Modélisation d'une classe d'actifs : pourquoi Wall Street peut être sur le marché de la location unifamiliale pour Keeps

Avant 2010, le marché locatif unifamilial était largement ignoré par les grands investisseurs institutionnels, qui préféraient les propriétés multifamiliales faciles à mettre à l'échelle. Mais depuis la crise financière, et surtout depuis 2019, cela a changé. Des poids lourds financiers comme JP Morgan Asset Management, Blackstone et Goldman Sachs Asset Management ont aidé à financer une industrie de plus de deux douzaines de sociétés de location de maisons unifamiliales qui achètent des propriétés existantes et en construisent de nouvelles également.

L'immobilier résidentiel acquis par des entreprises ou des institutions a grimpé à 90 215 logements au troisième trimestre 2021, les investisseurs, petits et grands, représentant 18 % des ventes de maisons unifamiliales. C'est une augmentation de 80,2% par rapport à l'année précédente, selon la société immobilière en ligne Redfin. Près des trois quarts des achats résidentiels par les investisseurs étaient des maisons unifamiliales, tandis que les maisons multifamiliales, un marché dans lequel les investisseurs sont des acteurs importants depuis des décennies, ne représentaient qu'un quart des ventes.

L'afflux de ce capital institutionnel est l'un des éléments à l'origine de la flambée des prix et des loyers des maisons unifamiliales aux États-Unis aujourd'hui, et malgré l'examen négatif des médias, la hausse des loyers attire encore plus d'investisseurs. Bien que le profit soit clairement l'objectif des investisseurs, l'évolution des circonstances qui fait désormais des maisons unifamiliales un patrimoine souhaitable a des implications à la fois sur les modèles utilisés pour prendre des décisions d'investissement et sur la manière dont les actifs sont répartis dans leurs portefeuilles.

Il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles ce marché est devenu plus attrayant, notamment l'assouplissement monétaire soutenu de la Réserve fédérale, qui a contribué à l'inflation des prix de l'immobilier. Cependant, ayant déjà géré un fonds qui a investi massivement dans l'immobilier unifamilial, je pense que le facteur le plus important est une avancée dans le big data, qui améliore considérablement la capacité des investisseurs à effectuer une diligence raisonnable et à prévoir les tendances.

L'augmentation spectaculaire de la puissance de calcul permet à ces nouvelles entreprises de location de maisons d'évoluer et de gérer leurs portefeuilles plus efficacement, non seulement en améliorant la capacité d'analyser le marché, d'accélérer la recherche et de prendre des décisions intelligentes plus rapidement, mais également en rationalisant les coûts associés à gestion de la propriété. Cette convergence des conditions du marché et une puissance d'analyse accrue signifient que ces investisseurs sont susceptibles de rester.

La naissance d'une nouvelle classe d'investissement

Cette poussée vers les maisons unifamiliales a commencé comme une opportunité d'arbitrage après la crise financière mondiale de 2008, mais s'est transformée en quelque chose de plus permanent. L'effondrement de l'immobilier a réduit le risque perçu du logement unifamilial par rapport aux rendements. Aujourd'hui, les fiducies de placement immobilier, les sociétés de capital-investissement, les compagnies d'assurance et les fonds de pension considèrent les locations, qui ont été épargnées par l'impact des fermetures liées à la pandémie sur les bureaux et les magasins, comme une couverture à rendement relativement élevé contre l'inflation.

J'ai été témoin de l'opportunité initiale en temps réel. En 2010, j'ai aidé à créer un fonds qui a acheté quelques centaines de maisons unifamiliales en forclusion à Atlanta pour entre 50 000 $ et 60 000 $ chacune, et j'ai investi jusqu'à 10 000 $ par maison pour des améliorations avant de les louer. En agissant rapidement, nous avons été en mesure d'obtenir des rendements à deux chiffres près du bas du cycle alors que les valorisations revenaient à la moyenne. Nous n'avons eu aucune expulsion et avons vendu la dernière des maisons en 2020.

Les investisseurs institutionnels ont fait à peu près la même chose, versant de l'argent sur des marchés brisés et récoltant d'énormes gains avant de réaliser qu'ils pouvaient faire des locations unifamiliales une partie permanente de leurs portefeuilles. En 2012, Blackstone, l'un des plus grands gestionnaires d'actifs alternatifs au monde, a acquis Invitation Homes, qui contrôle plus de 80 000 locations. Blackstone a encaissé en 2019 après que Invitation Homes soit devenue publique. En 2021, Blackstone a acquis Home Partners of America, une société avec plus de 17 000 unités de location-achat à travers les États-Unis, pour 6 milliards de dollars.

