Modellazione di una classe di attività: perché Wall Street potrebbe essere nel mercato degli affitti unifamiliari per Keeps

Prima del 2010, il mercato degli affitti unifamiliari era largamente ignorato dai grandi investitori istituzionali, che preferivano immobili multifamiliari di facile scalabilità. Ma dalla crisi finanziaria, e soprattutto dal 2019, le cose sono cambiate. I pesi massimi finanziari come JP Morgan Asset Management, Blackstone e Goldman Sachs Asset Management hanno aiutato a finanziare un settore di oltre due dozzine di società di noleggio di case unifamiliari che stanno acquisendo proprietà esistenti e costruendone anche di nuove.

Gli immobili residenziali acquisiti da società o istituzioni sono saliti a 90.215 case nel terzo trimestre del 2021, poiché gli investitori, grandi e piccoli, hanno rappresentato il 18% delle vendite di case unifamiliari. È un aumento dell'80,2% rispetto all'anno precedente, secondo la società immobiliare online Redfin. Quasi tre quarti degli acquisti residenziali da parte degli investitori erano case unifamiliari, mentre le case multifamiliari, un mercato in cui gli investitori sono stati attori importanti per decenni, hanno rappresentato solo un quarto delle vendite.

L'afflusso di questo capitale istituzionale è un elemento che guida l'impennata dei prezzi e degli affitti delle case unifamiliari negli Stati Uniti oggi e, nonostante il controllo negativo dei media, l'aumento degli affitti sta attirando ancora più investitori. Sebbene il profitto sia chiaramente l'obiettivo degli investitori, le circostanze in evoluzione che ora rendono le case unifamiliari una proprietà desiderabile hanno implicazioni sia per i modelli utilizzati per prendere decisioni di investimento sia per il modo in cui le attività sono allocate nei loro portafogli.

Ci sono una serie di ragioni per cui questo mercato è diventato più attraente, compreso il prolungato allentamento monetario della Federal Reserve, che ha contribuito all'inflazione dei prezzi immobiliari. Tuttavia, avendo gestito una volta un fondo che ha investito molto in immobili unifamiliari, credo che il fattore più consequenziale sia un progresso nei big data, che migliora notevolmente la capacità degli investitori di condurre la due diligence e prevedere le tendenze.

Il drammatico aumento della potenza di calcolo sta consentendo a queste nuove società di affitto di case di scalare e gestire i propri portafogli in modo più efficiente, non solo migliorando la capacità di analizzare il mercato, accelerare la ricerca e prendere decisioni intelligenti più rapidamente, ma anche razionalizzando i costi associati a gestione della proprietà. Questa convergenza delle condizioni di mercato e un maggiore potere analitico significa che è probabile che questi investitori rimangano qui.

La nascita di una nuova classe di investimento

Questa spinta verso le case unifamiliari è iniziata inizialmente come un'opportunità di arbitraggio dopo la crisi finanziaria globale del 2008, ma si è trasformata in qualcosa di più permanente. Il crollo immobiliare ha ridotto il rischio percepito delle abitazioni unifamiliari rispetto ai rendimenti. Oggi, i fondi di investimento immobiliare, le società di private equity, le compagnie di assicurazione e i fondi pensione considerano gli affitti, che sono stati risparmiati dall'impatto dei blocchi legati alla pandemia su uffici e negozi, come una copertura relativamente ad alto rendimento contro l'inflazione.

Ho assistito all'opportunità iniziale in tempo reale. Nel 2010, ho contribuito a creare un fondo che ha acquistato alcune centinaia di case unifamiliari in preclusione ad Atlanta per un valore compreso tra $ 50.000 e $ 60.000 ciascuna e ha investito fino a $ 10.000 per casa per gli aggiornamenti prima di affittarle. Agendo rapidamente, siamo stati in grado di ottenere rendimenti a due cifre quasi dal punto più basso del ciclo quando le valutazioni sono tornate alla media. Non abbiamo avuto sfratti e abbiamo venduto le ultime case nel 2020.

Gli investitori istituzionali hanno fatto più o meno lo stesso, versando denaro in mercati in crisi e raccogliendo enormi guadagni prima di rendersi conto che potevano rendere gli affitti unifamiliari una parte permanente dei loro portafogli. Nel 2012, Blackstone, uno dei maggiori gestori patrimoniali alternativi del mondo, ha acquisito Invitation Homes, che controlla oltre 80.000 affitti. Blackstone è stato incassato nel 2019 dopo che Invitation Homes è diventato pubblico. Nel 2021, Blackstone ha acquisito Home Partners of America, una società con oltre 17.000 unità in affitto negli Stati Uniti, per 6 miliardi di dollari.

