نمذجة فئة الأصول: لماذا قد تكون وول ستريت في سوق تأجير الأسرة الواحدة من أجل الاحتفاظ بها

قبل عام 2010 ، تم تجاهل سوق تأجير الأسرة الواحدة إلى حد كبير من قبل المستثمرين المؤسسيين الكبار ، الذين فضلوا العقارات متعددة العائلات سهلة النطاق. لكن منذ الأزمة المالية - وخاصة منذ عام 2019 - تغير ذلك. ساعدت الشركات المالية الضخمة مثل JP Morgan Asset Management ، و Blackstone ، و Goldman Sachs Asset Management في تمويل صناعة تضم أكثر من عشرين شركة لتأجير المنازل منفردة تستحوذ على العقارات الحالية - وبناء أخرى جديدة أيضًا.

ارتفعت العقارات السكنية التي استحوذت عليها الشركات أو المؤسسات إلى 90215 منزلًا في الربع الثالث من عام 2021 ، حيث شكل المستثمرون ، الكبار والصغار ، 18٪ من مبيعات منازل الأسرة الواحدة. يمثل هذا ارتفاعًا بنسبة 80.2٪ عن العام السابق ، وفقًا لشركة العقارات عبر الإنترنت Redfin. ما يقرب من ثلاثة أرباع المشتريات السكنية من قبل المستثمرين كانت منازل لأسرة واحدة ، في حين أن المنازل متعددة العائلات - وهي سوق كان المستثمرون فيه لاعبين مهمين لعقود - تمثل ربع المبيعات فقط.

يعد تدفق رأس المال المؤسسي هذا أحد العناصر التي تدفع إلى الارتفاع في أسعار المساكن للأسرة الواحدة والإيجارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة اليوم ، وعلى الرغم من التدقيق الإعلامي السلبي ، فإن ارتفاع الإيجارات يجتذب المزيد من المستثمرين. في حين أن الربح هو بوضوح هدف المستثمرين ، فإن الظروف المتطورة التي تجعل الآن منازل الأسرة الواحدة ملكية مرغوبة لها آثار على كل من النماذج المستخدمة لاتخاذ قرارات الاستثمار والطريقة التي يتم بها تخصيص الأصول عبر محافظهم الاستثمارية.

هناك عدد من الأسباب التي تجعل هذا السوق أكثر جاذبية ، بما في ذلك التيسير النقدي المستمر من جانب الاحتياطي الفيدرالي ، والذي ساهم في تضخم أسعار العقارات. ومع ذلك ، بعد أن أدارت ذات مرة صندوقًا استثمر بكثافة في العقارات الخاصة بأسرة واحدة ، أعتقد أن العامل الأكثر أهمية هو التقدم في البيانات الضخمة ، مما يحسن بشكل كبير من قدرة المستثمرين على إجراء العناية الواجبة وتوقع الاتجاهات.

تعمل الزيادة الهائلة في قوة الحوسبة على تمكين شركات تأجير المنازل الجديدة هذه من توسيع وإدارة محافظها بشكل أكثر كفاءة ، ليس فقط تعزيز القدرة على تحليل السوق ، وتسريع البحث ، واتخاذ القرارات الذكية بشكل أسرع ، ولكن أيضًا تبسيط التكاليف المرتبطة إدارة الممتلكات. يعني هذا التقارب في ظروف السوق وزيادة القوة التحليلية أن هؤلاء المستثمرين من المرجح أن يظلوا هنا.

ولادة فئة استثمار جديدة

بدأ هذا الدفع نحو منازل الأسرة الواحدة في البداية كفرصة للمراجحة بعد الأزمة المالية العالمية في عام 2008 ، لكنه تحول إلى شيء أكثر ديمومة. أدى انهيار قطاع العقارات إلى خفض المخاطر المتصورة لإسكان الأسرة الواحدة مقارنة بالعائدات. اليوم ، تنظر صناديق الاستثمار العقاري وشركات الأسهم الخاصة وشركات التأمين وصناديق التقاعد إلى الإيجارات ، والتي تم تجنيبها من تأثير عمليات الإغلاق المرتبطة بالوباء على المكاتب والمتاجر ، باعتبارها وسيلة تحوط ذات عائد مرتفع نسبيًا ضد التضخم.