En 2020, JP Morgan Asset Management a conclu une joint-venture avec une société de location unifamiliale, American Homes 4 Rent, et construit actuellement des milliers de maisons. Goldman Sachs a déployé des capitaux sur les marchés résidentiels aux États-Unis et en Angleterre. Parmi les autres gestionnaires de fonds qui se sont lancés, citons Invesco, qui en 2021 a annoncé qu'il soutenait un plan de Mynd Management visant à dépenser jusqu'à 5 milliards de dollars pour acheter 20 000 maisons unifamiliales locatives au cours des trois prochaines années.

Cet afflux de capitaux est motivé, au moins en partie, par les rendements générés par ce secteur. La pandémie de COVID-19 a entraîné un déplacement des préférences des appartements dans les villes vers des maisons avec plus d'espace. En conséquence, depuis 2019, les locations unifamiliales sont la classe de propriétés la plus performante, gagnant environ 40% en 2021, selon la société Hoya Capital Real Estate basée dans le Connecticut. Les trois fiducies d'investissement immobilier cotées en bourse que l'entreprise suit - Invitation Homes, American Homes 4 Rent et Tricon Residential - ont enregistré une croissance à deux chiffres des loyers et des taux d'occupation records en 2021, tirés par une offre historiquement faible et une forte démographie et pandémie. demande motivée.

Comment la technologie stimule le marché de la location unifamiliale

Wall Street n'est pas nouveau dans le jeu immobilier. Les propriétés locatives multifamiliales ont longtemps été considérées comme un portefeuille de base pour les investisseurs institutionnels, aux côtés d'autres propriétés commerciales évolutives telles que les immeubles de bureaux, de vente au détail et industriels. Tous ces éléments peuvent absorber les importantes dépenses en capital que ces entreprises déploient pour les acquérir. Mais les locations unifamiliales étaient traditionnellement classées comme non essentielles - regroupées avec d'autres propriétés spécialisées telles que les centres de données, les cabinets médicaux, les hôtels et les résidences pour personnes âgées - car elles étaient plus difficiles à faire évoluer. Grâce à la technologie, ce n'est plus le cas.

La technologie immobilière transforme plus que la simple location unifamiliale, mais l'impact dans ce secteur est particulièrement profond. Alors que la diligence raisonnable pour les propriétés multifamiliales est, par définition, déjà à l'échelle, les propriétés unifamiliales sont plus idiosyncratiques, ce qui rend le processus pour les acheteurs potentiels plus coûteux par unité. Ce qui change, c'est que les investisseurs déploient une technologie de mégadonnées qui leur permet de filtrer les informations de diligence beaucoup plus rapidement, ce qui rend les marchés autrement fracturés plus efficaces et accessibles.

Des acteurs de niche comme la société Entera, soutenue par Goldman Sachs, ont émergé, utilisant la technologie pour analyser les registres immobiliers et d'autres données pour aider les investisseurs à identifier rapidement les annonces immobilières qui correspondent à leurs critères d'achat et les aider à calculer les bonnes offres. Ces capacités permettent aux institutions d'obtenir des prévisions de rendement plus précises pour leurs modèles et d'adapter leurs avoirs immobiliers.

La transformation s'étend aux portefeuilles unifamiliaux, de nombreux propriétaires utilisant des relations entièrement numériques avec les locataires pour tout faciliter, des paiements aux demandes de maintenance, dans le but de réduire les coûts, d'améliorer la satisfaction des locataires et de stimuler la croissance, selon Hoya Capital. Le résultat est que les institutions peuvent réaliser des marges d'exploitation nettes presque équivalentes à celles des fiducies de placement immobilier multifamiliales, rapporte la société.

"Nous utilisons la technologie dans tous les aspects de notre activité, de l'acquisition à la maintenance en passant par le centre d'appels pour améliorer nos mesures d'exploitation et offrir aux résidents une bien meilleure expérience", a déclaré le directeur général de Tricon Residential, Gary Berman, au service d'information financière. A la recherche d'Alpha en octobre 2021. Tricon Residential gère 33 000 propriétés en Amérique du Nord.

La technologie ne peut pas résoudre tous les problèmes immobiliers, bien sûr. Une nouvelle classe de soi-disant iBuyers a poussé le rôle de l'automatisation de la prise de décision à l'extrême, déployant des algorithmes informatiques pour exécuter des achats et des ventes afin de retourner des maisons unifamiliales - une stratégie qui a échoué de manière spectaculaire pour la firme Zillow. Mieux connu pour publier des annonces immobilières en ligne et calculer la valeur estimée des maisons, Zillow a été contraint de fermer son nouveau programme d'achat et de retournement et de mettre 7000 maisons sur le marché en novembre 2021 après avoir découvert qu'il avait agressivement surpayé les propriétés.

En revanche, le fonds que je gérais a pu vendre ses propriétés de manière ordonnée avec un profit important. Au moins pour l'instant, je crois qu'une certaine perspective humaine est toujours souhaitable.

