Modelado de una clase de activos: por qué Wall Street puede estar en el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares para mantenerse

Antes de 2010, el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares fue ignorado en gran medida por los grandes inversores institucionales, que preferían propiedades multifamiliares fáciles de escalar. Pero desde la crisis financiera, y especialmente desde 2019, eso ha cambiado. Los pesos pesados ​​financieros como JP Morgan Asset Management, Blackstone y Goldman Sachs Asset Management han ayudado a financiar una industria de más de dos docenas de empresas de alquiler de viviendas unifamiliares que están comprando propiedades existentes y construyendo nuevas también.

Los inmuebles residenciales adquiridos por empresas o instituciones se dispararon a 90.215 viviendas en el tercer trimestre de 2021, ya que los inversores, tanto grandes como pequeños, representaron el 18% de las ventas de viviendas unifamiliares. Eso es un 80,2% más que el año anterior, según la firma de bienes raíces en línea Redfin. Casi las tres cuartas partes de las compras residenciales por parte de los inversores fueron viviendas unifamiliares, mientras que las viviendas multifamiliares, un mercado en el que los inversores han sido jugadores importantes durante décadas, representaron solo una cuarta parte de las ventas.

La afluencia de este capital institucional es un elemento que impulsa el aumento de los precios de las viviendas unifamiliares y los alquileres en los EE. UU. en la actualidad y, a pesar del escrutinio negativo de los medios, el aumento de los alquileres está atrayendo aún a más inversores. Si bien las ganancias son claramente el objetivo de los inversionistas, las circunstancias cambiantes que ahora hacen que las viviendas unifamiliares sean una propiedad deseable tienen implicaciones tanto para los modelos utilizados para tomar decisiones de inversión como para la forma en que se asignan los activos en sus carteras.

Hay una serie de razones por las que este mercado se ha vuelto más atractivo, incluida la relajación monetaria sostenida de la Reserva Federal, que contribuyó a la inflación de los precios inmobiliarios. Sin embargo, una vez que administré un fondo que invirtió mucho en bienes raíces unifamiliares, creo que el factor más importante es un avance en big data, que mejora significativamente la capacidad de los inversores para realizar la debida diligencia y pronosticar tendencias.

El espectacular aumento en el poder de cómputo está permitiendo que estas nuevas empresas de alquiler de viviendas escalen y administren sus carteras de manera más eficiente, no solo mejorando la capacidad de analizar el mercado, acelerar la investigación y tomar decisiones inteligentes más rápidamente, sino también optimizando los costos asociados con propiedad administrativa. Esta convergencia de las condiciones del mercado y el mayor poder analítico significa que es probable que estos inversores estén aquí para quedarse.

El nacimiento de una nueva clase de inversión

Este impulso hacia las viviendas unifamiliares comenzó inicialmente como una oportunidad de arbitraje después de la crisis financiera mundial de 2008, pero se transformó en algo más permanente. La crisis inmobiliaria redujo el riesgo percibido de las viviendas unifamiliares en relación con los rendimientos. Hoy en día, los fondos de inversión inmobiliaria, las firmas de capital privado, las compañías de seguros y los fondos de pensiones ven los alquileres, que se salvaron del impacto de los cierres de oficinas y tiendas relacionados con la pandemia, como una cobertura contra la inflación de rendimiento relativamente alto.

Fui testigo de la oportunidad inicial en tiempo real. En 2010, ayudé a crear un fondo que compró unos cientos de casas unifamiliares en ejecución hipotecaria en Atlanta por entre $50,000 y $60,000 cada una, e invertí hasta $10,000 por casa en mejoras antes de alquilarlas. Al actuar con rapidez, pudimos obtener rendimientos de dos dígitos desde casi la parte inferior del ciclo a medida que las valoraciones volvían a la media. No tuvimos desalojos y vendimos la última de las casas en 2020.

Los inversores institucionales hicieron más o menos lo mismo, invirtiendo dinero en mercados quebrados y cosechando enormes ganancias antes de darse cuenta de que podían convertir los alquileres unifamiliares en una parte permanente de sus carteras. En 2012, Blackstone, uno de los administradores de activos alternativos más grandes del mundo, adquirió Invitation Homes, que controla más de 80 000 alquileres. Blackstone cobró en 2019 después de que Invitation Homes se hizo pública. En 2021, Blackstone adquirió Home Partners of America, una empresa con más de 17 000 unidades de alquiler con opción a compra en EE. UU., por 6000 millones de dólares.

