因为它深深地触动了人们的日常生活。

华尔街地主们会留下来

尽管华尔街支持的公司只占美国超过 1.28 亿套独户住宅中的大约 30 万套，但 SFR 看起来是一个不仅会继续存在而且还会增长的资产类别。

近零利率和单户住宅租赁市场的当前需求为增长增添了动力。 调查显示，越来越多的千禧一代计划在可预见的未来租房，越来越多的人选择租赁单户住宅而不是公寓。 与此同时，大数据的强劲增长表明它将成为未来几年投资者日益强大的工具。

尽管存在争议，华尔街很可能会在未来很长一段时间内扮演买家和建设者的角色。