لقد شاهدت الفرصة الأولية في الوقت الحقيقي. في عام 2010 ، ساعدت في إنشاء صندوق اشترى بضع مئات من منازل الأسرة الواحدة المحجوزة في أتلانتا مقابل ما بين 50000 دولار و 60 ألف دولار لكل منزل ، واستثمر ما يصل إلى 10000 دولار لكل منزل للترقية قبل تأجيرها. من خلال العمل بسرعة ، تمكنا من كسب عوائد من رقمين بالقرب من أسفل الدورة حيث عادت التقييمات إلى المتوسط. لم يكن لدينا أي إخلاء وقمنا ببيع آخر المنازل في عام 2020.

فعل المستثمرون المؤسسيون الشيء نفسه ، حيث قاموا بضخ الأموال في الأسواق المكسورة وجني مكاسب ضخمة قبل أن يدركوا أنهم يستطيعون جعل إيجارات الأسرة الواحدة جزءًا دائمًا من محافظهم الاستثمارية. في عام 2012 ، استحوذت شركة Blackstone ، إحدى أكبر شركات إدارة الأصول البديلة في العالم ، على Invitation Homes ، التي تتحكم في أكثر من 80000 إيجار. سحبت شركة بلاكستون أموالها في عام 2019 بعد أن أصبحت شركة Invitation Homes متاحة للجمهور. في عام 2021 ، استحوذت بلاكستون على شركة Home Partners of America ، وهي شركة لديها أكثر من 17000 وحدة للإيجار بغرض التملك في جميع أنحاء الولايات المتحدة ، مقابل 6 مليارات دولار.

في عام 2020 ، دخلت JP Morgan Asset Management في مشروع مشترك مع شركة تأجير لعائلة واحدة ، American Homes 4 Rent ، وتقوم الآن ببناء آلاف المنازل. نشر Goldman Sachs رأس المال في الأسواق السكنية في كل من الولايات المتحدة وإنجلترا. ومن بين مديري الأموال الآخرين الذين قفزوا من بينهم Invesco ، التي أعلنت في عام 2021 أنها تدعم خطة Mynd Management لإنفاق ما يصل إلى 5 مليارات دولار لشراء 20000 منزل مؤجر لعائلة واحدة على مدى السنوات الثلاث المقبلة.

هذا التدفق لرأس المال مدفوع ، جزئيًا على الأقل ، بالعوائد التي يولدها هذا القطاع. أدى جائحة COVID-19 إلى تحول التفضيلات بعيدًا عن الشقق في المدن نحو المنازل ذات المساحة الأكبر. نتيجة لذلك ، منذ عام 2019 ، كانت إيجارات الأسرة الواحدة هي أفضل فئة العقارات أداءً ، حيث اكتسبت حوالي 40٪ في عام 2021 ، وفقًا لشركة Hoya Capital Real Estate التي تتخذ من ولاية كونيتيكت مقراً لها. تثق الاستثمارات العقارية الثلاثة المتداولة علنًا في مسارات الشركة - Invitation Homes و American Homes 4 Rent و Tricon Residential - عن نمو في الإيجار من رقمين ومعدلات إشغال قياسية في عام 2021 ، مدفوعًا بانخفاض العرض تاريخيًا وقوة ديموغرافية ووبائية. الطلب مدفوع.

كيف تعمل التكنولوجيا على تعزيز سوق تأجير الأسرة الواحدة

وول ستريت ليست جديدة على لعبة العقارات. لطالما اعتبرت العقارات المؤجرة متعددة العائلات بمثابة محفظة أساسية للمستثمرين المؤسسيين ، إلى جانب العقارات التجارية الأخرى القابلة للتطوير مثل المكاتب والتجزئة والمباني الصناعية. كل هذه الأشياء يمكن أن تمتص نفقات رأس المال الضخمة التي تنشرها هذه الشركات لشرائها. ولكن تم تصنيف إيجارات الأسرة الواحدة تقليديًا على أنها غير أساسية - مجمعة مع خصائص متخصصة أخرى مثل مراكز البيانات والمكاتب الطبية والفنادق ومساكن كبار السن - لأنها كانت أكثر صعوبة في القياس. بفضل التكنولوجيا ، لم يعد الأمر كذلك.

تعمل تكنولوجيا العقارات على تغيير أكثر من مجرد إيجارات الأسرة الواحدة ، ولكن التأثير في هذا القطاع عميق بشكل خاص. في حين أن العناية الواجبة لخصائص العائلات المتعددة ، بحكم التعريف ، قد تم تحجيمها بالفعل ، فإن خصائص الأسرة الواحدة تكون أكثر خصوصية ، مما يجعل العملية بالنسبة للمشترين المحتملين أكثر تكلفة لكل وحدة. ما يتغير هو أن المستثمرين ينشرون تقنية البيانات الضخمة التي تتيح لهم تصفية معلومات الاجتهاد بسرعة أكبر ، مما يجعل الأسواق الممزقة أكثر كفاءة ويمكن الوصول إليها.