Nel 2020, JP Morgan Asset Management ha stretto una joint venture con una società di noleggio unifamiliare, American Homes 4 Rent, e ora sta costruendo migliaia di case. Goldman Sachs ha distribuito capitali nei mercati residenziali sia negli Stati Uniti che in Inghilterra. Altri gestori di denaro che sono entrati in gioco includono Invesco, che nel 2021 ha annunciato di sostenere un piano di Mynd Management per spendere fino a $ 5 miliardi per l'acquisto di 20.000 case unifamiliari in affitto nei prossimi tre anni.

Questo afflusso di capitali è motivato, almeno in parte, dai rendimenti che questo settore sta generando. La pandemia di COVID-19 ha portato a uno spostamento delle preferenze dagli appartamenti nelle città verso case con più spazio. Di conseguenza, dal 2019 gli affitti unifamiliari sono stati la classe di proprietà con le migliori prestazioni, guadagnando circa il 40% nel 2021, secondo la società Hoya Capital Real Estate con sede nel Connecticut. I tre fondi di investimento immobiliare quotati in borsa seguiti dall'azienda - Invitation Homes, American Homes 4 Rent e Tricon Residential - hanno registrato una crescita degli affitti a due cifre e tassi di occupazione record nel 2021, trainati da un'offerta storicamente bassa e da una forte demografia e pandemia- domanda guidata.

Come la tecnologia sta stimolando il mercato degli affitti unifamiliari

Wall Street non è nuova al gioco immobiliare. Le proprietà in affitto multifamiliari sono state a lungo considerate una holding di portafoglio principale per gli investitori istituzionali, insieme ad altre proprietà commerciali scalabili come uffici, negozi e edifici industriali. Tutti questi possono assorbire le considerevoli spese di capitale che queste aziende impiegano per acquisirle. Ma gli affitti unifamiliari erano tradizionalmente classificati come non principali, raggruppati con altre proprietà speciali come data center, studi medici, hotel e alloggi per anziani, perché erano più difficili da scalare. Grazie alla tecnologia, non è più così.

La tecnologia immobiliare sta trasformando più dei semplici affitti unifamiliari, ma l'impatto in quel settore è particolarmente profondo. Mentre la due diligence per le proprietà multifamiliari è, per definizione, già ridimensionata, le proprietà unifamiliari sono più idiosincratiche, rendendo il processo per i potenziali acquirenti più costoso per unità. Ciò che sta cambiando è che gli investitori stanno implementando la tecnologia dei big data che consente loro di filtrare le informazioni di diligence molto più rapidamente, rendendo i mercati altrimenti fratturati più efficienti e accessibili.

Sono emersi attori di nicchia come l'azienda Entera, sostenuta da Goldman Sachs, che utilizzano la tecnologia per analizzare i registri immobiliari e altri dati per aiutare gli investitori a identificare rapidamente gli annunci immobiliari che corrispondono ai loro criteri di acquisto e aiutarli a calcolare le offerte giuste. Queste capacità consentono alle istituzioni di ottenere previsioni di rendimento più accurate per i loro modelli e di ridimensionare le loro proprietà immobiliari.

La trasformazione si estende attraverso i portafogli unifamiliari, con molti proprietari che utilizzano relazioni completamente digitali con gli inquilini per facilitare tutto, dai pagamenti alle richieste di manutenzione, nel tentativo di ridurre i costi, migliorare la soddisfazione degli affittuari e alimentare la crescita, secondo Hoya Capital. Il risultato è che le istituzioni possono ottenere margini di reddito operativo netto quasi alla pari con i fondi di investimento immobiliare multifamiliari, riferisce l'azienda.

"Utilizziamo la tecnologia in ogni aspetto della nostra attività, dall'acquisizione fino alla manutenzione e al call center per migliorare le nostre metriche operative e offrire ai residenti un'esperienza molto migliore", ha detto l'amministratore delegato di Tricon Residential Gary Berman al servizio di notizie finanziarie Cerco Alpha nell'ottobre 2021. Tricon Residential gestisce 33.000 proprietà in tutto il Nord America.

La tecnologia non può risolvere tutti i problemi immobiliari, ovviamente. Una nuova classe di cosiddetti iBuyer ha spinto all'estremo il ruolo dell'automazione del processo decisionale, implementando algoritmi informatici per eseguire acquisti e vendite al fine di capovolgere case unifamiliari, una strategia che ha fallito in modo spettacolare per l'azienda Zillow. Meglio conosciuto per la pubblicazione di annunci immobiliari online e il calcolo dei valori stimati delle case, Zillow è stata costretta a chiudere il suo nuovo programma di acquisto e cambio e ha messo sul mercato 7.000 case nel novembre 2021 dopo aver scoperto di aver pagato in eccesso in modo aggressivo le proprietà.

Al contrario, il fondo che ho gestito è stato in grado di svendere le sue proprietà in modo ordinato con un profitto significativo. Almeno per ora, credo che una prospettiva umana sia ancora consigliabile.

