Modelarea unei clase de active: de ce Wall Street poate fi pe piața de închiriere unifamilială pentru Keeps

Înainte de 2010, piața de închiriere unifamilială era în mare măsură ignorată de marii investitori instituționali, care preferau proprietăți multifamiliale ușor de scalat. Dar de la criza financiară – și mai ales din 2019 – asta s-a schimbat. Grupuri financiare grele precum JP Morgan Asset Management, Blackstone și Goldman Sachs Asset Management au ajutat la finanțarea unei industrie de peste două duzini de companii de închiriere de case unifamiliale care își închiriază proprietăți existente și construiesc și altele noi.

Imobilele rezidențiale achiziționate de companii sau instituții au crescut la 90.215 locuințe în trimestrul trei al anului 2021, investitorii, atât mari cât și mici, au reprezentat 18% din vânzările de case unifamiliale. Este o creștere cu 80,2% față de anul anterior, potrivit companiei imobiliare online Redfin. Aproape trei sferturi din achizițiile de locuințe de către investitori au fost case unifamiliale, în timp ce casele multifamiliale – o piață în care investitorii au fost jucători importanți de zeci de ani – au reprezentat doar un sfert din vânzări.

Afluxul acestui capital instituțional este unul dintre elementele care determină creșterea prețurilor locuințelor unifamiliale și a chiriilor în SUA în prezent și, în ciuda controlului negativ al presei, chiriile în creștere atrage și mai mulți investitori. Deși profitul este în mod clar obiectivul investitorilor, circumstanțele în evoluție care fac acum casele unifamiliale o exploatație dezirabilă au implicații atât pentru modelele utilizate pentru a lua decizii de investiții, cât și pentru modul în care activele sunt alocate în portofoliile lor.

Există o serie de motive pentru care această piață a devenit mai atractivă, inclusiv relaxarea monetară susținută a Rezervei Federale, care a contribuit la creșterea prețurilor imobiliare. Cu toate acestea, după ce am gestionat odată un fond care a investit masiv în proprietăți imobiliare unifamiliale, cred că cel mai important factor este un avans în big data, care îmbunătățește semnificativ capacitatea investitorilor de a efectua due diligence și de a prognoza tendințele.

Creșterea dramatică a puterii de calcul le permite acestor noi firme de închiriere de locuințe să-și extindă și să-și gestioneze portofoliile mai eficient, nu numai că sporește capacitatea de a analiza piața, accelerează cercetarea și ia decizii inteligente mai rapid, dar și eficientizează costurile asociate cu managementul proprietatii. Această convergență a condițiilor pieței și puterea analitică crescută înseamnă că acești investitori sunt probabil aici să rămână.

Nașterea unei noi clase de investiții

Această împingere în casele unifamiliale a început inițial ca o oportunitate de arbitraj după criza financiară globală din 2008, dar s-a transformat în ceva mai permanent. Criza imobiliară a redus riscul perceput al locuințelor unifamiliale în raport cu rentabilitatea. Astăzi, trusturile de investiții imobiliare, firmele de capital privat, companiile de asigurări și fondurile de pensii văd chiriile, care au fost ferite de impactul blocajelor cauzate de pandemie asupra birourilor și magazinelor, ca pe o acoperire cu randament relativ ridicat împotriva inflației.

Am asistat la oportunitatea inițială în timp real. În 2010, am contribuit la crearea unui fond care a cumpărat câteva sute de case unifamiliale aflate în executare silită în Atlanta pentru între 50.000 și 60.000 USD fiecare și a investit până la 10.000 USD per casă pentru upgrade înainte de a le închiria. Acționând rapid, am reușit să obținem profituri de două cifre de aproape de partea de jos a ciclului, pe măsură ce evaluările au revenit la medie. Nu am avut evacuari si am vandut ultima dintre case in 2020.

Investitorii instituționali au făcut cam același lucru, vărsând bani pe piețe stricate și obținând câștiguri uriașe înainte de a realiza că ar putea face din chiriile unifamiliale o parte permanentă a portofoliilor lor. În 2012, Blackstone, unul dintre cei mai mari administratori de active alternative din lume, a achiziționat Invitation Homes, care controlează peste 80.000 de închirieri. Blackstone a încasat în 2019 după ce Invitation Homes a devenit public. În 2021, Blackstone a achiziționat Home Partners of America, o companie cu peste 17.000 de unități de închiriere pentru deținere în SUA, pentru 6 miliarde de dolari.

În 2020, JP Morgan Asset Management a intrat într-o societate mixtă cu o companie de închiriere unifamilială, American Homes 4 Rent, iar acum construiește mii de case. Goldman Sachs a desfășurat capital pe piețele rezidențiale atât din SUA, cât și din Anglia. Alți administratori de bani care au intervenit includ Invesco, care în 2021 a anunțat că sprijină un plan al Mynd Management de a cheltui până la 5 miliarde de dolari pentru achiziționarea a 20.000 de case de închiriere unifamiliale în următorii trei ani.