ظهر لاعبون متخصصون مثل شركة Entera - المدعومة من Goldman Sachs - ، باستخدام التكنولوجيا لتحليل سجلات الممتلكات وغيرها من البيانات لمساعدة المستثمرين على التعرف بسرعة على قوائم العقارات التي تتوافق مع معايير الشراء الخاصة بهم ومساعدتهم على حساب العطاءات الصحيحة. تعمل هذه القدرات على تمكين المؤسسات من الحصول على توقعات عوائد أكثر دقة لنماذجها وتوسيع نطاق ممتلكاتها.

يمتد التحول من خلال محافظ الأسرة الواحدة ، حيث يستخدم العديد من الملاك علاقات رقمية كاملة مع المستأجرين لتسهيل كل شيء من المدفوعات إلى طلبات الصيانة في محاولة لخفض التكاليف وتحسين رضا المستأجرين وزيادة النمو ، وفقًا لـ Hoya Capital. والنتيجة هي أن المؤسسات يمكن أن تحقق هوامش صافي دخل تشغيلي على قدم المساواة تقريبًا مع صناديق الاستثمار العقاري متعددة العائلات ، وفقًا لتقارير الشركة.

قال غاري بيرمان ، الرئيس التنفيذي لشركة Tricon Residential ، لخدمة الأخبار المالية: "إننا نستخدم التكنولوجيا في كل جانب من جوانب أعمالنا ، كل شيء بدءًا من الاستحواذ وصولاً إلى الصيانة وحتى مركز الاتصال لتحسين مقاييس التشغيل لدينا وتقديم تجربة أفضل للمقيمين". تبحث عن ألفا في أكتوبر 2021. تدير Tricon Residential 33000 عقار في جميع أنحاء أمريكا الشمالية.

لا يمكن للتكنولوجيا أن تحل كل مشكلة عقارية بالطبع. دفعت فئة جديدة من ما يسمى بـ iBuyers دور أتمتة عملية صنع القرار إلى أقصى الحدود ، ونشر خوارزميات الكمبيوتر لتنفيذ عمليات الشراء والبيع من أجل قلب منازل الأسرة الواحدة - وهي إستراتيجية فشلت بشكل مذهل لشركة Zillow. اشتهرت شركة Zillow بنشر قوائم العقارات على الإنترنت وحساب القيم المقدرة للمنازل ، وقد اضطرت إلى إغلاق برنامج الشراء والوجه الجديد وطرح 7000 منزل في السوق في نوفمبر 2021 بعد أن اكتشفت أنها دفعت مبالغ زائدة للغاية مقابل العقارات.

على النقيض من ذلك ، كان الصندوق الذي أديره قادرًا على بيع ممتلكاته بطريقة منظمة بأرباح كبيرة. على الأقل في الوقت الحالي ، أعتقد أن بعض المنظور البشري لا يزال مستحسناً.

تأثير سوق العقارات في وول ستريت

ومع ذلك ، يبقى أن نرى مدى التأثير الذي ستحدثه هذه الشركات المدعومة من وول ستريت. إنهم يمثلون حاليًا 2٪ فقط من إجمالي السوق السكنية ، وفقًا للمحللين مع الوسيط والتاجر Amherst Pierpont ، المتخصص في أسواق رأس المال ذات الدخل الثابت. وقد تكون هناك قيود مدمجة في هذه الفئة. تميل شركات تأجير الأسرة الواحدة إلى التركيز بشكل أساسي على المناطق الأسرع نموًا في الولايات الغربية والجنوبية الغربية والجنوبية الشرقية ، وشراء وبناء المنازل التي تستهدف إلى حد كبير عائلات الطبقة المتوسطة والعليا. يمثل العرض قيدًا أيضًا ، لذلك بدأ تركيز المستثمرين في التحول بشكل متزايد إلى البناء إلى الإيجار.

ومع ذلك ، فإن عمليات الاستحواذ من قبل المستثمرين مستمرة على قدم وساق. إن الإدراك الجماعي بأن جهود العناية الواجبة يمكن أن تتسع ليس فقط جلب العديد من المؤسسات المالية إلى السوق ، بل أنتج أيضًا إصدارًا قياسيًا للديون المضمونة بمحافظ إيجارات الأسرة الواحدة ، مما أدى إلى زيادة السيولة للتمويل المؤسسي عن طريق توزيع المخاطر. بلغ الإصدار العام التراكمي لما يسمى ديون SFR رقما قياسيا قدره 43 مليار دولار في عام 2021 ، وفقا لأمهيرست بيربونت.