Impact sur le marché immobilier de Wall Street

Cependant, l'ampleur de l'effet que ces entreprises soutenues par Wall Street auront vraiment reste à voir. Ils ne représentent actuellement que 2% du marché résidentiel total, selon les analystes du courtier-négociant Amherst Pierpont, spécialisé dans les marchés des capitaux à revenu fixe. Et il peut y avoir des limitations intégrées à cette classe. Les sociétés de location unifamiliales ont tendance à se concentrer principalement sur les régions à croissance plus rapide des États de l'ouest, du sud-ouest et du sud-est, en achetant et en construisant des maisons qui ciblent en grande partie les familles de la classe moyenne et supérieure. L'offre est également une contrainte, de sorte que l'attention des investisseurs a commencé à se déplacer de plus en plus vers la construction pour la location.

Pourtant, les acquisitions par les investisseurs se poursuivent à un rythme soutenu. La prise de conscience collective que les efforts de diligence raisonnable pourraient s'étendre a non seulement amené de nombreuses institutions financières sur le marché, mais a également produit des émissions record de dettes garanties par des portefeuilles de locations unifamiliales, augmentant la liquidité des financements institutionnels en répartissant les risques. L'émission publique cumulée de la dette dite SFR a atteint un record de 43 milliards de dollars en 2021, selon Amherst Pierpont.

Outre la réduction des coûts de diligence, d'autres éléments ont rendu ces transactions SFR attrayantes pour les prêteurs. La valeur collatérale est un élément clé de tout modèle de titrisation, et les titrisations unifamiliales sont finalement garanties par la valeur des maisons, qui augmente considérablement dans le sillage des préférences croissantes des locataires pour les maisons.

Compte tenu de tous ces facteurs, je m'attends à une accélération des titrisations de SFR. 2021 a été le premier cycle complet de cette augmentation particulière des titrisations et la performance a été exceptionnelle, se négociant de manière comparable à d'autres dettes structurées. Wall Street est impatiente de créer autant de titrisations que les investisseurs peuvent digérer, et l'appétit est grand en ce moment car les loyers augmentent et les investisseurs prévoient que le risque et les taux d'intérêt resteront bas dans un avenir prévisible.

Néanmoins, il y a des risques à prendre en compte, les taux d'intérêt occupant une place importante parmi eux. Contrairement aux maisons occupées par leur propriétaire, qui sont généralement financées par des prêts sur 30 ans, les portefeuilles SFR sont généralement financés avec des durées plus courtes, à l'instar de l'immobilier commercial. Dans le cas où les taux d'intérêt augmenteraient considérablement, le rendement locatif net pourrait être complètement effacé au moment de vendre ou de refinancer. Ceci est similaire aux risques inhérents aux titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, c'est pourquoi l'industrie considère la dette SFR de la même manière.

Un autre facteur de complication est la variabilité de l'entretien et de l'entretien des maisons, qui pourrait également potentiellement ronger les flux de trésorerie. Si les taux d'intérêt et les coûts de maintenance augmentent considérablement, il y a un risque qu'une vague d'investisseurs vendant sur un marché illiquide entraîne une chute des prix et une dépréciation de la dette, créant ainsi une boucle de rétroaction négative avec des ventes forcées, comme nous l'avons vu en 2008.

Un risque supplémentaire difficile à quantifier est le contrôle croissant auquel les institutions sont confrontées après avoir initialement inondé le marché des maisons unifamiliales. Plusieurs médias ont dépeint les propriétaires soutenus par Wall Street comme incompétents ou même méchants, accusant certains de ces investisseurs de faire grimper les prix de l'immobilier, d'augmenter les loyers ou de faire un mauvais travail d'entretien et de maintenance. Autant dire que SFR est une entreprise qui doit être menée avec beaucoup de prudence et de professionnalisme car elle touche profondément le quotidien des gens.

Les propriétaires de Wall Street sont là pour rester

Bien que les entreprises soutenues par Wall Street ne représentent qu'environ 300 000 des plus de 128 millions de maisons unifamiliales aux États-Unis, SFR ressemble à une classe d'actifs qui est prête non seulement à rester, mais à croître.

Les taux d'intérêt proches de zéro et la demande actuelle sur le marché de la location unifamiliale alimentent la croissance. Les enquêtes montrent qu'un pourcentage croissant de milléniaux envisagent de louer dans un avenir prévisible, une proportion croissante optant pour la location de maisons unifamiliales au lieu d'appartements. Pendant ce temps, la croissance robuste du big data suggère qu'il sera un outil de plus en plus puissant pour les investisseurs dans les années à venir.

Malgré la polémique, Wall Street risque de jouer encore longtemps le rôle d'acheteur et de bâtisseur.