Acest aflux de capital este motivat, cel puțin parțial, de randamentele pe care le generează acest sector. Pandemia de COVID-19 a dus la o schimbare a preferințelor de la apartamentele din orașe către case cu mai mult spațiu. Drept urmare, din 2019, chiriile unifamiliale au fost clasa de proprietate cu cea mai bună performanță, câștigând aproximativ 40% în 2021, potrivit firmei Hoya Capital Real Estate din Connecticut. Cele trei investiții imobiliare tranzacționate la bursă au încredere în piese firme - Invitation Homes, American Homes 4 Rent și Tricon Residential - au raportat o creștere de două cifre a chiriilor și rate de ocupare record în 2021, determinate de oferta scăzută istoric și de puternicele situații demografice și pandemice. cerere determinată.

Cum tehnologia stimulează piața de închiriere unifamilială

Wall Street nu este nou în jocul imobiliar. Proprietățile de închiriere multifamiliale au fost mult timp considerate un portofoliu de bază pentru investitorii instituționali, împreună cu alte proprietăți comerciale scalabile, cum ar fi clădiri de birouri, retail și industriale. Toate acestea pot absorbi cheltuielile de capital considerabile pe care aceste firme le folosesc pentru a le achiziționa. Dar chiriile unifamiliale au fost clasificate în mod tradițional ca non-core - grupate cu alte proprietăți de specialitate, cum ar fi centre de date, cabinete medicale, hoteluri și locuințe pentru seniori - pentru că erau mai dificil de scalat. Datorită tehnologiei, nu mai este cazul.

Tehnologia proprietății transformă mai mult decât doar chiriile unifamiliale, dar impactul în acest sector este deosebit de profund. În timp ce due diligence pentru proprietățile multifamiliale este, prin definiție, deja la scară, proprietățile unifamiliale sunt mai idiosincratice, făcând procesul pentru potențialii cumpărători mai costisitor pe unitate. Ceea ce se schimbă este că investitorii implementează tehnologia big data care le permite să filtreze informațiile de diligență mult mai rapid, făcând piețele altfel fracturate mai eficiente și mai accesibile.

Jucători de nișă precum firma Entera, susținută de Goldman Sachs, au apărut, folosind tehnologia pentru a analiza înregistrările proprietății și alte date pentru a ajuta investitorii să identifice rapid listele imobiliare care corespund criteriilor lor de cumpărare și să-i ajute să calculeze ofertele potrivite. Aceste capabilități permit instituțiilor să obțină previziuni mai precise ale randamentului pentru modelele lor și să-și extindă proprietățile.

Transformarea se extinde prin portofolii unifamiliale, mulți proprietari utilizând relații complet digitale cu chiriașii pentru a facilita totul, de la plăți la cereri de întreținere, într-un efort de a reduce costurile, de a îmbunătăți satisfacția chiriașilor și de a alimenta creșterea, potrivit Hoya Capital. Rezultatul este că instituțiile pot obține marje de venit net din exploatare aproape la egalitate cu trusturile de investiții imobiliare multifamiliale, relatează firma.

„Folosim tehnologia în fiecare aspect al afacerii noastre, totul, de la achiziții până la întreținere și până la call center, pentru a ne îmbunătăți valorile operaționale și pentru a oferi rezidenților o experiență mult mai bună”, a declarat directorul executiv al Tricon Residential, Gary Berman, serviciului de știri financiare. Caut Alpha în octombrie 2021. Tricon Residential administrează 33.000 de proprietăți în America de Nord.

Tehnologia nu poate rezolva orice problemă imobiliară, desigur. O nouă clasă de așa-numiți iBuyers a împins rolul de automatizare a procesului decizional la extrem, implementând algoritmi de computer pentru a executa achiziții și vânzări pentru a schimba casele unifamiliale - o strategie care a eșuat spectaculos pentru firma Zillow. Cel mai cunoscut pentru publicarea online a listelor imobiliare și calcularea valorii estimate a caselor, Zillow a fost forțată să închidă noul său program de cumpărare și întoarcere și să pună pe piață 7.000 de case în noiembrie 2021, după ce a constatat că a plătit excesiv pentru proprietăți.

Prin contrast, fondul pe care l-am administrat a putut să-și vândă proprietățile într-un mod ordonat, cu un profit semnificativ. Cel puțin pentru moment, cred că o perspectivă umană este încă recomandabilă.