بالإضافة إلى انخفاض تكاليف العناية ، هناك عناصر أخرى جعلت صفقات SFR هذه جذابة للمقرضين. تعتبر قيمة الضمانات عنصرًا رئيسيًا في أي نموذج توريق ، ويتم تأمين عمليات التوريق الخاصة بالعائلة الواحدة في نهاية المطاف من خلال قيمة المنازل ، والتي ترتفع بشكل كبير في أعقاب التفضيلات المتزايدة من قبل المستأجرين للمنازل.

بالنظر إلى كل هذه العوامل ، أتوقع تسريع عمليات توريق SFR. كان عام 2021 أول دورة كاملة لهذا الارتفاع المعين في عمليات التوريق وكان الأداء ممتازًا ، حيث يتم تداوله مقارنة بالديون المهيكلة الأخرى. تتوق وول ستريت إلى إنشاء أكبر عدد ممكن من عمليات التوريق التي يمكن للمستثمرين استيعابها ، والإقبال كبير الآن لأن الإيجارات ترتفع ويتوقع المستثمرون أن تظل المخاطر وأسعار الفائدة منخفضة في المستقبل المنظور.

ومع ذلك ، هناك مخاطر يجب أخذها في الاعتبار ، حيث تلوح في الأفق أسعار الفائدة بشكل كبير. على عكس المنازل التي يشغلها مالكوها ، والتي يتم تمويلها عادةً بقروض مدتها 30 عامًا ، يتم عادةً تمويل محافظ SFR بفترات أقصر ، على غرار العقارات التجارية. في حالة ارتفاع أسعار الفائدة بشكل كبير ، قد يتم محو صافي عائد الإيجار تمامًا عندما يحين وقت البيع أو إعادة التمويل. وهذا مشابه للمخاطر الكامنة في الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري ، ولهذا السبب تنظر الصناعة إلى ديون SFR بالمثل.

عامل معقد آخر هو تنوع صيانة المنازل وصيانتها ، والتي يمكن أن تؤثر أيضًا على التدفقات النقدية. في حالة ارتفاع أسعار الفائدة وتكاليف الصيانة بشكل كبير ، فهناك خطر من أن موجة من المستثمرين الذين يبيعون في سوق غير سائلة يمكن أن تتسبب في انخفاض الأسعار وتقليل الديون ، وبالتالي خلق حلقة ردود فعل سلبية مع المبيعات القسرية ، كما رأينا في عام 2008.

أحد المخاطر الإضافية التي يصعب تحديدها هو تزايد التدقيق الذي تواجهه المؤسسات بعد إغراق سوق الأسرة الواحدة في البداية. صورت العديد من وسائل الإعلام مالكي العقارات المدعومين من وول ستريت على أنهم غير كفؤين أو حتى أشرار ، متهمين بعض هؤلاء المستثمرين برفع أسعار المساكن ، أو رفع الإيجارات ، أو القيام بعمل سيئ في الصيانة والصيانة. يكفي أن نقول إن SFR هي مؤسسة يجب أن تُدار بعناية واحتراف كبيرين لأنها تمس حياة الناس اليومية بعمق.

ملاك وول ستريت هنا ليبقوا

على الرغم من أن الشركات المدعومة من وول ستريت لا تمثل سوى ما يقدر بنحو 300000 من أكثر من 128 مليون منزل للعائلة الواحدة في الولايات المتحدة ، فإن SFR تبدو وكأنها فئة أصول لا تستعد للبقاء فحسب ، بل للنمو.

تضيف أسعار الفائدة القريبة من الصفر والطلب الحالي في سوق تأجير الأسرة الواحدة الوقود إلى النمو. تظهر الدراسات الاستقصائية أن نسبة متزايدة من جيل الألفية يخططون للاستئجار في المستقبل المنظور ، مع اختيار نسبة متزايدة لتأجير منازل عائلة واحدة بدلاً من الشقق. وفي الوقت نفسه ، يشير النمو القوي للبيانات الضخمة إلى أنها ستكون أداة قوية بشكل متزايد للمستثمرين في السنوات القادمة.

على الرغم من الجدل ، من المرجح أن تلعب وول ستريت دور المشتري والباني لفترة طويلة قادمة.