L'impatto sul mercato immobiliare di Wall Street

Tuttavia, resta da vedere quanto grande effetto avranno queste aziende sostenute da Wall Street. Attualmente rappresentano solo il 2% del mercato residenziale totale, secondo gli analisti del broker-dealer Amherst Pierpont, specializzato nei mercati dei capitali a reddito fisso. E potrebbero esserci limitazioni integrate in questa classe. Le società di noleggio unifamiliari tendono a concentrarsi principalmente sulle regioni in più rapida crescita negli stati occidentali, sud-occidentali e sudorientali, acquistando e costruendo case che si rivolgono principalmente alle famiglie della classe media e medio-alta. Anche l'offerta è un vincolo, quindi l'attenzione degli investitori ha iniziato a spostarsi sempre più sul build-to-rent.

Tuttavia, le acquisizioni da parte degli investitori continuano a ritmo sostenuto. La consapevolezza collettiva che gli sforzi di due diligence potrebbero scalare non solo ha portato molte istituzioni finanziarie nel mercato, ma ha anche prodotto emissioni record di debiti garantiti da portafogli di affitti unifamiliari, aumentando la liquidità per i finanziamenti istituzionali distribuendo i rischi. L'emissione pubblica cumulativa del cosiddetto debito SFR ha raggiunto un record di $ 43 miliardi nel 2021, secondo Amherst Pierpont.

Oltre alla riduzione dei costi di diligenza, ci sono altri elementi che hanno reso questi accordi SFR attraenti per i prestatori. Il valore delle garanzie è una componente chiave di qualsiasi modello di cartolarizzazione e le cartolarizzazioni unifamiliari sono in definitiva garantite dal valore delle case, che stanno aumentando in modo significativo sulla scia delle crescenti preferenze degli affittuari per le case.

Alla luce di tutti questi fattori, prevedo un'accelerazione delle cartolarizzazioni SFR. Il 2021 è stato il primo ciclo completo per questa particolare ondata di cartolarizzazioni e la performance è stata stellare, scambiata in modo comparabile con altri titoli di debito strutturati. Wall Street è ansiosa di creare tutte le cartolarizzazioni che gli investitori possono digerire e l'appetito è grande in questo momento perché gli affitti stanno aumentando e gli investitori prevedono che il rischio e i tassi di interesse rimarranno bassi nel prossimo futuro.

Tuttavia, ci sono dei rischi da considerare, i tassi di interesse incombono tra loro. A differenza delle case di proprietà, che sono generalmente finanziate con prestiti trentennali, i portafogli SFR sono generalmente finanziati con termini più brevi, in modo simile agli immobili commerciali. Nel caso in cui i tassi di interesse aumentino considerevolmente, il rendimento netto da locazione potrebbe essere completamente cancellato quando è il momento di vendere o rifinanziare. Ciò è simile ai rischi intrinseci dei titoli garantiti da ipoteca commerciale, motivo per cui il settore considera il debito SFR in modo simile.

Un altro fattore di complicazione è la variabilità della manutenzione e della manutenzione delle case, che potrebbe anche intaccare i flussi di cassa. Se i tassi di interesse e i costi di manutenzione dovessero aumentare considerevolmente, c'è il rischio che un'ondata di investitori che vendono in un mercato illiquido possa causare la caduta dei prezzi e la riduzione del debito, creando così un ciclo di feedback negativo con vendite forzate, come abbiamo visto nel 2008.

Un ulteriore rischio difficile da quantificare è il crescente controllo che le istituzioni stanno affrontando dopo aver inizialmente inondato il mercato unifamiliare. Diversi media hanno dipinto i proprietari di Wall Street come inetti o addirittura malvagi, accusando alcuni di questi investitori di aumentare i prezzi delle case, aumentare gli affitti o fare un pessimo lavoro con la manutenzione e la manutenzione. Basti dire che SFR è un'impresa che deve essere condotta con grande attenzione e professionalità perché tocca così profondamente la vita quotidiana delle persone.

I proprietari di Wall Street sono qui per restare

Sebbene le aziende sostenute da Wall Street rappresentino solo circa 300.000 degli oltre 128 milioni di case unifamiliari negli Stati Uniti, SFR sembra una classe di attività che è pronta non solo a rimanere, ma a crescere.

Tassi di interesse prossimi allo zero e domanda attuale nel mercato degli affitti unifamiliari aggiungono carburante alla crescita. I sondaggi mostrano che una percentuale crescente di millennial prevede di affittare per il prossimo futuro, con una percentuale crescente che sceglie di affittare case unifamiliari anziché appartamenti. Nel frattempo, la robusta crescita dei big data suggerisce che sarà uno strumento sempre più potente per gli investitori nei prossimi anni.

Nonostante le polemiche, è probabile che Wall Street giocherà il ruolo di acquirente e costruttore per molto tempo a venire.