Impactul pieței imobiliare de pe Wall Street

Cât de mare vor avea aceste firme susținute de Wall Street, rămâne totuși de văzut. În prezent, ele reprezintă doar 2% din totalul pieței rezidențiale, potrivit analiștilor de la broker-dealer Amherst Pierpont, care este specializat în piețele de capital cu venit fix. Și pot exista limitări în această clasă. Companiile de închiriere unifamiliale tind să se concentreze în primul rând pe regiunile cu creștere mai rapidă din statele de vest, sud-vest și sud-est, cumpărând și construind case care vizează în mare parte familiile din clasa mijlocie și superioară. Oferta este, de asemenea, o constrângere, așa că atenția investitorilor a început să se schimbe din ce în ce mai mult către construirea pentru închiriere.

Totuși, achizițiile de către investitori continuă cu ritm rapid. Conștientizarea colectivă că eforturile de due diligence s-ar putea extinde nu numai că a adus multe instituții financiare pe piață, ci a produs și emisiuni record de datorii garantate prin portofolii de închirieri unifamiliale, crescând lichiditatea pentru finanțarea instituțională prin repartizarea riscurilor. Emisiunea publică cumulată a așa-numitei datorii SFR a atins un record de 43 de miliarde de dolari în 2021, potrivit Amherst Pierpont.

Pe lângă costurile reduse de diligență, există și alte elemente care au făcut ca aceste oferte SFR să fie atractive pentru creditori. Valoarea garanției este o componentă cheie a oricărui model de securitizare, iar securitizările unifamiliale sunt în cele din urmă garantate de valoarea locuințelor, care crește semnificativ în urma preferințelor crescânde ale chiriașilor pentru case.

Având în vedere toți acești factori, mă aștept ca securitizările SFR să se accelereze. 2021 a fost primul ciclu complet pentru această creștere specială a securitizărilor, iar performanța a fost stelară, tranzacționându-se comparabil cu alte datorii structurate. Wall Street este dornic să genereze cât mai multe securitizări pe cât pot digera investitorii, iar apetitul este mare în acest moment, deoarece chiriile cresc, iar investitorii prevăd că riscul și ratele dobânzilor vor rămâne scăzute în viitorul apropiat.

Cu toate acestea, există riscuri de luat în considerare, ratele dobânzilor fiind mari printre ele. Spre deosebire de locuințele ocupate de proprietari, care sunt de obicei finanțate cu împrumuturi pe 30 de ani, portofoliile SFR sunt de obicei finanțate cu termene mai scurte, similar imobiliare comerciale. În cazul în care ratele dobânzilor cresc considerabil, randamentul net al chiriei ar putea fi complet șters atunci când este timpul să vindeți sau să refinanțați. Acest lucru este similar cu riscurile inerente ale titlurilor comerciale garantate cu credite ipotecare, motiv pentru care industria vede în mod similar datoria SFR.

Un alt factor de complicare este variabilitatea întreținerii și întreținerii caselor, care ar putea, de asemenea, să afecteze fluxurile de numerar. În cazul în care ratele dobânzilor și costurile de întreținere cresc considerabil, există riscul ca un val de investitori care vând pe o piață nelichidă să determine scăderea prețurilor și a datoriilor să fie redusă, creând astfel o buclă de feedback negativ cu vânzări forțate, așa cum am văzut în 2008.

Un risc suplimentar care este greu de cuantificat este creșterea controlului cu care se confruntă instituțiile după inundarea inițială a pieței unifamiliale. Mai multe instituții media i-au pictat pe proprietarii susținuți de Wall Street ca fiind inepți sau chiar ticăloși, acuzând unii dintre acești investitori că cresc prețurile caselor, cresc chiriile sau fac o treabă proastă cu întreținerea și întreținerea. Este suficient să spunem că SFR este o întreprindere care trebuie condusă cu mare grijă și profesionalism pentru că atinge atât de profund viața de zi cu zi a oamenilor.

Proprietarii de pe Wall Street sunt aici pentru a rămâne

Deși firmele susținute de Wall Street reprezintă doar aproximativ 300.000 din cele peste 128 de milioane de case unifamiliale din SUA, SFR arată ca o clasă de active care este gata nu doar să rămână, ci și să crească.

Ratele dobânzilor aproape de zero și cererea actuală pe piața de închiriere unifamilială adaugă combustibil creșterii. Sondajele arată că un procent din ce în ce mai mare de mileniali intenționează să închirieze în viitorul apropiat, o proporție din ce în ce mai mare alegând să închirieze case unifamiliale în loc de apartamente. Între timp, creșterea robustă a datelor mari sugerează că va fi un instrument din ce în ce mai puternic pentru investitori în următorii ani.

În ciuda controversei, Wall Street va juca probabil cumpărător și constructor pentru o lungă perioadă de timp.