En 2020, JP Morgan Asset Management inició una empresa conjunta con una empresa de alquiler unifamiliar, American Homes 4 Rent, y ahora está construyendo miles de viviendas. Goldman Sachs ha desplegado capital en mercados residenciales tanto en EE. UU. como en Inglaterra. Otros administradores de dinero que se han sumado incluyen a Invesco, que en 2021 anunció que respaldaba un plan de Mynd Management para gastar hasta $ 5 mil millones en la compra de 20,000 viviendas unifamiliares en alquiler durante los próximos tres años.

Esta entrada de capitales está motivada, al menos en parte, por los rendimientos que está generando este sector. La pandemia de COVID-19 provocó un cambio de preferencias de los apartamentos en las ciudades hacia casas con más espacio. Como resultado, desde 2019, los alquileres unifamiliares han sido la clase de propiedad con mejor desempeño, con un aumento de alrededor del 40 % en 2021, según la firma Hoya Capital Real Estate, con sede en Connecticut. Los tres fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa a los que sigue la empresa (Invitation Homes, American Homes 4 Rent y Tricon Residential) han informado un crecimiento de alquiler de dos dígitos y tasas de ocupación récord en 2021, impulsados ​​por una oferta históricamente baja y una fuerte demografía y pandemia. demanda impulsada.

Cómo la tecnología está impulsando el mercado de alquiler unifamiliar

Wall Street no es nuevo en el juego inmobiliario. Las propiedades de alquiler multifamiliares se han considerado durante mucho tiempo una cartera principal para los inversores institucionales, junto con otras propiedades comerciales escalables como oficinas, comercios minoristas y edificios industriales. Todos estos pueden absorber los considerables desembolsos de capital que estas empresas realizan para adquirirlos. Pero los alquileres unifamiliares se clasificaban tradicionalmente como secundarios, agrupados con otras propiedades especiales, como centros de datos, consultorios médicos, hoteles y viviendas para personas mayores, porque eran más difíciles de escalar. Gracias a la tecnología, ese ya no es el caso.

La tecnología inmobiliaria está transformando más que solo los alquileres unifamiliares, pero el impacto en ese sector es particularmente profundo. Mientras que la diligencia debida para propiedades multifamiliares, por definición, ya está escalada, las propiedades unifamiliares son más idiosincrásicas, lo que hace que el proceso para los compradores potenciales sea más costoso por unidad. Lo que está cambiando es que los inversionistas están implementando tecnología de big data que les permite filtrar la información de diligencia mucho más rápido, haciendo que los mercados fracturados sean más eficientes y accesibles.

Han surgido jugadores de nicho como la firma Entera, respaldada por Goldman Sachs, que utilizan tecnología para analizar registros de propiedades y otros datos para ayudar a los inversores a identificar rápidamente listados de bienes raíces que coincidan con sus criterios de compra y ayudarlos a calcular las ofertas correctas. Estas capacidades están permitiendo a las instituciones obtener pronósticos de rendimiento más precisos para sus modelos y escalar sus propiedades.

La transformación se extiende a través de carteras unifamiliares, con muchos propietarios que utilizan relaciones totalmente digitales con los inquilinos para facilitar todo, desde pagos hasta solicitudes de mantenimiento, en un esfuerzo por reducir costos, mejorar la satisfacción de los inquilinos e impulsar el crecimiento, según Hoya Capital. El resultado es que las instituciones pueden lograr márgenes de ingresos operativos netos casi a la par con los fideicomisos de inversión en bienes raíces multifamiliares, informa la firma.

“Utilizamos la tecnología en todos los aspectos de nuestro negocio, desde la adquisición hasta el mantenimiento y el centro de llamadas para mejorar nuestras métricas operativas y ofrecer a los residentes una experiencia mucho mejor”, dijo el director ejecutivo de Tricon Residential, Gary Berman, al servicio de noticias financieras. Buscando Alpha en octubre de 2021. Tricon Residential administra 33,000 propiedades en América del Norte.

La tecnología no puede resolver todos los problemas inmobiliarios, por supuesto. Una nueva clase de los llamados iBuyers llevó el papel de la automatización de la toma de decisiones al extremo, implementando algoritmos informáticos para ejecutar compras y ventas con el fin de vender viviendas unifamiliares, una estrategia que fracasó espectacularmente para la empresa Zillow. Más conocido por publicar listados de bienes raíces en línea y calcular los valores estimados de las casas, Zillow se vio obligado a cerrar su nuevo programa de compra y venta y puso 7,000 casas en el mercado en noviembre de 2021 después de descubrir que había pagado demasiado por las propiedades.

Por el contrario, el fondo que administré pudo vender sus propiedades de manera ordenada con una ganancia significativa. Al menos por ahora, creo que todavía es aconsejable cierta perspectiva humana.

Impacto en el mercado inmobiliario de Wall Street

Sin embargo, queda por ver qué tan grande será el efecto que tendrán estas firmas respaldadas por Wall Street. Actualmente representan solo el 2% del mercado residencial total, según analistas de la corredora de bolsa Amherst Pierpont, que se especializa en mercados de capital de renta fija. Y puede haber limitaciones integradas en esta clase. Las empresas de alquiler de viviendas unifamiliares tienden a centrarse principalmente en las regiones de más rápido crecimiento en los estados del oeste, suroeste y sureste, comprando y construyendo viviendas dirigidas principalmente a familias de clase media y media alta. La oferta también es una limitación, por lo que el enfoque de los inversores ha comenzado a cambiar cada vez más hacia la construcción para alquilar.

Aún así, las adquisiciones por parte de los inversores continúan a buen ritmo. La comprensión colectiva de que los esfuerzos de diligencia debida podrían escalar no solo ha llevado a muchas instituciones financieras al mercado, sino que también ha producido una emisión récord de deuda garantizada por carteras de alquileres unifamiliares, aumentando la liquidez para las financiaciones institucionales al distribuir los riesgos. La emisión pública acumulada de la llamada deuda SFR alcanzó un récord de $ 43 mil millones en 2021, según Amherst Pierpont.

Además de los costos de diligencia reducidos, existen otros elementos que han hecho que estas ofertas de SFR sean atractivas para los prestamistas. El valor de la garantía es un componente clave de cualquier modelo de titulización, y las titulizaciones de viviendas unifamiliares están garantizadas en última instancia por el valor de las viviendas, que está aumentando significativamente a raíz de las crecientes preferencias de los arrendatarios por las viviendas.

Teniendo en cuenta todos estos factores, espero que se aceleren las titulizaciones de SFR. 2021 fue el primer ciclo completo de este aumento particular en las titulizaciones y el desempeño ha sido estelar, cotizando de manera comparable con otra deuda estructurada. Wall Street está ansioso por originar tantas bursatilizaciones como los inversionistas puedan digerir, y el apetito es grande en este momento porque las rentas están subiendo y los inversionistas predicen que el riesgo y las tasas de interés se mantendrán bajas en el futuro previsible.

No obstante, existen riesgos a considerar, entre los que destacan las tasas de interés. A diferencia de las viviendas ocupadas por sus propietarios, que generalmente se financian con préstamos a 30 años, las carteras de SFR generalmente se financian con plazos más cortos, de manera similar a los bienes raíces comerciales. En el caso de que las tasas de interés aumenten considerablemente, el rendimiento neto de la renta podría borrarse por completo cuando llegue el momento de vender o refinanciar. Esto es similar a los riesgos inherentes de los valores respaldados por hipotecas comerciales, razón por la cual la industria considera la deuda SFR de manera similar.

Otro factor que complica la situación es la variabilidad del mantenimiento y conservación de las viviendas, que también podría reducir potencialmente los flujos de efectivo. Si las tasas de interés y los costos de mantenimiento aumentan considerablemente, existe el riesgo de que una ola de inversionistas que venden en un mercado sin liquidez provoque que los precios bajen y que la deuda se reduzca, creando así un ciclo de retroalimentación negativa con ventas forzadas, como vimos en 2008.

Un riesgo adicional que es difícil de cuantificar es el creciente escrutinio que enfrentan las instituciones después de inundar inicialmente el mercado de viviendas unifamiliares. Varios medios de comunicación han pintado a los propietarios respaldados por Wall Street como ineptos o incluso villanos, acusando a algunos de estos inversores de aumentar los precios de las viviendas, aumentar los alquileres o hacer un mal trabajo con el mantenimiento y la conservación. Baste decir que SFR es una empresa que debe llevarse a cabo con gran cuidado y profesionalismo porque afecta profundamente la vida cotidiana de las personas.

Los propietarios de Wall Street están aquí para quedarse

Aunque las firmas respaldadas por Wall Street solo representan aproximadamente 300,000 de los más de 128 millones de viviendas unifamiliares en los EE. UU., SFR parece una clase de activo que está lista no solo para quedarse, sino para crecer.

Las tasas de interés cercanas a cero y la demanda actual en el mercado de alquiler unifamiliar agregan combustible al crecimiento. Las encuestas muestran que un porcentaje cada vez mayor de millennials planea alquilar en el futuro previsible, con una proporción cada vez mayor que opta por alquilar viviendas unifamiliares en lugar de apartamentos. Mientras tanto, el sólido crecimiento de Big Data sugiere que será una herramienta cada vez más poderosa para los inversores en los próximos años.

A pesar de la controversia, es probable que Wall Street juegue al comprador y al constructor durante mucho tiempo.